Antaurus.ru

Все про Недвижимость
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Как составить договор купли продажи дома

Договор купли продажи жилого дома

Здесь вы можете посмотреть и скачать шаблон купли-продажи жилого дома в удобном для вас формате. Помните, что вы всегда можете получить нашу юридическую помощь, в том числе и по заполнению данного бланка, связавшись с нами по телефонам указанным на сайте.

Новый образец 2020 года

Договор купли-продажи жилого дома

(дата заключения договора — прописью)

(место заключения договора)

Мы, (Ф.И.О. гражданина полностью, дата рождения, вид и реквизиты документа, удостоверяющего личность), выдан (дата выдачи, наименование органа, выдавшего документ, удостоверяющий личность), проживающий(-ая) по адресу (адрес постоянного места жительства или преимущественного пребывания), именуемый(-ая) в дальнейшем «Продавец» с одной стороны, и (Ф.И.О. гражданина полностью, дата рождения, вид и реквизиты документа, удостоверяющего личность), выдан (дата выдачи, наименование органа, выдавшего документ, удостоверяющий личность), проживающий(-ая) по адресу (адрес постоянного места жительства или преимущественного пребывания), именуемый(-ая) в дальнейшем «Покупатель» с другой стороны (далее -стороны), заключили настоящий договор о нижеследующем:

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

1.1. Продавец продал, а Покупатель приобрел в собственность жилой дом № ___ по улице ____________ в городе ____________, который на момент заключения настоящего договора принадлежал Продавцу на праве собственности, что подтверждается (указать вид, дату выдачи, номер и другие сведения о правоустанавливающем документе).

Жилой дом, указанный в абзаце первом настоящего пункта, находится на земельном участке площадью ______ (кв. м), который на момент заключения настоящего договора принадлежал Продавцу на праве (указать вид права), что подтверждается (указать вид, дату выдачи, номер и другие сведения о правоустанавливающем документе).

1.2. Одновременно с передачей права собственности на жилой дом Покупатель по настоящему договору приобретает право (собственности, аренды, другое право) на часть земельного участка, занятую жилым домом и необходимую для его использования, площадью _____ (кв. м).

1.3. Сведения о жилом доме:

Общая характеристика ____________________.

Площадь _________, в том числе жилая _________.

Другие параметры (материалы, из которых выполнены фундамент, несущие конструкции, кровля, наличие лоджий, балконов, лестниц, систем отопления, водоснабжения, канализации, электроснабжения, внутренняя отделка — по помещениям и др.).

Примечание. Указываются также иные сведения, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в т.ч. данные, определяющие расположение жилого дома на соответствующем земельном участке.

1.4. Сведения о земельном участке, право (указать вид права) на который переходит Покупателю по настоящему договору:

Кадастровый номер ____________________.

Местоположение (адресные ориентиры) ____________________.

Категория земель ____________________.

Цель использования ____________________.

Общая площадь ____________________.

Кадастровая карта (план) земельного участка, выданная (дата выдачи и наименование органа кадастрового учета), является приложением к настоящему договору.

1.5. До подписания договора жилой дом и земельный участок, указанные в п. 1.1-1.4 настоящего договора, осмотрены Покупателем с привлечением (представителей строительных, ремонтных организаций, независимого оценщика и др.). Недостатки или дефекты, препятствующие использованию жилого дома и земельного участка по назначению, на момент осмотра Покупателем не обнаружены.

1.6. Продавец гарантирует, что до заключения договора с Покупателем жилой дом и земельный участок, указанные в п. 1.1— 1.4 настоящего договора, никому не отчуждены, не заложены, не обещаны, в споре не состоят, в доверительное управление, в аренду, в качестве вклада в уставный капитал юридических лиц не переданы, иными правами третьих лиц не обременены.

Примечание. В соответствии со ст. 558 ГК РФ существенным условием договора продажи жилого дома (части жилого дома), в котором проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень таких лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым домом (частью жилого дома). Поэтому в таких случаях необходимо включить в договор соответствующие правила.

Под арестом или запрещением жилой дом и земельный участок, указанные в п. 1.1—1.4 настоящего договора, согласно справке (наименование органа) от «___» ___________ 20___ г. № ____ не значатся.

Жилой дом, указанный в разделе 1 настоящего договора, памятником истории и культуры (архитектуры) не является.

1.7. На момент заключения договора в жилом доме, указанном в настоящем разделе, никто не зарегистрирован, что подтверждается (вид и реквизиты документа), выдан (наименование органа) «___» ___________ 20___ г.

2. ЦЕНА ДОГОВОРА И ПОРЯДОК РАСЧЕТОВ

2.1. Согласно справке (наименование органа, выдавшего документ), стоимость жилого дома, указанного в разделе 1 настоящего договора, составляет (сумма цифрами и прописью) рублей.

2.2. Стороны настоящего договора договорились оценить жилой дом в (сумма цифрами и прописью) рублей. Цена жилого дома включает цену земельного участка (права на земельный участок), передаваемого Покупателю одновременно с жилым домом.

2.3. Покупатель оплачивает Продавцу стоимость жилого дома (наличными деньгами, путем безналичных расчетов, одномоментно или периодическими платежами с внесением аванса и т.п.) в срок не позднее ______ со дня подписания настоящего договора, но до государственной регистрации перехода права собственности в (наименование органа, осуществляющего государственную регистрацию).

Обязательства Покупателя по оплате стоимости жилого дома считаются выполненными (в день зачисления платежа на счет Продавца, внесения денег в кассу, получения денег под расписку и т.п.).

2.4. В случае просрочки оплаты Покупатель несет имущественную ответственность в виде ____________________.

3. ПЕРЕХОД ПРАВ

3.1. Право собственности у Покупателя на приобретаемый по настоящему договору жилой дом возникает с момента государственной регистрации перехода права собственности на данный жилой дом в (наименование органа, осуществляющего государственную регистрацию прав).

Одновременно Покупатель приобретает право (собственности, аренды, другое право) на земельный участок, занятый жилым домом и необходимый для его использования, площадью ______ (кв. м).

3.2. С момента приобретения права собственности на жилой дом, являющийся предметом настоящего договора, Покупатель осуществляет права владения, пользования и распоряжения данным жилым домом в соответствии с его назначением и требованиями жилищного законодательства Российской Федерации, принимает на себя бремя расходов, связанных с содержанием жилого дома и земельного участка, на котором он расположен, в том числе уплатой налогов и других обязательных платежей.

4. ПЕРЕДАЧА ЖИЛОГО ДОМА

4.1. Передача Продавцом жилого дома, указанного в разделе 1 настоящего договора, и его принятие Покупателем осуществляются на основании передаточного акта, подписанного сторонами договора. После подписания передаточного акта обязательства сторон по настоящему договору считаются выполненными полностью.

4.2. Продавец обязан освободить жилой дом от находящихся в нем принадлежащих Продавцу предметов и иного имущества в срок не позднее ____________________.

5. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ

5.1. Споры сторон, вытекающие из настоящего договора или относящиеся к нему, в том числе споры, порожденные толкованием договора, разрешаются в суде ___________________.

5.2. Изменение и расторжение настоящего договора могут осуществляться сторонами по основаниям и в порядке, установленным в ст. 452 ГК РФ.

5.3. Настоящий договор подлежит (не подлежит) нотариальному удостоверению (по желанию сторон).

5.4. Договор и переход права собственности подлежат государственной регистрации в (наименование управомоченного органа).

5.5. Настоящий договор считается заключенным с момента его государственной регистрации.

5.6. Расходы, связанные с оформлением настоящего договора, государственной регистрацией договора и перехода прав, несет (Покупатель, Продавец, стороны в равных долях).

5.7. Настоящий договор составлен в ______ экземплярах, имеющих равную юридическую силу, один из которых хранится в ________, один — (наименование органа) один — у Покупателя, один — у Продавца.

6. АДРЕСА, БАНКОВСКИЕ РЕКВИЗИТЫ СТОРОН

Инструкция по покупке дома без посредников

На что обратить внимание при покупке дома

  1. Уточните дату постройки и срок владения домом;
  2. Узнайте о планах развития территории;
  3. Уточните материал стен и крыши, наличие подвала и т.д.;
  4. Лично проверьте наличие: воды, газа, электричества, канализации и интернета;
  5. Попросите показать квитанции об оплате жилья за летний и зимний период. Так вы избежите сюрпризов при оплате ЖКХ, а заодно проверите — нет ли у продавца долгов перед коммунальными службами;
  6. Переведите отопление в зимний режим и проверьте температуру батарей;
  7. Убедитесь в законности построек на придомовой территории (баня, гараж и т.д.);
  8. Убедитесь в отсутствии долгов по имущественным налогам;
  9. Пообщайтесь с будущими соседями — вам с ними жить;
  10. Разговаривайте о цене только с собственником, либо тем, кто принимает решение о продаже;
  11. Избегайте продавцов, которые торопят с принятием решения.

Важно понимать, что стоимость дома определяется только уровнем жизни вокруг него, а не количеством квадратных метров. Другими словами: чем богаче ваши будущие соседи — тем дороже ваш дом.

Какие документы должны быть у продавца при покупке дома

  1. Разрешение на строительство;
  2. Акт ввода дома в эксплуатацию;
  3. Кадастровый паспорт на дом и земельный участок;
  4. Нотариальное согласие супруга на продажу;
  5. Если в доме прописаны несовершеннолетние дети, пенсионеры или инвалиды, убедитесь в наличии разрешения на продажу от органов попечительства;
  6. Выписка из ЕГРН, доказывающая, что вы покупаете дом у собственника. Кроме того в документе отображаются аресты и любые другие обременения на дом и земельный участок.

Обратите внимание, что Росреестр присылает выписки из ЕГРН в течение 3-х дней (бывают задержки). Если хотите получить информацию быстрее, то рекомендую заказывать выписки напрямую через API Росреестра — так вы получите документ в течение дня. Стоимость та же — 250 рублей, данные официальные — из ЕГРН Росреестра и подтверждены электронной цифровой подписью регистратора (ЭЦП).


Выписка из ЕГРН, которую я недавно заказывал через API Росреестра

Порядок действий при покупке дома с земельным участком

  1. Перед сделкой проверку документов на дом и землю лучше доверить юристу;
  2. После проверки, оставьте продавцу задаток и договаритесь о дате и месте проведения сделки в МФЦ «Мои документы»;
  3. В здании МФЦ возьмите электронный талон и, пока будете ждать своей очереди, — внимательно прочитайте договор купле-продажи, оплатите госпошлину за переход прав и сделайте копии квитанций об оплате;
  4. Когда подойдет ваша очередь, пройдите на стойку регистрации для подписания договоров и оформления купле-продажи. Простую сделку (без ипотеки и долей) можно провести самостоятельно — регистратор всегда подскажет;
  5. После подписания договоров, в присутствии регистратора покупатель рассчитывается с продавцом, либо стороны отправляются в банк для безналичного расчета;
  6. В конце регистратор выдаст расписку о получении оригиналов документов с указанием даты выдачи зарегистрированного договора о переходе прав собственности на нового владельца (обычно 14 дней).
Читать еще:  Кто оформляет договор купли продажи дома

Обратите внимание, что при продаже дома покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости. Это означает, что если право собственности на дом было зарегистрировано в Росреестре, то новый собственник автоматически становится арендатором по договору аренды на тех же условиях, что и старый арендатор — это называется универсальное правопреемство.

Как правильно составить договор купле-продажи дома

Оформить куплю-продажу дома можно только по договору с последующей его регистрацией в РосРеестре — это сводит к минимуму риск быть обманутым одной из сторон. При составлении договора обратите внимание на следующее:

  1. Договор купле-продажи составляют в 4-х экземплярах (1 продавцу, 1 покупателю, 1 остается в МФЦ, 1 в РосРеестр;
  2. Подписывают договор на каждой странице;
  3. Фиксируйте в документе сумму сделки цифрами и прописью;
  4. Подробно опишите: когда будут передаваться деньги, в какой валюте и что произойдет, если деньги не будут получены в срок;
  5. Добавьте описание ответственности как продавца, так и покупателя;
  6. Составьте детальный атк: когда будет покинут дом и что из имущества передается вместе с домом новому собственнику.

Подготовка и оплата договоров купле-продажи — обязанность продавца. В крайнем случае соглашайтесь на оплату 50/50.

Какую сумму указывать в договоре купле-продажи дома

С 2020 года не надо платить НДФЛ 13% со сделок по продаже жилья, если это было единственное жильё и вы владели им 3 года или больше. Раньше льготу по НДФЛ могли получить только те, кто владел жильём не менее 5 лет. Поэтому, собственник, который владеет домом меньше 3 лет, скорее всего предложит указать в договоре сумму до 1 млн. рублей. Вы вправе отказаться, тем более, что с 2016 года налог исчисляется от 70% кадастровой стоимости объекта, если в договоре купле-продажи указана сумма меньше.

Если сумма будет полной, а дом в собственности менее 5-ти лет, то придется компенсировать продавцу 13% от суммы свыше 1 млн. рублей прописанной в договоре, что экономически не целесообразно, так как вы отдаете деньги сейчас, а вернете их в течение нескольких лет частями и только в случае, если вы не возвращали подоходный налог ранее. Если сумма в договоре будет более 70% кадастровой стоимости дома, то 13% налога посчитают от неё.

Чем выше сумма в договоре, тем больший налоговый вычет вы себе вернете, а в случае форм-мажора или расторжения сделки — вам вернут только прописанную в договоре сумму.

Какие расходы при самостоятельной покупке дома

  1. Юрист для первичной проверки документов (1-2 тысячи рублей);
  2. Независимая оценка стоимости дома (3-10 тысяч);
  3. Оплата госпошлин (до 2 тысяч).

10 тысяч рублей против 50 тысяч рублей (это минимум) при покупке дома через агентство недвижимости. Другими словами — самостоятельная покупка в 5 раз выгоднее, чем покупка через риелтора.

Как дистанционно оформить покупку дома

  1. Вопросы о доме задавайте по телефону, а лучше по видеосвязи (Viber, Skype), чтобы сразу видеть интересующие вас моменты;
  2. Документы для проверки запросите на Email в отсканированном виде;
  3. Если документы в порядке, то составляйте, подписывайте и отправляйте продавцу почтой 2 экземпляра договора о задатке (предварительный договор купле-продажи) с просьбой выслать вам 2-й экземпляр с подписью продавца;
  4. Когда подписанный договор о задатке будет у вас на руках — переводите прописанный в договоре задаток с банковской карты на карту продавца указав в комментарии к платежу «Задаток за покупку дома до договору №1 от хх/хх/ххххх числа»;
  5. Далее приезжаете на сделку в МФЦ, подписываете основной договор купле-продажи, передаете покупателю оставшуюся сумму и подаете документы на регистрацию, включая договор о задатке;
  6. Чтобы после регистрации не приезжать в МФЦ за документами, придется искать доверенное лицо (обычно таким лицом выступает риелтор, проводящий сделку) и регистрировать на него нотариальную доверенность (

1000 рублей) на право получения документов в МФЦ вместо вас с последующей отправкой документов вам по почте (это условие лучше тоже прописать).

Какие риски при самостоятельной покупке дома

Конечно хочется купить дом подешевле, а в случае чего, продать подороже или хотя бы остаться при своих. Но когда торопишься и пытаешься на всём экономить — возникает риск покупки недвижимости на эмоциях. Такие гонки часто заканчиваются дополнительными тратами на подключение коммуникаций и капитальный ремонт. Например:

  • Вы выбрали самый дешевый вариант и сэкономили на покупке, а потом узнаете, что фундамент был с трещиной и жить в доме без капитального ремонта нельзя;
  • Продавец обещал вам подключение дома к газу по Федеральной программе, а оказалось, что прокладка газопровода и монтаж ШРП будет проходить на деньги собственников.

Не нужно стремиться купить самый дешевый дом. Недвижимость — это не супермаркет, здесь акций и скидок просто так не бывает.

Выводы

Итак, для выгодной и безопасной покупки дома с земельным участком, вам предстоит:

  1. Выбрать район проживания;
  2. Изучить порядок цен;
  3. Найти объявления от собственников (рекомендую) или обратиться в агенство недвижимости;
  4. Подобрать 5-10 объектов и каждый посетить со знакомым строителем;
  5. Опросить соседей о стоимости ЖКХ, чрезвычайных ситуациациях и криминале в выбранном доме;
  6. Выбрать лучший вариант и проверить документы с юристом;
  7. Получить скидку и оставить продавцу задаток;
  8. Грамотно оформить куплю-продажу в МФЦ.

Кроме того, будьте готовы:

  1. Просмотреть все объявления о продаже и ничего не найти;
  2. Потратить на поиски в 2-3 раза больше времени, чем планировали;
  3. Потратить на покупку на 10-30% больше денег, чем планировали;
  4. Найти свой вариант и отказаться от покупки из-за юридических проблем.

Купля-продажа жилого дома с земельным участком: составление договора и важные нюансы

Совершение сделок с недвижимостью требует особо тщательного отношения к оформлению документов. В случае продажи дома с земельным участком ситуация еще усложняется, ведь предстоит провести сделку одновременно с двумя объектами недвижимого учета. В представленном материале можно узнать, как правильно оформить договор купли-продажи жилого дома и земельного участка под ним.

Читать еще:  Оформление купли продажи комнаты в общежитии

Правовой статус дома с участком

Ключевой характеристикой объектов недвижимости является их связь с земельными участками, поэтому правовая судьба жилого дома и участка под ним неразрывно связаны. Гражданским кодексом РФ установлены специальные требования к распоряжению жилыми домами:

  1. передача права собственности на дом по гражданским сделкам должна сопровождаться одновременной передачей прав на земельный надел под ним;
  2. распоряжение землей должно осуществляться одновременно с передачей прав на строение на нем, если они принадлежат одному субъекту;
  3. любые сделки с недвижимостью подлежат государственной регистрации в учреждениях Росреестра, это правило в равной степени распространяется на дома и участки.

Правило о единой судьбе земли и строения позволяет оформить продажу указанных объектов в рамках одного договора. Тем не менее, у дома и участка имеются совершенно различные характеристики, в том числе официальные идентификационные признаки, что обуславливает сложносоставной предмет договора купли-продажи.

Чтобы продать участок и строение, необходимо, чтобы они находились в собственности продавца. На практике нередко возникают ситуации, когда после возведения дома и ввода его в эксплуатацию права на землю не оформляются. Чтобы провести сделку, потребуется поставить на кадастровый учет и зарегистрировать право собственности.

Порядок продажи дома и участка

Для совершения сделки сторонам будет необходимо выполнить ряд обязательных действий, предусмотренных законодательством:

  • поиск контрагента;
  • согласования существенных и дополнительных условий договора как в отношении дома, так и по условиям приобретения участка;
  • оформление проекта договора;
  • обращение в учреждение Росреестра или Многофункциональный центр для регистрации сделки;
  • получение зарегистрированного договора купли-продажи и выписки ЕГРН, подтверждающей переход права собственности.

Несмотря на кажущуюся простоту выполнения всех формальностей, подготовка и заключение договора в отношении этих объектов недвижимости обладает множеством нюансов.

Чтобы переоформить право собственности на нового владельца, в регистрирующий орган необходимо представить следующие документы:

  1. правоустанавливающий документ на жилое дом и земельный надел – свидетельство о праве либо выписку ЕГРН (с июля 2016 года вместо свидетельства выдается выписка, однако ранее выданные документы сохраняют свою силу);
  2. кадастровый паспорт на оба объекта недвижимости (с января 2017 года этот документ не выдается в виде отдельного бланка, данные паспорта включены в состав сведений выписки ЕГРН);
  3. договор купли-продажи недвижимости и передаточный акт;
  4. общегражданский паспорта контрагентов и доверенности на представителей, если сделка осуществляется с их участием;
  5. платежный документ, подтверждающий оплату госпошлины в размере 2000 рублей.

По итогам регистрационных мероприятий новый владелец получит выписки ЕГРН в отношении строения и земельного надела, которые будут подтверждать переход права собственности.

Договор купли-продажи земельного участка с домом

Ключевое значение будет иметь правильность оформления договора купли-продажи, в котором стороны должны согласовать существенные и факультативные условия предстоящей сделки. Несмотря на полную свободу составления договора, его условия не должны нарушать требования законодательства. Типовой бланк договора вы можете скачать на нашем сайте.

Существенные условия договора

В отношении купли-продажи недвижимости существенными условиями будут являться предмет и цена сделки. Состав дополнительных условий стороны вправе определять самостоятельно.

Так как договор будет предусматривать одновременную продажу двух объектив недвижимого имущества, предмет сделки необходимо определить отдельно для дома и земли. В отношении строения в договоре указываются:

  • адрес объекта;
  • кадастровый номер объекта;
  • технические характеристики жилого дома – площадь, этажность и т.д.;
  • форма собственности – индивидуальная, совместная, долевая;
  • информация о дате и основаниях приобретения права собственности.

Все сведения должны соответствовать данным из правоустанавливающего документа.

Для земельного участка перечень необходимых сведений также определяется по данным выписки ЕГРН и будет включать:

  • адрес надела;
  • кадастровый номер (если объект не поставлен на кадастровый учет, по зарегистрирован в Росреестре, указывается условный номер объекта);
  • технические характеристики – площадь участка, категория земли и вид разрешенного пользования;
  • данные о дате и основаниях возникновения права собственности.

Таким образом, предмет единого договора будет содержать отдельно сведения по дому и участку.

Для определения цены также необходимо учитывать разнородность отчуждаемых объектов недвижимости. На практике, стороны указывают не только единую цену договора за оба объекта, но и разделяют стоимость строения и земли. Это может иметь важные правовые последствия, если сделка оформляется с использованием средств материнского семейного капитала, ипотечного кредита, либо если покупатель планирует обратиться за налоговым вычетом.

Порядок расчетов между сторонами будет напрямую влиять на условия регистрации и допускается в следующих вариантах:

  1. полный расчет до момента совершения сделки – новый владелец приобретает исключительное право собственности сразу после регистрации;
  2. полный расчет после совершения сделки – возникает залог в силу закона, если контрагенты не предусмотрят иное условие в договоре;
  3. поэтапная оплата с внесением первоначального взноса до совершения сделки – аналогичным образом возникает залог в силу закона до момента полного исполнения денежных обязательств.

Форма оплаты определяется сторонами самостоятельно – наличный или безналичный расчет.

Дополнительные условия договора

Состав дополнительный условий зависит только от волеизъявления сторон. На практике, в состав таких условий включаются:

  1. порядок и сроки фактической передачи объектов покупателю;
  2. распределение расходов по оформлению сделки;
  3. указание перечня граждан, которые сохраняют право пользования и проживания жилым помещением после регистрации сделки;
  4. установление ограниченного права пользования в отношении земли.

Включение или не включение дополнительных условий в договор купли-продажи не влияет на порядок проведения регистрационной процедуры.

Налогообложение сделки

С момента приобретения права собственности на недвижимость у покупателя возникают обязанности по уплате налогов:

  1. налог на имущество – в отношении жилого дома;
  2. земельный налог – в отношении участка.

Расчет указанных налоговых обязательств будет осуществляться исходя из кадастровой стоимости объектов, однако у собственника есть возможность оспорить ее путем обращения в специальную комиссию субъекта РФ или в судебном порядке.

Продавец будет обязан уплатить налог на доходы в следующих случаях:

  • если период его владения недвижимостью составил менее трех лет;
  • если сумма, полученная по сделке продаже, не превысила стоимость приобретения дома и земли, т.е. отсутствует доход от продажи имущества.

Если обязанность по уплате налога возникает, продавец вправе воспользоваться налоговым вычетом исходя из суммы, не превышающей 1 000 000 рублей. Сумма НДФД будет рассчитываться только с размера полученного дохода, т.е. из цены продажи можно вычесть расхода на приобретение недвижимости.

После регистрации сделки в органах Росреестра, и при условии полной оплаты стоимости недвижимости по договору, у покупателя появляется право на обращение в налоговый орган для оформления имущественного вычета. Максимальная сумма, из которой будет рассчитываться вычет, составляет 2 000 000 рублей для каждого нового собственника, т.е. предельная сумма вычета может составить не более 260 000 рублей.

Договор купли-продажи (ДКП) дома с участком. Образец. Правила составления, оформления и расторжения на сайте Недвио

Договора купли-продажи (ДКП) на дома с земельными участками оформляются по тем же принципам, что и другие договора при продаже имущества. Разница лишь в том, что объект, передаваемый по такому договору, в данном случае не один (как, к примеру, в ДКП квартиры, где объектом является только квартира), а два (дом и находящийся под ним участок).

Юридические особенности ДКП дома с участком

С правовой точки зрения, дом и участок неразрывно связаны между собой. Все операции, совершаемые с участком, действуют в равной степени и для дома, стоящем на нем.

Об этом свидетельствуют соответствующие положения из ГК РФ:

  • При передаче права собственности на дом, обязательна передача прав и на земельный участок;
  • Передача прав на землю предполагает и передачу прав на дом и все постройки, находящиеся на территории (за исключением случаев, когда земля и строения принадлежат разным субъектам);
  • Все операции купли-продажи земельных участков и недвижимости подлежат обязательной государственной регистрации и внесению в Росреестр.
Читать еще:  Как выгодно купить дом

Поэтому для покупки или продажи дома и участка достаточно оформить один ДКП.

Тем не менее, у каждого из этих объектов недвижимости существуют множественные различия, как в подтверждении прав собственности, так и прилагающейся обязательной документации. Это ведет к определенным сложностям для сторон сделки при составлении договоров купли-продажи.

Как составить договор правильно? Как учесть все моменты и правильно оформить ДКП? Об этом мы и поговорим в данной статье.

Правильное составление и оформление договора купли-продажи дома с участком

Оформить сделку продажи дома, дачи, коттеджа, земельного участка невозможно без правильно составленного договора. Он является подтверждением намерений сторон: с одной стороны — купить объект недвижимости, с другой — его продать.

Многие продавцы (логично полагая, что в сделке участвуют лишь 2 стороны) допускают ошибку и оформляют ДКП на недвижимость лишь в 2-х экземплярах: для себя и Покупателя. Однако они не учитывают тот момент, что еще один договор необходимо подать в Росреестр.

Поэтому, при подготовке договора купли-продажи недвижимости, правильно распечатать 3 экземпляра: один остается у Покупателя, второй — у Продавца, а третий — подписывается сторонами для передачи в Росресстр.

Список документов для оформления договора

В разных ситуациях перечень документов может отличаться, но, в основном, он выглядит так:

  1. Паспорта участников сделки, и несколько сделанных их копий;
  2. Нотариально заверенная доверенность подписанта (в случае, если договор подписывает не сам собственник недвижимости);
  3. Нотариально заверенное согласие на продажу от супруга (в случае, если имущество было приобретено в период действия брака между супругами);
  4. Разрешение (согласие) от органов опеки (если есть несовершеннолетнее лицо, проживающее в доме по праву долевого владения собственностью, либо прописки в нем);
  5. Подтверждение права собственности нынешнего владельца (выписка ЕГРН);
  6. Кадастровый и технический паспорт на дом и участок;
  7. Поэтажный план дома;
  8. Межевой план территории участка;
  9. Свидетельство о праве собственности (если есть);
  10. Справка об уплате налогов и отсутствии задолженностей (выписка из налоговой);
  11. Выписка из домовой книги;
  12. Справка об отсутствии долгов по оплате коммунальных услуг (если недвижимость расположена в СНТ — справка об отсутствии долгов по членским взносам);
  13. Справка из психоневрологического диспансера (ПНД), подтверждающая дееспособность собственника;
  14. Справка об отсутствии обременений на земельный участок.

Важно: Если дом или участок не числятся на кадастровом учете Росреестра — согласно последним правилам, с 2019 года купить и продать их нельзя. Для начала их нужно оформить (узаконить) согласно требованиям закона 217-ФЗ. Это должен сделать собственник до оформления договора купли-продажи.

Особенности оформления. Скачать бланк договора купли-продажи 2019

Какие пункты должен включать в себя ДКП дома с участком:

  1. Название документа;
  2. Число и место, где был заключен договор;
  3. Перечисление всех объектов недвижимости;
  4. Сумма сделки (цена дома и участка);
  5. Все прочие и дополнительные условия;

Существенные условия договора

Любой договор купли-продажи всегда начинается с существенных условий, без которых он не может вступить в силу. Обязательны предмет и цена договора, остальные условия могут дополняться по совместному желанию сторон.

Так как, при заключении ДКП, осуществляется одновременная продажа и участка, и дома, предметов сделки будет два: для участка и строения они определяются раздельно.

В отношении дома в ДКП указываются:

  1. Адрес и кадастровый номер дома;
  2. Все его технические характеристики: площадь, этажность, количество комнат и др.;
  3. Форма собственности (может быть индивидуальной, совместной или долевой);
  4. Дата и основания для осуществления продажи и передачи права собственности.

В отношении земельного участка в ДКП должны быть отражены:

  1. Местонахождение и кадастровый номер ЗУ, либо условный номер (если участок не стоит на кадастровом учете);
  2. Технические характеристики: площадь ЗУ, категория земли, а также вид разрешенного использования (ВРИ);
  3. Дата и основания для появления права собственности.

В договоре может быть указана как общая стоимость всей недвижимости, так и раздельная цена на дом и участок. Форма оплаты оговаривается сторонами заранее: сделка может быть осуществлена либо за наличный, либо за безналичный расчет.

Дополнительные условия

В этих пунктах договора обычно оговариваются различные дополнительные моменты, связанные с передачей прав на недвижимость.

Чаще всего в ДКП фигурируют следующие дополнительные условия:

  1. Дата и порядок передачи покупателю недвижимости;
  2. Как будут распределены расходы, связанные с оформлением и подготовкой сделки;
  3. Список лиц, которые могут пользоваться и/или проживать в жилом доме после окончания регистрации;
  4. Установка каких-либо ограничений, направленных на использование земли.

Наличие допусловий в договоре не влияет на результат его регистрации в Росреестре, равно как и на порядок ее прохождения.

Нюансы налогообложения сделок купли-продажи домов с участками

Как только произошла смена собственника недвижимости, у покупателя и продавца возникают новые обязанности в отношении уплаты налогов.

Так, покупатель, начиная со следующего календарного периода, будет обязан платить два новых налога:

  1. На имущество (за дом и капитальные постройки рядом с ним);
  2. На земельный участок.

Размер налогов зависит от кадастровой стоимости этих двух объектов. То есть, чем дороже стоимость в кадастровом паспорте — тем будет выше налог.

Прим.: На нашем портале мы уже неоднократно писали про то, как изменился размер имущественных налогов в 2019 году, а также порядке оспаривания кадастровой стоимости (если собственник считает, что она завышена).

С другой стороны, Продавец сделки тоже не освобожден от налогов. Но только в случае, если:

  1. Он владел своей недвижимостью меньше, чем 5 лет (или 3 года, если получил ее в наследство или в результате дарения);
  2. Полученная им сумма по договору продажи выше, чем сумма, потраченная на ее приобретение (то есть Продавец получил доход от данной операции).

Расторжение договора купли-продажи

Законом предусмотрено два основания для прекращения действия ДКП недвижимости:

  • По согласию обеих сторон;
  • В одностороннем порядке.

Расторгнуть договор по двухстороннему согласию проще всего. Для этого потребуется лишь составить дополнительное соглашение к ДКП, где будут прописаны дата и время прекращения действия ДКП и, при необходимости, согласно каким пунктам он был расторгнут.

Расторгнуть ДКП в одностороннем порядке можно только через суд (если иное не прописано в договоре).

Прим.: Довольно часто, опытные юристы включают в договор дополнительные пункты, которые являются своего рода «лазейками», позволяющими расторнуть ДКП в одностороннем порядке, без суда. Будьте внимательны!

Расторжение ДКП до регистрации в Росреестре

Не зарегистрированный в Росреестре договор-купли продажи называется незавершенным.

Чтобы правильно расторгнуть незавершенную сделку, Покупатель и Продавец должны составить так называемое Соглашение по отказу от обязательств и передать его в местное отделение Росреестра.

Важно! Это нужно сделать до того, как произойдет смена собственника недвижимости.

Если сделка оформлялась через нотариуса или в агентстве недвижимости, то и расторжение договора следует оформлять там же, через них. При отсутствии согласия одной из сторон следует идти в суд.

Расторжение ДКП после регистрации в Росреестре

Расторгнуть договор купли-продажи, после того как он уже зарегистрирован в Росреестре, тоже можно. Однако этот процесс гораздо более сложный и займет больше времени. Это можно сделать как по желанию одной стороны, так и по соглашению Продавца и Покупателя.

В случае, если зарегистрированная в Росреестре сделка расторгается по согласию сторон, в этой ситуации самым оптимальным вариантом будет оформление так называемого «Обратного» договора, при котором Покупатель теперь уже выступает в роли Продавца, а Продавец становится Покупателем. После его подписания, создается новая запись в Росреестре, и старый собственник возвращает все права на принадлежащую ему недвижимость.

В случае, если договор расторгается в одностороннем порядке, уже после регистрации в Росреестре, сторонам следует быть готовыми к тому, что процесс расторжения будет длительным, и может затянуться на несколько недель, и даже месяцев.

Поэтому сторонам выгоднее всего уладить все разногласия без суда. Для этого потерпевшей стороной составляется досудебное (мировое) соглашение и отправляется заказным письмом другой стороне сделки. Если документ не подписан другой стороной в течение месяца, или от нее отсутствует ответ в течении 30-ти дней, можно обращаться в суд.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector