Antaurus.ru

Все про Недвижимость
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Как купить недостроенный дом с участком

Выгодно ли купить недостроенный дом, дачу, коттедж? Каковы риски покупки недостроя? на сайте Недвио

Недостроенный частный дом или дача – на первый взгляд выгодное приобретение, которое позволяет сэкономить и обустроить постройку полностью на свой вкус. Однако такой объект недвижимости – это «кот в мешке», который требует особой осторожности при покупке.

Необходимо учесть все плюсы и минусы такого приобретения, а при покупке лучше нанять специалиста, который оценит качество постройки. Это снизит риски, о которых рассказано ниже.

В каких случаях выгодна покупка «недостроя»?

Купля-продажа недостроенного объекта выгодна не только покупателям, но и юридическим лицам. Это могут быть строительные компании, занимающиеся возведением коттеджных поселков. Многие девелоперы сдают дома на этапе чистовой отделки, чтобы не тратить дополнительные средства на оплату услуг подрядчиков и дизайнера интерьеров. В данном случае, сделка максимально чистая, приобретать дом можно без опасений, только проверив документы.

Если говорить о покупателях, то главная выгода для них – тоже экономическая. Недостроенное здание можно закончить своими руками, благодаря чему в целом участок и дом обойдутся дешевле. Но это не единственное преимущество «недостроя». Он может интересовать не только покупателей с ограниченным бюджетом, но и следующим категориям:

  • покупателям, которые хотели бы самостоятельно создать внутреннюю планировку здания, но при этом не «заморачиваться» насчет фундамента;
  • частным строителям, способным самостоятельно подвести коммуникации и сделать чистовую отделку, но не умеющим возводить стены и / или кровлю.

Экономия при покупке недостроенного объекта – обычно около 20%.

Основные риски при купле-продаже недостроенного дома

Продавец далеко не всегда продает здание по причине нехватки средств для окончания строительства. Иногда в продажу выставляются объекты, которые просто невозможно достроить физически. Главный риск, в случае приобретения «недостроя» — это столкнуться именно с таким зданием.

При продаже не полностью построенного дома, владелец может столкнуться со строительными ошибками. Они приводят к полному демонтажу конструкций, что увеличивает затраты денег и времени.

Еще одна проблема незаконченных домов – бумажная волокита. Если продавец недобросовестный, он может возводить здание на участке, не пригодном для жилищного строительства. В данном случае, будет очень сложно согласовать постройку с администрацией, возможно, придется просто перепродавать участок.

При масштабном строительстве, затраты на окончание проекта слишком велики. В итоге те 20-30%, что были сэкономлены на приобретении коттеджа, окажутся перекрыты серьезными расходами на стройматериалы и бригаду строителей. Иногда покупатель даже уходит «в минус», не экономя, а тратя даже больше из-за всех разбирательств с «недостроем».

Могут возникнуть и менее масштабные проблемы – например, этажность здания будет слишком большой. На территории России, под индивидуальное жилье, обычно допускается строить лишь трехэтажные жилые дома. Если этажей больше, придется их демонтировать.

Данных рисков можно избежать, если тщательно изучить документы, регламентирующие строительство частных домов, или нанять специалиста.

Виды недостроенных домов

«Недострой» — понятие, которое объединяет несколько стадий готовности объектов незавершенного строительства. Не все из них выгодно приобретать:

1. Дом под чистовую отделку

Здание достроено, коммуникации подведены, но внутренняя отделка стен и мебель отсутствует. На данном этапе, постройка уже может быть зарегистрирована и согласована со всеми инспекциями. Экономия в таком варианте небольшая, зато и риск минимальный.

2. Дом под черновую отделку

Коттедж построен, но коммуникации не подведены.

Может потребоваться согласование с технадзором. После подведения сетей, придется оформлять документы и регистрировать объект. Не всем понравится бумажная волокита.

Данный тип подходит покупателям, которые хотят сделать свободную планировку: сделать несколько санузлов или раковин на кухне, более свободно расположить розетки, выключатели. Обычно проблем при покупке такого дома или дачи нет, нужно обращать внимание только на документы.

3. Готова только «коробка»

Это самый проблемный вариант. Стройматериалы еще не покрыты отделочным слоем, на них отрицательно воздействуют влага и мороз. Каркас, части стен могут разрушаться, где-то, возможно, есть техническая ошибка. Такой вариант лучше не покупать.

4. Есть только фундамент

Экономия в этом случае максимальная, но и строить придется дольше всего. Однако и проблем меньше, чем с «коробкой»: достаточно проверить фундамент на качество и прочность, и оценить документы. Нет нужды рассматривать все стены и перекрытия, нанимать оценщика.

Чаще всего, на рынке, «незавершенку» на стадии «коробки» или фундаментов продают физические лица, дома под отделку – коммерческие организации и застройщики коттеджных поселков.

Как оценить качество «недостроя»?

При анализе вариантов, нужно обратить внимание на несколько условий. Если они соблюдены, можно смело заключать договор. В противном случае, желательно отказаться от незавершенной постройки в пользу готового дома.

Основные условия безопасного приобретения:

  1. Здание стоит дешевле окружающих на 20-30%. Если ценник дороже, это экономически невыгодно, дешевле – значит, продавец вероятно скрывает какой-то недочет;
  2. Присутствуют все документы: разрешение на жилищное строительство, согласование проекта здания с техническим надзором, пожарной инспекцией. Владелец обязательно должен предоставить документ, подтверждающий факт единоличного владения участком и недостроенным зданием;
  3. Бывший владелец может предоставить смету по строительным материалам и тратам на бригаду, работавшую над возведением коттеджа. Это лишний раз подтвердит, что цена не завышена или занижена;
  4. Строительные материалы не испортились из-за нахождения на открытом воздухе. Перекрытия должны быть целыми, кладка – прочной, металлические элементы – не ржавыми и т.д;
  5. Окончание строительства обойдется дешевле, чем те 20-30% экономии, которые можно получить при покупке готового объекта.
Читать еще:  Технический этаж купить

Если все условия соблюдены, нет причин опасаться обмана. В некоторых случаях, у владельца может не оказаться документов от пожарной инспекции и архитектора – это простительно, однако новому собственнику придется самому их оформлять, в ходе чего могут вскрыться (ранее незамеченные) недочеты постройки.

Способы сократить риск

Чтобы не столкнуться с мошенничеством или просто невыгодным предложением, рекомендуется самостоятельно оценить здание или воспользоваться услугами специалистов. Второй вариант более надежный, однако не подходит людям, которые приобретают «недострой» в целях экономии.

Для самостоятельной оценки, нужно, как минимум, обладать юридическими навыками и знаниями в области строительства. Нужно ознакомиться с Гражданским и Земельным кодексом, изучить случаи, когда частный дом не подлежит регистрации и является незаконным. Также важно оценить качество кладки недостроенного объекта, фундамента и всех других частей строения.

Если есть бюджет для оплаты услуг специалиста, можно нанять профессионального оценщика. Скорее всего, понадобятся два специалиста:

  1. профессионал, проверяющий здание на наличие строительных и юридических ошибок;
  2. оценщик в более традиционном смысле. Он просто рассчитает сумму, которую необходимо будет потратить на завершение строительства.

Расчет предстоящих трат на ремонт незавершенного дома можно произвести и самостоятельно. Принимать во внимание нужно не только затраты не следующие этапы строительства, но и средства, которые пойдут на компенсацию недостатков здания.

Практика показывает, что большая часть «недостроя» требует реновации: подкраски, шлифовки, обработки от грибка и плесени, замены деревянных элементов и пр.

Ситуации, когда приобретать «недострой» не стоит

Часть недостроенных домов продается по той причине, что первоначальный строитель допустил грубую ошибку в ходе возведения, и теперь не может закончить проект. Здания с грубыми строительными ошибками не будут приняты пожарной инспекцией и администрацией, из-за чего дом не будет введен в эксплуатацию.

Такие постройки приходится демонтировать и перестраивать, чтобы пользоваться домом на законном основании. Приобретать коттеджи с техническими ошибками абсолютно не выгодно.

Указатель того, что дача или дом несут в себе кучу проблем (юридических или строительных) – это длительный срок продажи. Хорошие экземпляры «недостроя» продаются в течение 1-го — 2-ух лет. Остальные можно считать не ликвидными.

Если такой дом все же приглянулся, следует выяснить у продавца причину длительной продажи, а также воспользоваться услугами специалиста, который оценит качество строительства.

Лучше отказаться от приобретения дома, который слишком долго простоял в недостроенном состоянии, и подвергся за несколько лет природным негативным внешним факторам.

Под воздействием ветра, дождя и мороза «коробки» постепенно разрушаются: становится хлипким каркас, трескается соединительный слой кладки, стены покрываются плесенью. Ликвидация таких признаков деформаций и разрушения, отнимет у инвестора слишком много средств.

Особенности оформления документов

При покупке недостроенных домов, предыдущие владельцы указывают статус постройки, как «строительные материалы». Это связано с особенностями Гражданского кодекса РФ. Согласно этому документу, объектами недвижимости считаются только зарегистрированные дома. А зарегистрировать такую постройку можно только после возведения «коробки» и крыши, и черновой отделки.

Поэтому покупателя не должно смущать, что здание обозначается, как строительные материалы – это способ (законный) обойти ограничение Гражданского кодекса.

Во избежание юридических проблем лучше пригласить юриста, который будет присутствовать при заключении сделки.

Ипотека на недостроенный частный дом

Серьезный шаг – покупка недостроенного дома, ведь это осознание того, что впереди много работы по оформлению документов. К тому же, не многим известно, что процедура серьезно отличается от покупки обычного дома или квартиры. Нужен другой пакет документов и шаги действия отличаются. Словом, есть некие особенности в покупке дома, который не достроен.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно ! Или позвоните нам по телефону 8(800)-350-30-02 (звонок бесплатный для всех регионов России)!

Понятие недостроенного дома

В народе недостроенные дома называют «недострой». Такие строения гораздо дешевле обычных домов, и это естественно, ведь речь идет о доме, в который еще нельзя въезжать. Недостроем обычно называют помещение, где залит фундамент, стоят стены. Наличие крыши – в зависимости от ситуации. Предполагается, что все отделочные работы новый хозяин будет выполнять самостоятельно. В недостроенном доме не будут проведены все коммуникации. Но, несмотря на это, преимущества покупки такого дома налицо, ведь на строительные материалы потратится гораздо меньше денежных средств, чем при строительстве дома с нуля.

Читать еще:  Купить комнату в общежитии блочного типа

Покупка недостроенного дома должна осуществляться с трезвой головой и рассудительностью. Если при покупке обычного дома необходимо тщательно проверять его состояние, исправность всех систем и коммуникаций, то недостроенный дом должен быть проверен «от и до» по части документов, потому как подводных камней здесь может быть множество.

Как купить недостроенный дом

Для того чтобы знать, как купить недостроенный дом, необходимо уяснить, что для этого существует два способа, один из которых основывается на общих правилах. В этом случае предполагается, что собственник зарегистрировал право на незавершенное строительство. Второй вариант предполагает оформление договора уступки прав подряда. Этот вариант применим, если зарегистрирован только участок, или же, если участок арендован по итогам аукционных торгов.

Для осуществления сделки, необходимо собрать пакет документов. Сюда входят:

  • Паспорта, как продавца, так и покупателя;
  • Выписки из кадастра на недостроенный дом и участок, на котором он располагается;
  • Договор купли-продажи в одном случае, и уступки в другом;
  • Разрешение нотариуса;
  • Заявления в администрацию, в ФУГРЦ, в отделение градостроительства.
  • Договор аренды;
  • Разрешение и строительный паспорт.

Так, для того чтобы правильно оформить недостроенный дом, нужно следовать точным предписаниям. Сразу необходимо оформить право собственности на этот дом. От второго супруга продавца нужно разрешение на продажу, заверенное нотариусом. Сколько бы человек не было в совместной доле на этот участок и недостроенный дом, заверенное нотариусом разрешение должно быть от всех собственников.

В БТИ выдается кадастровая выписка на дом, а на земельный участок – в ФЦЗКК. Их необходимо получить следующим шагом. Далее заключается договор купли-продажи. Через месяц право собственности будет зарегистрировано, тогда в разрешение и строительный паспорт в отделе градостроительства должны внести изменения. Договор купли-продажи лучше оформлять в нотариальной конторе, где будет учтен закон и все требования. Если участок арендован в результате аукционных торгов, необходимо обратиться в администрацию, где произойдет перезаключение договора.

Ипотека на недостроенный частный дом: можно ли взять

Возможна и ипотека на недостроенный частный дом. Для этого нужно проделать несколько другие шаги. Первый – выяснение, построен ли дом хотя бы наполовину и зарегистрирован или он в БТИ.

Перед обращением в банк нужно, чтобы был полностью готов согласованынй план строительства. Желательно, чтобы на участок уже был осуществлен подвод коммуникаций.

Стоит помнить о том, что для этой процедуры необходим пакет документов с места работы. Обычно сюда входит:

  • Копия трудовой книжки, заверенной печатью организации и подписью директора или бухгалтера компании;
  • Справка 2-НДФЛ о ваших доходах. В справке должен отображаться период не меньше полугода;
  • Иные соглашения, свидетельствующие о постоянных премиях.

Обычно для большой суммы, в частности, и для взятия ипотеки, необходим залог или поручитель. Иные банки требуют наличие и того, и другого.

В банке отнеситесь внимательнее к условиям кредита, уточните процентную ставку, которая может снизиться при высоком стабильном доходе и наличии всех документов.

Рекомендации по приобретению недостроенного строения

Истории рассмотренные в первой части статьи — 3 примера удачной реконструкции недостроя, доказывают, что купить недостроенный дом под реконструкцию — выгодно. Но, не спешите приобретать такие дома. Недострой бывает разный. Успех пользователей портала, скорее — исключение из правил. В большинстве случаев, недостроенный дом — это куча проблем, потраченные зря деньги и постоянная головная боль. Нередки случаи, когда недостроенную «коробку» в итоге сносят. Почему так происходит? AAKLiberty, Алексей_Чуприна, Bas197 купили старые, или законсервированные, но НЕ аварийные дома. Если повестись на сказки продавца и закрыть глаза на явные косяки, то можно пролететь. Поводы для беспокойства при покупке недостроя:

  • Трещины на фундаменте и стенах.
  • Затопленный подвал, если дом с цоколем.
  • Грибок и плесень изнутри стен.
  • Сгнившие или испорченные насекомыми-вредителями деревянные конструкции.
  • Просевшие балки перекрытия или кровли.
  • «Коробка», простоявшая несколько лет под открытым небом без временной кровли.
  • Слишком долгий срок продажи недостроя.

Как купить недострой и не попасть на деньги

Не забывайте про юридические аспекты покупки. Ведь недострой это — объект, который не введён в эксплуатацию. Недостроем может быть фундамент, голые стены, «коробка» под крышей, дом под черновую или чистовую отделку.

Недострой также подлежит государственной регистрации права собственности. Есть два способа его приобретения:

  1. Объект регистрируется как недострой его владельцем и, после этого, совершается акт купли-продажи.
  2. Либо покупается участок с недостроем, а новый собственник сам занимается оформлением недвижимости.

Прежде, чем слепо бросаться на, как вам кажется, «лакомый кусочек» недостроя по бросовой цене, задумайтесь, почему его продают. Всё ли в порядке по юридической части? Может быть при возведении дома были допущены фатальные строительные ошибки и его владелец хочет избавиться от аварийной «коробки». Может быть недалеко от участка планируется строительство автомагистрали, торгового центра, мусорного полигона и т.д.

Читать еще:  Купля продажа доли дома

Ещё один «подводный камень» — очень часто продают недостроенные дома большой площади — 300, 400, 500 кв. м. Т.н. «дворцы» по проектам, «привет из 90-х!». Задайте себе вопрос, почему. Чаще всего ответ банален — у владельца нет денег, чтобы довести до ума дом такой площади. А у вас они есть? О сложностях с отоплением и уборкой таких особняков промолчим.

Памятка по покупке недостроя:

  • Узнайте, кто собственник участка и недостроя.
  • Выясните, есть ли разрешение на строительство. Какой статус у земли. Не находится ли участок в залоге у банка. Нет ли иных обременений.
  • Соответствует ли «коробка» строительным нормативам. Соблюдены ли отступы от строения до «красной линии» и границ участков соседей.
  • Чтобы не купить «кота в мешке», обследуйте недострой при помощи специалиста по строительству.
  • Составьте план работ по реконструкции недостроя.
  • Рассчитайте смету. Трезво оцените свои силы, чтобы недострой не превратился в долгострой.

Выводы

Недострой выгодно приобретать если вы осознаёте, во что ввязываетесь. Помните, что участок должен быть ликвидным. Тогда, в случаях сложных жизненных ситуаций, вы сможете его продать даже с недостроенным домом. И наоборот — покупка недостроя у чёрта на куличиках — без дорог, электричества, инфраструктуры, даже по бросовой цене, может стать фатальной ошибкой. 100 раз подумайте, а надо ли вам это. Не проще ли построить дом на пустом участке, из качественных материалов, по современным технологиям, чем заниматься вечным исправлением косяков, допущенных прежним владельцем.

Продажа земельного участка с недостроенным домом

Елена

Добрый день, уважаемые специалисты!

Продаю земельный участок. На нем есть ж/дом не зевершенный строительством.
Что писать в ДКП?
1. Написать, что имеется «незавершенка»/строительный задел (?) — это значит — надо указать площадь застройки, площадь помещений, стадию строительства и стоимость этой «незавершенки» (!);
2. Написать, что строений нет — это будет неправда.
3. Еще есть бытовка и сарай — указывать их в договоре?

В случае,если в кадастре недвижимости о недострое нет ни каких сведений,то есть смысл продать просто участок,без потери Вашего времени.Но в договоре,в обязательном порядке необходимо указать,что строения на земельном участке отсутствуют.

Неправда говорите,согласуйте этот момент с покупателем и будет ВАМ правда!

1. С покупателем все согласовано. Цель — все офрмить БЫСТРО И ГЛАДКО! ЧТОБЫ, БЫСТРО ПРИСТУПИТЬ К ЗАВЕРШЕНИЮ СТРОИТЕЛЬСТВА, ЗАВЕРШИТЬ И ОФОРМЛЯТЬ С НОВЫМ ВЛАДЕЛЬЦЕМ.
2. А может кто-нибудь проверить так это или не так (есть строения или нет) ?

А что Ваш риэлтор говорит?

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Что есть по документам, то и прописывайте в договоре. В противном случае будет приостановка в связи «с отсутствием сведений об объекте в государственном кадастре недвижимости».

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Объекты недвижимости, прописываемые в ДКП должны существовать, а существование их подтверждается кадастровым учетом, то есть как минимум наличием кадастрового паспорта. Если переживаете, что в ДКП будет фигурировать отсутствие строений, то оформите право собственности на строение, сейчас это не так сложно, на основании техплана производите кадастровый учет, регистрируете право и отчуждаете.
Ярославское направление — обращайтесь.

Если в кадастре сведений о строениях нет, укажите в ДКП один участок.

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

ДКП составляйте на основании имеющихся документов на собственность. А с покупателем заключите письменное соглашение, об их согласии на покупку зем.уч. на котором есть незарегистрированные постройки, и покупатели не возражают, что в будущем сами будут нести бремя регистрации этих объектов.

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

В идеале к Договору прикладывается справка из БТИ об отсутствии строений, но обычная практика — немножко привирать в Договоре купли-продажи, включая в него пункт «Строения и сооружения на земельном участке отсутствуют».

Недавно в рекомендованном образце ДКП с участием заёмных средств одного крупного банка увидела такую формулировку, вероятно, уже обкатанную:

«На момент заключения Договора Земельный участок юридически и физически свободен / или
Продавец обязуется физически освободить земельный участок в течение __ (___) календарного/календарных дня/дней с момента государственной регистрации настоящего Договора и перехода права собственности на Земельный участок к Покупателю». Таким образом, если Вы принципиально не хотите писать в ДКП ни слова неправды — включите в него эту формулировку. Регистраторов не волнует — как именно Вы освободите участок, возможно, продадите по другому договору (регистрация которого нигде не требуется) тем же Покупателям комплект быстровозводимого дома, уложенного на участке штабелем «в лапу». 🙂

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector