Antaurus.ru

Все про Недвижимость
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Купля продажа самовольной постройки

Купля продажа самовольной постройки

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с ЗАО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

Программа разработана совместно с ЗАО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

Апелляционное определение СК по гражданским делам Волгоградского областного суда от 04 марта 2015 г. по делу N 33-2673/2015 (ключевые темы: самовольная постройка — муниципальная собственность — договор купли-продажи — снос самовольной постройки — торговая деятельность)

Апелляционное определение СК по гражданским делам Волгоградского областного суда от 04 марта 2015 г. по делу N 33-2673/2015

Судебная коллегия по гражданским делам Волгоградского областного суда в составе:

Председательствующего Самойловой Н.Г.

судей: Ивановой Е.В., Веркошанской Т.А.,

при секретаре: Пустовой А.Г.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе представителя ФИО по доверенности ФИО

на заочное решение Центрального районного суда города Волгограда от 30 сентября 2014 года, которым частично удовлетворены исковые требования Администрации г. Волгограда к ФИО, ФИО Сираджетддину оглы о признании недействительным (ничтожным) договора купли-продажи

заслушав доклад судьи Волгоградского областного суда Ивановой Е.В., судебная коллегия по гражданским делам

Администрация г. Волгограда обратилась в суд с иском к ФИО, ФИО Ф.С. о признании недействительным (ничтожным) договора купли-продажи.

В обоснование иска указала, что на в соответствии с распоряжением Правительства РФ от 18.10.2005 года N 1723-р, на земельный участок площадью 111 кв.м, расположенный по адресу: «адрес», зарегистрировано право муниципальной собственности.

Данный земельный участок предоставлялся Администрацией «адрес» ООО » » . «» на праве аренды под павильон для осуществления торговой деятельности.

Кассационным определением Волгоградского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ удовлетворены исковые требования Администрации г. Волгограда к ФИО и ООО » » . «» о сносе самовольной постройки. Принято решение о сносе самовольной постройки — здания магазина.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО и ФИО заключен договор купли- продажи здания магазина общей площадью 79,3 кв.м., условный номер N » . «, расположенный по адресу: «адрес».

Поскольку предметом договора является самовольная постройка, с учетом уточненных требований просила признать недействительным договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ здания магазина инвентарный номер N » . «, площадью 79,3 кв.м., Литер А, условный номер N » . «, расположенного по адресу: «адрес», заключенного между ФИО Ф.С. и ФИО. Применить последствия недействительности договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ года. Обязать ответчиков освободить земельный участок путем сноса здания магазина.

Судом постановлено указанное выше заочное решение.

Не согласившись с постановленным судом заочным решением, представитель ФИО по доверенности ФИО обратился с апелляционной жалобой, в которой просил решение отменить, принять новое решение, которым отказать в удовлетворении исковых требований.

Проверив материалы дела в объеме доводов, выслушав представителя ФИО по доверенности ФИО, поддержавшую доводы жалобы, обсудив указанные доводы, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии с ч. 2 чт. 166 ГК РФ требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом.

В соответствии со ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах — если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Согласно ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Судом установлено и усматривается из материалов дела, что на основании договора аренды земельный участок, расположенный по адресу «адрес», около рынка, администрацией «адрес» предоставлен в аренду ООО » » . «» под павильон для осуществления торговой деятельности.

В соответствии с распоряжением Правительства РФ от 18.10.2005 года на указанный земельный участок площадью 111 кв.м., расположенный по адресу: «адрес» Б, зарегистрировано право муниципальной собственности, что подтверждается свидетельством «адрес» от ДД.ММ.ГГГГ года.

При этом ФИО на указанном земельном участке возведено строение — здание магазина, площадью 79,3 кв.м. и зарегистрировано право собственности на указанное строение.

Кассационным определением Волгоградского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ удовлетворены исковые требования администрации «адрес» к ФИО. и ООО » » . «» о сносе самовольного строения. На ФИО и ООО » » . » возложена обязанность снести самовольную постройку — здание магазина, кадастровый номер N » . «, возведенную на земельном участке, по адресу: «адрес»

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО и ФИО заключен договор купли-продажи здания магазина, расположенного по адресу: «адрес».

Обращаясь в суд с требованиями о признании сделки недействительной и применении последствий ее недействительности в порядке статьи 167 ГК РФ, Администрация Волгограда указала на то, что у покупателя по договору не могло возникнуть право собственности на здание магазина, поскольку указанное строение не является объектом недвижимости, и в силу ст. 222 ГК РФ ФИО осуществивший самовольную постройку, не приобрел на нее право собственности.

Удовлетворяя исковые требования администрации Волгограда в части признания недействительным договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ года, заключенного между ФИО и ФИО суд исходил из того, что сделка, заключенная между ответчиками не соответствует требованиями закона, поскольку предметом сделки является самовольное строение.

С выводом суда первой инстанции судебная коллегия соглашается по следующим основаниям.

Согласно ч. 2 ст. 222 ГК РФ лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой — продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Принимая во внимание, что переданное ФИО ФИО по договору купли-продажи здание магазина, расположенное на земельном участке по адресу: «адрес», является самовольной постройкой, право на отчуждение которой, в силу приведенной нормы закона ( ч. 2 ст. 222 ГК РФ), он не имел.

Признавая оспариваемый договор недействительным, суд также обоснованно в силу ст. 167 ГК РФ применил последствия недействительности ничтожной сделки, возложив на ФИО обязанность вернуть ФИО здание магазина, расположенное по адресу : «адрес», аннулировав при этом запись N » . » от ДД.ММ.ГГГГ в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о регистрации права собственности ФИО на здание магазина общей площадью 79,3 кв.м., условный номер N » . «, номер N » . «, расположенного по адресу: «адрес».

Кроме того, суд обоснованно отказал в удовлетворении исковых требований в части возложения на ФИО, ФИО обязанности освободить земельный участок, поскольку в судебном заседании исковые требования в указанной части представитель Администрации «адрес» не поддержал.

Читать еще:  Как проходит сделка купли продажи недвижимости

Доводы апелляционной жалобы относительного того, что данный договор не нарушает права и интересы Администрации г. Волгограда являются несостоятельными по следующим основаниям.

Согласно указанному выше свидетельству о регистрации права муниципальной собственности от ДД.ММ.ГГГГ спорный земельный участок находится в муниципальной собственности «адрес».

Таким образом, нахождение на муниципальном земельном участке имущества, а именно самовольно возведенного строения, являющегося объектом совершенной между ответчиками сделки и запись о регистрации права на данный объект в ЕГРП является, по существу, обременением прав собственника участка, значительно огранивающим возможность реализации последним имеющихся у него правомочий.

Доводы жалобы о признании покупателя ФИО добросовестным приобретателем в силу ст. 302 ГК РФ не могут быть приняты во внимание в качестве основания к отмене решения суда, поскольку последним здание было получено по сделке, пороком которого было не только то, что отчуждатель здания не являлся его законным собственником,

но и то, что отчуждаемый объект был самовольной постройкой, сделки по распоряжению которой ничтожны в силу положений статьи 168 и пункта 2 статьи 222 ГК РФ. Наличие данного порока у сделки по отчуждению объекта недвижимости исключает возможность его приобретения по основанию, предусмотренному пунктом 2 статьи 223 ГК РФ.

При таких данных, судебная коллегия не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы, доводы которой не опровергают правильность сделанных судом и подтвержденных материалами дела выводов, проверены в полном объеме, но учтены быть не могут, так как не влияют на законность судебного акта.

На основании изложенного, и руководствуясь статьей 328 , 329 , 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

заочное решение Центрального районного суда города Волгограда от 30 сентября 2014 года оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя ФИО по доверенности ФИО — без удовлетворения.

Судья Волгоградского областного суда Е.В.Иванова

Покупка земельного участка с самовольными постройками

Чтобы не тратить время на борьбу с промахами, нужно знать, как выкупить землю, которая фактически уже используется. Мы не поощряем целенаправленное использование спорных ситуаций и думаем, что покупка земельного участка с самовольными постройками, не позволит пренебречь более выгодными сделками. И все-таки, что делать, если это случилось?

Давайте, заглянем в законодательство. Любые сделки с землей наполнены особым смыслом. По этой причине проводить их лучше компетентным специалистам, разбирающимся в нормах земельного и гражданского права. Покупка земельного участка с самовольными постройками явление не такое уж редкое, чтобы игнорировать или исключать любые взаимосвязи с последующими проблемами государственной регистрации имущественных прав.

Права собственника земельного участка предусматривают его выкуп и продажу. Покупка земельного участка с самовольными постройками попадает под статью 222 Гражданского Кодекса РФ, где есть четкое определение недвижимого имущества, самовольно возведенного собственником или другим лицом на данном участке (п.1 ст.222 ГК РФ).

  • Самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Так как в 2017 году изменились условия привилегий собственников и арендаторов наделов, есть ли смысл отказываться от сделки, если это покупка земельного участка с самовольными постройками?

  • Обратившись к п.2 ст.222 ГК РФ можно узнать, что имущественных прав на самовольную постройку нет ни у кого: ни у того, кто ее возвел, ни у того — кто является собственником земли.

Имущественные права наделяют собственника распоряжаться объектом строительства по своему усмотрению: продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки ради прибыли.

Прибыль — достойная цель для того, чтобы использовать землю под строительство. Но для того, чтобы объект строительства был признан капитальным, необходимо не просто иметь свидетельство о праве собственности на землю, но и разрешение на строительство. В случае, если разрешения не было, а объект оказался построенным и фактически использующимся хоть в личных целях, хоть в коммерческих, он будет признан самовольной постройкой, которая всенепременно подлежит сносу, если не попадает под п.3 ст.222 ГК РФ.

Но даже в этом случае покупка земельного участка с самовольными постройками не окажется под угрозой срыва, если земля приобретается для строительства, а не для использования объектов, находящихся на ней. И хоть собственник кинется защищать свои права, и затеет судебный спор по признанию объекта строительства легализованным, сделка будет считаться совершенной на обоюдовыгодных для сторон условиях. Давайте разберемся подробно в этом вопросе для приобретения положительного опыта, позволяющего не вступать в противоречивые действия с законом.

  • Узаконить свои права на объект, который находится на земле может лицо, владеющее участком на основании постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения.

То есть, после покупки земельного участка через суд можно признать за собой право собственности, но во время самой сделки указывать самовольную постройку в качестве объекта купли-продажи нельзя. Состоявшаяся покупка земельного участка с самовольными постройками будет оформлена, как обычная купля-продажа земельного участка. В том случае, если право собственности на объект все же будет признано, возникнет оно только после государственной регистрации имущества, основанием для которой будет решение суда, но никак не с момента вступления в законную силу договора купли-продажи.

После свершения сделки, сторона, купившая землю может принять самостоятельное решение о сносе самовольной постройки:

  • За свой счет, если вопрос о легализации имущества является спорным;
  • За счет продавца, если налицо имеется факт совершения земельных правонарушений в полном объеме.

Во втором случае, виновник самовольного строительства еще должен будет за свой счет привести земельный участок в состояние пригодное для будущего строительства (использования).

Таким образом, покупка земельного участка с самовольными постройками является основанием для приобретения покупателем права собственности на землю и причиной для назначения штрафных санкций за осуществление строительства с нарушением закона, если в легализации объекта строительства будет отказано. В остальных случаях, когда и продавец, и покупатель стремятся остаться одинаково удовлетворенными подобных вопросов просто не возникает. Земля продается, покупается, стороны вовлекаются в процесс взаимовыгодных отношений и, фактически, находятся в равных правах, предусмотренных Гражданским кодексом РФ.

Чтобы не переворачивать мир с ног на голову, необходимо быть уверенным в добросовестности собственников участка. В противном случае, воспользоваться всем известным способом защиты нарушенных гражданских прав с помощью грамотного юриста. Быть пассивным в этом непротивлении бессмысленно и финансово невыгодно. Чтобы покупка земельного участка с самовольными постройками оказалась успешной предлагаем свою поддержку и сотрудничество. Вы можете проконсультироваться по другим вопросам земельного права, если они касаются приобретения земли под строительство. Ждем ваших звонков по телефону 391 209-09-40!

Читать еще:  Строить или купить готовый дом

Покупка земельного участка с самовольными постройками

Прошу подсказать как правильно оформить сделку по купле-продаже земельного участка, если на нем имеются незарегистрированные постройки (дом и земельный участок).

Информацию о них необходимо указать в договоре купли-продажи ЗУ, либо составить отдельное соглашение?

Ответы юристов ( 8 )

Согласно Гражданскому Кодексу РФ,

Статья 222. Самовольная постройка
1. Самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
2. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой — продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.
Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи.
3. Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.
Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Таким образом, указывать этот дом в качестве объекта купли-продажи нельзя.

Но потом после покупки земельного участка через суд можно признать за собой право собственности на него.

  • 11177 ответов
  • 6941 отзыв эксперт

Добрый день, Прошу подсказать как правильно оформить сделку по купле-продаже земельного участка, если на нем имеются незарегистрированные постройки (дом и земельный участок). Информацию о них необходимо указать в договоре купли-продажи ЗУ, либо составить отдельное соглашение?
Александра

Здравствуйте. Если дом не зарегистрирован, то и смысла указывать нет. Если укажите как дом, то Росреестр будет требовать его регистрации сначала. Можно указать, что з/у покупается с надворными постройками.

Но лучше отдельно оформить договор на дом, далее узаконить его через суд если он уже построен полностью.

А как же дачная амнистия?

А земля имеет какое назначение?

Земли поселений, для дачного строительства.

  • 19530 ответов
  • 7764 отзыва эксперт

Продать самовольную постройку невозможно, сначала нужно зарегистрировать право собственности на нее. То есть, включить ее в договор невозможно.

Если в будущем желаете зарегистрировать право собственности на постройку, то проблем не будет, главное иметь договор о передаче земельного участка в вашу собственность.

Согласно ст.222 ГК РФ 1. Самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
2. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой — продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.
Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи.
3. Абзац утратил силу с 1 сентября 2006 года. — Федеральный закон от 30.06.2006 N 93-ФЗ.
Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.
Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.

А причем дачная амнистия? Она касается возможности регистрации дома, находящемся на землях СНТ при условии, что назначение дома — жилое.

Законом о так называемой о дачной амнистии Федеральный закон от 30.06.2006 N 93-ФЗ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества» внесены изменения в ФЗ о гос регистрации на недвижимое имущество и сделок с ним.

1.Основаниями для государственной регистрации права собственности на создаваемый или созданный объект недвижимого имущества, если для строительства, реконструкции такого объекта недвижимого имущества в соответствии с законодательством Российской Федерации не требуется выдачи разрешения на строительство, а также для государственной регистрации права собственности гражданина на объект индивидуального жилищного строительства, создаваемый или созданный на земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства, либо создаваемый или созданный на земельном участке, расположенном в черте поселения и предназначенном для ведения личного подсобного хозяйства (на приусадебном земельном участке), являются:
документы, подтверждающие факт создания такого объекта недвижимого имущества и содержащие его описание;
правоустанавливающий документ на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимого имущества.
Представление правоустанавливающего документа на указанный земельный участок не требуется в случае, если право заявителя на этот земельный участок ранее зарегистрировано в установленном настоящим Федеральным законом порядке.
2. Обязательным приложением к представляемым в соответствии с пунктом 1 настоящей статьи документам является кадастровый план земельного участка, на котором расположен соответствующий создаваемый или созданный объект недвижимого имущества.
Представление кадастрового плана указанного земельного участка не требуется в случае, если:
право на указанный земельный участок ранее зарегистрировано в установленном настоящим Федеральным законом порядке;
указанный земельный участок предназначен для ведения дачного хозяйства или садоводства и если представлено заключение правления соответствующего садоводческого или дачного некоммерческого объединения, подтверждающее, что создаваемый или созданный объект недвижимого имущества расположен в пределах границ указанного земельного участка;
для строительства, реконструкции соответствующего создаваемого или созданного объекта недвижимого имущества не требуется в соответствии с законодательством Российской Федерации выдачи разрешения на строительство либо указанный земельный участок предназначен для ведения личного подсобного хозяйства и если представлено заключение органа местного самоуправления соответствующего поселения или городского округа, подтверждающее, что создаваемый или созданный объект недвижимого имущества расположен в пределах границ указанного земельного участка.
3. Документом, подтверждающим факт создания объекта недвижимого имущества на предназначенном для ведения дачного хозяйства или садоводства земельном участке либо факт создания гаража или иного объекта недвижимого имущества (если для строительства, реконструкции такого объекта недвижимого имущества не требуется в соответствии с законодательством Российской Федерации выдача разрешения на строительство) и содержащим описание такого объекта недвижимого имущества, является декларация о таком объекте недвижимого имущества.
4.Документами, подтверждающими факт создания объекта индивидуального жилищного строительства на земельном участке,предназначенном для индивидуального жилищного строительства, или факт создания объекта индивидуального жилищного строительства на земельном участке, расположенном в черте поселения и предназначенном для ведения личного подсобного хозяйства (на приусадебном земельном участке), и содержащими описание такого объекта индивидуального жилищного строительства, являются технический паспорт такого объекта индивидуального жилищного строительства и разрешение органа местного самоуправления на ввод такого объекта индивидуального жилищного строительства в эксплуатацию или в случае, если такой объект индивидуального жилищного строительства является объектом незавершенного строительства, разрешение на строительство. До 1 января 2010 года технический паспорт объекта индивидуального жилищного строительства является единственным документом, подтверждающим факт создания такого объекта индивидуального жилищного строительства на указанном земельном участке и содержащим его описание.
5. Истребование у заявителя дополнительных документов для государственной регистрации права собственности гражданина на указанный в пункте 1 настоящей статьи объект недвижимого имущества не допускается.».

Читать еще:  Признание купли продажи недействительной

То есть, если у вас жилое строение, то нужно оформлять технический паспорт на дом.

Сделки с самовольной постройкой

В связи с новой редакцией ст. 222 Гражданского кодекса РФ (да и, вообще, в связи с интересностью вопроса) хотелось бы обсудить судьбу сделок с самовольной постройкой.

Распоряжаться самовольной постройкой нельзя, объектом гражданских прав и обязанностей она не является (ПФАС МО от 01.09.2011 № КГ-А40/7710-11-П, ПВАС от 30.10.2012 № 8584/12).

Но, конечно же, мое обсуждение не о, скажем так, явных сделках: например, не о договоре купли-продажи самовольной постройки. Интересна судьба косвенных и непреднамеренных сделок (что я понимаю под такой классификацией, поясню далее).

[1]. Прежде лишь стоит обратить внимание на следующий нюанс (немного о нем также здесь).

Из п. 1 ст. 222 Гражданского кодекса РФ убрали «или иное недвижимое имущество». При этом Верховный Суд РФ в абз. 4 п. 38 ППлВС от 23.06.2015 № 25 если и вставляет такой интересный пассаж: «здание или сооружение является объектом недвижимости, в том числе до регистрации на него права собственности», то все-таки указывает, что это должно быть «правомерно возведенное» здание или сооружение.

Т.е. самовольная постройка не просто вне оборота и подлежит сносу, а еще, по сути, самовольная постройка и вовсе не объект недвижимости до признания на нее права собственности.

Потенциально возможно, что и сами правотворцы, связанные с этими изменениями/разъяснениями, не совсем понимают, что в итоге получилось. Но как-то это надо понимать, а как – вопрос.

[2]. Косвенные сделки с самовольной постройкой.

Согласно пп. 5 п. 1 ст. 1 и п. 4 ст. 35 Земельного кодекса РФ все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков.

Представим, что лицо отчуждает земельный участок, на котором находится самовольная постройка. De facto она возведена, de iure сведений о ней в ГКН и ЕГРП нет (да и объекта нет – вспомним разъяснения Верховного Суда РФ из п. 1 настоящего обсуждения).

Действительная сделка или недействительная (оспоримая/ничтожная)?

Вроде как, действительная. Да и корректно ли обязывать прежнего собственника «вычищать под ноль» земельный участок перед его отчуждением, если приобретатель готов принять земельный участок в существующем виде?!

Хотя, с другой стороны, к новому собственнику земельного участка «перейдет» право требовать признания за ним права собственности на самовольную постройку (как к наследнику, абз. 1 п. 27 ППлВС-ВАС от 29.04.2010 № 10/22): и в связи с тем, что доказать момент возведения самовольной постройки (до отчуждения земельного участка или после) органам публичной власти весьма тяжело, и независимо от этого.

[3]. Непреднамеренные сделки с самовольной постройкой.

Такая проблема существовала и раньше, но сейчас – с отсутствием в п. 1 ст. 222 ГК «существенности», статус самовольной постройки можно присвоить практически любому зданию и сооружению. А «в случае, когда недвижимое имущество, право на которое зарегистрировано, имеет признаки самовольной постройки, наличие такой регистрации не исключает возможности предъявления требования о его сносе» (абз. 1 п. 36 ППлВС-ВАС от 29.04.2010 № 10/22).

Лицо приобретает некую недвижимость, а оказывается, что такая недвижимость создана с нарушением (в том числе, несущественным) градостроительных и строительных норм и правил, т.е. – самовольная постройка.

Причем вполне вероятно, что такая недвижимость была возведена строго в соответствии со всеми публичными процедурами (РнС, ГСН, РнВ и т.п.). Строгость публичных процедур так-то не исключает человеческий фактор.

Действительная сделка или недействительная (оспоримая/ничтожная)?

Особенно, если к новому собственнику орган публичной власти предъявил иск о сносе самовольной постройки.

С одной стороны, можно сказать, что новый собственник (если он предприниматель) должен был перед покупкой изучить все документы, привлечь инженеров, провести исследование недвижимости и т.п. Правоприменители еще и вспомнят о п. 5 ст. 166 Гражданского кодекса РФ (скажут предпринимателю: «видел же, что постройка самовольная»). У нас-то и в спорах о виндикации чего только приобретатель (даже рядовой гражданин) не должен осуществить перед приобретением, чтобы правоприменители признали его потом в судебном процессе добросовестным.

С другой стороны – абсурд. Due diligence перед приобретением двухэтажного здания под офис? Да и строительные нормы – это вообще отдельная тема для обсуждения.

[4]. Осложняется вопрос еще и тем, что в 10/22 правоприменители косвенно признали «оборотоспособность» самовольной постройки (абз. 2 п. 24 ППлВС-ВАС от 29.04.2010 № 10/22):

«В случае нахождения самовольной постройки во владении лица, не осуществлявшего самовольного строительства, ответчиком по иску о сносе самовольной постройки является лицо, которое стало бы собственником, если бы постройка не являлась самовольной. Например, в случае отчуждения самовольной постройки — ее приобретатель; при внесении самовольной постройки в качестве вклада в уставный капитал — юридическое лицо, получившее такое имущество; в случае смерти физического лица либо реорганизации юридического лица — лицо, получившее имущество во владение.».

В общем, уважаемые коллеги, ясности мало. Если не сказать, что ее нет вовсе.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector
×
×