Antaurus.ru

Все про Недвижимость
2 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Жкх частное или государственное

Личный опыт: Каково поставлять горожанам услуги ЖКХ

Руководитель частной управляющей компании Николай Бабич рассказал The Village о том, каково это — обеспечивать коммунальный комфорт жителям 54 московских домов.

Специально для The Village корреспондент журнала «Коммерсант. Деньги» Анастасия Каримова выяснила, с какими трудностями сталкиваются частные управляющие компании, как они противодействуют чиновникам, почему их сотрудники взаимно недовольны жильцами и каково это — обеспечивать москвичей жилищно-коммунальными услугами.

Николай Бабич

Частные управляющие компании
в системе ЖКХ

Я работаю в системе ЖКХ с 1986 года. До этого я был инженером, заместителем руководителя по производству на одном из заводов в Москве. Получилось так, что я пришёл на работу в Институт атомной энергии им. Курчатова. У Курчатовского института жилой фонд в Щукине состоял из сотни зданий. Это примерно треть всего жилфонда района. Мне доверили возглавить жилищно-коммунальный отдел (ЖКО) — поработай, мол, пару месяцев, а там посмотрим, если не справишься, найдём тебе замену. Пришлось браться за дело, вникать во все вопросы, начал работать — затянуло, да так, что остался в этой сфере на 28 лет. В то время в одном только ЖКО было 560 человек, а я подчинялся руководителю института, академику Анатолию Петровичу Александрову.

С 2000-го года началась реформа ЖКХ в Москве. Одним из её результатов стало решение о передаче в 2002 году всего жилого фонда Курчатовского института муниципальным органам власти. При этом всё, в том числе энергоносители и ресурсы, было передано городским службам — появились Мосгортепло, Мосводоканал. Раньше все сети были у нас на балансе, теперь они на балансе соответствующих компаний.

ОКОЛО 10 % НАШИХ ЖИТЕЛЕЙ ПЛАТЯТ ЗА ЖИЛИЩНЫЕ И КОММУНАЛЬНЫЕ УСЛУГИ АБЫ КАК

С 2002 года на месте бывшего ЖКО Курчатовского института была создана ДЕЗ (Дирекция единого заказчика), основная задача которой, как и всех существовавших в городе, — управление, эксплуатация и надлежащее техническое содержание жилого и нежилого фонда Курчатовского института, в том числе путём привлечения других специализированных организаций — подрядчиков. Отсюда и название — ДЕЗ. Все дирекции в городе были муниципальными предприятиями — ГУПами. На этом можно поставить точку существованию ведомственного жилого фонда Курчатовского института. С этого момента всю ответственность за содержание этого жилого фонда взял на себя город Москва.

Изменения в жилищном законодательстве позволили нам в конце 2006 года зарегистрироваться в качестве частной управляющей компании и заявить о себе как о возможной альтернативе муниципальному управлению жилым фондом. Иными словами, мы решили взять в управление жилой фонд, на котором лично я проработал уже 20 лет. Многие, в том числе отдельные руководители района и округа, не могли разобраться в появлении частных управляющих компаний, не хотели оказывать содействие в переводе управления жилым фондом на коммерческую основу. Приходилось чуть ли не с боем отстаивать своё право на возможность заниматься деятельностью, которая декларирована законом.

Взаимодействие частных
УК с чиновниками

Практически любая частная управляющая компания, которая смогла пройти все необходимые процедуры и стать таковой, сталкивалась на местах с мощным противодействием со стороны отдельных чиновников районного и окружного масштаба. К сожалению, существовавшая в то время система управления городским хозяйством и нормативная база не совсем была готова к появлению компаний, с мнением которых надо было считаться при общении с жителями района. Собственники жилья проводили общие собрания, чтобы выбрать нас как управляющих, и в 2008 году мы уже заключили договоры управления многоквартирными домами с собственниками, получили свидетельство о том, что мы включены в Единый реестр по управлению многоквартирными домами города Москвы. Такой путь проделали многие частные управляющие компании, бывшие ДЕЗы, пять-шесть лет назад. Сегодня в Москве около 70 % жилого фонда осталось в управлении предприятий городского подчинения.

Сейчас идёт некий поворот в приоритетах в пользу государственных управляющих компаний. Почему это происходит — это тема отдельного разговора. Хотелось бы отметить, что несмотря на то, что компания наша частная, в своей работе мы руководствуемся федеральным и городским законодательством, при расчёте с жителями применяем ставки и расценки, утверждённые правительством города. Сами расчёты и выставление платёжных документов производим через городскую организацию, которая имеет в своём составе ЕИРЦ.

Проблемы частных УК

Сейчас у нас в управлении 54 многоквартирных дома, более 13 тысяч человек населения, 400 тысяч квадратных метров. В самой организации вместе с сотрудниками подрядных организаций работают около 300 человек: техники-смотрители, уборщики, маляры, плотники, электромонтёры, сантехники, кровельщики и инженеры по всем направлениям, сотрудники мусоровывозящей компании, специалисты, обслуживающие системы противопожарной охраны и дымоудаления, аварийная служба, лифтовое хозяйство, дератизационная обработка подвальных помещений, юристы, экономисты, ну и, конечно, управленческий персонал.

Есть проблемы, которые специфичны для каждой управляющей компании. Например, нам приходится сталкиваться с такой особенностью, как старый жилой фонд. Основная масса домов — постройки 1950-х годов. Чтобы жителям бесперебойно поставлять свет, воду, тепло, все инженерные коммуникации должны быть исправными. Произвести замену полностью невозможно, потому что на это нужны колоссальные финансовые средства. Мы по мере возможности ведём замену трубопроводов участками, наши подрядчики всё время начеку: при возникновении сложной ситуации они готовы произвести ремонт в любое время суток, в праздники и выходные. Содержание изношенного жилого фонда — дело непростое и затратное. Даже при ремонте мы сталкиваемся с полнейшим физическим износом всех коммуникаций, начиная от электрики и заканчивая водо- и теплоснабжением, канализацией.

Не секрет, что около 10 % наших жителей платят за жилищные и коммунальные услуги абы как, есть такие, которые и вовсе не платят. Конечно, мы как управляющая компания, ведём с ними постоянную работу, напоминаем о необходимости оплаты, подаём иски в суд, следим за тем, как проходит исполнительное производство, и так далее. Но тем не менее дефицит в поступлении финансовых средств ощущается. Если за год мы перечисляем поставщикам услуг около 180 миллионов рублей, то не трудно подсчитать, сколько мы теряем. А по существующим сегодня правилам мы должны вернуть поставщикам оплату за весь ресурс, отпущенный на дом (вода, тепло), заплатить подрядчикам за оказанные ими услуги, невзирая на то, что есть жители-неплательщики. Это одна из основных проблем в работе управляющих компаний. Чем больше у тебя домов в управлении, тем значительнее средства, которые фактически попадают в разряд убытков управляющей компании. Сегодня у нас в отношении отдельных злостных неплательщиков есть на руках по два-три судебных решения, но взыскать их мы не можем из-за пассивности судебных приставов.

Городские власти пытаются выстроить систему объективной оценки и контроля за деятельностью управляющих компаний, в большей степени частных. Но понятных и однозначных критериев до сих пор нет.

Проверки и штрафы

У меня есть правило — занимать активную позицию при проведении различного рода проверок. При проведении проверки отстаивать свою точку зрения, при малейших основаниях — обжаловать незаконные, с нашей точки зрения, постановления о привлечении к административной ответственности. Достаточно часто нам удаётся добиться в судах отмены актов Мосжилинспекции как противоречащих закону. Что, в свою очередь, порождает ответные шаги в наш адрес как к «строптивой организации».

Согласно Закону города Москвы, одной из основных задач Мосжилинспекции является предотвращение возникновения аварийных ситуаций в жилых домах, а среди главных мероприятий — «оказание организационно-технической и практической помощи собственникам, управляющим в техническом обслуживании и ремонте помещений, конструкций и инженерных систем и оборудования». А на деле выходит, что главная задача — привлечь Управляющую организацию к ответственности и наказать штрафом, то есть пополнить бюджет за счёт штрафных санкций. Зачастую выносится заведомо невыполнимое предписание, по которому УК должна провести работы капитального характера. Но в смете доходов и расходов Управляющей организации нет такого рода затрат, и структура планово-нормативной ставки за содержание и ремонт общего имущества собственников (утверждённая, кстати, постановлением правительства Москвы) не предусматривает затраты капитального характера. А при обращении в Управу района с просьбой включить данный адрес в программу капремонта на 2014 год мы получили отказ, так как техническое состояние данного многоквартирного дома, согласно мониторингу Мосжилинспекции, признано удовлетворительным. Всё. Получается замкнутый круг. Но это не помешает Мосжилинспекции снова применить к нам штрафные санкции, не вдаваясь в ситуацию. Хотелось бы, чтобы жилинспекция из карающего органа превратилась в помощника в наведении порядка в домах.

Читать еще:  Что такое хвс в квитанции жкх

Многие жалуются на высокие тарифы ЖКХ. Нашей вины тут нет: дорого стоят ресурсы

Вот пример: один из жителей написал обращение на портал жилинспекции, что холл в его подъезде захламлён. Выяснилось, что там всего лишь стоит детская коляска соседа. Это был период, когда сайт работал плохо, и мы не смогли отчитаться в срок. Жилинспекция нас оштрафовала по нераскрытию информации на 300 тысяч рублей. Или вот недавний случай: на нашем стенде инспекция нашла отчёт бухгалтерии, в котором не все листы были должным образом заверены печатью. Тоже подпадает под «нераскрытие информации», тоже штраф до 300 тысяч. Все суды мы проигрываем, только один раз нам снизили штраф с 300 тысяч до 250. Штрафы заложены в бюджете, поэтому нас штрафуют особенно активно к концу года: выполняют норматив. Чиновники не понимают, что таким образом отнимают деньги у жителей, ведь мы на эти деньги могли бы провести, например, ремонт подъездов.

Приходится платить зарплаты юристам, тратить силы и время на суды. Однажды мы отказались подписывать договор с Мосгазом, который требовал от жителей дополнительных расходов. Мы были единственной компанией, которая решила с ним судиться. К нам сразу же пришли с внеплановыми проверками.

О тарифах ЖКХ

Многие жалуются на высокие тарифы ЖКХ. Нашей вины тут нет: дорого стоят ресурсы, а не наши услуги. А ресурсы у нас в стране такие дорогие, потому что ими распоряжаются монополисты. Заморозка тарифов на ЖКХ — очень печальное явление. Инфляцию ведь никто не отменял. Как мы будем рассчитываться за уборку и вывоз мусора? Урезать объёмы?

Я затрудняюсь сказать, насколько должны подорожать ЖКУ, чтобы столичные подъезды выглядели более опрятно. Это от дома зависит: некоторым домам 20 лет, другим 60 лет, у одних есть мусоропровод, у других нет, где-то нужно менять трубы, где-то нет.

Есть выход из ситуации: принятие жильцами собственных ставок по содержанию и ремонту. Например, жильцы могут решить, что они будут платить 40 рублей с квадратного метра вместо установленных сегодня городом 24 рублей, чтобы жить достойно и иметь более уютные подъезды. Но никто сам себе повышать квартплату не будет. Ещё нужно учитывать, что при добровольном повышении ставок жильцами город перестанет платить за льготников, и мы лишимся бюджетных денег.

Работа тяжёлая, но лично я уже давно работаю в ЖКХ и привык к различным трудностям. Я знаю многих жителей, которые выбрали нас, оказали нам доверие. Знаю всех дворников, электриков. Я знаю, как развивался район. Жаль всё это бросать.

Сейчас УК под жёстким контролем государства. Рынок уже выдавил непорядочные компании, которые незаконно обогащались на жителях. Но общая репутация из-за таких проходимцев пострадала.

Какую выбрать управляющую компанию

Государственную или частную

Со сферой жилищно-коммунального хозяйства каждый человек соприкасается ежедневно. За то, чтобы в квартиру бесперебойно поставлялись вода и газ, а в подъезде горел свет, отвечают управляющие компании. Это уже давно не ЖЭКи, про которые ходят байки и легенды, а профессиональные государственные или частные компании. Объясняем, чем они различаются.

Что такое управляющая компания

Управляющая компания (УК) — это юридическое лицо, которое занимается обслуживанием и содержанием многоквартирного дома. В России такие организации впервые появились в двадцатых годах прошлого века. Они назывались жилищными товариществами и были первой формой управления жилой недвижимостью с большим количеством пользователей. Жилищные товарищества также стали прообразом существующих сегодня товариществ собственников жилья (ТСЖ).

С конца пятидесятых и содержанием, и управлением жилого фонда занимались жилищно-эксплуатационные конторы (ЖЭК). За почти пятьдесят лет существования они поменяли несколько названий (РЭП, РЭУ, ДЕЗ и др.). Но для жителей постсоветских стран аббревиатура «ЖЭК» стала нарицательной для обозначения всех компаний, работающих в сфере жилищно-коммунального хозяйства (ЖКХ), хотя факту ЖЭКов не существует уже почти пятнадцать лет.

В 2005 году, после появления Жилищного кодекса, содержание и обслуживание многоквартирных домов было передано частным и государственным управляющим компаниям (УК). Однако отсутствие единых требований к УК вызвало массовые проблемы в сфере ЖКХ: неспособность выполнять свои обязанности перед жильцами, мошенничество и т. д. Необходимость защитить собственников от недобросовестных УК привела к обязательному лицензированию.

С мая 2015 года заниматься обслуживанием многоквартирных домов могут только УК, получившие разрешение от органов государственного жилищного надзора. Это требование было введено Федеральным законом № 255 от 21 июля 2014 года. Все лицензии находятся в открытом доступе на сайте ГИС ЖКХ.

Сегодня в России работает около двадцати тысяч управляющих компаний. Крупнейшей частной УК является «ПИК-Комфорт», государственными: ООО «Главное управление жилищным фондом» Минобороны России и московский «Жилищник». Всего в столице 503 УК, из которых 373 частные.

Как работают государственные УК

Государственные УК оказывают минимальное количество услуг, закреплённых в законе. Расширить список по желанию жильцов компании обычно отказываются, поскольку выполнять дополнительную работу им невыгодно.

Государственные УК работают исходя из установленных законом нормативов. Например, заменить перегоревшую лампочку в подъезде коммунальщики должны в течение семи суток, а устранить засор в мусоропроводе — за один день. Требовать от УК оперативнее выполнять свою работу жители дома не могут.

Тарифы на услуги государственных управляющих компаний устанавливает государство, поэтому зачастую для их содержания требуются дотации из бюджета.

Как работают частные УК

Перечень услуг, которые могут оказывать частные УК, гораздо шире по сравнению с государственными и зависит от потребностей и финансовых возможностей жильцов дома. Кроме того, обслуживание может проводиться чаще, чем это прописано в нормативе.

Частные УК самостоятельно устанавливают тарифы на свои услуги, субсидий от государства они не получают. Такие компании сильнее заинтересованы в качественном управлении домом и более оперативной работе, поскольку в противном случае жители сделают выбор в пользу другой УК.

Какая форма ЖКХ — государственная или частная — в состоянии обеспечить наилучший баланс между стоимостью предоставляемых услуг и их качеством?

Коммунальная картина

Этот год проходит под знаком подготовки реформы ЖКХ. Озвучены планы по переходу на возмещение населением жилищно-коммунальных затрат до 100% — на этот раз к 2017 году. Пока мы оплачиваем не более 30%. Но так ли это? Какая форма ЖКХ — государственная или частная — в состоянии обеспечить наилучший баланс между стоимостью предоставляемых услуг и их качеством?

Каков размер общей стоимости жилищно-коммунальных услуг в нашей стране? Именно от ответа на этот вопрос зависит успешность проведения изменений в сфере коммунального хозяйства. Во-первых, только после того как станет известна полная стоимость ЖКУ, можно будет понять, какая доля населения не сможет самостоятельно справляться с возросшей финансовой нагрузкой. Ведь на сегодняшний день всего около 3,5% от совокупного дохода нашей среднестатистической семьи приходится на оплату услуг ЖКХ или чуть менее 7% от среднемесячной зарплаты одного работника по стране, в то время как в соседних странах эти показатели могут достигать 9% и 16% соответственно. Но 16% от 600 долларов средней зарплаты у нас и от 1200 долларов (а то и выше) в соседних странах — это совершенно разный порядок цифр. При этом доля расходов населения на первичные потребности, такие как еду, в этих странах может не превышать 12—14%, в то время как у нас эта статья занимает 40%. Это является не лучшим показателем уровня жизни населения, а в случае изменения структуры расходов в связи с ростом тарифов ЖКУ у граждан может остаться еще меньше средств для удовлетворения других потребностей, обеспечивающих комфорт их жизни.

Читать еще:  Надзорный орган над жкх

Во-вторых, именно информация о полной стоимости ЖКУ важна для формирования рынка этих самых услуг. Пока же у нас существует монополия государства в этом секторе (доля частников невысокая). А из-за того, что предпринимателям неизвестна стоимость услуг, сложно оценить свои реальные издержки входа на этот рынок и работы на нем. Горечи добавляет и тот факт, что государственные структуры дотируются из бюджета, а частные предприятия, оказывающие ЖКУ, не имеют возможности компенсировать свои убытки за счет налогоплательщиков. Налицо отсутствие равных условий хозяйствования разных форм собственности.

Только после того как вопрос определения стоимости услуг ЖКХ будет решен, можно активизировать работу по формированию рынка в этой сфере экономики. В последующем важно разделить весь сектор по функциональным обязанностям: выработка тепла, электроэнергии, воды, их транспортировка и так далее. Каждое направление для снижения конечной стоимости ЖКУ должно быть передано частным структурам или в крайнем случае работать по принципу частно-государственного партнерства.

В нашей стране традиционно боятся частной инициативы и рынка, однако, как показывает опыт других стран, такого рода организация рынка услуг ЖКХ позитивно сказывается на качестве и цене. Многие сферы хозяйствования, которые ранее были под патронатом государства (в основном на них была установлена государственная монополия), после реформирования превратились либо в олигополистические рынки, либо в рынки, где присутствуют много игроков. Качество услуг при этом выросло, а стоимость их снизилась, что увеличило доступность этих услуг для большего числа людей.

Суть всех этих действий в том, чтобы передать право контролировать качество и цену предоставляемых услуг от государственных коммунальных служб самим гражданам. Они смогут голосовать рублем. Тогда доходы предприятий ЖКХ напрямую будут зависеть от качества их работы, а не от объема дотаций из бюджета. Но сегодня населению остается довольствоваться отсутствием выбора и соответственно не самым высоким уровнем качества жилищно-коммунальных услуг.

Антон Болточко,
эксперт по экономике

Как не наломать дров

Стоимость жилищно-коммунальных услуг у нас действительно низкая: в минувшем марте средняя зарплата была 5 753 101 рубль, а жировка за двух- или трехкомнатную квартиру, как правило, не превышала 300 тысяч рублей. Иными словами, у нас даже в зимний период жилищно-коммунальные расходы небольшие. Со многими другими странами не сравнить. К тому же там нередко отдельно начисляется еще и муниципальный налог, плата за содержание лифтов, холла, коридоров. То же самое касается и электроэнергии: у нас 1 кВт.ч стоит 5 евроцентов, а в Дании или Германии — почти в 10 раз больше.

Вывод очевиден: нам в любом случае нужно готовиться к “утяжелению” жировок. Уровень зарплат и расходов у нас стремится к европейским стандартам. Проходит то время, когда государство финансировало ЖКХ за счет дополнительных налогов, обеспечивая в условиях постсоветской разрухи все социальные гарантии. Сейчас такой патернализм должен уступить место ответственной гражданской позиции, когда каждый житель берет на себя полную ответственность за себя, свое жилье и территорию вокруг него. Именно с этого начинается настоящий, а не показной патриотизм.

Итак, конечная цель понятна, но неясна дорожная карта для ее достижения. Банальное поднятие тарифов не решит ни одной проблемы, но может породить еще и обнищание населения на фоне расцвета коррупции. Поэтому серьезным ценовым подвижкам должно предшествовать преобразование махины ЖКХ в высокоэффективную и абсолютно прозрачную систему. Осуществить подобную реформу — задача непростая, а спешка способна привести к развалу жилищно-коммунального хозяйства, что и случилось в большинстве постсоветских стран. А в Великобритании, например, реформа ЖКХ заняла 15 лет. Такой срок и для нас выглядит вполне реалистично.

Что же следует понимать под реформой ЖКХ? Зачастую в ней видят сплошную приватизацию по-шариковски: “Взять все и поделить”. Опасное заблуждение: в нашей климатической зоне подобные действия могут привести зимой к гуманитарной катастрофе. Намного важнее, чем приватизация, создание прозрачной трехзвенной системы ЖКХ “собственники недвижимости — управляющие компании — эксплуатирующие организации”, которая успешно функционирует во многих странах. Участие в ней госпредприятий вполне оправдано, этим разрушается миф 1990-х, будто государство по определению не способно быть эффективным собственником. Например в Хельсинки все коммунальные сети находятся в госсобственности и при этом финская система ЖКХ является предметом зависти во многих европейских странах.

Таким образом, учитывая традиционное позиционирование нашей страны как сильного государства, а также высокую степень доверия населения к его институтам, оптимальным представляется сохранение в госсобственности ключевых сетей (тепловых, электрических, транспортных, водопровода и канализации). Также за государством должны быть закреплены функции надзора и контроля качества обслуживания населения.

Это подразумевает создание единого колл-центра, формирование стандартов качества и ценообразования, отбор эксплуатирующих организаций на тендерах и конкурсах.Реформа ЖКХ — задача масштабная, комплексная и длительная, требующая мощного информационного сопровождения, воспитательной и разъяснительной работы. Успех реформы на 90 процентов зависит от заинтересованности и вовлеченности населения в ее процесс.

Александр Синкевич,
экономический обозреватель

Экономическая характеристика жилищно – коммунального хозяйства как отрасли экономики РФ. Современные проблемы и перспективы развития отрасли ЖКХ

СОДЕРЖАНИЕ:

На протяжении нескольких последних десятилетий, с учетом специфики формирования экономических отношений, в нашей стране ключевой проблемой, волнующей не только общество, но и Правительство, является проблема жилищно коммунального хозяйства.

1. Что такое ЖКХ и каков состав жилищно — коммунального комплекса РФ?

Под жилищно-коммунальным комплексом понимается сектор экономики, связанный с профессиональным управлением и обслуживанием объектов жилой недвижимости (как правило, многоквартирных домов) и обеспечением комфортных условий нахождения в этих объектах путем предоставления коммунальных услуг.

Жилищно-коммунальный комплекс содержательно включает в себя два сектора экономики – жилищный и коммунальный. При этом в жилищном секторе в рамках принятой терминологии рассматриваются не все вопросы жизненного цикла жилых зданий (планирование – строительство – эксплуатация – ликвидация), а только связанные с эксплуатацией, а значит, – и с предоставлением коммунальных услуг. Вопросы же коммунального сектора рассматриваются традиционно шире, чем только в увязке с жилищным сектором, поскольку лишь около половины производимых коммунальным сектором ресурсов поставляются в жилищный сектор. Кроме жилищного сектора выделяют также бюджетных и коммерческих потребителей.

Предприятия жилищно – коммунального хозяйства – это «учреждения и организации вне зависимости от организационно — правовой формы, формы собственности и ведомственной подчиненности, оказывающие жилищно — коммунальные услуги соответствующим категориям потребителей».

Состав жилищно – коммунального хозяйства в нашей стране можно представить в виде следующей схемы (рис. 1).

Рисунок 1 — Состав жилищно – коммунального хозяйства

Приватизация жилого фонда и передача его в собственность физических лиц, происходящая уже двадцать семь лет, стала основным фактором формирования и создания управляющих компаний, различных форм собственности и видов. Как представляется логичным, основной целью приватизации и возможности перехода государственной собственности в частные руки, являлась необходимость перенаправления финансового бремени содержания и управления жилыми помещениями на плечи населения. Особенностью проводившейся в начале 90-х годов прошлого века приватизации, стал сначала переход жилых помещений из государственной собственности в муниципальную собственность, а затем в собственность физических и юридических лиц. Выделение именно этого способа перехода жилого фонда в частную собственность, имеет свои особенности, т.к. по сути, на протяжении последних двадцати лет, многоквартирное жилье из приватизированного фонда, представляло собой конгломераты, т.е. когда приватизированное жилье принадлежит частным лицам, а нежилые помещения муниципалитетам.

Читать еще:  Работа в жкх

2. Производственная специфика деятельности предприятий ЖКХ

Производственная специфика деятельности предприятий ЖКХ заключается в следующем:

— целью деятельности муниципальных предприятий ЖКХ является удовлетворение потребностей населения в предоставляемых услугах, постоянное повышение уровня обслуживания и качества услуг. Цель деятельности коммерческих предприятий в сфере ЖКХ – получение прибыли;

— продукция предприятий ЖКХ, как правило, не имеет овеществленного характера и выступает в форме услуги. Например, услуги тепло-снабжения заключаются в нагреве воды для целей отопления;

— переменный режим работы в соответствии с графиками потребления услуг. Потребление услуг предприятий ЖКХ имеет ярко выраженную неравномерность как по сезонам года, так по часам суток (часы пик), и предоставление услуг должно быть согласовано с этими процессами

Правовую основу, регламентирующую вопросы управления многоквартирным домом управляющей компанией, устанавливает п.2.ст.161 ЖК РФ. Помимо рассматриваемого в рамках институционального аспекта данной формы управления, жилищное законодательство выделяет так же возможность управления многоквартирным домом товариществом собственников жилья (далее – ТСЖ) и непосредственно собственниками помещения (где количество квартир в доме не более 30).

Кроме того, на федеральном и региональном уровне, имеются и постоянно реформируются различные нормы законодательства в сфере оказания услуг ЖКХ, основополагающие из которых так же служат правовой основой функционирования управляющих компаний.

Принятые поправки в Федеральный закон от 04.05.2011 № 99-ФЗ «О лицензировании отдельных видов деятельности» закрепили необходимость с 1 июля 2015 года, получения лицензии на осуществление деятельности всеми управляющими компаний, в том числе и товариществами собственников жилья, созданными жильцами нескольких домов.

3. Проблемы ЖКХ в России

В ЖКК накопился целый ряд технологических, организационных и финансовых проблем, не позволяющих в сжатые сроки реализовать план по созданию эффективного и качественного снабжения населения и других потребителей коммунальными услугами (ресурсами).

В технологической сфере основной проблемой является высокий и продолжающий нарастать уровень физического и морального износа коммунальной инфраструктуры. Нормативный срок отслужили около 60% основных фондов. По данным технической инвентаризации, в Российской Федерации физический износ основных фондов котельных составил 55%, тепловых сетей – 63%. Требуют срочной замены около 16% теплопроводов и 30% сетей водоснабжения и канализации. В целом ряде муниципальных образований износ коммунальной инфраструктуры достиг критического уровня.

Причиной такого высокого уровня износа фондов является хроническое недофинансирование отрасли. Если в первые годы после перехода от плановой экономики к рыночной недофинансирование было вызвано низкой долей оплаты жилищно-коммунальных услуг населением и нехваткой бюджетных средств, то в последние годы недостаточный уровень капитальных вложений является следствием ограничения роста тарифов, опережающего роста расходов организаций коммунального комплекса на энергоресурсы и низкой привлекательности отрасли для частных инвесторов.

При этом, по данным Росстата, парадоксальным образом аварийность в сфере теплоснабжения с 2000 по 2017 год сократилась в 18 раз, аварийность в сфере водоснабжения за последние пять лет сократилась в 2 раза.

На протяжении последних лет наблюдается общее снижение уровня государственных субсидий на оплату услуг ЖКХ. Незащищенным слоям населения государство предоставляет определенные субсидии на оплату услуг ЖКХ. Но с каждым годом доля таких субсидий снижается (рис. 2).

Рисунок 2 — Доля домохозяйств, получающих жилищные субсидии [30]

При этом, фактически уровень платежеспособности населения не растет. Таким образом, получается, что государство лишает субсидий именно не защищенные слои населения.

4. Проблемы предприятий ЖКХ

Более тщательно необходимо рассмотреть проблемы, прямо или косвенно касающиеся именно предприятий ЖКХ.

  1. Использование различных схем ухода от налогово управляющими компаниями. Проблема оптимизации налогообложения являлась актуальной на всех этапах реформирования налогового законодательства. Однако, некоторые предприятия, в том числе и предприятия ЖКХ используют незаконные методы оптимизации. Так, отдельные управляющие компании могут выделять часть жилого фонда и передавать его на обслуживание отдельному юридическому лицу, находящемуся на упрощенной системе налогообложения, в связи, с чем в бюджет не допоступают платежи по НДС. Налоговая база по налогу на прибыль самой управляющей компании снижается за счет осуществление платежей на содержание жилого фонда этой, выделенной компании.
  2. Большая величина задолженности плательщиков по услугам ЖКХ. Согласно данным Росстата, в первой половине 2018 года население задолжало за услуги ЖКХ 646 млрд. руб., что больше аналогичного периода 2017 года на 25 млрд. руб. [30]. Общий долг по ЖКХ (объем задолженности граждан и организаций за услуги жилищно-коммунального хозяйства) в России составляет 1,34 триллиона рублей [27]. Причины роста задолженности, в первую очередь кроются в снижении уровня платежеспособности населения и в росте цен на коммунальные услуги. Высокий уровень и положительная динамика закредитованности населения, так же влияют на оплату коммунальных платежей.
  3. Повышение ставки НДС. В целом, хоть и Правительство нашей страны отмечает, что «рост платы за услуги ЖКХ ограничен, поэтому гражданам не стоит беспокоиться из-за влияния увеличения НДС на соответствующие тарифы» [14], но ежегодное индексирование тарифов ЖКХ, по нашему мнению, может уже в 2019 году включить именно эти 2%, которые будет вынуждено оплачивать именно население. Некоторые коммунальные предприятия раньше вообще не платили НДС, работая по упрощённой системе налогообложения. Но в скором времени всё изменится. В коммунальную сферу на место мелких компаний (котельные, небольшие водоканалы) активно приходят концессионеры, которые должны будут платить НДС в размере 20%. Что будет очень чувствительно, ведь отрасль ЖКХ является очень недофинансированной.

5. Реформы ЖКХ в России

В настоящее время, как уже и на протяжении двух последних десятилетий, наше государство проводит политику реформ системы ЖКХ, структурированно данные реформы представлены на рисунке 3.

Рисунок 3 — Основные направления реформ ЖКХ (составлено автором)

Осуществление реформ в системе ЖКХ требует от государства существенных затрат, поэтому, в текущих условиях экономического кризиса, государство все больше и больше пытается переложить финансирование рассматриваемой отрасли на население (собственников) помещений, что логически и предполагает рыночная система отношений.

Правительство РФ утверждает средние индексы изменения размера платы за коммунальные услуги отдельно по каждому субъекту РФ, а также для каждого субъекта РФ устанавливается предельно допустимое отклонение от среднего индекса, которое может быть применено в отдельных муниципальных образованиях этого субъекта РФ.

Современное жилищно-коммунальное хозяйство России представлено достаточно сложной системой общественных отношений между производителями и потребителями услуг, посредством которых должны обеспечиваться комфортные и безопасные условия жизни и работы населения страны. Имеющие место низкое качество, недостаточный объем и высокая стоимость этих услуг приводят к конфликтам, перерастающим в судебные споры.

Отсутствие эффективного контроля предприятий ЖКХ создает благоприятную среду для злоупотреблений, наиболее распространенной формой которых являются предусмотренные законом преступления, связанные с мошенничеством, воровством, а также использованием должностного положения в корыстных целях. К основным видам преступлений, распространенных в указанной сфере деятельности, относятся:

— противоправные деяния, направленные на завышение тарифов на коммунальные услуги, совершаемые лицами, занимающими руководящие должности в организациях, осуществляющих управление и снабжение необходимыми ресурсами многоквартирных домов;

— присваивание денег, которые были направлены государством на повышение эффективности функционирования объектов ЖКХ;

— расхищение денег, принадлежащих управляющим компаниям, осуществляемое путем перевода средств на счета подставных фирм;

Политика в сфере ЖКХ сегодня в первую очередь нацелена на формирование благоприятной среды для обеспечения надлежащего содержания жилищного фонда и коммунальной инфраструктуры: посредством борьбы с недобросовестными управляющими организациями и ужесточения контроля за исполнителями услуг, как со стороны собственников, так и со стороны контролирующих органов.

Таким образом, жилищно-коммунальное хозяйство остаётся одной из наиболее острых проблем и требует всестороннего диалога между обществом, государством и бизнесом. Проводимые в настоящее время преобразования в ЖКХ создают необходимые условия для повышения качества услуг. В отрасли по-прежнему сохраняется ряд проблем: высокий уровень износа инфраструктуры, серьёзные потери ресурсов, низкое качество услуг. Отрасли ЖКХ требуются инновации, основой которых является достижение главной цели — обеспечение благоприятных условий проживания жителей.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector
×
×