Antaurus.ru

Все про Недвижимость
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Можно ли купить комнату

Как купить комнату

О том, как купить комнату, на примере Москвы рассказывает заместитель директора по юридическим вопросам «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости» Ольга Балбек.

Чаще всего покупателями комнат в квартирах коммунального заселения в Москве становятся приехавшие в столицу люди, которым необходимо иметь плацдарм именно здесь, а также те семьи, которые вынуждены разъехаться, но не имеют возможности купить отдельную квартиру. Например, у семьи есть в собственности недорогая двухкомнатная квартира, и разменять ее можно только на однокомнатную и комнату.

Раньше, в середине и конце 90-х, довольно часто выкупали несколько комнат и объединяли их. Чаще всего эта ситуация встречалась в ЦАО, в коммунальных квартирах с пестрым составом жильцов: например, состоятельный покупатель хотел жить в квартире на Тверской, и тогда ему приходилось выкупать комнаты у каждого жильца заветной коммуналки. Бывали месяцы, когда такие сделки составляли половину в общей структуре всех сделок с недвижимостью! Но позже, со строительством новых жилых комплексов, спрос переместился туда, и эта тенденция постепенно сошла на нет.

С кем придется иметь дело?

Выбор комнаты — ответственное дело, ведь по сравнению с квартирой все осложняется наличием соседей. Лучше заранее познакомиться и пообщаться со всеми, кто живет в квартире. А вот если во время показов в квартире постоянно никого не оказывается, это должно насторожить: не исключено, что кто-то из соседей окажется совсем неудобным компаньоном. Вообще говоря, неадекватное поведение соседей, какие-то явные странности в их поведении — это повод отказаться от покупки комнаты. Кроме людей, которые будут жить в одном пространстве с покупателем, необходимо осмотреть и места общего пользования, расспросить о графике уборки.

Покупка комнаты и квартиры не одно и то же

Сама процедура покупки комнаты отличается от приобретения квартиры. При продаже комнаты необходимо соблюдать те же нормы законодательства, что и при продаже доли. Прежде всего покупателю необходимо удостовериться в том, что комната действительно находится в собственности продавца. Для этого нужно взглянуть на правоустанавливающие и правоподтверждающие документы, на основе которых возникло это право собственности: договор купли-продажи, дарственную, договор мены и т. д. Мы рекомендуем работать со специалистом-риелтором: то, что потребует от покупателя больших затрат времени и сил, для риелтора является привычной «средой обитания».

Важный момент, отличающий покупку комнаты от покупки квартиры, — это соблюдение продавцом приоритетного права покупки. Это означает, что собственники других долей, то есть комнат в этой же квартире, имеют преимущественное право покупки отчуждаемой доли в порядке и на условиях, предусмотренных Гражданским кодексом РФ.

Для того чтобы соблюсти права этих собственников, продавец комнаты должен им направить специальное извещение. Лучше всего сделать это заказным письмом с уведомлением о вручении. Данное извещение — документ, в котором указана цена и условия, на которых продается комната; соответственно, владельцы других комнат в этой коммунальной квартире могут приобрести продаваемую комнату на этих условиях. Важно, чтобы в извещениях, направленных собственникам, цена и условия были одинаковыми. Если же в течение 30 дней никто из них не отреагировал на извещение, то это приравнивается к отказу от покупки, и тогда комнату можно продавать сторонним покупателям. Однако если среди собственников других комнат квартиры есть несовершеннолетние или ограниченно либо недееспособные граждане, то простого отказа их представителей недостаточно, требуется получить и согласие органов опеки и попечительства.

Договор и оплата

Далее процедура ничем не отличается от покупки квартиры. Покупатель и продавец подписывают договор купли–продажи комнаты в квартире коммунального заселения; выбранным способом производится расчет. Чаще всего это происходит через банковскую ячейку, но можно воспользоваться и аккредитивом, и безналичным платежом. Документы отправляются в Росреестр, и, когда право собственности переходит к покупателю, продавец забирает деньги. После всех этих процедур новый собственник может обустраиваться в комнате.

Текст подготовила Александра Лавришева

Изучаем подводные камни при покупке комнаты в квартире

Покупка комнаты в квартире становится выходом в том случае, если денег в обрез, а приобрести собственное жилье необходимо. Действующее законодательство позволяет купить не всю квартиру, а только ее часть — главное, правильно оформить документы. О том, как совершить такую покупку, и какие риски она может за собой повлечь, читайте в нашей статье.

Плюсы и минусы

Прежде чем решиться на приобретение комнаты в коммуналке, стоит изучить все плюсы и минусы такого объекта недвижимости, тем самым избавив себя от неприятных сюрпризов в будущем.

Преимуществами комнаты являются:

  1. Низкая стоимость по сравнению с отдельными квартирами (даже студийного типа).
  2. Возможность инвестирования небольших денежных сумм – комнату можно купить за небольшие деньги и сдавать посуточно или на длительный срок (в этом случае важно учесть уровень спроса на жилье – предпочтение стоит отдавать комнатам, рядом с которыми есть вокзал, учебное заведение, предприятие, на которое приезжают работники-вахтовики или командировочные и пр.);
  3. Возможность получения регистрации в определенном городе. Несмотря на то, что закон позволяет гражданам России беспрепятственно перемещаться по ее территории и получать любые услуги (например, медицинские или образовательные) в любом городе, на практике без регистрации попасть в поликлинику или устроить ребенка в детский сад не так-то просто. Купив комнату, вы можете зарегистрироваться в ней, а продолжить жить в более комфортных условиях (например, на съемной квартире).

Помимо преимуществ, комнаты имеют ряд очевидных (и весьма существенных) недостатков:

  1. Низкая ликвидность недвижимости. Продать комнату довольно непросто – в большинстве городов активно ведется строительство новых жилых домов; покупатели предпочитают приобретать квартиры именно в них – со скидками от застройщика купить небольшую студию можно за вполне доступную сумму.
  2. Общие ванная комната, туалет и кухня. Их придется делить с соседями, причем никого не будет волновать, что вы опаздываете на работу или учебу, и вам срочно нужно умыться и позавтракать.
  3. Соседи. Они бывают разные – возможно, вам повезет, и собственники соседних комнат будут тихими и вежливыми, однако практика показывает, что чаще всего в коммуналках селятся люди с не самым правильным образом жизни и отношением к окружающим.
  4. Сложность в получении ипотечного кредита. Предметом залога по ипотеке является приобретаемое жилье – комнаты не особо интересуют банки, поэтому и кредитуют они таких ипотечников неохотно. Можно оформить потребительский кредит, но для него предусмотрены более высокие процентные ставки, чем для ипотечного. Кроме того, в такой ситуации не получится воспользоваться льготными программами, действующими в отношении ипотечного жилья.

Особенности и подводные камни

​При покупке отдельной комнаты в квартире стоит понимать, чем она отличается от доли квартиры, принадлежащей одному человеку на праве долевой собственности.

Долевая собственность – это разделение имущества с определением долей, принадлежащих каждому из ее собственников (п. 2 ст. 244 ГК РФ). Доля не имеет четких границ – в документах не может быть указано, что одному из собственников принадлежит спальня, а второму – гостиная. Официально доли могут быть зафиксированы только в количественном выражении – например, 14,0 и 18,0 кв. метров соответственно. При этом такое разделение вовсе не будет означать, что сособственникам принадлежат именно спальня и гостиная – в этом и заключается сложность определения доли.

Чтобы продать именно часть квартиры (отдельную комнату), необходимо эту квартиру разделить и выделить из нее отдельную долю. Эта процедура проводится в соответствии с правилами ст. 252 ГК РФ, согласно п. 2 которой участник долевой собственности вправе потребовать выделения из нее своей доли. Для этого потребуется заключить соответствующее соглашение со всеми собственниками квартиры. На основании этого соглашения Росреестр зарегистрирует право собственности на выделенную долю, т.е. на отдельную комнату (или несколько комнат). В случае, если остальные собственники квартиры не согласны на заключение такого соглашения, выделять долю придется через суд. Основанием для регистрации права собственности на комнату в этом случае станет решение суда, принятое в пользу выделяющегося собственника.

Читать еще:  Страховка сделки купли продажи

Будьте внимательны при покупке – доли стоят дешевле, чем отдельные комнаты, на которые оформлено право собственности, но и проблем своему собственнику они принесут немало. В частности, долю нельзя будет продать без согласия остальных собственников, которые обладают преимущественным правом на ее покупку (ст. 250 ГК РФ). Кроме того, вам придется определить порядок пользования комнатами в квартире, ведь фактически по документам определенная комната за вами закреплена не будет.

Возможно, вам также стоит прочитать:

Порядок действий

Чтобы купить отдельную комнату, необходимо:

  1. Выбрать подходящий объект недвижимости. Важно оценить состояние комнаты и квартиры в целом, убедиться, что в комнате не было проведено неузаконенных перепланировок, изучить район и имеющуюся инфраструктуру (магазины, детские сады, школы и пр.), познакомиться с будущими соседями.
  2. В том случае, если вы решили приобрести долю в квартире, убедитесь, что ее владелец предлагал остальным собственникам выкупить эту долю, и получил письменный отказ. Если вы покупаете отдельную комнату, этот шаг можно пропустить.
  3. Проверить документы на комнату (о перечне этих документов читайте ниже).
  4. Заключить договор купли-продажи.
  5. Зарегистрировать договор в Росреестре и получить право собственности на комнату (свидетельство о праве собственности больше не выдается – вместо него вы получите выписку из ЕГРН – Единого государственного реестра недвижимости).

Какие документы требуются

Прежде чем заключить договор купли-продажи комнаты, потребуйте у продавца следующие документы:

  • документ, подтверждающий наличие у продавца права собственности на долю в квартире или на отдельную комнату;
  • нотариально заверенные отказы других собственников недвижимости от приобретения доли;
  • техническая и кадастровая документация на жилье;
  • справки об отсутствии задолженности по коммунальным платежам;
  • справка о прописанных в квартире жильцах;
  • согласие органа опеки и попечительства на продажу комнаты (в том случае, если в составе собственников жилья есть несовершеннолетние дети).

Договор купли-продажи можно составить самостоятельно, а можно обратиться за помощью к квалифицированному юристу. Если решите составлять самостоятельно, можете скачать на нашем сайте шаблон готового документа. Помните, что в договоре обязательно должна быть указана следующая информация:

  • паспортные данные сторон договора – продавца и покупателя;
  • предмет договора (доля квартиры или отдельная комната, с полным ее описанием);
  • цена договора (стоимость комнаты, которую покупатель заплатит продавцу);
  • порядок проведения расчетов;
  • конкретный срок фактического перехода жилплощади от продавца к покупателю;
  • условия расторжения договора;
  • ответственность сторон за несоблюдение условий договора;
  • дата составления документа и подписи его сторон.

Договор купли-продажи недвижимости обязательно должен быть зарегистрирован в Росреестре.

Советы юриста

Если вы все же решились на приобретение комнаты, внимательно изучите наши советы – они вам пригодятся:

  1. Об этом мы уже говорили, и все же – имейте в виду, что покупка доли в квартире не значит, что вы приобретаете право собственности на определенную комнату, даже если площадь этой комнаты соответствует площади купленной вами доли. Захотите выделить такую долю в отдельную независимую комнату – придется получить согласие остальных собственников жилья или обратиться в суд.
  2. Не соглашайтесь, если риелтор предлагает вам обойти требование закона о преимущественном праве на выкуп доли, заключив договор дарения. Отдать деньги собственнику жилья вам все равно придется, и в том случае, если этот факт станет известен заинтересованным лицам (например, другим собственникам, согласия которых при продаже не получили), договор дарения может быть признан недействительным. Комнату придется вернуть, а вот гарантий того, что продавец вернет вам стоимость покупки, нет — есть риск остаться и без недвижимости, и без денег.
  3. Требуйте все возможные справки – в частности, документы о том, что среди собственников нет недееспособных и несовершеннолетних граждан, а если таковые есть – документы, подтверждающие согласие органов опеки и попечительства на продажу.

Покупка комнаты в квартире на материнский капитал

Процедура покупки комнаты с использованием средств материнского капитала осуществляется в порядке, описанном выше, но, при этом, имеет и некоторые нюансы:

  1. Купить комнату с использованием капитала можно только после того, как ребенку, на которого он был выдан, исполнится три года (ч. 6 ст. 7 Федерального закона «О дополнительных…» от 29.12.2006 № 256-ФЗ). В том случае, если комната приобретается в ипотеку, или ипотечный кредит был оформлен еще до получения капитала, это правило не действует – вложить деньги в недвижимость можно сразу же после рождения ребенка (ч. 6.1 ст. 7 ФЗ № 256).
  2. В приобретенной комнате детям обязательно нужно выделить доли (пп. «г» п. 8 Постановления Правительства РФ «О Правилах…» от 12.12.2007 № 862) – это значит, что составляющих частей в и без того раздробленной квартире, станет еще больше.

Многие думают, что купить жилье у близкого родственника с использованием государственных денег невозможно. На самом деле это не так – покупка комнаты в квартире у родственников допускается: законодательство не содержит запретов на совершение подобных сделок. Этот факт подтверждается и Письмом Минэкономразвития РФ «По отдельным вопросам…» от 22.10.2010 № д-23-3764, в котором Министерство указывает на невозможность отчуждения жилья, приобретенного с использованием средств материнского капитала, в пользу близких родственников несовершеннолетнего, допуская при этом возможность приобретения несовершеннолетним (а, точнее, его родителями от его имени и в его интересах) такого жилья.

Как узнать кадастровую стоимость комнаты в коммунальной квартире

Сведения о кадастровой стоимости комнаты можно получить, заказав выписку из ЕГРН. Это можно сделать на официальном сайте Росреестра, воспользовавшись сервисом «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online». Обратите внимание – если комната не выделена из квартиры, в базе Росреестра вы ее не найдете – сможете получить сведения только о стоимости всей квартиры в целом. Если же доля выведена из состава имущества и, вследствие этого является самостоятельным объектом недвижимости, сервис Росреестра окажется полезен. Найти нужную информацию можно по кадастровому номеру жилья или по его фактическому адресу.

Если же кадастровая стоимость комнаты не определена, потребуется пригласить оценщика. Специалист осмотрит жилье и установит его кадастровую стоимость. Эта информация пригодится, например, при продаже комнаты – для заключения сделки важно знать, сколько стоит недвижимость. Обратите внимание – чаще всего комната в коммуналке стоит дешевле, чем могла бы стоить часть квартиры того же метража в случае, когда квартира продается целиком. Например, если в квартире стоимостью 1 млн. рублей есть две комнаты с одинаковой площадью, каждая из этих комнат по отдельности стоить 500 тыс. рублей не будет. Это объясняется тем, что целая квартира имеет большую ценность для собственника, чем ее отдельная часть, которую придется эксплуатировать бок-о-бок с остальными жильцами.

Покупка комнаты в квартире: советы, подводные камни

Если семейный бюджет не позволяет приобрести просторное жилье, можно подумать о покупке комнаты. Это дает возможность обзавестись собственной жилплощадью, пусть и с некоторыми ограничениями. Правда, такая сделка с недвижимостью, как покупка комнаты в квартире подводные камни тоже имеет. Чтобы избежать неприятностей, нужно знать нюансы ее заключения.

Особенности покупки комнаты

У будущего владельца есть возможность купить как комнату в коммуналке, так и на жилплощади, не имеющей такого статуса. В первом случае он может практически свободно распоряжаться приватизированной комнатой, во втором – со временем выкупить у соседей их доли и стать полноправным владельцем жилья.

При этом нужно помнить, что право на преимущественный выкуп в соответствии со ст.250 ГК имеет каждый собственник. Перед заключением договора купли-продажи стоит убедиться, что никто не против, иначе соседи могут оспорить сделку. Прописать кого-то в комнате без согласия соседей тоже не получится.

У людей нередко возникает вопрос, можно ли купить комнату в общежитии. Официально это жилье приобрести нельзя, поскольку общежития относятся к специализированному фонду. Кроме того, закон запрещает сделки с муниципальной собственностью. Для покупки такой жилплощади необходимо, чтобы власти перевели постройку в частный жилой фонд.

Читать еще:  Кто платит риэлтору при покупке

Самым распространенным вариантом изо всех перечисленных является покупка комнаты в коммунальной квартире. У такого жилья есть следующие признаки:

  1. Как правило, владельцы комнат в коммуналках не являются родственниками, у каждого из них есть персональный лицевой счет.
  2. Право на комнату возникло в результате заключения договора, к которому остальные жильцы не имеют отношения.
  3. У человека есть как право собственности на изолированную комнату, так и общая доля в местах общественного пользования.

Особенно привлекательной сделкой считается покупка комнаты в коммуналке в доме под реновацию. Владельцы такого жилья имеют право претендовать на получение отдельной квартиры вместо старой комнаты. Сейчас такая программа действует в Москве. Но цены на коммуналки в домах под реновацию искусственно завышаются и приближаются к ценам на отдельную жилплощадь.

Необходимые документы

У покупки такой недвижимости есть несколько существенных плюсов:

  1. Человек получает шанс обзавестись собственным жильем за относительно небольшие деньги.
  2. У него есть возможность в будущем выкупить остальные доли.
  3. Коммунальные платежи будут обходиться совсем недорого
  4. Такое жилье попадает под реновацию и расселение, где впоследствии заменяется жильем с лучшими условиями для проживания.

К сожалению, минусов тоже достаточно. Прежде всего это соседи, с которыми можно не ужиться. Нередко в таких домах встречается не самый благополучный контингент. Ситуация усугубляется сложными бытовыми условиями. Места общего пользования придется делить вместе с соседями, а это раздражает даже спокойных людей. Небольшие кухни и санузлы, отсутствие лифтов, проблемы с канализацией тоже не добавляют радости. Если это старый дом, то проблемы с трубами и водоснабжением, старая проводка.

Еще одним недостатком является высокая стоимость квадратного метра. По мнению экспертов, он часто оказывается выше, чем в обычных квартирах. Наконец, такое жилье достаточно тяжело продать.

Поэтому стоит принять во внимание советы специалистов, которые рекомендуют направить деньги не на покупку комнаты, а на оплату первого взноса в ипотечную квартиру. Если есть возможность добавить немного денег, можно приобрести гостинку – хоть и маленькую, но отдельную жилплощадь.

Решение жилищной проблемы – дело непростое, и иногда даже покупка комнаты в квартире кажется неплохим выходом. Но это достаточно непредсказуемое приобретение, поэтому стоит рассмотреть альтернативные варианты.

Можно ли купить комнату

Коммунальных квартир в Москве осталось относительно немного — около 4% от жилого фонда Москвы. Однако они пользуются спросом как одни из самых бюджетных вариантов для покупки первого жилья в столице или для разъезда с родственниками.

Комната — объект специфический, со сложной технологией продажи. Купить ее несложно, но процесс последующей продажи может оказаться долгим и непростым. «РБК-Недвижимость» расспросила экспертов рынка о предложениях и ценах на московские комнаты, а также о том, какие сложности могут возникнуть при сделках с такими объектами.

Предложение комнат в Москве

Большая часть коммунальных квартир сосредоточена уже не в историческом центре, где процесс расселения коммуналок начался в 1990-е и близок к завершению, а в бывших рабочих районах юга и востока Москвы. По данным ЦИАН, больше всего комнат в реализации сейчас находится в муниципальных районах Бирюлево Восточное, Текстильщики, Лефортово, Южнопортовый, Орехово-Борисово Южное. Эти коммуналки появились в советское время как жилье для сотрудников крупных промышленных и транспортных предприятий.

Объявления о продаже комнат составляют 2,5% от общего предложения на московском вторичном рынке. Доля таких объектов начала снижаться, поскольку коммунальные квартиры постепенно уходят в прошлое, и случаи, когда хозяева полноценной квартиры решают продавать ее по частям, стали редкостью.

Читать еще:  Предварительный договор купли продажи дома

«Наоборот, набирает обороты тенденция, когда собственники комнат продают коммунальную квартиру целиком с последующим разделом денег, — рассказал директор федеральной риелторской компании «Этажи» Евгений Затонский. — В ближайшие два-три года это может привести к снижению количества предложений. Но комнаты как вид вряд ли исчезнут полностью — ведь не у всех есть возможность купить квартиру. А комната — самый доступный способ получить собственное жилье».

Кто покупает жилье в коммуналках

Спрос на комнаты есть, отмечают риелторы. Чаще всего их покупают либо приезжие, которым нужно закрепиться в Москве, но нет средств на квартиру, либо московские семьи, которые разъезжаются.

«Основная целевая аудитория покупателей — те, кому не хватает на однокомнатную квартиру, но нужно решить жилищный вопрос сразу и именно в этом районе столицы, — рассказал руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов. — Для них аргументы, связанные с возможностью купить студию в новостройке в другом районе, как правило, не актуальны. Да и уровень цен на комнаты все же на 20–25% ниже, чем на самые доступные студии в апартаментных комплексах».

Сценарий, когда квартира покупается не сразу, а отдельными комнатами, сейчас уже мало распространен, отмечает эксперт. Самые интересные многокомнатные коммуналки в центре уже давно раскуплены и превращены в дорогие квартиры для обеспеченных москвичей (в то, чем они, собственно, и являлись при строительстве доходных домов в начале ХХ века).

По какой цене можно купить комнату

Средняя цена комнаты в Москве составляет 3,05 млн руб. Разброс цен на этом рынке меньше, чем среди полноценных квартир. Самые дорогие комнаты предлагаются в доходных домах в пределах Садового кольца (до 15 млн руб. в арбатских переулках), а самые дешевые лоты — в Новой Москве по цене 0,9 млн руб.

Стоимость комнат в Москве​

Кол-во комнатКвартираСтоимость/млн руб.
1Двухкомнатная3,02
1Трехкомнатная2,69
1Четырехкомнатная2,84
2Трехкомнатная4,81
2Четырехкомнатная5,43

«Динамика цен на рынке комнат соответствует изменениям на вторичном рынке в целом, — рассказал Алексей Попов, — С 2014 года они подешевели в среднем на 10–12%. В последние несколько кварталов снижение цен предложения прекратилось».

Цена комнаты зависит от нескольких факторов: площади и состояния комнаты, района, количества комнат в квартире, состояния мест общего пользования, идет дом под реновацию или нет.

«Цена на комнаты также зависит от общей ценовой политики по рынку недвижимости и ситуации в целом, — отметил ведущий менеджер департамента вторичного жилья агентства недвижимости «Азбука жилья» Александр Лунин. — Хотя, если сравнивать по общему рынку недвижимости Москвы, у комнат коэффициент падения цены по году будет чуть меньше в 2018 году, чем по рынку в целом, и составит ориентировочно 3–5%».

Что вы покупаете

В одной коммунальной квартире часть комнат может находиться в собственности у жильцов, другая часть — принадлежать государству. В «государственной» части люди могут жить на основании договора социального найма. Остальные помещения — кухня, санузел, коридор, кладовые, балконы и лоджии — принадлежат хозяевам на правах общей долевой собственности.

«У некоторых есть ложное убеждение, что это имущество принадлежит «всем поровну», — рассказал Евгений Затонский. — На самом деле это не так: у собственников в общем имуществе есть своя доля, причем ее размер зависит от размера комнаты. Чем больше ваша комната, тем большая площадь общего имущества вам принадлежит. А это значит, что в содержание этого имущества вы должны вкладываться больше, в том числе финансово».

Правила продажи комнат

Собственники других комнат в коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой доли в порядке и на условиях, предусмотренных Гражданским кодексом РФ.

«Для соблюдения прав этих собственников продавец комнаты должен им направить специальное извещение, — рассказала управляющий партнер «Миэль-Сеть офисов недвижимости» Марина Толстик. — Такое извещение — это документ, в нем указана цена и условия, на которых продается комната. А владельцы других комнат в коммунальной квартире могут приобрести продаваемую комнату на этих условиях».

Если какие-то комнаты в коммунальной квартире находятся в муниципальной собственности (не приватизированы), то уведомление о продаже нужно направить в соответствующий орган исполнительной власти, осуществляющий правомочия собственника жилого фонда (в Москве это департамент городского имущества).

Если в течение месяца никто из собственников других комнат не купит продаваемую комнату по назначенной продавцом цене, то ее можно продать любому другому лицу. Свой отказ соседи могут заверить у нотариуса или при регистрации сделки и права собственности в регистрационной палате. Если собственником комнаты является несовершеннолетний, то его отказ можно получить только с разрешения органов опеки и попечительства.

«При отказе других собственников от приобретения комнаты продавать третьим лицам ее можно только по стоимости не ниже той, по которой он предлагал ее выкупить соседям. В противном случае договор купли-продажи может быть расторгнут по иску владельцев других комнат», — отметил Евгений Затонский.

Правило о преимущественной покупке не работает, если комната будет продана одному из соседей-собственников по коммунальной квартире, то есть в этом случае не нужно предлагать выкуп комнаты остальным соседям.

Сложности с продажей

В реальной жизни сложности с продажей комнаты могут возникнуть уже на этапе уведомления собственников коммунальной квартиры. Первая проблема — поиск самих соседей, на который порой уходит очень много времени. Нередки случаи, когда другие собственники не проживают в коммунальной квартире и продавцу комнаты неизвестно их местонахождение.

«В этом случае письменное уведомление нужно направлять либо по последнему известному адресу соседа-собственника, либо по месту нахождения его комнаты, то есть на адрес той же коммунальной квартиры, — рассказала руководитель юридической службы «Инком-Недвижимость» Светлана Краснова. — Предпринять такой шаг необходимо, поскольку при нарушении преимущественного права покупки собственники других комнат вправе в течение трех месяцев потребовать через суд перевода на себя прав и обязанностей покупателя».

Бывают ситуации, когда продавец не знает владельца другой комнаты — например, если после смерти прежнего соседа-собственника его наследники не зарегистрировали в ЕГРН свои наследственные права.

«В этом случае продавцу сложно понять, кого же нужно уведомлять о продаже комнаты. Хорошо, если удастся найти нотариуса, открывшего наследственное дело, и с его помощью разыскать наследников», — отметила Светлана Краснова.

Часты также ситуации, когда собственники остальных комнат умышленно препятствуют соседям, занимающимся продажей. Юристы «Инком-Недвижимости» рассказали, что некоторые соседи саботируют процесс продажи, срывают просмотр комнаты потенциальным покупателем, затягивают подготовку к сделке или даже пытаются ее предотвратить. Например, они могут игнорировать направляемые им уведомления или уклоняться от их получения. Могут формально согласиться на выкуп комнаты, а в дальнейшем затеять переписку с продавцом по согласованию условий сделки, чтобы в конечном счете под разными предлогами на сделку так и не выйти. Некоторые недобросовестные соседи иногда просят других людей (например, родственников) получить за них уведомления, чтобы потом доказывать отсутствие надлежащего извещения о продаже комнаты.

Причины для таких действий могут быть самые разные. Например, другие владельцы комнат могут считать цену завышенной и рассчитывают выкупить комнату дешевле. Или же соседей устраивает, что остальные комнаты пустуют (если владельцы живут в других местах) и места общего пользования фактически полностью находятся в их распоряжении. Продажа соседских комнат грозит им новыми жильцами, с которыми все-таки придется делить жилплощадь.

Эксперты советуют в таких случаях запастись терпением и добиваться от соседей необходимых отказов либо согласия на покупку, а все документы по возможности заверять нотариально. Либо можно обратиться к опытным риелторам или юристам, которые возьмут эти хлопоты на себя.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector
×
×