Antaurus.ru

Все про Недвижимость
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Стоит ли покупать новостройку

5 ошибок при покупке квартиры в новостройке, которые стоят денег и нервов

Верить щедрым обещаниям застройщика и покупать квартиру в районе, который так понравился вам на картинке, точно не стоит.

Руководитель Ama.ru — сервиса для поиска новостроек напрямую от застройщика.

Большинство из нас не купит в своей жизни ничего дороже квартиры. Мы несколько лет копим на первоначальный взнос, потом ещё лет 10 выплачиваем ипотеку — и всё это ради того, чтобы обзавестись собственными квадратными метрами.

Я уже восемь лет руковожу сервисом по поиску квартир в новостройках и до сих пор не могу понять, почему люди относятся к главной покупке в жизни спустя рукава. В этой статье расскажу о главных ошибках при покупке квартиры в новостройке, к чему они приводят и как их избежать.

1. Выбирать первую подвернувшуюся квартиру

Застройщики размещают рекламу на билбордах, в транспорте, в интернете, на телевидении. Конечно же, квартиры в ней описаны так, что кажется: лучше предложения не найти. Поэтому многие и не ищут. Понравилась квартира на рекламном плакате — и вот уже человек в офисе застройщика оформляет сделку.

С таким подходом шансы купить лучшую квартиру за ваш бюджет минимальные. Практически всегда оказывается, что у другого застройщика подобная квартира стоила дешевле. Или столько же, но у неё больше площадь или лучше двор. Поэтому настоятельно рекомендую изучать рынок, прежде чем принимать решение о покупке.

Определите сумму, которую вы готовы потратить, и посмотрите, что за эти деньги предлагают застройщики вашего города. Сравните их между собой по цене, площади, дополнительным фишкам вроде отделки под ключ или двора без парковки — и только тогда принимайте решение.

Случай из практики: мужчина покупал квартиру в Санкт‑Петербурге. Из рекламы он узнал о предложении раскрученного застройщика: 3 миллиона рублей, 35 м², сдача дома через полтора года. Его всё устроило, и он оформил сделку.

А потом выяснилось, что другой застройщик продавал квартиры в этом же районе города, только однушки были уже площадью 40 м². Разница в цене была незначительной, тысяч 70. Эти квартиры были немного дальше от метро, но для покупателя это было не так важно.

Стоило потратить пару вечеров на мониторинг рынка, и выбор был бы гораздо лучше.

Заведите сводную таблицу и сравнивайте квартиры по важным для вас параметрам. Мы подготовили шаблон в «Google Таблицах» — переходите по ссылке, делайте копию и пользуйтесь.

Ещё подскажу несколько самых удобных и информативных сайтов для мониторинга рынка.

2. Верить необоснованным обещаниям застройщика

Чтобы убедить вас купить квартиру именно у них, застройщики буквально засыпают вас обещаниями. «Покупайте квартиру сейчас! Потом здесь появятся детский сад, школа, кафе и рестораны, городской общественный транспорт. Цены на квартиры взлетят!» — утверждают они.

При покупке недвижимости верить нельзя ничему. Если планы по развитию инфраструктуры действительно есть, то они должны быть закреплены документально в проектной декларации. Также можно поискать на муниципальных сайтах планы развития территории. Например, план развития Мурина можно найти на сайте Всеволожского муниципального района.

Одна семья чересчур поверила обещаниям застройщика и купила квартиру на этапе котлована в новом районе. На тот момент там сдали буквально три‑четыре здания и теперь продавали квартиры в домах второй очереди. Из инфраструктуры — дорога и несколько мелких магазинов.

Компания обещала, что ещё буквально пять лет, и здесь появится нормальная городская инфраструктура. Для семьи особенно важно было, что здесь, по словам застройщика, появится детский сад.

Пять лет прошли, а появились только маршрутки, сетевые продуктовые магазины и пивные ларьки. Ребёнка пришлось отдавать в маленький частный детский сад, потому что государственного так и не дождались.

Пустые обещания касаются не только объектов инфраструктуры, но и качества самих домов. Например, вместо обещанных бесшумных немецких лифтов устанавливают обычные могилёвские. Или обещают спрятать водопроводные трубы в полу, а потом отказываются от этой идеи и протягивают прямо по стенам: приходится оборачивать их в короба и портить интерьер.

Тщательно изучайте проектную декларацию и проект долевого участия. Выводы делайте пессимистичные: чего там нет, того и не будет. Так вы не создадите себе завышенных ожиданий, а если застройщик всё-таки выполнит обещания, это станет приятным бонусом.

3. Не уделять внимания району

Некоторые покупатели впервые приезжают в новый район, в котором им предстоит жить, только когда застройщик сдаёт их дом. И сталкиваются с неприятными сюрпризами.

Застройщик показывал покупателю район будущего дома на макетах, сделанных с помощью компьютерной графики. Покупателю понравилось, и он приобрёл квартиру.

Спустя некоторое время человек приехал в свой новый дом. Он ждал, что во дворе будет множество деревьев, как на тех рендерах. Но его встретили лишь несколько кустиков возле подъездов и огромные новостройки вокруг. Человек купил квартиру в типичном бетонном муравейнике.

Обязательно — подчёркиваю, обязательно! — перед покупкой квартиры проведите себе экскурсию по тому району, в котором вам предстоит жить. Причём не на 15 минут из окна автомобиля, а пешком и на несколько часов. Доберитесь до своего нового дома на общественном транспорте от работы. Прогуляйтесь, зайдите в магазины, пообедайте в кафе. Посмотрите на детские площадки, пообщайтесь с жильцами — как им тут живётся? Так у вас сложится примерное представление о районе, и вы сможете принять взвешенное решение, покупать квартиру здесь или нет.

Если района ещё по сути нет, проделайте всё то же самое в других, уже обжитых районах застройщика. Возможно, сейчас вам кажется, что всё это не так важно и главное — что внутри квартиры. Поверьте на слово: это не так. Я работаю в основном в Санкт‑Петербурге, у нас застраивают спальные районы на окраинах с кучей высоток: Мурино, Парнас, Дыбенко. И я лично знаю людей, которые экономят, покупают там квартиры, а потом сталкиваются с реалиями жизни и сильно об этом жалеют. Толпы людей, которые следуют утром в метро и вечером обратно, пробки на въезде и выезде, одинаковые высотки, заставленные машинами дворы — всё это портит впечатление от жилья.

4. Не доверять агентам

По отношению к агентам существует стереотип, будто это сплошь люди, которые не делают ничего полезного, но берут большие деньги за свои услуги.

На самом деле не так страшен чёрт, как его малюют. Вопреки распространённому мнению, агенты не берут деньги с вас: им платят застройщики за то, что они приводят к ним покупателей. При этом агенты остаются непредвзятыми, потому что работают со многими застройщиками одновременно.

Агенту важно, чтобы вы купили подходящую квартиру: для этого он делится своим опытом, отвечает на ваши вопросы, порой даже выступает в роли психолога, если вы слишком уж распереживались. Также он возьмёт на себя рутинную работу с документами. Это для вас оформление ипотеки и оплата квартиры — сложная наука, а он такие операции проводил уже сотни раз.

Конечно, всё это касается хороших агентов, которые работают честно за процент от продажи. Бывают и другие, которые хотят любой ценой получить от вас деньги. Изучайте отзывы в интернете, попросите рекомендации у знакомых — любой ценой найдите риелтора с положительными отзывами. Лучшие агенты всегда находятся через сарафанное радио.

5. Бояться недостроев

Раньше при покупке квартиры на стадии котлована деньги покупателей попадали напрямую к застройщику. В дальнейшем компания могла обанкротиться, и деньги просто сгорали.

За последние годы рынок стабилизировался: его заняли крупные застройщики, которые каждый год сдают несколько домов, нацелены работать долго и потому дорожат своей репутацией. Тем не менее страх недостроев остаётся.

Больше бояться не надо. С 1 июля 2019 года действует закон Статья 15.4. Особенности привлечения застройщиком денежных средств участников долевого строительства в случае размещения таких средств на счетах эскроу о переходе застройщиков на эскроу-счета. Это значит, что, покупая квартиру на этапе котлована, вы передаёте деньги не застройщику, а банку. Средства хранятся у банка, пока дом не построят — и только тогда застройщик может их получить. Если дом по какой‑то причине не сдадут, то банк вернёт вам деньги.

Читать еще:  Какой дом считается новостройкой

Надеюсь, эти советы помогут вам купить квартиру мечты. Если собираетесь покупать квартиру и вас беспокоят какие‑то вопросы, задавайте их в комментариях, с удовольствием отвечу!

Экономический кризис 2020: стоит ли покупать квартиру при падении рубля

Начало второй недели марта 2020 года ознаменовалось очередным проседанием фондовых рынков, ростом доллара и евро, и, соответственно, падением рубля. Этот факт стал еще одной причиной для паники на рынках (первой причиной выступил коронавирус из Китая). В том числе и на рынке недвижимости. Во всяком случае, некоторые эксперты по недвижке полагают, что мы входим в новую реальность. Так ли это на самом деле? Давайте попробуем разобраться.

Прямой зависимости квадратных метров от нефти и курса рубля в недвижимости нет, но падение национальной валюты снизит покупательскую способность, что в негативном ключе скажется на застройщиках. Если же смотреть на экономическую ситуацию с позиции инвестора, желающего зафиксировать прибыль, – сейчас самое время вкладывать деньги в недвижимое имущество. Правда, только для тех, кто вовремя успел вывести деньги из фондового сектора (до обрушения индекса МосБиржи) или хранил деньги в валюте. Для последних недвижимость, можно сказать, подешевела процентов на 15-20.

Обратите внимание, что применительно к инвесторам мы говорим именно о фиксации прибыли, а не возможности быстро нажить еще. У недвижимости низкая ликвидность и никаким агрессивным риск-профилем и большой маржинальностью здесь не пахнет. Стабильность, надежность и посредственный доход – не более.

Как застройщики отреагировали на обвал рубля?

Честно говоря, отреагировали они как рациональные и грамотные люди. Не стали делать никаких резких выпадов, заняв позицию наблюдателей. В момент наступления кризиса главное — не суетиться и не паниковать. Тем не менее, некоторые девелоперы прогнозируют, что стоимость квадратного метра может поползти вверх. Более того, эти варианты уже всерьез рассматриваются внутри отдельных компаний. Если говорить о повышении цен на недвижимость, логичнее было бы повышать ценники в тех жилых комплексах, которые хорошо распродаются. В противном случае можно остаться с неликвидным объектом.

Представители «Группы ЛСР» сообщили, что срочных экстренных мер вводить не планируют. Продажи квартир продолжаются и никаких разговоров о повышении цен не идет. Такая же ситуация наблюдается в девелоперской компании «Гранель», которая рассматривает повышение цен только в случае роста динамики спроса. Генеральный директор «А101», Анна Боим, рассказала РБК, что аналитики ее компании тоже не видят предпосылок для роста цен. По ее мнению, если рубль не вернется на конкурентные позиции в ближайшие пару недель – спрос на покупку недвижимости может увеличиться на 7%.

Из всего этого можно сделать только один вывод: паника на рынке создает отличную почву для инвестирования в недвижимость (а многие именно это и начнут делать), что повлечет за собой увеличение спроса и, как следствие, повышение цен за квадратный метр в наиболее популярных проектах застройщиков. Как ни крути, а вложение денег в недвижимость – самый надежный способ фиксировать средства в любой кризис. Вот только далеко не факт, что ажиотаж будет большим, ведь больше половины населения столицы (и всей страны в целом) в принципе не имеют возможности приобрести квартиру без использования кредитных программ.

Сейчас мы наблюдаем некоторое волнение среди клиентов: как покупателей, так и продавцов. Но спешим успокоить, что несмотря на серьезное снижение рубля и кризис, сделки будут совершаться и дальше, ведь решение квартирного вопроса сопряжено именно с решением личной ситуации для человека!

Так комментирует ситуацию на рынке Екатерина Никитина, генеральный директор агентства по продаже недвижимости «PRO ОБМЕН».

На данный момент я бы тщательнее подбирала квартиру в новостройке, если говорить об инвестиционных вложениях, более внимательно выбирала застройщика, проект и стадию готовности. И не спешила реагировать на рекламные призывы с существенными скидками. Также не советовала бы менять сейчас рубли в доллары и прятать деньги в банке. Деньги должны работать и приносить прибыль. Сейчас мы получаем разную информацию от разных застройщиков – кто-то уже отменил часть акций, кто-то приостановил торговлю, а кто-то наоборот стимулирует своих партнеров на большие продажи. И на мой взгляд это правильная политика.

Что касается ипотеки: тем, кто еще размышляет над вопросом «брать или не брать», я бы порекомендовала ускориться и оформить ее, потому что процентная ставка будет расти.

Оформлять ли ипотеку на фоне падения рубля?

Как показали прошлые экономические кризисы, рынок недвижимости дольше остальных реагирует на глобальные изменения. Стоимость квадратного метра на нем не может меняться так же быстро, как обваливаются фондовые рынки и падает рубль. Да и к тому же, мы уже отметили выше, что квадратные метры не зависят напрямую от курса рубля и нефтяных котировок.

Вписываться в ипотеку на фоне мирового кризиса, пожалуй, не самая лучшая идея, ведь ипотека – это не фиксация прибыли, а усложнение и без того плохой ситуации вашей карманной экономики. С другой стороны, в случае пересмотра ключевой ставки Центробанком, процент по ипотечному кредитованию к концу марта может вырасти (сейчас ставка по ипотеке составляет в среднем 8,8% годовых). Можно, конечно, сделать резкий ход конем и быстро выйти на сделку по текущим ставкам, но это решение исключительно субъективного характера. Если решили пойти на это – медлить и откладывать явно не стоит, дабы не остаться с носом.

Нужно понимать, что увеличение процента по ипотеке – худший исход. По-хорошему, произойти подобного в ближайшее время не должно. С поддержкой Государства застройщики скорее всего продолжат держать текущие цены на новостройки, даже несмотря на высокие риски. Но вот вполне вероятно, что банки станут тщательнее отбирать тех, кого они готовы кредитовать. Учитывая, что большинство застройщиков уже работает по программе эскроу-счетов (покупатель платит деньги в банк, а застройщик получает их, когда сдаст жилье) – бизнес все же ждут трудности. В любом случае, прежде чем покупать что-либо и брать кредит – оцените свои возможности.

Стоит ли покупать новостройку

В связи с обрушением цен на нефть курс доллара сегодня вырос на 6,11%, до 72 руб., а курс евро — до 82 руб. Ослабление рубля в предыдущие экономические кризисы 1998, 2008 и 2014–2015 годов сопровождались снижением цен на жилую недвижимость.

Мы спросили у риелторов, как может измениться стоимость жилья в сегодняшней экономической ситуации, стоит ли собственникам продавать или покупать квартиры, повышать или понижать цену предложения, а также, когда выгоднее брать ипотеку.

«Если спрос не поддержит эту панику, цены вернутся в привычное состояние»

Александр Москатов, управляющий директор компании «Миэль-Сеть офисов недвижимости»:

— Рынок недвижимости инертен. Цены на нем быстро не меняются. Сегодня владельцы дорогих объектов, те, кто не торопятся продавать (точнее, у них нет потребности в этом), пересчитают стоимость своих объектов в валюте. Такое всегда случается при девальвации, однако никогда не поддерживается реальным платежеспособным спросом. Покупатели на это не реагируют. Экономкласс — регулярный рынок. Те, кто находятся в процессе принятия решений о покупке конкретного жилья, ускорят процесс. Это может создать небольшой ажиотаж. В моменте это все может повысить цены предложений на вторичном рынке. Если спрос не поддержит панику, цены вернутся в привычное состояние, как только утихнет волна.

«Из страха перед неизвестностью — продавать точно не стоит»

Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «Бест-Новострой»:

— Можно заметить, что вторичный рынок всегда был более чувствителен к ситуации на нефтяных и валютных рынках, чем рынок новостроек. Более того, всегда во время валютных скачков мы чувствуем рост числа сделок. Как именно отреагировал рынок первички в этот раз, сможем увидеть только ближе к середине апреля, когда появится более достоверная статистика Росреестра.

В целом в ближайшее время можно ожидать роста ключевой ставки, который повлечет за собой рост ипотечных ставок. Это вполне закономерное событие. Поэтому всем, кто рассчитывает привлечь ипотеку, следует это сделать в ближайшее время. Вероятно, настолько лояльных условий, которые мы наблюдали в последние месяцы, уже не будет. Либо придется ждать новой волны ипотечных программ с господдержкой.

Читать еще:  Вычет за ремонт новостройки

Продавать ли квартиру? Все зависит от целей собственника. Если из страха перед неизвестностью — продавать точно не стоит, лучше обладать таким активом, как недвижимость. Вообще не стоит действовать в панике, особенно в первые дни, когда ситуация меняется и еще непонятны тенденции, куда и как пойдет рынок, что предпримет правительство. А вот если имеются валютные сбережения, то их действительно лучше вложить, сейчас курс валют предоставит наилучшие условия для обмена на рубли и дальнейшего их вложения в недвижимость.

«Новую квартиру покупать лучше летом»

Елена Мищенко, руководитель отдела городской недвижимости компании «НДВ-Супермаркет Недвижимости»:

— Повторяются сценарии 2008 и 2014 годов. Если сейчас не удастся договориться по нефти, рынок недвижимости начнет падение по ценам. Март еще продержимся, так как те, кто планировал купить доллары, снимут с продажи квартиры. Но уже в апреле жилье будет дешеветь. Поэтому советуем тем гражданам, которые собирались продать свою недвижимость, — продавайте. Падение может составить 15–20%. Возможно, что к концу года отыграем, но не факт. Рынок в настоящее время слишком затоварен. До середины лета рекомендуем деньги придержать, а новую квартиру покупать лучше летом. Все-таки в сентябре, скорее всего, активность на рынке повысится, что подтолкнет цены вверх.

Сложившаяся ситуация также отрицательно повлияет на ключевую ставку ЦБ и, соответственно, на ипотечные ставки. Они, безусловно, поднимутся. Поэтому если вам одобрили кредит на жилье по сегодняшним ставкам, срочно оформляйте сделку.

«Если квартира находится в продаже, то имеет смысл активизироваться»

Ярослав Дарусенков, руководитель департамента консалтинга и аналитики агентства недвижимости «Азбука жилья»:

— Стоит проанализировать динамику рынка за последние шесть лет, чтобы принять решение о срочной продаже квартиры и ее стоимости. Прежде всего стоит отметить: насколько сильно данная ситуация с курсом и нефтью повлияет на рынок жилой недвижимости, напрямую зависит от того, насколько долго сохранится сложившаяся ситуация и будет ли дальнейшее ослабление курса рубля.

Резкий скачок в конце 2014-го — начале 2015 года привел к ажиотажу продаж квартир, преимущественно на первичном жилом рынке. Однако в дальнейшем спрос на жилом рынке существенно просел и начал восстанавливаться только начиная с 2017 года. После того пика подобных скачков спроса больше не было. Наблюдалось только «перетекание» будущего спроса в связи с желанием многих покупателей приобрести квартиру до того, как вступят в силу новые поправки в законе.

С точки зрения стоимости на первичном и вторичном рынках динамика наблюдалась разная, что было продиктовано особенностями каждого из сегментов. Продавцы на вторичном жилом рынке после обвала рубля сразу же начали пересчитывать стоимость квартир с учетом нового курса, резко повышая стоимость в рублях. Тогда, в принципе, весь рынок недвижимости еще был привязан к доллару. Но затем в связи с падением спроса, вызванным обеднением населения и уменьшением размера реальных доходов, на вторичном рынке начался постепенный процесс коррекции цен на квартиры — снижения их стоимости в рублях. Процесс занял несколько лет и дошел до равновесного значения только в 2018 году, когда на вторичном рынке впервые за долгое время наметилась положительная динамика цен на квартиры.

На первичном рынке застройщики уже не могли позволить себе такую роскошь повышения цен и, наоборот, не поднимали цены в течение длительного периода — примерно до середины 2017 года. Экономика проектов не выдержала бы снижения продаж.

В результате можно сделать два вывода. Во-первых, какой-либо необходимости срочности продажи пока не наблюдается. Несмотря на экономические потрясения, которых за последние 20–25 лет было несколько, квартиры после кратких спадов продолжали пользоваться спросом, что является преимуществом Москвы. Во-вторых, можно увеличить стоимость квартир в рублях вслед за удорожанием доллара, но следует учитывать, что желающих купить по обновленной цене будет немного. Покупатели в массовом сегменте жилья оперируют рублями и получают доход в рублях, резкий скачок стоимости только отпугнет их.

Единственным долгосрочным риском в данной ситуации может быть резкое снижение доходов населения и накоплений, то есть уменьшение платежеспособного спроса, когда даже по той же цене в рублях будет проблематично реализовать квартиру в будущем. Однако пока такие пессимистичные прогнозы отечественные и зарубежные экономисты не строят. Но в любом случае после нескольких последних падений цен на нефть нашей экономике требуется год-полтора, чтобы как-то восстановиться. Текущую ситуацию осложняет и коронавирус. Его влияние уже существенно отражается на мировой экономике.

Если квартира находится в продаже, то имеет смысл активизироваться и реализовать ее быстрее на фоне всех этих новостей. В моменты максимальной неопределенности относительно даже ближайшего будущего спрос на жилье зачастую усиливается. Для многих недвижимость и квартиры остаются константой более безопасной, чем, к примеру, банковский вклад.

Одно можно сказать точно — резервов единовременно поднимать цены на квартиры на 15–20% в текущей ситуации нет. После пяти лет снижения доходов населения, а значит, и размеров их накоплений повышение цен на жилье приведет только к спаду спроса и затишью на рынке.

«Потребитель может ответить увеличением спроса на недвижимость»

Наталия Кузнецова, генеральный директор агентства недвижимости «Бон Тон»:

— В условиях краткосрочной волатильности продавать свои активы не рекомендуется. Необходимо в течение одной-двух недель наблюдать за тем, как поведут себя рынки, и дождаться ситуации некой определенности.

Важно понимать, каким образом поведет себя ЦБ РФ в плане регулирования ключевой ставки. По данным на утро 10 марта, Центробанк ограничивается интервенциями на валютном рынке с целью поддержания курса рубля и пока не заявляет о регулировании сложившейся ситуации путем увеличения ключевой ставки.

Выход России из сделки ОПЕК+ спровоцировал падение цен на нефть, курса рубля и биржевых корректировок. Необходимо наблюдать за развитием данной ситуации и тем, как будут вести себя международные рынки.

Что касается российской экономики и интересов рядового потребителя, то для него важнее уровень валютного курса рубля. На сегодняшний день ЦБ РФ проводит валютные интервенции за счет средств ФНБ и профицитного бюджета, что позволит поддерживать курс рубля.

Проблематика заключается в периоде волатильности. Вопрос в том, на сколько хватит средств в бюджете для таких масштабных интервенций. Пока сохраняются действующие ипотечные ставки, потребитель может ответить увеличением спроса на недвижимость. Производственные рынки, в частности в сфере девелопмента, начнут реагировать на данные изменения с лагом, составляющим не менее трех недель, то есть до конца месяца. В этот период станет понятна политика ЦБ РФ и Минфина, определится ситуация с движением курса рубля.

«Многие граждане поспешат на рынок загородной недвижимости»

Сергей Колосницын, директор департамента жилой недвижимости агентства Penny Lane Realty:

— Безусловно, было бы странно отрицать прямую зависимость курса рубля от цены нефти. Еще более странным было бы утверждать, что эти перемены не отразятся на цене и стоимости недвижимости. Мы уже писали о том, что пик на рынке премиальных и элитных новостроек пройден и динамика строительства и спроса пойдет вниз. В свете последних событий можно говорить о развитии этого тренда, чему виной будет рост цен. Предпосылки уже были, виной чему стал переход на проектное финансирование. Во-вторых, резко подорожают все импортные материалы, которые используются в нашем сегменте. При этом доходы и покупательная способность населения, само собой, снизятся еще более значительно, и это ударит по спросу. Какие шаги предпримут застройщики — для меня вопрос, но предпринять их будет необходимо.

На этом фоне вполне вероятен всплеск спроса на вторичном рынке, особенно это касается загородного рынка. На протяжении последних трех лет мы наблюдали стагнацию и динамику снижения цен. Таким образом, при отсутствии первичного предложения все же мы можем говорить о небольшом количестве качественных предложений по достаточно выгодным ценам — и все это на фоне сезонности, закрытых границ, опасений выезжать за рубеж. Многие граждане, заинтересованные в том, чтобы избавиться от дешевеющих рублей (а процесс, я думаю, только начался), поспешат на рынок загородной недвижимости, чтобы спасти часть рублевого капитала.

Читать еще:  Как стать дольщиком в новостройке

Таким образом, можно прогнозировать, что мы получим всплеск спроса (пусть и не такой бурный, какой наблюдали в конце 2014-го — первой половине 2015 года по той же причине). Напомню, что тогда мы ждали, что порог 80 руб. за $1 будет пройден, однако этого не произошло. Сегодня есть шанс узнать, к чему это приведет. Долгосрочная перспектива остается туманной. Мы бы рекомендовали воздержаться от инвестиционных покупок и приобретать недвижимость на будущее, не рассчитывая заработать на ней в ближайшее время.

«Ослабнет активность ипотечных покупателей»

Сергей Шлома, директор департамента вторичного рынка риелторского агентства «Инком-Недвижимость»:

— На данный момент на вторичном рынке жилья Старой Москвы сложилась следующая ситуация: ранее специалисты компании прогнозировали, что в наступившем 2020-м году спрос в сегменте увеличится как минимум на 20%. Причина — ожидавшийся рост активности как консервативных инвесторов, так и покупателей-ипотечников, привлеченных на рынок снижением ставок по жилищным кредитам. С учетом текущей обстановки и новостей об ослаблении рубля данные прогнозы, возможно, будут скорректированы. В практике нашей компании уже бывали случаи, когда покупатели, опасаясь девальвации своих накоплений, активно выходили на рынок и приобретали недвижимость в сберегательных целях. Однако после этого краткосрочного подъема всегда наступал спад спроса. Поэтому пока еще рано говорить о каких-то масштабных изменениях на вторичном рынке, и те собственники, перед которыми остро стоит жилищный вопрос, в обычном порядке выходят на сделки и продают жилье. Наиболее ходовым товаром на вторичке по-прежнему остаются бюджетные однокомнатные квартиры в типовых домах — их собственники порой реализуют свою недвижимость с превышением изначальной цены предложения.

Что же касается привязки к доллару, то я напоминаю, что рынок недвижимости России давно уже отказался от взаиморасчетов в долларах. Для того чтобы мы вернулись к этой ситуации, необходимо, чтобы рубль обесценивался в больших масштабах каждый год, как было в 1990-е годы, а этого не произойдет. Сейчас гораздо важнее, чтобы ЦБ не начал поднимать размер ключевой ставки и она осталась на текущем уровне. В противном случае при росте этого показателя и, соответственно, ставок по ипотеке ослабнет активность ипотечных покупателей. По данным Службы ипотечного кредитования компании «Инком-Недвижимости», сейчас 38% сделок на вторичном рынке столицы проходит с привлечением кредита, поэтому описанное выше развитие событий приведет к общему ослаблению спроса в сегменте.

Почему не стоит брать квартиру в новостройке

Купить квартиру в новом доме, стать первым хозяином собственного жилья – заветное желание каждого второго жителя России. Но, как и при покупке любой недвижимости в этом есть свои плюсы и минусы. Риэлторы называют ряд причин, по которым не стоит покупать квартиру в новостройке. Знания недостатков жилья первичного рынка помогут вам сделать выбор в пользу самого оптимального варианта покупки.

Какие многоквартирные дома считаются новостройками

В отличие от вторичного рынка недвижимости, где жилье имеет свою историю, одного или несколько бывших собственников, на первичном, в квартирах никто до вас не жил. Купив квартиру – вы станете первым ее владельцем. Это значит, что никто не сможет предъявить свои права на ваше жилье. Все документы, в идеале, на квартиру «чистые», записей в ЕГРП в графе «собственник», кроме вас не будет.

Юридически новостройкой считается:

  • дом, сданный в эксплуатацию и под ключ;
  • многоквартирный дом, который сдан не больше 3 лет назад;
  • квартира, купленная от застройщика;
  • приобретенная от управляющей компании в первые 2 – 3 года с момента приемки;
  • если договор купли-продажи подписан с инвестором, у которого есть доля в многоквартирном доме.

Можно ли считать строящийся дом новостройкой – вопрос спорный. То, что еще не достроено и не сдано в эксплуатацию считается объектом незавершенного строительства. Но в России договор долевого участия, условно, тоже относится к первичному рынку недвижимости, хотя проблем здесь намного больше. Самая основная – нет гарантий, что застройщик не обанкротится, дом будет достроен и сдан в эксплуатацию в том виде, в котором вам это обещали. Если вы абсолютно уверены в том, что в сроки, указанные в ДДУ вступите в право собственности, то оцените, насколько достоинства перекрывают недостатки в вашем будущем доме.

Внимание! Переуступка квартиры по ДДУ – не относится к первичному рынку.

Недостатки квартир в новостройках

Объективные причины, на которые следует обращать внимание при выборе своего нового места жительства:

  1. Неразвитая инфраструктура. Новостройки располагаются по периметру города. Обычно, чем дальше от центра, чем моложе район новостройки, тем меньше магазинов, развлекательных центров, медицинских и других учреждений вокруг.
  2. Далеко от места работы. Вы переехали в квартиру на новостройке, а работа осталась на прежнем месте. Проверьте, насколько быстро вы доедете туда и обратно в час пик.
  3. Далеко от центра города. Неудобное расположение новостройки по отношению к центру города может быть достоинством – район более тихий, или недостатком – то, к чему привыкли, станет менее доступным, привычные прогулки посещения любимых мест могут занять больше времени.
  4. Мало соседей. Малолюдные улицы, отсутствие соседей на этажах создают ощущение пустоты, необжитости многоквартирного дома.
  5. Темные улицы. Не всегда в таких районах освещение полностью проведено. Возвращаться в темное время суток бывает опасно из-за недоделанных дорог, выбоин, неизвестных людей.
  6. Наличие строящихся объектов. Жить в состоянии стройки, когда рядом строится еще один многоквартирный дом – это значит постоянно подвергаться шуму. Ходить по грязи и стройматериалам.
  7. Безопасность. Новостройки, особенно на окраине города, излюбленное место подозрительных лиц с нарушенной психикой, воров и других элементов, которые не дружат с законом.
  8. Нужно делать ремонт в квартире. Перед подписанием акта приема, проверьте в квартире все – плотность оконных конструкций, электропроводку, счетчики воды, канализацию, стены и полы на трещины, замки и двери. Если условия не выполнены – занести в акт и не подписывайте до полного устранения неполадок. Другие, косметические виды ремонта могут лечь на ваши плечи, если вы купили квартиру по более низкой цене. В таких квартирах отделка не предусмотрена.
  9. Перебои с водоснабжением. Обычная проблема для новостроек. Если дом сдан в эксплуатацию, это не значит, что управляющая компания подписала все документы по водоснабжению, вывозу мусора и другим коммунальным услугам.
  10. Мусоропровод. Проверьте, как он работает на вашем этаже и куда выходит.
  11. Протекающая крыша, сырой подвал. Эти факторы нужно проверить перед подписанием акта приема. Плесень, сырость, мокрые стены проверяйте после ливневых дождей, оттепели. Дом должен быть сухим.
  12. Не обустроенные дворы. Грязь во дворе, не обустроенные детские площадки и места отдыха не дают возможности отпустить ребенка погулять.
  13. Брак и недостатки в конструктивных конструкциях. Эти недостатки в несущих конструкциях не подлежат исправлению. Выявить недостатки можно в течение первых 5 лет, после заселения основной массы жильцов. Продать такую квартиру будет очень сложно.
  14. Нет лифта. Практически всегда вопрос установки лифта оставляют на самый последний момент. Если вы живете выше 4 этажа, вам следует проверить, как работает лифт, если он есть.
  15. Пробки. При узком въезде и выезде во двор, отсутствии места для разворота, машины попадают в пробки.
  16. Нет парковки. Не все застройщики могут полноценно продумать количество парковочных мест. Очень часто жителям дома некуда ставить машины.

В основном, при покупке недвижимости на вторичном рынке, покупатели сталкиваются с проблемами, начав жить в квартире. С течением времени все недочеты по конструкции дома проявляют себя. А благоустройство территории и развитие инфраструктуры зависят от количества жителей в доме и времени. Через 3 — лет многоквартирный дом перестает быть новостройкой и начинает жить, как и в других районах города – насыщенной, яркой жизнью.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector
×
×