Antaurus.ru

Все про Недвижимость
4 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Как одновременно продать и купить дом

Как продать квартиру и купить другую одновременно?

Зачастую продажа квартиры обусловлена покупкой нового жилья. Одновременное заключение двух договоров купли-продажи подразумевает под собой альтернативную сделку. Она представляет собой процесс, состоящий из нескольких этапов.

Одновременная продажа собственной квартиры и покупка новой подразумевает под собой юридическое понятие «альтернативная сделка».

Альтернативная сделка позволяет продавцу квартиры проживать в старом жилье до окончательного переезда. Это освобождает семью от поиска съемного жилья и оформления временной регистрации в случае необходимости.

Пакет документов одинаков как для продажи квартиры, так и для покупки — это экономит время. При одновременной продаже своей квартиры и покупке новой уменьшаются риски потери денег и их обесценивания, так как обе сделки проходят в один временной промежуток.

Собственник в ситуации альтернативной сделки выступает и в роли продавца, и в роли покупателя. Происходит фактический обмен объектами недвижимости, который оформляется договором купли-продажи.

Такие сделки сложно осуществить без грамотного юриста, так как приходится принимать аванс от покупателя своей квартиры и вносить аванс продавцу покупаемого жилья, а также согласовывать сроки. Чтобы совершаемая купля-продажа недвижимости проходила прозрачно и безопасно, обращайтесь к юристу за сопровождением такой сделки.

При осуществлении альтернативной сделки возможен равноценный обмен и неравноценный обмен. В первом случае — это смена района проживания в пределах одного города с приобретением взамен своей квартиры другой недвижимости, имеющей такую же стоимость. Во втором случае — это переезд из большей жилой площади в меньшую или наоборот. При этом, один из ее участников получает деньги и меньшую по площади или расположенную в более удаленном районе недвижимость, а другой – улучшает свои жилищные условия за счет внесенной доплаты.

Есть и сложные виды альтернативной сделки — это съезд и разъезд, при которых вместо одной квартиры приобретается две квартиры или продажа двух квартир и покупка одной.

Этапы заключения альтернативной сделки

Любой вид альтернативной сделки купли-продажи квартиры – достаточно трудоемкий процесс, состоящий из нескольких этапов.

1. Оценка собственной квартиры в цене

Начать стоит с того, чтобы определить по какой стоимости можно выгодно и быстро реализовать собственное жилье. Можно это сделать как самостоятельно, просмотрев похожие варианты по объявлениям в интернете, либо обратиться к риелтору, который следит за изменениями на рынке недвижимости. Перед обращением к риелтору рекомендуем прийти на консультацию к юристу и обсудить возможные варианты совместной работы. Юрист поможет грамотно оформить договор с риелтором на выгодных для клиента условиях.

2. Подбор вариантов будущей квартиры

С риелтором сразу можно обговорить условия работы как по поиску покупателей вашей квартиры, так и по поиску потенциального продавца квартиры, которая может стать вашим жильем. Можно отбирать понравившиеся варианты самостоятельно по объявлениям и планировать встречи.

3. Поиск покупателя

Существует множество способов по поиску покупателей. Самый распространенный- это размещение рекламных объявлений. Главное вовремя отвечать на поступающие телефонные звонки и объективно пересматривать условия продажи.

4. Предварительный договор купли-продажи

После того, как покупатель выбран, с ним заключается предварительный договор купли-продажи, в котором прописываются все обязательные условия будущей сделки. Ключевое место отводится сроку на заключение основной сделки, он должен быть достаточным для согласования условий покупки будущей квартиры у продавца, и для проверки необходимых документов.

5. Внесение аванса за будущую квартиру

В знак подтверждения намерений купить квартиру, будущий собственник передает продавцу аванс. Данный платеж является по своей сути гарантией совершения будущей сделки. Если денежные средства передаются не самому продавцу, а например, его риелтору, то необходимо проверить доверенность на получение аванса.

6. Подготовка документов для проведения сделки

Сделки с недвижимостью проходят процедуру обязательной государственной регистрации. Для ее осуществление необходимы правоустанавливающие документы, кадастровый и технический паспорт, выписка на объекты недвижимости и т.д.

7. Заключение сделки и ее оплата

После того, как документы для проведения сделки готовы, стороны подписывают договор купли-продажи и сдают его в Регистрационную палату. Передача денег осуществляется в классическом варианте в момент подписания договора, при этом распространено и использование банковской ячейки для осуществления безопасных расчетов. В этом случае продавец получит деньги не в момент заключения договора, а после регистрации перехода права собственности.

8. Приемка-передача квартиры

Переход квартиры к новому владельцу лучше осуществить с помощью подписания акта приема-передачи. До его заключения ответственность за сохранность имущества и своевременную оплату коммунальных услуг несет бывший собственник.

Мы будем рады, если вы поделитесь этим материалом со своими друзьями в социальной сети.

Одновременная продажа и покупка квартиры

При продаже жилой недвижимости мало кто желает получить денежные средства для других нужд.

Обычно продажа одной квартиры сопровождается сразу единовременной покупкой другой квартиры – большей площади, в другом районе, в новостройке и т.д.

Раньше такие сделки назывались обменом или разменом. Сейчас риэлторы склонны называть такие соглашения альтернативными сделками.

Поговорим о том, как продать и купить квартиру одновременно. Альтернативная сделка имеет особую процедуру заключения договоров, свои потенциальные риски для каждой из сторон и особенности налогообложения.

Многие граждане для совершения таких сделок обращаются за помощью к риэлторам или юристам. Такая помощь требует дополнительных финансовых затрат, а сама сделка – дополнительных временных возможностей.

Все об альтернативной сделке

Сегодня альтернативные сделки являются самым популярным видом сделок с недвижимостью на вторичном рынке. В такой сделке собственник квартиры одновременно выступает в роли и продавца жилья, и покупателя, поскольку для приобретения новой недвижимости ему требуются денежные средства от продажи старой квартиры.

В 2020 году около 80% всех сделок с недвижимостью на вторичном рынке в Москве и Подмосковье являются альтернативными. Одновременная продажа и покупка квартиры по альтернативной сделке обусловлена сокращением доходов населения и ростом цен на жильё в столичном регионе. Многим гражданам до сих пор не под силу купить квартиру в новом доме, даже при наличии возможности получения ипотеки.

Альтернативная сделка – это не обмен, это одновременное совершение нескольких сделок по купле-продаже жилья. При этом в альтернативной цепочке могут сразу выступать несколько претендентов на участие, ожидающих своей очереди и хорошего варианта от риэлторов.

Передача денежных средств в альтернативных сделках осуществляется через использование банковских сеймовый ячеек.

Подписание двух договоров купли-продажи и их регистрация в одновременной сделке по покупке и продаже квартиры происходят также единовременно.

Плюсы и минусы единовременной продажи и покупки жилья

Главным плюсом альтернативной сделки принято считать ее большую экономическую привлекательность. С помощью единовременной покупки и продажи жилья можно приобрести новую недвижимость с минимальными денежными потерями.

Главное при этом, чтобы средств от продажи жилья и личных накоплений хватило на приобретение новой квартиры.

На минусах стоит остановиться более подробно, так как альтернативные сделки с недвижимостью имеют большие риски, которые мало кто учитывает.

Отметим основные из них:

  1. Из-за большого числа участников в альтернативных цепочках может возникнуть банальная несогласованность действий между ними, которая приведёт к разрыву сделки.
  2. Увеличение сроков сделки и цены первой квартиры.
  3. Риск частичной регистрации документов, когда не весь пакет документов будет зарегистрирован в Росреестре.

Это специфические риски альтернативных соглашений, которые в основном возникают, если участвует большое число лиц, а многие из них халатно относятся к данной процедуре. Такие риски относятся к специфическим недостаткам альтернативы.

Также единовременной продаже и покупке грозят и стандартные риски купли-продажи, когда, к примеру, стороны не имеют прав на продажу жилья, жильё находится под обременением, происходит подлог документов.

Избежать риска частичной регистрации документов можно с помощью проведения сделки через нотариуса.

Частные случаи альтернативных сделок

Как правильно совершить одновременную продажу и покупку квартиры? Для этого придётся обращаться к риэлтору. Самостоятельно совершить такую процедуру тоже можно, но из-за недостатка опыта можно стать жертвой обстоятельств или собственного незнания.

Читать еще:  Как производится сделка купли продажи недвижимости

Обычно риэлторы берут вознаграждение в размере 3 % от сделки. В альтернативном соглашении придётся заплатить в два раза больше, по 3 % за каждое соглашение.

Лучше участвовать в альтернативных сделках при снижении цен на недвижимость на рынке. Так больше шансов купить квартиру по заниженной цене.

Единовременная сделка в ипотеке

В нашей стране у большинства граждан квартиры находятся в ипотечном залоге, выплачивают кредит они по 15, 20, 30 лет. За это время обстоятельства их жизни могут существенно измениться, из-за чего возникнет нужда приобретения нового жилья, естественно тоже ипотечного.

Рассмотрим, как одновременно продать квартиру в ипотеке и купить другую в ипотеке. Полученные от реализации недвижимости средства могут направляться как первоначальный взнос на покупку другого жилья. Однако в таком случае вся квартира будет находиться в ипотечном залоге у банка.

Сейчас многие банки предлагают заемщикам специальные программы альтернативных ипотечных сделок. В них, как правило, рассчитаться с банком можно двумя способами:

  1. Выдаётся краткосрочный кредит и возвращается полностью после реализации старой квартиры. В такой ситуации заёмщик может купить квартиру меньшей стоимости или доплачивать средства из собственного кошелька. Плюс такой операции заключается в том, что он приобретает живые деньги, которые позволяют гораздо быстрее завершить цепочку.
  2. Ипотека выдаётся на большой срок и погашается частями. Вырученные средства от продажи жилья он вносит в банк, остальные уплачивает по схеме графика платежей в течение нескольких лет.

При наличии нужды в продаже ипотечной квартиры и покупке новой тоже в ипотеку, нужно обратиться в интересующий Вас банк. В банке будут предложены специальные программы и разъяснен порядок совершения подобных сделок.

Единовременная сделка в разных городах

Нередко граждане желают сразу продать своё старое жильё в одном городе и купить новую квартиру в другом городе.

В этом случае все существующие риски разрыва соглашений или частичной регистрации значительно увеличиваются. К такому соглашению нужно подходить очень ответственно.

Итак, как продать квартиру в одном городе и купить в другом одновременно? Для одновременной продажи квартиры в одном городе и покупке в другом можно обратиться за помощью к надежному доверенному лицу в населенном пункте покупаемого жилья.

Доверенное лицо на основании нотариальной доверенности легко и просто совершит все действия от Вашего лица. Это должен быть надёжный человек, который действовать будет только в Ваших интересах.

Путаница в такой ситуации может возникнуть только из-за разницы в сроках регистрации договоров купли-продажи в различных регионах. В одном городе это сделают за 3 дня, в другом – за 10 дней.

Единовременная сделка и новостройки

Сегодня некоторые из застройщиков предлагают приобрести первичное жильё через альтернативные сделки. В таком случае старая квартира переходит в залог аккредитованного банка, который выдаёт ипотечные средства, а новая квартира бронируется на определенный срок.

Это рискованная сделка для продавца. Он может потерять свою квартиру под призрачные обещания застройщика когда-то достроить его новое жильё.

Плюсом такого варианта сделки является бронь квартиры и фиксирование ее цены, которая будет в дальнейшем более выгодно смотреться на фоне аналогов на вторичном рынке жилья.

Банки выдвигают серьезные требования к первичной квартире. Она должна быть в собственности заемщика, быть ликвидной, располагаться в привлекательном районе города.

Единовременная сделка и иждивенцы

Иждивенцы, к которым относятся дети до 18 лет, инвалиды или пожилые родители, являются дополнительным риском при проведении альтернативной сделки. Если эти лица имеют часть собственности в квартире или прописаны в ней, оставить их без жилья нельзя.

Для совершения сделок с квартирой, в которой собственниками являются несовершеннолетние дети, необходимо получение разрешения от органов опеки и попечительства.

После переезда ребёнок должен получить равнозначные или лучшие условия для проживания. Новая квартира должна быть такой же или большей площади.

Наличие детей в сделке значительно увеличивает срок совершения соглашения из-за необходимости сбора дополнительных документов. Но именно альтернативные сделки чаще всего используются при наличии детей в соглашениях. Дети должны не только получить другую собственность, но и сразу новую прописку в жилой площади.

Налогообложение альтернативной сделки

Особо остро стоит вопрос о том, нужно ли платить налог, если продать квартиру и сразу купить другую. Путаница часто возникает в том, что участники пытаются подменить налоговый вычет при продаже квартиры суммой затрат, возникающих при покупке новой.

В альтернативных сделках налоги и налоговые вычеты применяются обычным способом без взаимозачета доходов. Декларация при одновременной продаже и покупке квартиры подаётся также по стандартной процедуре.

Разница в налогообложении касается только сроков владения жильем, в частности:

  • Если Вы владеете квартирой более 3 или 5 лет (после 2016 года), Вы освобождаетесь от налогообложения с продажи. При покупке нового жилья Вы имеете право на имущественный вычет в сумме, соответствующей расходам.
  • Если Вы владели квартирой менее 3 или 5 лет, нужно одновременно
  • Если Вы владели квартирой менее 3 или 5 лет, нужно одновременно оформить два налоговых возврата на продажу и на покупку.
  • Когда после применения всех налоговых вычетов у налогоплательщика все равно образовался какой-то доход, он обязан будет уплатить с него налог в размере 13%.

    Одновременная покупка и продажа квартиры на рынке недвижимости носит название альтернативной сделки, в которой участвует несколько потенциальных продавцов и покупателей жилья.

    Такой способ совершения сделки позволяет сэкономить финансовые средства, но имеет определенные специфические риски разрыва соглашения или частичной регистрации документов.

    Алгоритм действий при одновременной покупке и продаже квартиры

    Статья рассказывает, как одновременно купить и продать квартиру, разъясняет нюансы законодательства.

    Основные моменты

    Фактически одновременно продать и купить жилье означает сделать обмен. Но обмен в чистом виде производится редко. Как правило, выстраивается цепь из нескольких участников.

    4 действия, которые нужны для размена:

    1. Найти покупателей на свою жилплощадь;
    2. Найти новую квартиру.
    3. Продать свою жилплощадь.
    4. Купить новую недвижимость.

    Чтобы решить вопрос, как одновременно суметь купить и продать квартиру, нужно, чтобы адекватно действовал каждый участник сделки.

    Важно! Закрепить достигнутые договоренности можно в предварительном договоре. Указывается в предварительном соглашении цена и срок для заключения основной сделки. Чтобы успешно продать и купить, важно выбрать надежное риэлтерское агентство.

    Операции, где можно купить квартиру и одновременно продать, являются очень выгодными для агентов.

    3 действия, за которые агент получает оплату:

    • поиск покупателя на продаваемую квартиру;
    • поиск подходящего жилья для покупки;
    • затраты на сопровождение сделки.

    Кроме того, посредники зачастую осуществляют доставку клиентов на объект, а также юридическое консультирование. Эти услуги также закладываются в цену договора.

    Потому, если нужно продать одну жилплощадь, и купить квартиру, то нужно готовиться выложить кругленькую сумму за услуги посредников.

    Как проводить расчеты

    Надежным способом расчетов за продаваемое жилье является передача денежных средств через банковскую ячейку. Стороны могут самостоятельно определить в договоре, когда открывается доступ к деньгам. Как правило, продавец получает деньги после того, как покупатель зарегистрирует право собственности.

    Есть один важный нюанс, который помогает подстраховаться на случай обмана. Регистрация договоров допускается, когда зарегистрирован договор на продажу жилплощади.

    Разрывать или нет сделки при продаже

    Мало решить проблему, как продать жилье, нужно еще и решить, как его купить. Есть случаи, когда сделки, как продать и купить, «разорвать» не получится. Такие ситуации устанавливаются законодательством.

    3 причины, по которым нельзя «разорвать» сделку:

    1. Юридические причины. Речь идет о сделках с участием несовершеннолетних и недееспособных граждан. Детские интересы особенно защищаются законом. Если права малолетних будут нарушены, то суд может признать недействительной сделку.
    Читать еще:  Нотариус делает договор купли продажи

    Пример. Васильевы хотят обменять свою двухкомнатную квартиру на трехкомнатную. В их квартире прописано двое несовершеннолетних детей. Для осуществления сделки потребуется получить одобрение специалистов опеки. Опека даст добро на сделку, если детки не будут обделены жилплощадью, т.е. взамен им будет куплено равноценное жилье. Если сделки «разорвать», то этот принцип будет нарушен, потому сотрудники Росреестра «завернут» регистрацию.

    1. Технологические причины. Возникают сложности с оформлением, когда решено жилье в одном городе продавать, а квартиру в другом населенном пункте, покупать. Пока будут жилплощадь покупать, может измениться ситуация на рынке недвижимости. В этом случае может не хватить денежных средств, чтобы купить жилье взамен. Есть риск, что жилплощадь будет куплена, продавец получит свои деньги, но никуда не сможет их вложить, поскольку «взлетели» цены на жилье.
    1. Психологические причины. Владелец жилья может просто бояться без денег и жилья оказаться. Ситуация осложняется, если еще и выписываться некуда. Тогда можно объединить сделки, когда продаете объект в одном населенном пункте, а покупаете в другом городе.

    Когда имеет смысл «разорвать» сделку

    Как правильно проводить операции, зависит от ситуации, в которой находится продавец недвижимости. Если есть, где еще жить, то с продажей можно не торопиться.

    4 случая, когда можно сделать разрыв в оформлении:

    1. Нет необходимости торопиться с продажей, то можно цену не снижать, а значит, жилье сохраняет ликвидность.
    2. Одно жилье нужно продать, а вместо этого купить сразу две квартиры.
    3. Нашелся покупатель на жилплощадь, а жилплощадь, которую купить нужно взамен, еще не найдена.
    4. Междугородний обмен. Достаточно сложно свести воедино две операции, когда продается жилье в Москве, а покупается в Санкт-Петербурге. Вариант для прямого обмена найти будет очень сложно. Потому сначала придется на свою жилплощадь покупателя искать, а потому уже покупать квартиру.

    В любом случае нужно взвесить все за и против, чтобы не попасть впросак.

    Алгоритм проведения сделки

    Покупка и продажа проходит в несколько этапов:

    1. Оценивается стоимость жилья на рынке.
    2. Подбор вариантов для покупки.
    3. Продажа жилплощади.
    4. Поиск вариантов для приобретения.

    Сделка усложняется, если на покупку жилья оформляется ипотека. Тогда необходимо получить одобрение финучреждения на выдачу кредита.

    1. Непосредственно оформление сделки.

    Сделка оформляется в несколько этапов:

    • подписание договоров, чтобы продать одну и купить другую недвижимости.
    • подписание документов с финучреждением (кредитный договор, закладная);
    • аренда ячейки в банке;
    • подписание соглашений на покупку и продажа жилплощади;
    • подписание договоров страхования;
    • оформление доверенностей (при необходимости).

    После того, как все этапы сделки пройдены, можно обращаться к специалистам Росреестра для регистрации права владения.

    Особенности проведения сделки

    Имеются свои нюансы при проведении сделки.

    3 сложности с продажей и покупкой жилья на вторичном рынке:

    • сделка затрагивает интересы несовершеннолетних;
    • возникают сомнения в дееспособности хозяина квартиры;
    • оформляется ипотека.

    Необходимо тщательно проверить документы на право владения, а также ознакомиться с выпиской из домовой книги. Частенько возникают проблемы, если появляется кто-либо из бывших жильцов и начинает «качать» права. Споры между сторонами решаются в судебном порядке.

    Как бы агент ни рекламировал недвижимость, а проверять все нужно самолично. Если возникают сомнения в дееспособности продавца, то договор лучше не заключать или просить представить справку из ПНД.

    Продажа или покупка жилья – это сама по себе непростая задача. Ситуация осложняется, если совершается несколько альтернативных сделок. В такой ситуации можно выбрать, как лучше оформить документы: «разорвать» операции или объединить в одну.

    10 советов, которые помогут продать дом быстро и выгодно

    Почему продать дом самостоятельно можно быстрее, чем через агентство? Как правильно рассчитать стоимость и подготовить дом к продаже? Как разместить эффективное объявление и как общаться с покупателями, чтобы увеличить вероятность продажи? На эти и другие вопросы я подробно отвечаю ниже.

    Если кратко, то для продажи дома нужно:

    1. Подготовить документы;
    2. Подготовить к продаже дом;
    3. Разместить продающее объявление;
    4. Найти покупателя и взять у него задаток;
    5. Оформить сделку в Росреестре и заплатить налог.

    Что выгоднее: продавать дом самому или через агентство

    За последние 10 лет образовалось такое количество риэлторских агенств, что сосчитать их стало невозможно. В одной только Москве их больше 2-х тысяч! Даже профессиональный праздник появился по инициативе Московской гильдии — день риэлтора (19 декабря).

    Допустим, вы по совету знакомых, либо рекламы в интернете, выбрали агентство, заключили с ним договор и стали ждать, когда вам приведут покупателя. Сколько продлится ваше ожидание? Месяц? Два? А, может полгода? Напрасным будет искать в договоре сроки продажи — скорее всего они расплывчаты или составлены с большими юридическими оговорками. Конечно, можно расторгнуть договор из-за затянувшихся сроков, но как это сделать официально, если в договоре они не прописаны? Скорее всего — никак.

    Совет 1 — не рассчитывайте продать дом через агентство недвижимости быстрее, чем при самостоятельной продаже. Люди охотнее покупают недвижимость напрямую у собственника.

    Кроме того, существует блестящая юридическая уловка — «согласование стоимости продаваемого объекта». То есть стоимость вашего дома будут определять якобы независимый оценщик, который, скорее всего, по-совместительству будет сотрудником агенства. Такая оценочная стоимость будет явно ниже рыночной. К вопросу, как самостоятельно оценить дом перед продажей, мы еще вернемся.

    Также, риелторы могут «левачить» — то есть кроме комиссии с продавца (1-5% от суммы сделки), агенства (особенно топовые) любят брать скрытую комиссия еще и с покупателя, увеличивая тем самым стоимость вашего объекта и, как следствие, сроки.

    И последнее — придя в агентство недвижимости, вы не знаете, кто будет работать по вашей сделке, а если и узнаете, то никто вам не скажет — опытный это специалист или стажер, который будет учиться искусству продажах на вашем объекте.

    Совет 2 — самостоятельная продажа дома выгоднее, чем продажа дома через агентство минимум на 50 тысяч рублей (это комиссия самого скромного агенства).

    Какие документы нужны при продаже дома

    Начните продажу дома с подготовки документов:

    1. Кадастровый паспорт на дом и земельный участок;
    2. Нотариальное согласие супруга на продажу дома;
    3. Акт ввода дома в эксплуатацию;
    4. Справка из ФНС об отсутствии задолженности по имущественным налогам;
    5. Справка из Управляющей Компании (ЖЭК) об отсутствии задолжности по коммунальным платежам;
    6. Разрешение на строительство и проект дома (если есть);
    7. Выписка из ЕГРН. Документ хоть и платный, зато очень полезный в процессе продаже. Например, помогает документально подтвердить покупателю свое право на владение домом, а также убедить в отсутствии арестов, обременений и других проблем с домом и земельным участком. Другими словами: официальная выписка из Росреестра помогает в принятии решения о покупке.

    Обратите внимание, что Росреестр присылает выписки из ЕГРН в течение 3-х дней (бывают задержки). Если хотите получить информацию быстрее, то рекомендую заказывать выписки напрямую через API Росреестра — так вы получите документ в течение дня. Стоимость та же — 250 рублей, данные официальные — из ЕГРН Росреестра и подтверждены электронной цифровой подписью регистратора (ЭЦП).


    Выписка из ЕГРН, которую я недавно заказывал через API Росреестра

    Как подготовить дом к продаже

    Подготовка дома может стать и увлекательным занятием, которое откроет в вас и дизайнера, и архитектора, и мастера на все руки. Сделайте дом привлекательным и выделяющимся на фоне остальных каким-то неповторимым штрихом. Это может быть флюгер на крыше, красивая кованная калитка, свежевыкрашенный забор, уютная скамейка или модный почтовый ящик рядом со входом. В доме и рядом с домом должна быть чистота и ухоженность.

    Читать еще:  Договор купли продажи на сайте росреестра

    Несколько простых советов:

    • Перед продажей дома, рекомендую сделать небольшой косметический ремонт: избавьтесь от трещин, пятен, сколов, царапин, подклеить обои, побелить потолки и тд;
    • Самые заметные места в доме украсьте яркими шторами, вазой с цветами или настенным бра;
    • Подчеркните положительные стороны комнат и помещений. К примеру, одна солнечная, другая — уютная, третья — идеальна для библиотеки или кабинета, если туда перенести стол и поставить несколько полок;
    • Посмотрите на собственный дом глазами покупателя.

    Совет 3 — психологи утверждают, что люди принимают решение о покупке в первые 15 секунд, поэтому заинтересуйте покупателя еще на подходе к дому.

    Примерно так должен выглядеть фасад готового к продаже дома

    Как рассчитать оптимальную стоимость дома

    Правильная оценка дома перед продажей — половина успеха. Переоценка своей недвижимости приводит к потери времени, а недооценка — лишает денег, которых, как известно, много не бывает.

    Совет 4 — имейте в виду, что стоимость вашего дома определяется только уровнем жизни вокруг него. Дорогой ремонт, красивый сад или бассейн в вашем доме — не являются решающими факторами при продаже. Другими словами: чем богаче ваши соседи, тем дороже ваш дом.

    Существуют два подхода оценки стоимости недвижимости:

    1. Затратный подход, который состоит в определении затрат на покупку такого же земельного участка и постройку аналогичного дома с учетом его износа;
    2. Сравнительный, где вы сравниваете свой дом с такими же домами, выставленными на продажу. Чем больше найдете сравнений, тем точнее сможете определить рыночную цену.

    Совет 5 — в процессе общения с покупателем выясните истинные причины покупки и сделайте на них акцент. Если покупатель любит баню — не забудьте показать ему место, где баню можно построить.

    Факторы влияющие на стоимость дома (по важности)

    1. Юридическая чистота (есть все необходимые документы, дом свободен от прав третьих лиц, никому не заложен и под арестом не значится);
    2. Район проживания (чем богаче ваши соседи — тем дороже ваш дом);
    3. Местоположение дома (экология, ландшафт, начало улицы или конец, близость водоема или парка, удаленность от трассы);
    4. Техническое состояние дома (год постройки, изношенность, внешний вид);
    5. Инженерные сети (отопление, электричество, газ, водопровод, канализация, интернет);
    6. Инфраструктура вокруг дома (подъездные пути, магазины, школа, детский сад, больница);
    7. Готовность к сделке (в доме никто не прописан и никто не живет).

    Совет 6 — помните, что ключевыми факторами для покупателя будут не его достоинства дома, а его недостатки. Заранее оцените обстоятельства, которые могут заставить вас пойти на скидку (шум проходящих электричек, плохая дорога, железистая вода и т.д.) и увеличьте цену на размер предполагаемой скидки.

    Как подать эффективное объявление о продаже

    Для начала известите соседей и знакомых о своих намерениях — шанс продажи через «сарафан» достаточно высокий. Но самый эффективный способ продать дом — разместить объявление в интернете (время объявлений в газетах прошло — не тратьте свое время).

    1. Зарегистрируйтесь на сайте Avito.ru и получите доступ в личный кабинет. Бесплатно разместить в рубрике «недвижимость» можно будет только одно объявление, но нам больше и не надо;
    2. Сделайте 10-15 фотографий в высоком разрешении. Кроме того рекомендую снять видео, но добавить видео на Авито можно только в виде ссылки на YouTube, а это не всегда удобно;
    3. Внимательно выбирайте местоположение дома на карте. Если дом рядом с окружной дорогой, можно указать, что дом расположен в черте города и увеличить тем самым количество просмотров объявления;
    4. Существуют платные услуги, с помощью которых вы можете выделить свое объявление цветом или добавить рамку, но я не советую тратить на это деньги. Единственное, что работает — это поднятие в поиске. Делать поднятие лучше в понедельник или вторник, когда максимальная активность пользователей;
    5. Указывайте в объявлении только технически важную информацию: наличие коммуникаций, инфраструктуры, тип материала стен, вид кровли, год постройки, этажность, площадь, размеры, количество комнат и санузлов. Фразы типа: живописное место, тихо, уютно, красиво — в описании объявления лишние. Это сугубо ваше личное мнение, пишите только факты. Кроме того не используйте шаблонные фразы типа: срочно, торг, посредников не беспокоить, но обязательно укажите, что собственником являетесь вы;
    6. Указывайте в объявлении реальную стоимость дома и уж точно не стоит размещать объявление без цены. Нет цены — нет спроса;
    7. Не дублируйте объявления на одном и том же сайте, а если увидите, что ваш объект продает еще кто-то кроме вас, не стесняйтесь пожаловаться на объявление-дубликат в поддержку Авито.

    Пример объявления: Продам дом из газосиликатных блоков 2009 года постойки. 2 этажа + мансарда. 1-й этаж: кухня — 20 кв/м, гостевая спальня — 15 кв/м, гостевой санузел — 3 кв/м,. 2-й этаж: спальня — 20 кв/м, детская спальня №1 — 15 кв/м, детская спальня №2 — 15 кв/м, санузел с ванной — 10 кв/м. Автономное газовое отопление, центральное водоснабжение и канализация. Асфальтированная дорога до участка. Сделан качественный ремонт, установлена итальянская сантехника. Двор выложен плиткой, посажены плодовые деревья, есть зона барбекю и баня на дровах. В собственности больше 5 лет. Собственник.

    Совет 7 — чем больше будет показов дома, тем быстрее будет продажа. Старайтесь перевести в показ каждый входящий звонок от потенциального покупателя.

    За какое время реально продать дом

    Итак, вам начали звонить потенциальные покупатели в перемешку с риэлторами. По моим наблюдениям, чтобы найти реального покупателя, придется сделать от 5 до 20 показов, то есть получить от 10 до 50 входящих звонков. Планируйте потратить на продажу загородного дома от 2 до 6 месяцев.

    Кроме того, будьте готовы в течение 2-х недель (обычно такой срок предоставляют для передачи дома новому владельцу) выписаться и выехать из проданного дома.

    Совет 8 — если продажа затягивается, снижайте цену, либо снимите дом с продажи и выставите снова в высокий сезон (март-апрель и октябрь-ноябрь).

    Покупатель найден, цена за дом установлена, осталось лишь правильно оформить продажу дома в Росреестре. Для обеих сторон это последний и самый ответственный шаг.

    Обратите внимание, что при продаже дома покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости. Это означает, что если право собственности на дом было зарегистрировано в Росреестре, то новый собственник автоматически становится арендатором по договору аренды на тех же условиях, что и старый арендатор — это называется универсальное правопреемство. Другими словами — вы можете продать дом не оформляя переуступку права аренды на землю.

    Какие налоги с продажи дома придется платить

    Налоговым законодательством РФ предусмотрена оплата подоходного налога при продаже недвижимости физическими лицами (НДФЛ), владеющими ею менее трех лет в размере 13% от стоимости, указанной в договоре купле-продажи или от 70% кадастровой стоимости, если в договоре указана меньшая сумма.

    Совет 9 — иногда выгоднее продать дом дешевле, чем ждать покупателя по нужной вам цене. Так вы будете уже с деньгами, которые можно положить в банк под проценты и со временем отбить потерю в стоимости. Если предлагают деньги — деньги нужно брать.

    В заключение

    Самостоятельная продажа дома — это не только выгодно, но и полезно. Один раз пройдя этот «путь», вы навсегда закрепите за собой навыки продавца, которые обязательно пригодятся вам будущем.

    И еще один совет:

    Совет 10 — следите за глобальными движениями цен на недвижимость, чтобы продавать свои объекты, когда они стоят дорого и покупать обратно, когда недвижимость стоит дешево. Нельзя рассчитывать на вечный рост.

    голоса
    Рейтинг статьи
    Ссылка на основную публикацию
    Adblock
    detector