Antaurus.ru

Все про Недвижимость
3 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Как выкупить часть дома

Как выкупить часть дома

Как и у любого другого недвижимого имущества, у жилого дома может быть несколько собственников.

Необходимость продажи части долевой собственности в жилом доме возникает чаще всего в тех случаях, когда дом достается по наследству нескольким лицам. Также нередки ситуации, когда при разводе один из супругов продает долю дома, отошедшую ему при разделе имущества. При совершении подобных сделок заключается договор купли-продажи доли в праве собственности на жилой дом.

Купля-продажа части дома – совершенно иная процедура. В этом случае предметом купли-продажи становится уже не доля в совместном имуществе, а физически отделенная часть дома, представляющая собой отдельное жилое помещение.

В каждом из случаев при заключении сделки существуют собственные нюансы, которые мы и рассмотрим в этой статье.

Продажа доли жилого дома

В случае, когда возникает необходимость в продаже доли собственности в жилом доме, необходимо придерживаться определенных правил.

Так, согласно статьи 250 ГК РФ преимущественное право на покупку доли в жилом доме имеют другие собственники этого жилого помещения. Их необходимо в обязательном порядке поставить в известность о планируемой продаже, указав стоимость доли и все прочие условия продажи.

Обычно подготовкой подобных уведомлений занимаются нотариусы, они же, как правило, организуют и отправку уведомлений другим собственникам через свои каналы. Свой ответ собственники, имеющие преимущественное право выкупа доли жилого дома, должны по действующему законодательству дать не позднее чем через месяц после получения уведомления. При нежелании ими выкупать долю дома оформляется отказ, который лучше всего заверить нотариально.

В том случае, если в установленные законом сроки другие собственники не подтверждают своего намерения выкупа доли, но при этом и не оформляют отказ, они, тем не менее, теряют преимущественное право выкупа, и собственник доли вправе продавать ее третьим лицам. Разумеется, это справедливо лишь в том случае, если у собственника есть подтверждение получения уведомления другими собственниками.

Важно отметить! В тех случаях, когда установить местонахождение собственников для вручения им уведомления не представляется возможным, либо же они всячески препятствуют продаже, избегая получения на руки уведомления, существует возможность передать право долевой собственности третьим лицам через договор дарения.

Дарение – сделка безвозмездная и согласие остальных собственников в этом случае не требуется. Однако, для исключения в дальнейшем возникновения поводов для судебного разбирательства, подготовку сделки в таком варианте лучше поручить квалифицированному юристу.

Также следует учитывать тот факт, что рыночная стоимость отдельной доли в доме всегда ощутимо меньше той суммы, которая могла бы быть получена при продаже дома целиком с последующим разделением вырученных финансовых средств. В связи с этим для продающей стороны выгоднее все же достичь соглашения с другими собственниками и продать дом целиком, разделив затем полученные деньги.

А вот если существует возможность физически отделить принадлежащую вам часть дома (выделение доли собственности в натуре), то стоит непременно воспользоваться такой возможностью. В этом случае можно будет продавать уже часть дома как самостоятельный объект.

Продажа части дома

Для того чтобы продать часть жилого дома, физически отделенную от остальных помещений, согласия других собственников не требуется. Да и стоимость независимой части дома существенно выше стоимости доли в общей долевой собственности.

Выделение доли в натуре возможно только при наличии правовой и технической возможности. При этом отделяемая часть должна полностью соответствовать всем признакам «жилого» помещения.

В соответствии с положениями Жилищного кодекса устанавливаются следующие критерии жилого помещения:

  • жилое помещение должно быть физически отделено от других помещений;
  • оно должно быть пригодно для проживания и соответствовать установленным в этом случае техническим и санитарным нормам;
  • также помещение должно относиться к категории недвижимых объектов, то есть его перемещение на другое место не может быть произведено без ущерба для его назначения;
  • физическое отделения помещения от остальной части дома не должно вести к нарушению законных прав других собственников.

Обычно физическое отделение части дома производится тогда, когда у участников долевой собственности складывается определенный установленный порядок использования помещений, а также когда один из собственников обустраивает отдельный вход в свою часть дома.

Для того чтобы с отделенной частью жилого дома можно было совершать сделки купли-продажи, права собственности на нее должны быть соответствующим образом зарегистрированы. Выделенная часть жилого дома должна иметь отдельный технический план, на основании которого она ставится на кадастровый учет.

После постановки на кадастровый учет и регистрации права собственности в ЕГРН (сейчас эти процедуры совершаются одновременно) часть жилого можно будет продавать.

Для совершения сделки в этом случае потребуется заключить договор купли-продажи части дома. Такой договор в целом практически идентичен стандартному договору купли-продажи дома целиком и содержит те же положения и сведения.

Однако есть тут и свои особенности. При продаже части жилого дома потребуется предоставить кадастровые паспорта как непосредственно на саму часть строения, подлежащую продаже, так и на весь дом целиком. Кроме того, в договоре необходимо указать не только фактическую стоимость продаваемой части дома, но и среднюю оценочную стоимость всего дома целиком.

Как выкупить долю дома

У недвижимого имущества, в том числе, и жилого, каким является дом, может быть несколько сособственников, владеющим им на праве совместной либо долевой собственности. В последнем случае, если один из сособственников собирается продать свою часть, то у остальных есть первоочередное право на то, чтобы выкупить его долю дома или, как говорят право преимущественной покупки. Как выкупить долю дома и реализовать это право на практике?

Что нужно знать, если вы хотите выкупить долю дома

Статья 250 Гражданского Кодекса Российской Федерации определяет, что прежде чем выставить долю дома или квартиры на продажу, ее собственник обязан известить об этом других совладельцев. Он может это сделать, как письменно, так и устно, так что вы можете быть совершенно спокойны – если вы имеете какие планы относительно того чтобы выкупить долю дома, мимо вас этот процесс пройти не может. Другой вопрос, что если вы получили письменное уведомление о продаже, с момента его получения на выкуп доли дома у вас есть только месяц. Обратите внимание, что не на принятие решения о выкупе, а именно на сам выкуп. Если в течение месяца вы этого не сделаете, то дальше продавец может действовать совершено самостоятельно, даже при отсутствии у него официально подписанного вами отказа от выкупа. Если же желающих выкупить долю дома оказалось несколько, то право выбора основного покупателя остается за продавцом. Оно может зависеть от личных предпочтений или же от предложенной цены – но если это окажетесь не вы, ничего сделать нельзя.

За сколько можно выкупить долю дома

Предположим, есть дом, который стоит 3000000 рублей. Вам предложили выкупить долю, которая составляет одну треть от всей площади дома. Означает ли это, что она должна стоить 1000000 рублей? Вовсе нет. Многое будет зависеть от того, можно ли выделить эту долю дома, так сказать, в натуре. Если существует возможность разделить дом на три равные части, у каждой из которых существует отдельный вход, то стоимость такой доли может существенно возрасти. Так же, как и стоимость доли, делающей вас единоличным владельцем независимой части дома или же всего дома в целом. Если же такой выдел в натуре невозможен, то и цена соответственным образом может быть снижена, хотя, в конечном итоге, как это понятно, стоимость будет определена продавцом.

Но тут мы вспоминаем еще об одном правиле преимущественной покупки: продавец не может вам предложить выкупить долю дома по цене существенно выше той, за которую он ее в конечном итоге намерен продать. Иными словами, если вы подписали у нотариуса отказ выкупать долю за 1000000, продавец не может продать ее стороннему лицу за 500000. Так что имеет смысл поторговаться.

Что делать, если вы согласны выкупить долю дома, но у вас не хватает времени

Читать еще:  Купля продажа половины дома

Как уже было сказано, после получения уведомления о продаже доли, у вас есть месяц на то, чтобы ее выкупить, в противном случае, доля дома или квартиры может быть продана третьей стороне. Что же делать в том случае, если вы хотите это сделать, но не успеваете в положенный срок собрать всю необходимую сумму? Только попытаться договориться. Никто не обязан, во всяком случае, согласно Закону, ждать до той поры, пока вы не соберете деньги для того, чтобы выкупить долю дома или квартиры. На это вам отводится ровно месяц, и если продавец ждать не соглашается, а покупатель у него уже есть, то, к сожалению, ничего сделать нельзя, будем считать, что вам не повезло.

Как выкупить долю дома, если вы не получили извещения о продавца

В этом случае рекомендуется обратиться в суд. Та же самая статья 250 Гражданского Кодекса отводит вам на это три месяца. Другое дело, что совершенно непонятно, с какого именно момента нужно отсчитывать данный срок. Кто-то утверждает, что с того момента, как вы узнали о нарушении своих прав, кто-то трактует, что с той даты, как была проведена сделка купли-продажи их нарушающая. Предсказать заранее трудно, поэтому в любом случае, тянуть не стоит, и если вы намерены отстаивать свои права в дальнейшем, нужно обращаться в суд. Только обратите внимание, что большой ошибкой было бы просить в исковом заявлении признать свершившуюся сделку купли-продажи недействительной – в этом требовании вам однозначно будет отказано. Иск нужно подавать о переводе на вас прав и обязанностей покупателя по выкупу доли дома.

Нужно ли согласие остальных собственников на продажу выделенной части дома

Нужно различать эти два понятия: доля дома и выделенная часть. Часть дома отличается от его доли тем, что имеет все признаки отдельного жилого помещения, устанавливаемые Жилищным кодексом, а именно:

  • жилое помещение должно быть физически отделено от других помещений;
  • оно должно быть пригодно для проживания и соответствовать установленным в этом случае техническим и санитарным нормам;
  • также помещение должно относиться к категории недвижимых объектов, то есть его перемещение на другое место не может быть произведено без ущерба для его назначения;
  • физическое отделения помещения от остальной части дома не должно вести к нарушению законных прав других собственников.

Если продаваемая часть дома удовлетворяет всем этим критериям, а также поставлена на отдельный кадастровый учет и имеет собственный технический паспорт, то согласия остальных сособственников дома на подобную продажу не требуется.

Арбитражный процессуальный кодекс РФ
Бюджетный кодекс РФ
Водный кодекс РФ
Воздушный кодекс РФ
Градостроительный кодекс РФ
Гражданский кодекс РФ
Гражданский процессуальный кодекс РФ
Жилищный кодекс РФ
Земельный кодекс РФ
Кодекс внутреннего водного транспорта РФ
Кодекс врачебной этики
Кодекс об административных нарушениях
Кодекс профессиональной этики адвоката РФ
Кодекс этики аудиторов РФ
Конституция РФ
Лесной кодекс РФ
Налоговый кодекс РФ
Семейный кодекс РФ
Таможенный кодекс
Трудовой кодекс РФ
Уголовно-исполнительный кодекс РФ
Уголовно-процессуальный кодекс РФ
Уголовный кодекс РФ

Закон РФ «О защите прав потребителей»
Закон РФ «Об авторском праве и смежных правах»
Закон РФ «Об образовании»
Закон РФ «Об обжаловании в суд»
Закон РФ «О вывозе и ввозе культурных ценностей»
Закон РФ «О медицинском страховании граждан»
Закон РФ «О милиции»
Закон РФ «О потребительской кооперации»
Закон РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ»
Закон РФ «О налогах на имущество физических лиц»
Закон РФ «О плате за землю»
ФЗ «О банках и банковской деятельности»
ФЗ «О бухгалтерском учете»
ФЗ «О валютном регулировании и валютном контроле»
ФЗ «О ветеранах»
ФЗ «О гражданстве Российской Федерации»
ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах»
ФЗ «О землеустройстве»
ФЗ «О лицензировании отдельных видов деятельности»
ФЗ «О некоммерческих организациях»
ФЗ «Об акционерных обществах» (АО)
Закон РФ «О беженцах»
Закон РФ «О безопасном обращении с пестицидами»
Закон РФ «О безопасности дорожного движения»
Закон РФ «О бюджете фонда социального страхования»
Закон РФ «О ведомственной охране»
Закон РФ «О ветеринарии»
Все законы РФ

Как продать долю в доме с землей

Дом и земельный участок, на котором он расположен, могут принадлежать как одному собственнику, так и нескольким. Во втором случае форма собственности будет считаться долевой.

Обычно владельцы такого имущества заключают соглашение, в котором определяют долю каждого из них. И если один из собственников захочет продать свою долю дома, то вместе с ним он продаст и долю земли. Иначе сделку заключить не удастся. При этом нужно учитывать, что остальные владельцы имеют право преимущественного выкупа его доли. Поэтому самый простой способ – продать её кому-то из них. Но если остальные собственники не желают покупать эту долю, можно продать и третьему лицу. Для совершения сделки в рамках закона нужно учитывать ряд аспектов.

Особенности продажи

Юридически доля не является каким-то физическим объектом. То есть это необязательно отдельная комната. Таковой она становится только, если доля выделена в натуре. Для этого должны быть технические возможности отделить одно помещение дома от остальных. В ином случае доля определяет процент владения в общей собственности, а по факту даёт право использовать эту собственность наравне с другими собственниками.

Право на продажу доли закреплено в 254 статье ГК РФ, но с учётом преимущественного права покупки других собственников.

Важные правила продажи доли:

  • Возможность продать её даже без согласия других владельцев общей собственности.
  • В соответствии с размером доли, в неё входит также часть земельного участка, на котором построен дом.
  • Согласно 250 статье ГК, продавец доли вначале должен уведомить остальных собственников. Они могут воспользоваться своим преимущественным правом покупки в течение месяца.
  • Только по истечении этого срока можно искать покупателя на стороне.
  • Сделки с долей в общей собственности нужно обязательно оформлять у нотариуса.

Поскольку доля в таких домах не является конкретным помещением, то и цена её не слишком велика. Однако, если есть возможность выделить долю в натуре, проведя перепланировку дома (согласно статье 252 ГК РФ), то стоимость такого жилья может существенно вырасти.

Уведомление о продаже доли в доме с земельным участком

Обязательное уведомление всех собственников о продаже доли дома нужно оформлять письменно. Его можно составить самостоятельно или обратиться за помощью к нотариусу. Можно передать уведомление лично, потребовав расписку о его получении, или отправить заказным письмом по почте.

На ответ даётся 30 дней. Срок отсчитывается от даты на почтовом отправлении.

В качестве ответа может быть:

  • Письменный отказ.
  • Согласие на выкуп.

Если ответа нет вовсе, то через 30 дней это равносильно отказу от покупки. В этом случае закон разрешает продавать долю третьим лицам.

Уведомление должно содержать данные о размере доли и стоимости её продажи. В случае отказа от выкупа, третьему лицу долю нужно будет продавать по той же цене, иначе придётся повторять процедуру уведомления. Если не уведомить остальных собственников, то они будут вправе подать исковое заявление о расторжении сделки. На это им даётся 3 месяца с момента, когда они узнали о заключении сделки с третьим лицом.

Как продать долю в доме с землей

В случае, когда все владельцы дома могут договориться, проблем не возникает. Обычно кто-то из родственников выкупает долю другого. Но нередко бывают ситуации, когда родственники покойного по разным линиям не хотят жить в унаследованном доме, но и выкупать доли друг друга тоже не хотят. При этом некоторые из них пытаются препятствовать продаже доли посторонним людям. Поэтому нужно знать о способах решения такой проблемы.

Способы

Варианты продажи ограничены следующим перечнем:

  • Предложить долю остальным собственникам.
  • Продать третьему лицу в случае их отказа.
  • Продать весь дом и разделить деньги между собственниками в соответствии с размером их долей.
  • Выделить долю в натуре и продать её без учёта мнения остальных владельцев дома.

Конкретно стоит учесть несколько юридических аспектов продажи при наличии согласия собственников и при его отсутствии.

Читать еще:  Проект договора купли продажи недвижимости

Если другие собственники согласны

Наиболее простой и бесконфликтный вариант продажи доли в доме с землей одному из собственников. Если купить её согласились несколько человек, то продавец вправе выбирать одного из них по своему усмотрению.

Алгоритм действий в таком случае следующий:

  • Уведомление собственников в описанном выше порядке.
  • Выделение доли дома и земли. Для этого нужно провести оценку в БТИ и получить кадастровый паспорт на дом и землю. Далее оформляется техпаспорт дома и выписка из ЕГРН, которую выдают в Росреестре.
  • Выписка жильцов и отсутствие долгов. Из продаваемой части дома нужно выписать всех жильцов. Если среди них есть несовершеннолетние, то сделать это можно только при согласии органов опеки и в случае прописки ребёнка по новому адресу. Если доля недвижимости является совместной собственностью супругов, то нужно получить разрешение второго супруга на её продажу. Также нужно взять все справки об отсутствии задолженностей, арестов и обременений на дом.
  • Договор купли-продажи дома. Если один из совладельцев согласился купить долю, то договор с ним можно оформить, не дожидаясь ответа остальных. Оформлять его нужно у нотариуса. Кроме этого необходимо оформить акт приёма-передачи имущества.

Уважаемые читатели! Мы рассказываем о стандартных методах решения юридических проблем, но ваш случай может быть особенным. Мы поможем найти решение именно Вашей проблемы бесплатно — попросту позвоните к нашему юристконсульту по телефонам:

8 (800) 222-76-65
(бесплатный звонок по России)

Это быстро и бесплатно! Вы также можете быстро получить ответ через форму консультанта на сайте.

Завершается весь процесс регистрацией прав собственности нового владельца в Росреестре. Обращаться можно напрямую в этот орган или через МФЦ.

Если остальные собственники против

При нежелании других собственников дома выкупить долю, её всё равно можно продать.

Первый вариант – продажа третьему лицу по истечении 30 дней с момента уведомления собственников. Главное, чтобы были документальные доказательства такого уведомления. Тогда остальные собственники не смогут оспорить сделку в суде.

Второй способ – выделение доли в натуре. В частном доме нередко есть такая возможность, так как сама конструкция здания позволяет провести его перепланировку так, чтобы у отдельного помещения появился собственный вход.

Но нужно учесть, что если остальные владельцы дома не согласны на выделение доли в натуре, то придётся обращаться в суд. После положительного решения суда, можно провести процесс выделения и регистрации прав собственности на этот объект. Далее можно оформлять сделку купли-продажи.

Недостаток такого варианта – материальные и временные затраты на перепланировку дома. Достоинство – более высокая стоимость такой доли дома при её продаже.

Как продать долю, если второй собственник несовершеннолетний?

Сложнее продать часть дома в долевой собственности, если собственник не достиг 18 лет. Он не может в полной мере заключать юридические сделки. За детей до 14 лет это делают родители или опекуны. С 14 до 18 лет ребёнок сам имеет право подписывать договор купли-продажи, но родители также должны заверить этот документ собственной подписью (статья 28 ГК РФ).

Для всех сделок с участием несовершеннолетних необходимо согласие органов опеки и попечительства. При этом нужно будет доказать, что взамен за проданную долю ребёнок получит в собственность долю в другом доме или квартире. При этом они должны быть сопоставимы по стоимости и размерам.

Документы, подтверждающие характеристики долей, нужно представить в органы опеки. Также родители должны подать заявление и ждать ответ в течение 14 дней. Если органы опеки не дадут согласие на продажу, то даже суд не сможет оспорить их решение.

Документы

Для продажи доли дома с землёй нужны:

  • Паспорт.
  • Документы с правом на дом.
  • Выписка из ЕГРН (или свидетельство собственника для старых домов).
  • Технический и кадастровый паспорта.
  • Выписка из домовой книги, в которой указывают прописанных и выписанных жильцов.
  • Справка из Росреестра об отсутствии долгов.
  • Согласие второго супруга, если дом или доля в нём находится в совместной собственности.
  • Копии уведомлений других собственников или их письменные отказы.
  • Разрешение органов опеки для продажи имущества несовершеннолетнего.

Этот пакет документов обязателен для заключения сделки купли-продажи.

Стоимость оформления сделки

Стоимость заключения сделки формируется, исходя из цены услуг нотариуса, госпошлины и налога на прибыль (если доля в доме принадлежит продавцу менее 5 лет).

Наиболее распространённые услуги:

  • Госпошлина у нотариуса – 0,5% от кадастровой стоимости доли.
  • Составление договора – 1-5 тысяч рублей.
  • Другие услуги нотариуса – 2-10 тысяч рублей.
  • Госпошлина за регистрацию сделки в Росреестре – 2000 рублей на дом и 350 рублей на землю.

Продавец при заключении сделки получает доход, а значит, должен заплатить подоходный налог. Для граждан России он равен 13%, а для иностранцев – 30%.

При выделении доли в натуре нужно будет ещё оплачивать услуги специалиста, который даст оценку возможности перепланировки дома и за составление новых кадастрового и технического паспортов на выделенный объект недвижимости.

Сроки

При согласии собственников дома на продажу доли, сроки включают:

  • Ожидание их ответа – до 30 дней.
  • Сбор документов – от 7 дней и до 3 месяцев, если понадобится устанавливать размер доли.
  • Регистрация сделки (в Росреестре 3-8 дней, в МФЦ – 5-10 дней).

В случае судебных разбирательств, сроки увеличиваются до 4-5 месяцев. При выделении доли в натуре через суд, процесс может затянуться до 7 месяцев.

Как продать долю в доме?

Жилой дом, как и любая другая недвижимость, может иметь несколько владельцев. В таких ситуациях ведется речь об общедолевой собственности.

К продаже доли имущества прибегают в разных случаях: передача жилья в наследство сразу нескольким лицам, развод и раздел совместно нажитого имущества и т.д.

Далее мы разберемся, как продать долю в доме, какие для этого нужны документы и сроки выполнения процедуры.

Продажа доли в жилом домовладении

Жилой дом с несколькими владельцами находится в долевой собственности. В ряде случаев использование жилья осуществляется по специальной договоренности. Обычно в такой ситуации заключается соглашение, в котором указывается размер всех долей.

При желании одного из владельцев продать свое имущество, он должен в первую очередь предложить его выкуп другим собственникам. Данное правило регулируется ст.250 ГК РФ.

Продавец должен уведомить их о запланированной продаже, назвав стоимость и остальные условия сделки. Но если они не хотят приобретать долю, придется искать других покупателей.

Подготовку и рассылку уведомлений рекомендуется поручить нотариусу. На ответ собственникам дается 1 месяц. В течение этого периода они должны решить, будут ли выкупать выставленную на продажу долю.

Если будет принято отрицательное решение, то оно должно быть нотариально заверено, чтобы в дальнейшем можно было доказать существование данного предложения и их отказ.

Но если другие владельцы не дали ответа в установленный срок, то они теряют свое преимущественное право выкупа, а доля недвижимости может быть продана третьим лицам.

Если нет возможностей установить нахождение других собственников, чтобы вручить им уведомления, или они специально не получают извещение, создавая тем самым трудности в продаже, то право долевой собственности может быть передано с помощью договора дарения.

Дарение является неоплачиваемой сделкой, для проведения которой не требуется согласие других владельцев. Но проведение процедуры лучше поручить нотариусу, чтобы избежать возможных судебных исков.

Кроме того, следует помнить, что рыночная стоимость доли в частном доме намного ниже стоимости полного дома с дальнейшим разделением полученных средств.

Именно поэтому самым выгодным вариантом считается соглашение с остальными собственниками на продажу всего недвижимого объекта с последующим разделом выручки.

Уведомление

Продавец обязан отправить другим совладельцам уведомление о намерении продать долю дома и земельного участка. Рекомендуется доверить эту процедуру нотариусу.

Но также его можно самостоятельно составить и разослать заказными письмами с оповещением о получении. Дольщикам дается на ответ один месяц со дня получения письма.

Возможные решения по уведомлению:

  1. Отказ – при незаинтересованности других собственников в покупке.
  2. Согласие.
  3. Отсутствие ответа в течение 30 дней, после чего продавец может продать свою долю другим покупателям.
Читать еще:  Образец купли продажи недвижимости

Уведомление является обязательным условием при продаже недвижимости, находящейся в общедолевой собственности. Если продать долю третьему лицу без предварительного извещения о сделке других дольщиков, то они могут подать иск в суд.

В результате судья может признать сделку незаконной и передать права покупателям истцу. Но подобное заявление должно быть подано в течение 3-х месяцев с совершения сделки.

Как продать долю в доме с землей

Продажа доли в жилом доме с земельным участком может быть предложена совладельцам или другим людям. Чаще всего к такой сделке прибегают наследники, не желающие делить дом с другими родственниками наследодателя.

Наиболее простым и выгодным вариантом считается предложение выкупа своей доли родне. Но совладельцы не всегда могут прийти к общему решению.

В этом случае есть несколько вариантов продажи:

  • предложить выкуп доли другим дольщикам;
  • дождаться их решения и при отказе найти другого покупателя;
  • продать весь дом (при согласии всех совладельцев);
  • выделить физическую долю и совершить продажу без согласия остальных владельцев.

Продажа доли по согласию собственников

Можно ли продать долю в доме, если она не выделена в натуре? Да, можно. Но для этого понадобиться согласие собственников.

Алгоритм действий в такой ситуации:

  • Составляется уведомление о выставлении доли на продажу. Его можно составить самостоятельно или поручить нотариусу.
  • Оформление доли. Продавец должен получить кадастровый паспорт на дом и земельный участок. Сначала подается заявка в Росреестр и БТИ для оценки объектов. После проведения инженерами землеустроительных и жилищных работ продавцу выдаются соответствующие документы. Далее получается выписка из ЕГРН и технический паспорт.
  • Организационные вопросы, т.е. выписка зарегистрированных лиц, посещение ООП при проживании в доме несовершеннолетних детей, получение справок об отсутствии задолженностей, обременений и арестов в отношении домовладения, изъятие доли из совместно нажитого имущества при согласии супруга и т.д.
  • Договоренность с покупателем. При получении согласия на покупку от одного из совладельцев, заключается предварительный договор. При этом не надо ждать месяц для получения ответов от остальных дольщиков.
  • Составляется договор купли-продажи, который обязательно нотариально заверяется. Помимо данного договора, нотариус также должен составить акт приема-передачи имущества.
  • Регистрация в Росреестре. После подачи соответствующих документов в МФЦ и их рассмотрении получается выписка из ЕГРН. С этих пор новым владельцем доли является покупатель.
  • Документы

    Для проведения подобной операции требуется следующий пакет документации:

  • паспорт;
  • документы, подтверждающие ваши права на дом и земельный участок (договор купли-продажи, свидетельство о дарении или наследовании, договор о приватизации и т.д.);
  • выписка из ЕГРН;
  • кадастровый и технический паспорт;
  • выписка из домовой книги, в которой фиксируется информации о движении жильцов (прописка, снятие с учета);
  • письменное согласие другого супруга, если доля дома является совместно нажитым имуществом;
  • справка, подтверждающая отсутствие задолженностей;
  • копии извещений о вручении уведомлений остальным дольщикам или их отказ в получении;
  • разрешение от соцопеки, если одним из дольщиков является несовершеннолетний ребенок.
  • Перечень документов может различаться в разных регионах страны.

    Сроки

    Примерные периоды времени, требующиеся для продажи доли одному из совладельцев после получения его согласия на выкуп:

    1. Сбор документации: если документы в порядке – 7-10 дней, если необходимо установление доли – до 3-х месяцев.
    2. Регистрация сделки – 5-10 дней через МФЦ, 3-8 дня через Росреестр.

    При определении доли через суд срок может быть увеличен до 5-и месяцев.

    Стоимость

    При продаже доли другому собственнику продавца ждет ряд финансовых затрат, связанных с оплатой госпошлины и нотариальных услуг. Также он будет должен выплатить налог на прибыль за жилье, находящееся в собственности меньше 5-и лет.

    Возможные затраты:

  • 0,5% от стоимости доли – денежный сбор у нотариуса;
  • 1-5 тыс. руб. – за составление договора купли-продажи;
  • 2-10 тыс. руб. – за техническую и правовую работу нотариуса;
  • 2 тыс. руб. – взнос за регистрацию соглашения;
  • 350 руб. – за переоформление документации на землю.
  • За получение прибыли продавец также должен выплатить подоходный налог. Он равен 13% от стоимости сделки. Но если продавцом является иностранец с другим гражданством, то НДФЛ составит 30%.

    Как продать долю в доме без согласия других собственников

    Часто между совладельцами возникают разногласия, которые приводят к отказу приобретать другую долю. Но можно ли продать долю в доме без согласия второго собственника?

    В этом случае существует 2 варианта: продажа третьему лицу и выделение доли в натуре.

    При первом варианте следует придерживаться такого принципа действий:

  • Составляются уведомления для других дольщиков и отправляются им по почте заказными письмами.
  • Выжидается срок получения ответа.
  • По истечению срока или при получении отказов объявление о продаже выкладывается на соответствующие доски объявлений и в СМИ.
  • Обсуждаются условия сделки с найденным покупателем.
  • В банке арендуется ячейка.
  • Оформляется договор купли-продажи, а затем он нотариально заверяется.
  • Регистрируется право собственности покупателя.
  • Продавец осуществляет расчет через банк.
  • Покупатель получает долю в доме и землю.
  • Как разделить на доли в натуре

    В некоторых домах можно физически отделить часть, т.е. выделить долю в натуре. Это позволит продать принадлежащую вам часть жилья как отдельный объект.

    Для продажи такого имущества не требуется согласие остальных владельцев. Кроме того, стоимость доли в натуре выше стоимости части в общедолевой собственности.

    Выдел в натуре может быть проведен лишь при наличии технических и правовых возможностей. При этом отделяемая доля должна по признакам подходить под «жилую» недвижимость.

    Чаще всего к физическому отделению прибегают при наличии определенного порядка пользования помещениями в доме, установленного всеми собственниками, и при организации индивидуального входа в ту часть, которую планируют выставить на продажу.

    Продать отделенную долю в доме в 2020 году можно путем совершения сделки купли-продажи. Для этого следует правильно зарегистрировать свои права на эту часть. Для выделенной доли необходимо получить технический план, по которому затем она будет поставлена на кадастровый учет. После этой процедуры и регистрации прав собственности доля может быть выставлена на продажу.

    Договор купли-продажи выделенной в натуре доли похож на обычный договор при подобных сделках. Но все же у него есть свои особенности:

    1. Необходимы кадастровые паспорта на продаваемую часть дома и на весь дом.
    2. В договоре должна быть указана стоимость части домовладения и средняя рыночная цена всего здания.

    Выделение доли может быть произведено в различные сроки, в зависимости от обстоятельств:

    • 1-2 месяца – при согласии остальных дольщиков на проведение данной процедуры за денежное возмещение;
    • 2-3 месяца – при выделении доли через суд;
    • 6-7 месяцев – при натуральном выделе доли по исковому заявлению собственника.

    Основные нюансы продажи доли дома

    «Доля» в жилой недвижимости с юридической стороны не является отдельной комнатой. Под этим понятием подразумевается право на использование и распоряжение участком дома и земли.

    Ст.246 ГК РФ регулирует процесс выделения доли и ее продажи. При этом покупатель может быть совершенно незнакомым человеком. Выделенную долю не обязательно продавать остальным владельцам недвижимости. Но оповестить их о такой возможности необходимо.

    Основные правила продажи доли:

  • Для продажи своей доли не требуется согласие остальных собственников.
  • Нельзя продать дом без земли и территории под домом. Их размер зависит от размера доли.
  • Первоочередное право выкупа принадлежит другим владельцам имущества. Для этого продавец должен послать уведомление дольщикам. Если кто-то из собственников согласится выкупить продаваемую часть, то совершается сделка купли-продажи.
  • Если дольщики не дали ответа на уведомление в течение 30 дней, то они теряют свое право выкупа.
  • Продажа общедолевой собственности должна быть нотариально заверена.
  • В завершении

    Сложно самому разобраться во всех тонкостях реализации доли в доме. Для этого надо знать все жилищные нормы и законодательные базы.

    Лучше всего обратиться к специалисту, который сам подготовит и проведет сделку. Так вы сможете избежать множества трудностей и неправильного оформления продажи.

    Ссылка на основную публикацию
    Adblock
    detector