Antaurus.ru

Все про Недвижимость
2 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Где можно оформить куплю продажу дома

Составляем договор купли-продажи дома

  1. Конструктор документов >
  2. Статьи >
  3. Особенности купли-продажи >
  4. Составляем договор купли-продажи дома

Любой гражданин может столкнуться с необходимостью купить или продать жилой дом. Перед ним сразу возникает ряд вопросов. Как оформить сделку документально? Как правильно собрать все необходимые документы? Где и как оформить договор купли – продажи, и какие дальнейшие действия необходимо предпринять?

Начнем с того как оформляется договор купли – продажи дома и где он заключается.

Стороной от продавца обычно выступает собственник дома или его представитель, имеющий на руках генеральную доверенность на совершение подобной сделки, заверенную нотариусом.

Покупателем может выступать как гражданин, несколько граждан, так и юридические лица.

Составить договор купли – продажи можно самостоятельно заполнив при этом специальный бланк, а можно обратиться в риэлтерскую фирму, которая занимается непосредственно торговлей недвижимости.

При самостоятельном оформлении сделки с недвижимостью следует, прежде всего, изучить документы на жилье. Продавать дом может только его собственник.

Очень часто встречается, что дом выставлен на продажу, а документов у собственника нет.

Чтобы убедиться в чистоте сделки, покупателю нужно ознакомиться с Впиской из Единого государственного реестра прав на недвижимость. Из этой выписки покупатель узнает, есть ли ограничение на продаваемое жилье, находится ли оно под арестом, есть ли какие-либо другие обременения.

Желательно покупателю запросить справки из коммунальных служб.

Убедившись в порядочности продавца можно перейти к следующему этапу – составлению договора купли – продажи дома.

Подготавливая документ, следует внимательно подойти к заполнению всех требуемых граф. Бланк договора содержит вопросы, на которые иногда правильно ответить может только специалист. В договоре обязательно нужно указать:

  • имеются ли в продаваемой квартире несовершеннолетние дети;
  • находится ли квартира в долевой собственности;
  • на какие средства покупается квартира (собственные, заемные, материнский капитал);

Договор купли продажи дома. Где его можно сделать

Продолжая тему оформления договора на покупку дома, стороны сделки должны знать, что в договор обязательно должны вноситься следующие сведения:

  • Дата составления документа;
  • Место подписания договора:
  • Описание объекта продажи;
  • Площадь и состояние дома;
  • Наличие земельного участка и его площадь;
  • Все данные продавца и покупателя (фио, паспорт, адрес);
  • Стоимость дома;
  • Стоимость земельного участка;
  • Подписи сторон.

Согласно изменениям, внесенным в законодательство, регистрировать договор купли-продажи дома не надо.

Однако надо отметить, что не все договора по сделке с квартирой освобождаются от удостоверения нотариусом. Существует ряд условий, при которых придется обратиться к нотариусу за заверением сделки. К таким сделкам по отчуждению собственника относятся:

  • если квартира принадлежит недееспособному лицу;
  • если собственником квартиры является лицо, не достигшее совершеннолетия;
  • если квартирой владеют несколько лиц на праве долевой собственности.

Совершить куплю продажу с несовершеннолетними или недееспособными гражданами возможно только при наличии документа из органов опеки, а продать квартиру, находящуюся в долевой собственности можно с письменного и нотариально заверенного отказа собственника доли от первоочередного права покупки квартиры.

А теперь, где можно сделать договор купли продажи дома.

Чтобы подготовить документы в соответствии с требованиями законодательства, многие граждане готовят оформление сделки в нотариальной конторе.

Можно обратиться в юридическую консультацию для составления договора, в консалтинговую компанию или индивидуальному предпринимателю, оказывающему услуги населению по заполнению и оформлению различного рода документов.

Если жилье будет продаваться через риелтора, то все сопутствующие документы, вплоть до регистрации права собственности на дом, возьмут на себя специалисты фирмы.

Договор продажи дома с тремя покупателями

При оформлении договора купли – продажи сразу трем собственникам надо определиться, покупаемая собственность будет общая или долевая.

При общей собственности всем троим покупателям будет принадлежать недвижимость на равных правах с условием совместного проживания, ведения хозяйства, затрат на ремонт и содержание общего имущества. При общей собственности выделить долю можно только через суд.

При долевой собственности каждый собственник жилья свою долю и право собственности на эту долю.

Составляя договор купли – продажи дома в графе «покупатель» надо вписать всех трех покупателей, и прописать, какой вид собственности при этом у них будет. Размер доли тоже определяется договором.

Сколько стоит договор купли-продажи частного дома

Стоимость оформления документов для покупки-продажи дома везде разная. В среднем можно сказать, что она зависит от цены сделки и будет составлять, примерно 1-2 процента от стоимости дома. Но, если одна из сторон имеет юридическое образование или имеет опыт в составлении подобных документов, стоимость за оформление всех процедур можно свести к минимуму.

Пошаговая инструкция купли-продажи дома с земельным участком + образец (бланк) договора

Здравствуйте! В этой статье мы поэтапно расскажем о том, как продать жилой дом с земельным участком. Расскажем какие документы должен подготовить продавец и покупатель, как оценить свое имущество, где искать покупателей. И многое другое.

Содержание

Шаг 1. Выбираем способ продажи

Перед тем как приступить к поиску покупателей и собирать необходимые документы, нужно для себя решить, кто именно будет заниматься перепродажей вашей недвижимости.

Тут есть 2 варианта:

  1. Нанять риелтора;
  2. Заняться продажей самому.

Поручать продажу земли с домом риелтору выгодно, если реализовать имущество вам нужно срочно, или вы боитесь стать жертвой аферистов. В таком случае вам придется заплатить довольно большую сумму агентству, но за это они сделают всю работу за вас (найдут покупателя, помогут подготовить необходимый пакет документов, произведут точную оценку имущества и т.д.).

Если вы хотите заняться продажей самостоятельно, то вполне реально найти потенциального покупателя без посторонней помощи. А как именно мы сейчас расскажем.

Шаг 2. Начинаем собирать документы

Еще до начала поисков потенциальных покупателей мы советуем начать собирать документы на свою недвижимость, т.к. этот процесс может растянуться на долгие месяцы.

Итак, придется собирать документы отдельно на строения (например, дом) и отдельно на земельный участок.

Для продажи дома нужно заказать в БТИ тех. паспорт и поэтажный план здания. Вы приходите в эту организацию, пишите заявление согласно образцу, который вам предоставят, после чего вас посещают инженеры, осматривают жилую недвижимость, составляют поэтажный план, на основании которого вам будет выдан технический паспорт.

Для того чтобы продать земельный участок, вам необходимо обратиться в Росреестр и также сообщить о намерениях продать землю. После того как вы напишите заявление, к вам придут кадастровые инженеры, измерят ваш участок и составят межевой план. В течение 30 дней работники Регистрационной Палаты проверят все принесенные вами документы и выдадут кадастровый паспорт.

Возможно у вас на руках уже имеются эти документы, т.к. их выдают при регистрации недвижимости, в этом случае их не нужно заказывать.

В случае если ваш земельный участок не стоит на учете в Росреестре, тогда придется провести ряд дополнительных процедур.

У продавца для оформления сделки обязательно должно быть при себе Свидетельство о государственной регистрации права на землю. Если такого документа у вас нет, тогда необходимо провести перерегистрацию своих прав на землю.

Шаг 3. Оцениваем имущество

Для поисков покупателей, вам необходимо составить объявление, в котором придется указать стоимость продаваемой недвижимости. То есть необходимо оценить землю и дом.

Установить цену можно самостоятельно, или воспользоваться услугами оценщика.

Если вы обратитесь к специалистам, тогда получите точную оценку своего имущества + официальный документ, который можно будет показать покупателю.

Конечно, такие услуги стоят довольно дорого, но так вы точно не продешевите.

Установить цену можно и самостоятельно. Для этого необходимо проанализировать рынок недвижимости, просмотрев все газеты и журналы вашего города и посетив специализированные сайты. На основании имеющихся объявлений вы устанавливаете цену на свое имущество.

На формирование цены влияют следующие факторы:

  1. Географическое расположение продаваемой недвижимости;
  2. Состояние дома, его этажность, подведенные коммуникации (газ, вода и т.д.);
  3. Удаленность от населенного пункта (или центра города);
  4. Имеющаяся инфраструктура;
  5. Наличие дополнительных построек (сараи, бани и т.д.);
  6. Экологические особенности, наличие вблизи живописных пейзажей;
  7. Удаленность от проезжей части и т.д.

Шаг 4. Ищем покупателя

Для того чтобы быстрее найти покупателей, нужно сделать так, чтобы о вашем предложении узнало максимальное количество людей.

Самым действенным способом является реклама через интернет-ресурсы. Поместите свое объявление на специализированных сайтах.

Помимо этого, можно расклеить объявления в районе, где вы продаете недвижимость, или раздавать листовки.

Не забудьте рассказать о продаже всем знакомым, друзьям, соседям и родственникам. Иногда «сарафанное радио» работает лучше интернета.

Читать еще:  Можно ли купить комнату в общежитии

Нелишним будет разместить объявление на продаваемом доме (или просто на воротах написать «ПРОДАЕТСЯ»).

Шаг 5. Приглашаем покупателя на просмотр и проводим переговоры

Когда вам позвонит потенциальный покупатель и будет интересоваться продаваемой недвижимостью, пригласите его на просмотр. Но перед тем как показывать его, наведите порядок внутри дома и уберите участок вокруг него, вывезите мусор, вынесите хлам, снесите ветхие строения.

Во время переговоров постарайтесь быть дружелюбным, тактичным и ненавязчивым. Демонстрируйте все достоинства продаваемой недвижимости, вскользь упоминая о недостатках.

Шаг 6. Составление и подписание предварительного договора

Если покупатель изъявил желание купить дом с участком под ним, предложите ему подписать предварительный договор. Он составляется в произвольной форме.

В договоре прописываются:

  • Существенные условия, влияющие на оформление сделки;
  • Условия, которые касаются предмета договора (например, цена);
  • Промежуток времени, отведенный на оформления сделки.

Заключение договора не является обязательным условием для совершения сделки, но мы бы рекомендовали все-таки подписать этот документ.

  • Скачать Предварительный договор купли продажи жилого дома

Шаг 7. Сбор всех необходимых документов

После составления и подписания предварительного договора, можно и нужно начинать собирать документы для продажи дома с участком.

В различных ситуациях перечень документов может отличаться, но мы приведем список основных бумаг:

  • Паспорта и копии продавца и покупателя;
  • Нотариально заверенная доверенность, если сделку оформляет не владелец имущества;
  • Нотариально заверенное разрешение супруги или супруга на продажу недвижимости, если оно было куплено в браке;
  • Разрешение совета попечительства (при администрации вашего города, района), при условии, что в сделке принимает участие несовершеннолетний гражданин;
  • Документ, который подтверждает права собственности продавца на продаваемое имущество (договор купли-продажи, свидетельство о праве на наследство или долевого участия в строительстве и т.д.);
  • Технический паспорт;
  • Поэтажный план дома;
  • Кадастровый паспорт;
  • Межевой план участка;
  • Свидетельство о государственной регистрации права на землю;
  • Справка об оплате налога на землю;
  • Выписка из домовой книги;
  • Справка, подтверждающая отсутствие задолженности по коммунальным платежам;
  • Выписка из Росреестра;
  • Справка, подтверждающая отсутствие обременения;
  • Предварительный договор (по желанию сторон).

Шаг 8. Оформление сделки купли-продажи

Обе стороны (настоящий и будущий владелец имущества) должны составить и подписать договор купли-продажи. Это основной документ сделки. Составляется в трех экземплярах.

1-й остается у продавца;

2-й отдается покупателю;

3-й передается в Росреестр.

Его можно заключить как у нотариуса, так и у любого юриста или без их участия.

  • Скачать договор купли-продажи Жилого дома с Земельным участком
  • Скачать Договор купли-продажи жилого дома (земельный участок под жилым домом находится у продавца на праве постоянного (бессрочного) пользования)

Договор должен содержать следующие пункты:

  1. Наименование документа;
  2. Место и дата его заключения;
  3. Перечень всех объектов, которые охватывает договор;
  4. Сумма сделки, т.е. цена дома и участка;
  5. Другие условия сделки.

В договоре обязательно должен быть пункт «Передача земли под домом».

Шаг 9. Составление акта передачи

Передача имущества может быть зафиксирована в акте передачи. Это необязательный документ поэтому может быть составлен в произвольной форме.

Шаг 10. Перерегистрация прав собственности в Росреестре и полный расчет

Для того чтобы каждому читателю была понятна процедура оформления документов в Росреестре, рассмотрим ситуацию на примере.

Пример:

Допустим, покупатель Петров продает свою недвижимость покупателю Иванову.

В оговоренный день Петров и Иванов обращаются в Росреестр, где первый составляет заявление о передаче своих прав и собственности. Затем Петров отдает собранные документы работнику Регистрационной Палаты (документы, перечисленные в шаге 7 + акт передачи и 3 экземпляра договора купли-продажи).

Обе стороны в присутствии представителя Росреестра, ставят подписи в необходимых документах, после чего Иванов передает деньги за недвижимость Петрову.

Если Петров хочет, чтобы деньги за имущество ему передал покупатель лично, он берет несколько свидетелей, которые фиксируют факт передачи денежных средств, после чего продавец составляет расписку, что деньги получены в счет продажи имущества.

Произвести расчет можно через банковскую ячейку. Это более надежный способ для продавца, при этом в банке можно проверить каждую купюру на подлинность.

После оформления всех формальностей Иванов в течение 30 дней получает документы, которые подтверждают его права собственности на купленное имущество.

Особенности оформления, связанные с куплей-продажей земельного участка и дома

Законодательством Российской Федерации не разрешается продавать дом (или любые другие строения) без участка, на котором он стоит. В случае если приобретается половина дома, 1/3 или 1/4 его часть, тогда покупателю полагается соответственно половина, 1/3 или 1/4 участка земли.

В договоре на покупку указывается тот факт, что покупатель приобретает строение с участком. При этом прописывается цена строения (т.е. дома), цена земли и общая стоимость недвижимости.

Можно составить два договора. Один на земельный участок, а другой на дом.

Последствия продажи дома без участка под ним

Несмотря на то что согласно Земельному Кодексу РФ нельзя продать жилое сооружение, без земельного участка на котором он располагается, существуют исключения.

В 2-х случаях есть возможность продать только дом, согласно ст. 35 Земельного Кодекса РФ:

  1. Если земля была изъята из оборота. Этот факт должен быть подтвержден документально;
  2. Если продаваемая часть строения по каким-либо причинам не может быть выделена новому собственнику вместе с земельным участком.

В случае если дом был продан без участка, и он не попадает под действие ст. 35 ЗК РФ, тогда договор считается недействительным. Покупатель вправе составить исковое заявление и обратиться в суд.

Суд обяжет продавца перезаключить договор и передать земельный участок, в противном случае будет наложено обременение (арест) на землю. После чего ее нельзя будет продать, сдать, подарить и т.д.

Заключение

Оформление сделки купли-продажи дома с земельным участком немного отличается от стандартной процедуры. Владельцу необходимо подготовить документы отдельно на дом и отдельно на землю. При этом нельзя продать строение, без участка, на котором оно располагается. Составляя один договор купли-продажи, покупатель становится собственником дома и земельного участка.

Надеемся, что наша статья была вам полезна и теперь вы знаете, как оформить продажу дома с земельным участком. Если возникнут вопросы и сомнения, мы бы советовали обратиться к опытным юристам за консультацией.

Купля-продажа дома

Процесс оформления сделок с недвижимостью всегда требует пристального внимания к оформлению всех сопутствующих документов.

Если вы хотите продать не только дом, но и земельный участок — процедура продажи усложняется. Поскольку в ходе оформления происходит взаимодействие сразу с двумя объектами недвижимого имущества.

Сегодня поговорим о том, как оформить куплю-продажу дома. А также рассмотрим вопросы где оформить, какие нужны документы, размеры госпошлины и налогов.

Оформить сделку можно не только через Росреестр, но и посредством обращения в МФЦ или прибегнув к услугам нотариуса.

Купля-продажа дома через МФЦ

После того, как вы прошли все процедуры, включая сбор необходимых документов, поиск покупателя и согласование стоимости дома, необходимо официально провести сделку.

Купля-продажа дома через МФЦ состоит из следующих шагов:

Шаг 1. Заранее запишитесь в многофункциональный центр или обратитесь за предоставлением услуги в порядке живой очереди. Для регистрации сделки должны явиться обе стороны — и продавец и покупатель.

Шаг 2. В присутствии сотрудника МФЦ обе стороны должны подписать договор купли-продажи.

Шаг 3. Если оплата за сделку происходит в наличной форме — то процесс получения денег должен сопровождаться подписанием подробной расписки. В ней указывается полная информация о том, кто и кому передал конкретную сумму денег (сумма указывается), а также информацию за что и когда производилась оплата. Расчет за сделку в наличной форме происходит без присутствия посторонних. В случае проведения сделки в безналичной форме — необходимо посетить отделение банка.

Шаг 4. Необходимо получить опись (расписку) в МФЦ о всех принятых документов. Важно обратить внимание, чтобы на бланке было указано число о принятии и трек-номер для отслеживания движения всех отданных бумаг.

Шаг 5. По готовности еще раз прийти в многофункциональный центр для забора переоформленных документов.

Купля-продажа дома через нотариуса

Помимо оформления сделки купли-продажи недвижимости посредством обращения в МФЦ, есть и иные. Например, можно обратиться к нотариусу.

Законодательно-нормативная база, регулирующая подобного рода сделки состоит из:

  1. Федерального закона № 218-ФЗ, принятого в 2015 году. В нем указаны правила регистрации недвижимости;
  2. Налоговый кодекс РФ;
  3. Семейный кодекс Российской Федерации.

Купля-продажа дома через нотариуса нужна в следующих ситуациях:

  1. продажа недвижимости, принадлежащей сразу нескольким лицам;
  2. участие в сделке лица, не достигшего 14 лет;
  3. продажа дома в случае расторжения брака;
  4. нахождение недвижимости на доверительном управлении;
  5. если недвижимость, выставленная на продажу, находится в распоряжении опекунов.
Читать еще:  Порядок признания договора купли продажи недействительным

Этапы оформления сделки через нотариуса:

  1. составление предварительного договора купли-продажи с указанием сроков, стоимости и иных важных условий сделки. Данный документ должны подписать и продавец и покупатель;
  2. сбор требуемых документов и справок;
  3. доработка окончательного варианта договора и его подписание сторонами в присутствии нотариуса;
  4. удостоверение подлинности документа;
  5. предоставление нотариусом всех необходимых документов в Росреестр для регистрации сделки.

Стоит отметить, что услуги нотариуса оплачиваются отдельно. Это может сделать как продавец, так и покупатель.

Документы для купли-продажи дома

Для того чтобы оформить сделку по продаже дома по всем правилам, установленным законодательством, необходимо заранее позаботиться о сборе всех требуемых справок и документов.

Важно понимать, что дом не может быть продан отдельно от земельного участка (если иное не установлено законом). Поэтому право пользования и тем и другим будет осуществляться по одному общему договору.

Рассмотрим вопрос, какие нужны документы для купли-продажи дома:

  1. документ подтверждающий право собственности на дом или выписка из ЕГРН (единый государственный реестр недвижимости). Свидетельство выдавалось до 2016 года;
  2. кадастровый паспорт на дом при наличии (выдавался до 2017 года);
  3. паспорта всех собственников дома и участка;
  4. согласие органов опеки и попечительства, если в выставленном на продажу доме прописаны несовершеннолетние граждане или в том случае, когда они являются собственниками помещения;
  5. выписка из домовой книги при необходимости (выдавались до февраля 2018 года);
  6. справка об отсутствии задолженности по всем коммунальным платежам;
  7. согласие на выписку из дома от всех прописанных в нем людей (в случае, если по данному адресу прописано сразу несколько человек);
  8. составленное заявление продающей и покупающей сторонами;
  9. подписанный договор купли-продажи и при необходимости нотариально заверенный;
  10. документ, подтверждающий оплату государственной пошлины;
  11. заверенная нотариусом доверенность — если сделка осуществляется через представителя.

Образец договора купли-продажи дома

Если нет необходимости обращаться к нотариусу для оформления сделки-купли продажи — необходимо самим грамотно составить договор для проведения сделки.

Образец договора купли-продажи дома можно посмотреть на официальном сайте Росреестра или просто СКАЧАТЬ ОТСЮДА.

В таком шаблоне есть обязательные поля для заполнения, а именно:

  1. адрес расположения объекта недвижимости;
  2. указание жилой площади;
  3. дата постройки (возведения) объекта недвижимости;
  4. целевое назначение участка и дома;
  5. общая стоимость объекта купли-продажи.

Помимо всего указываются ФИО и полные паспортные и иные необходимые данные обеих сторон, участвующих в сделке, кадастровые данные объекта и прочие требуемые условия.

Договор составляется в трех экземплярах: один передается в Росреестр, два других остаются на руках у продавца и покупателя.

Регистрация договора купли-продажи дома

Для того чтобы сторона, покупающая дом, могла вступить в свои законные права собственника, необходимо пройти процедуру регистрации сделки в Росреестре.

Регистрация договора купли-продажи дома в Росреестре возможна путем обращения в МФЦ или через нотариуса. Прямое обращение в регистрирующий орган в настоящий момент недоступно. Необходимо уточнять информацию в действующем филиале вашего города. В большинстве случаев с 2017 года можно обращаться для оказания услуги регистрации права собственности только по экстерриториальному принципу, в иных случаях в услуге будет отказано — так указано на официальном сайте Росреестра.

Для регистрации через МФЦ или нотариуса вам потребуются:

  1. копии паспортов обеих сторон;
  2. подписанное соглашение в 3-х экземплярах;
  3. квитанция об оплате государственной пошлины в размере 350 рублей (данная пошлина оплачивается при первичной регистрации объекта недвижимости, как подтверждение его создания);
  4. заявление о регистрации.

Государственная пошлина

Чтобы произвести сделку по продаже недвижимого имущества, а именно дома, находящегося на земельном участке, обязательно необходимо произвести оплату государственной пошлины. Ее размер устанавливается Налоговым кодексом Российской Федерации.

Госпошлина за куплю-продажу дома с участком составляет:

  1. 350 рублей — если документально подтверждено, что участок, на котором расположен дом, предоставлен для садоводства или для ведения личного подсобного хозяйства, или же для индивидуального жилищного или гаражного строительства;
  2. 2000 рублей — если участок предоставляется для любых иных целей.

Сроки

Продажу дома можно условно разделить на 4 этапа. Каждый из них имеет свои определенные временные рамки. Рассмотрим сроки купли-продажи дома на каждом из четырех шагов.

Первый этап — подготовка дома к продаже. Здесь каждый продавец решает самостоятельно, нужно ли ему приводить дом в порядок, для придания более привлекательного вида или нет. На этот этап уходит примерно 5-6 дней (индивидуальный показатель).

Второй немаловажный шаг — поиск покупателя. Здесь сроки могут быть самыми разными месяц, два, три и так далее.

Третий этап — получение всех справок и документов, необходимых для продажи дома. Если часть документов была собрана заранее и осталось небольшая часть справок — то можно справится за 3-4 дня. Однако, если вы формируете полный пакет документов за один раз — может понадобится около 4-х недель. Например, получить техпаспорт возможно в течение 15 календарных дней, а выписку из Росреестра за 3 дня. Обращаем ваше внимание на то, что многие справки действительны в течение 1-2 месяцев. Поэтому стоит обратить внимание на данный факт.

Четвертый этап — оформление самой сделки и регистрация. Законодательством нашей страны установлены четкие временные рамки. Так, например, срок регистрации договора происходит в течение 10 календарных дней. Помимо этого потребуется еще два дня на пересылку документов.

Приостановка и отказ в регистрации права

Стоит отметить, что Росреестр имеет право временно приостановить или полностью отказать в услуге по регистрации права. Это возможно в следующих случаях:

  1. некорректное заполнение договора купли-продажи: помарки и исправления, неверные данные;
  2. наличие всевозможных дополнительных надписей карандашом или ручкой на документах;
  3. невозможность идентифицировать данные, которые необходимы для внесения в ЕГРН;
  4. непредоставление всех обязательных документов;
  5. наличие ошибок в заполненной заявке на регистрацию права;
  6. обнаружение несоответствия данных указанных в договоре и иных документах.

Получение готовых документов на дом с участком

После прохождения всех этапов по сделке купли-продажи дома. Компетентные представители, через которых происходит регистрация права собственности, передают документы в Росреестр.

После чего сторона, выступающая в роли покупателя, получает документы, подтверждающие право на собственность приобретенной недвижимости, в течение 30 календарных дней.

Налог от сделки: кто и сколько должен заплатить

В соответствии с Законодательством РФ, налог с продажи недвижимого и движимого имущества выплачивается в случае, если по результатам оформленной сделки был получен доход.

Налог с купли-продажи дома обязан оплатить продавец. Сумма уплачиваемая в пользу государства составляет 13% от полученного дохода. В случаях если дом находится в собственности лица, выступающего в роли продавца, менее 3-х лет. Если недвижимость находится в собственности продавца от 3-х до 5 лет — он также должен оплатить 13%. Однако, здесь возможны льготные случаи, при которых налог не уплачивается: приватизация, договор дарения между ближайшими родственниками и так далее. В случае нахождения в собственности дома с участком более пяти лет — сделка не облагается НДФЛ.

Возможные проблемы, трудности и их решения

При оформлении сделки купли-продажи дома с земельным участком может возникнуть ряд проблем:

  1. признание сделки незаключенной — если сделка была признана незаключенной, продавец может потерять все деньги от продажи. Для выхода из этой ситуации не стоит занижать стоимость объекта продажи, грамотно и корректно заполнять все данные, касаемо технических характеристик и иных показателей объекта недвижимости;
  2. признание сделки недействительной — важно проверять все необходимые для совершения сделки документы, особенно те, которые подтверждают право на собственность. Часто бывает так, что продавец выставляет на продажу объект, который по праву принадлежит не ему, а, например, бывшему супругу/супруге. Поэтому необходимо запрашивать согласие всех собственников дома на его продажу. Оно должно быть заверено нотариусом.

Процедура купли-продажи дома с земельным участком: от оценки недвижимости до передачи денег

При совершении покупки или продажи недвижимости всегда присутствуют риски, а когда речь идет о приобретении дома с участком — риски удваиваются, поскольку речь идет о сделке с несколькими недвижимыми объектами.

На каждый объект регистрируется отдельное право, а это означает, что для участка земли и для дома должны быть отдельные пакеты документов. При принятии решения покупателю стоит проявить осторожность, поскольку сделка может обернуться потерей права собственности на приобретенную недвижимость. Рассмотрим пошаговый порядок действий.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Читать еще:  Как составляется договор купли продажи дома

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-46-83 . Это быстро и бесплатно !

Видео-версия статьи

Для тех, кому больше нравится смотреть и слушать:

Оценка недвижимости

Продавец может самостоятельно правильно установить цену, ориентируясь на стоимость аналогичной недвижимости, выставленной на продажу. Информацию такого рода можно без труда найти, имея доступ к сети Интернет.

Более затратный вариант – обратиться к профессиональному оценщику: в этом случае владелец дома или получит официальный документ – Отчет об оценке, который включает не только характеристики объекта, но и анализ рынка.

При оценке рыночной стоимости дома с участком учитывают такие факторы, как:

  1. Местоположение: развитость инфраструктуры в районе, транспортная доступность, экологическая обстановка, близлежащие объекты.
  2. Площадь дома и площадь земельного участка.
  3. Материал, из которого построен дом.
  4. Наличие или отсутствие коммуникаций.
  5. Год постройки.
  6. Состояние дома.
  7. Внутренние улучшения.
  8. Наличие иных объектов на участке.
  9. Качество земли и т.д.

Анализ правоустанавливающих документов

Анализ правоустанавливающих документов проводится с целью установления правомерности, владения, пользования и распоряжения собственниками.

Для сокращения сроков продажи и упрощения процедуры регистрации перехода прав желательно наличие у продавца всех документов, удостоверяющих право собственности. Если участок не зарегистрирован в Кадастровой Палате или дом является самовольной постройкой – желательно пройти процедуру регистрации. Это значительно упростит продажу недвижимости, к тому же отсутствие таких документов, как правило, негативно сказывается на стоимости недвижимости.

Удостоверяющим право собственности документом является свидетельство о праве собственности. Этот документ может отсутствовать: например, право собственности перешло к его настоящему владельцу до создания системы госрегистрации. Если право не было зарегистрировано, продавец может обратиться к Регистратору с правоустанавливающими документами:

  • купчая, договор дарения или мены, прошедшие госрегистрацию;
  • при приобретении недвижимого имущества по договору дарения необходима справка об уплате соответствующего налога;
  • если недвижимость перешла по наследству, помимо свидетельства о праве на наследство, необходима справка об уплате соответствующего налога;
  • если дом был построен: договор о предоставлении участка для целей строительства дома на праве частной собственности или договор о праве застройки, заключенный до 26.08.1948 г.) и регистрационное удостоверение.

Документы

Необходимо предоставить следующий перечень бумаг:

  • Документы о праве собственности: правоустанавливающие и правоудостоверяющие;
  • Технический паспорт жилого дома;
  • Выписка из домовой книги;
  • Согласие всех зарегистрированных в доме лиц с их обязательством выписаться в сроки, установленные договором;
  • Документ об отсутствии задолженности по налогам;
  • Выписка из ЕГРП;
  • Кадастровый паспорт на землю или уведомление об отсутствие сведений в Кадастровой палате;
  • Согласие супруга, удостоверенное нотариусом;
  • Разрешение (согласие) органов опеки и попечительства.

Заключение предварительного договора

Приглашаем скачать бланк.
Когда стороны намереваются подписать договор купли-продажи, они вправе оформить предварительный договор, официально закрепляющий такое намерение. Основной договор в последствии заключается на условиях, которые оговариваются в предварительном договоре, который также имеет форму основного документа.

Содержание предварительного договора:

  • условия о предмете договора;
  • существенные условия основного договора;
  • срок, в который подразумевается подписание основного договора. Если срок не оговаривается сторонами, то он считается равным 1 году с даты заключения предварительного договора. Если одна из сторон необоснованно уклоняется от подписания договора, вторая вправе обратиться в суд. Если по истечении определенного сторонами или законодательством срока, основной договор не подписан, подписание основного договора в принудительном порядке невозможно, а предварительный договор прекращает свое действие.

Госрегистрации договор предварительной купли-продажи не подлежит.

Составление основного договора и передача денег

Образец бланка вы можете скачать у нас.

Договор купли-продажи жилого дома или его части с участком оформляется в письменном виде и должен быть подписан сторонами. При желании, договор может быть заверен у нотариуса, но это не является обязательным условием.

Документ должен содержать:

  1. Наименование договора.
  2. Дата и место его заключения.
  3. Предмет договора, т. е. полный список объектов отчуждаемого имущества.
  4. Идентификационные признаки каждого отчуждаемого объекта: местоположение, назначение (категория земель), инвентаризационный номер, площадь, информация о регистрации права в ЕГРП.
  5. Цена договора. Сумма указывается общая, а также отдельно по каждому объекту недвижимости.
  6. Дополнительные условия: время вступления в право собственности, гарантии, порядок оплаты расходов, обусловленных совершением сделки и т. д.).

Фактическую передачу недвижимости рекомендуется оформить отдельным передаточным актом на имущество, однако приемлемым будет указание в тексте договора, что сам договор и является актом приема-передачи и подтверждает факт передачи имущества.

По завершении процедуры передачи наличных денежных средств для покупателя целесообразным будет запросить у продавца расписку в получении денежных средств. После расчета сторонами подписывается договор и акт приема-передачи имущества.

Регистрация

Законодательство обязывает регистрировать переход права на недвижимость при совершении сделки купли-продажи, в связи с этим договор подписывается, как минимум, в 3 экземплярах: по одному для каждой сторон и один – хранится у Регистратора.

Документы для госрегистрации:

  • правоустанавливающие документы на оба объекта;
  • кадастровый план (техпаспорт) на дом и кадастровая выписка на землю;
  • договор купли-продажи с передаточным актом;
  • справка о лицах, зарегистрированных в доме;
  • квитанции об оплате пошлины.

Дополнительно могут потребоваться:

  • согласие супруга, заверенное у нотариуса;
  • разрешение или согласие органов опеки и попечительства;

С паспортом и с заявлением о госрегистрации обращаются обе стороны сделки. Процедура займет 10 рабочих дней.

Финансы

Если недвижимость находилась во владении у продавца менее трех лет – он обязан подать налоговою декларацию по форме 3-НДФЛ и уплатить налог по ставке 13%. В то же время он имеет право на налоговый вычет, но на сумму не более 1 000 000 рублей, или вправе сократить сумму налогооблагаемых доходов на сумму связанных с приобретением данного объекта недвижимости расходов.

Покупатель также вправе воспользоваться своим правом на имущественный вычет, не превышающий 2 000 000 руб. Не следует забывать, что собственник, коим становится покупатель, является плательщиком земельного налога и налога на имущество физических лиц.

При обращении в банк для передачи денег – его услуги обойдутся от 12 рублей в день.

Проверка юридической чистоты сделки при обращении к юристам составит не менее 2 000 рублей. Если предусматривается полное сопровождение сделки, то стоимость такой услуги будет от 35 000 рублей.

Титульное страхование составит в среднем 0,3% от суммы страхования.

Для граждан госпошлина составит 6000 рублей (2000 рублей за регистрацию права на дом и 2000 – на землю, 2000 – регистрация договора); для юридических лиц: 66 000 рублей (по 22 000 тысячи за объект, 22 000 – за регистрацию договора).

Получение выписки из ЕГРП на бумаге обойдется в 200 рублей для граждан и 600 рублей для организаций.

Подводные камни

Не оформлено право собственности на дом или земельный участок. Продавец может владеть землей не на праве собственности, а на праве, например, пожизненно наследуемого дарения.

Дом может оказаться самовольной постройкой, которую впоследствии будет довольно сложно оформить надлежащим образом.

Поддельная доверенность. При совершении сделки, когда действует доверенное лицо, необходимо обратиться к нотариусу, который выписывал доверенность, чтобы убедиться, что она не была отозвана. Стоит также убедиться, что лицо, выписавшее доверенность, дееспособное. Не лишним будет убедиться, что собственник вообще жив.

Если дом был продан без согласия зарегистрированных в нем лиц, сделка может быть оспорена в судебном порядке. Однако, в этом случае спасением может стать страхование риска утраты права собственности, конечно, если покупатель позаботился об этом заблаговременно.

Перед продажей дома рекомендуется провести профессиональную оценку недвижимости и привести в порядок документы на имущество, завершить регистрацию прав на участок и на дом.

При совершении сделки следует произвести тщательную проверку документов, целесообразным будет обращение к юристам. Однако, не стоит забывать, что 100% гарантию на юридическую чистоту сделки не могут дать и профессионалы, поэтому для покупателя нелишним будет обращение в страховую компанию.

Самым надежным способом передачи денежных средств является помещение денег в банковскую ячейку: во-первых, при передаче денег присутствуют свидетели, во-вторых, банк обеспечивает надежное хранение средств, в-третьих, банк дает дополнительные возможности для пересчета и проверки подлинности банкнот. Акт-прием передачи подписывается только после завершения расчетов.

Завершающим этапом станет регистрация договора и перехода прав на недвижимость.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

+7 (499) 938-46-83 (Москва)
Это быстро и бесплатно !

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector
×
×