Antaurus.ru

Все про Недвижимость
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Можно ли купить участок без дома

Можно ли продать дом без межевания земельного участка?

В последнее время участились разговоры о том, что при продаже земельного участка возникнет вопрос о его межевании.

Вроде бы логично предположить, что это же условие распространяется и на проблему продажи дома. Так это или нет?

Ниже рассмотрим, понадобятся ли услуги кадастрового инженера, если вы продаете домовладение.

Также, узнаем, какие документы нужно будет подготовить, какие сложности могут возникнуть и какие вероятны последствия продажи домовладения без определенных границ надела.

Документы

Чтобы продать дом, нужно одновременно оформлять договор купли-продажи на жилое строение и на земельный участок под ним. Без земли зарегистрировать дом на нового собственника в Росреестре не получится. Если надел не размежеван, то в данных ЕГРН будет отсутствовать информация о границах участка.

Межевание — процедура по определению точных координат поворотных точек вашего надела. Эти данные определяются геодезическим способом кадастровыми инженерами, специалистами, которые имеют квалификационный аттестат.

Все данные фиксируются в документах, объединенных в межевом плане. Затем он передается в кадастровую палату, где вся информация из межевого плана попадает в базу данных ЕГРН.

Как быть, если участок и дом уже зарегистрированы в кадастровой палате и на них были получены документы о праве собственности, но процедуру межевания собственники не проходили?

В первую очередь, необходимо обратиться в Росреестр с вопросом о документах.

Возможно, что границы были определены при прежнем владельце, а новый собственник об этом не знает.

Есть еще один вариант: документы были получены, но не внесены в госкадастр. В этом случае нужно передать их для обработки в Росреестр.

ЕГРН — реестр недвижимости, который объединил в начале 2017 года государственный кадастр и реестр прав. Росреестр — федеральный орган, который ведет ЕГРН.

Можно ли оформить сделку без определения границ?

На этот вопрос нет однозначного ответа.

Продать дом и участок можно без прохождения процедуры межевания земельного участка только в случае, если соблюдаются следующие условия:

  1. На дом оформлено право собственности.
  2. Дом зарегистрирован в кадастровой палате.
  3. Жилое строение не перестраивалось и осталось с теми же параметрами, которые указаны в документах.
  4. Земельный участок зарегистрирован в Росреестре и находится в собственности, а не на праве пользования (можно проверить на сайте Росреестра или выписать новые документы через МФЦ).
  5. Конфигурация земельного участка и его границы не изменялись.

Если все указанные условия соблюдены, то дом и участок можно продать без проблем.

Если дом и участок были зарегистрированы давно, и документы не сохранились, то можно оформить новые документы, выписку из ЕГРН. Там будут указаны все данные, которые были внесены при регистрации. Если межевания не было, то в них будет указано, что границы не определены.

Сложности

Если все документы в порядке, то при предъявлении их в Росреестре не должно возникнуть никаких проблем.

Трудности могут возникнуть в следующих случаях:

  1. Если дом не зарегистрирован, то есть построен на земле самовольно, без разрешения муниципальных служб. Чтобы зарегистрировать строение, нужно получить разрешение на строительство. Для его получения потребуется межевание.Здесь есть нюансы. Если дом стоит на земельном участке, предоставленном до 2001 года, то гражданин может воспользоваться упрощенной системой регистрации недвижимости (дачной амнистией). Зарегистрированный дом можно продать.
  2. Если площадь земли, на которой стоит дом, значительно изменялась. Например, была поделена или, наоборот, два участка объединились в один. В этом случае межевание необходимо.
  3. Если дом перестраивался, видоизменялся. Для его регистрации нужно пройти процедуру межевания.

Покупатели захотят купить дом только при условии проведения процедуры межевания.

После определения границ кадастровым инженером и занесения результатов в межевой план, площадь и конфигурация участка могут сильно пострадать.

Вполне возможно, что видимая до продажи граница передвинется и будет проходить через постройки или посадки.

Ни то, ни другое потенциальным покупателям не нужно, поэтому большинство из них предпочитают отдать деньги за отмежеванный участок.

Перед продажей необходимо собрать все документы и обратиться с ними в Росреестр.

Почему нужно делать межевание?

Продавец и покупатель могут по-разному воспринимать межевание: продавец участка — как вынужденную необходимость, покупатель — как комфортную составляющую.

В зависимости от того, смогут ли продавец и покупатель найти общий язык относительно вопроса определения границ, будет зависеть состоится сделка или нет.

Перед продажей

Продавец не обязательно должен делать межевание земельного участка перед продажей. Среди документов, которые потребуются при переходе прав собственности от продавца к покупателю, нет межевого плана. Это значит, что можно продать участок, который значится с неопределенными границами.

Почему же многие из тех, кто собирается продать свой участок, вызывает кадастрового инженера для проведения процедуры межевания?

Причины могут быть следующими:

  1. Выделение участка из общей собственности.
  2. При объединении двух и более участков.
  3. Для узаконивания «прирезков».
  4. Из-за конфликтов с соседями.
  5. Для возведения жилого дома и получения разрешения на строительства.
  6. Для изменения статуса участка и повышения его цены.

Проведенная процедура межевания дает уверенность в своих границах, поскольку все геодезические работы проводятся с точностью до 1 см. Это означает, что и площадь, указанная в документах, будет соответствовать настоящей.

Перед покупкой

У покупателя есть не меньше причин, чтобы купить дом с размежеванным участком. В противном случае межевание придется делать уже после сделки. Но в этом случае могут возникнуть сложности.

Возможно, покупатель не будет подробно проинформирован о конфликте с соседями. Или настоящие границы будут далеко не такими, какими они казались до подписания договора купли-продажи.

Возможные последствия

При покупке дома с участком без межевания могут возникнуть следующие сложности:

  1. Предполагаемая площадь участка может быть завышена из-за неправильно проведенной межи с соседями. В результате уточнения площадь может сократиться.
  2. Конфликты с соседями могут привести к уточнению ими своих границ, в результате чего пострадают ваши постройки или посадки. Судебные тяжбы также не добавят радости покупателю.
  3. Незаконно прирезанные земли могут быть неоформленными. Но при этом продавец их демонстрирует как свои.

В целом покупатель должен предусмотрительно относиться к будущему приобретению. Нужно понимать, что покупая участок без межевания, вы получаете «кота в мешке». Сделка может быть как удачной, так и неудовлетворительной.

Межевание дает возможность ясно представить границы надела.

Заключение

Если посмотреть на ситуацию объективно, то недешевая процедура межевания полностью оправдывается при продаже. Определение границ кадастровым инженером — это один из факторов, повышающий ликвидность объекта недвижимости.

В каких случаях возможна продажа участка без доли дома?

ЗДРАВСТВУЙТЕ! ПОДСКАЖИТЕ ПОЖАЛУЙСТА! НИКАК НЕ МОГУ РАЗОБРАТЬСЯ!

Ситуация следующая: Существует участок 27 соток и дом на участке 57 м2.

Данный дом и участок разделен на 3-х собственников.

Собсвеник №1 (участок размежеван и внесен в РОСРЕЕСТР, о выделение доли дома в натуре не знаю)

Собсвеник №2 (участок не размежеван, о выделение доли дома в натуре не знаю)

Собсвеник №3 (участок не размежеван, есть свой кадастровый номер на 5,46 соток, выделение доли дома в натуре не производили)

Нас интересует собственник №3, у него на руках следующие документы:

1) Свидетельство о гос. регестрации права на долю дома Вид права: общая долевая собственность, доля в праве 1/3

2) Свидетельство о гос. регестрации права на участок 5,46 соток Вид права: собственность.

3) Кадастровый паспорт на участок 27 соток и на дом 57 м2.

4) Тех. Паспорт на весь дом 57м2.

Доля дома и участок располагаются по одному адресу и перешли по наследству интересующему нас собственнику №3.

Вопрос: Если по одному адресу собственнику принадлежат доля дома (1/3) и участок без установленных границ (не размежеванный) означает ли это что данный участок и предназначен для эксплуатации доли дома и может продаваться толь с долей дома? Спасибо!

Ответы юристов ( 5 )

Вопрос: Если по одному адресу собственнику принадлежат доля дома (1/3) и участок без установленных границ (не размежеванный) означает ли это что данный участок и предназначен для эксплуатации доли дома и может продаваться толь с долей дома? Спасибо!
Максим

Здравствуйте. Дом и земельный участок в силу действующего законодательства являются неразделимыми объектами и по отдельности продаже не подлежат. Сам фак отсуствия межевания или его наличие никакого значения не имеет.

Но мне не понятно, а что у Вас за свидетельство на 5,46 соток, если Вы говорите, что кадастровый паспорт на 27 соток. У Вас должет быть и кадастровый паспорт на 5,46 соток.

Юрист собственника данного участка и доли дома утверждает что участок является самостоятельным объектом права (ни долей в праве) и возможна его продажа отдельно от доли дома.
Максим

ст. 35 ЗК РФ
Не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.

Так что пока участок не разделен или не осуществлен выдел участка, то продажа земельного частка невозможна, даже не смотря на то, что продавец владеет только долей в доме .

Читать еще:  Как купить муниципальное жилье

Вопрос: Если по одному адресу собственнику принадлежат доля дома (1/3) и участок без установленных границ (не размежеванный) означает ли это что данный участок и предназначен для эксплуатации доли дома и может продаваться толь с долей дома? Спасибо!
Максим

Да это так, доля земли продается с долей земли.
Но Вам, никто не мешает их кому либо продать.
Вы свободны в распоряжении этим правом.
Поэтому я бы задал вопрос уточняющий, что Вы собрались делать с этой собственностью?

Дело в том что мы хотим приобрести участок без доли дома. Юрист собственника данного участка и доли дома утверждает что участок является самостоятельным объектом права (ни долей в праве) и возможна его продажа отдельно от доли дома. Вот хотим понять возможен ли такой вариант.

Дело в том что мы хотим приобрести участок без доли дома. Юрист собственника данного участка и доли дома утверждает что участок является самостоятельным объектом права (ни долей в праве) и возможна его продажа отдельно от доли дома. Вот хотим понять возможен ли такой вариант.
Максим

В общем, пока Вы этот участок от земли под домом и необходимыми обслуживающими территориями не «отрежете» — не отмежуете,

Продать — Не сможете.

То есть, чисто теоретически юрист прав, землю не под домом продать можно. Но для этого ее надо выделить. Чтобы кусок Земли под домом, ушел основному собственнику.
Но это не просто.

Иногда и часто так, по неведомым мне обстоятельствам, дом и земля по дней принадлежит разным собственникам, но потом у них такая головная боль начинается, что кому принадлежит, и как пользоваться.

И так, границ участка нет, если мне принадлежит доля дома то по закону земля на которой стоит доля дома а также дворовая территория тоже должна принадлежать мне чтобы я мог пользоваться этой долей. Ясно, в общем единственный вариант в границы участка включать и долю дома чтобы не дробить участок на 2 части: с домом (для его эксплуатации) и без дома (участок и так не большой). Следовательно при перед продажей доли и участка собственнику обязательно необходимо известить дольщиков о возможной преимущественной покупке? Обязательно межевание и раздел доли дома в натуре нужно делать до сделки купли продаж?

Следовательно при перед продажей доли и участка собственнику обязательно необходимо известить дольщиков о возможной преимущественной покупке? Обязательно межевание и раздел доли дома в натуре нужно делать до сделки купли продаж?
Максим

Да, необходимо известить о возможной преимущественной покупке.
Раздел доли в доме в натуре необязателен.
Межевание проводить в целом не обязательно, если покупатель согласен купить участок итак.Вы просто переложите бремя межевания на него. Может попросить скидку на это.
Но межевание земли желательно, в случае споров о границах земельных участков.

Максим, по общему правилу «земля следует за домом» Вы можете продать участок, но сначала произвести межевание, то есть определить границы.

Продать сможете вместе с долей в праве на дом ( или же выделить долю в праве на дом в натуре), так как оба объекта недвижимости неразрывно связаны между собой в силу целевого назначение земельного участка — индивидуальное жилищное строительство.

«Дело в том что мы хотим приобрести участок без доли дома. Юрист собственника данного участка и доли дома утверждает что участок является самостоятельным объектом права (ни долей в праве) и возможна его продажа отдельно от доли дома. Вот хотим понять возможен ли такой вариант»

Максим, в таком случае, Вы должны знать — какова минимальная площадь участка под ИЖС по Вашему региону. Если участок, который собственник должен выделить сам будет соответствовать этой норме (то есть, как я поняла 27 соток, этот участок будет делиться?), произвести межевание этого участка, то есть сделать этот объект самостоятельным. Только после этого собственник может распоряжаться данным участком, как самостоятельным объектом недвижимости, то есть без доли в праве на дом.

«11.4 Земельного Кодекса
РФ, согласно которой установлено, что при разделе земельного участка
образуются несколько новых земельных участков, а прежний участок
прекращает свое существование.Кроме того следует рассчитывать, что
земельные участки должны соответствовать определенным размерам. Они не
должны быть ниже минимального размера и быть выше максимального (ст.
1182 ГКРФ, ст. 33 ЗК РФ). В противном случае эти земельные участки невозможно будет поставить на кадастровый учет (ст. 27 ФЗ «О государственном кадастре недвижимости).
Минимальные и максимальные размеры земельных участков не указаны в Земельном кодексе РФ, а устанавливаются
нормативными актами органов местного самоуправления
. Установление же
минимального размера для делимого или выделяемого земельного участка,
который принадлежит гражданину на праве собственности, осуществляется
градостроительным регламентом Правил землепользования и застройки
(ПЗЗ) определенной местности. Для того чтобы узнать, может ли земельный
участок быть разделен именно так как вы хотите, необходимо истребовать
из администрации города выписку из градостроительного регламента
относительно Правил землепользования и застройки конкретно той
территории, на которой находится ваш земельный участок»

В соответствии с подпунктом 5 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса РФ земельный участок и прочно связанные с ним строения капитального типа следуют единой судье. Это значит, нельзя продавать дома, без земельного участка, на котором он расположен. Имеется в виду земельный участок, на котором расположен дом и прилегающая территория для обслуживания этого дома. Если же у Вас 27 соток земли, Вы можете разделить эту землю на два участка, сохранив за домом участок, необходимый для обслуживания дома, остальное продать.

Уточнение клиента

«Дело в том что мы хотим приобрести участок без доли дома. Юрист собственника данного участка и доли дома утверждает что участок является самостоятельным объектом права (ни долей в праве) и возможна его продажа отдельно от доли дома. Вот хотим понять возможен ли такой вариант».

Вынужден повторить: нельзя продавать земельный участок, на котором расположен дома, без продажи самого дома. Если у продавца зарегистрировано право собственности на дополнительный земельный участок, скажем, прилегающий к дому, то продать-купить можно. Но это при условии, что продаваемый участок не входит в часть территории для обслуживания дома, который не продается.

Уточнение клиента

«И так, границ участка нет, если мне принадлежит доля дома то по закону земля на которой стоит доля дома а также дворовая территория тоже должна принадлежать мне чтобы я мог пользоваться этой долей. Ясно, в общем единственный вариант в границы участка включать и долю дома чтобы не дробить участок на 2 части: с домом (для его эксплуатации) и без дома (участок и так не большой). Следовательно при перед продажей доли и участка собственнику обязательно необходимо известить дольщиков о возможной преимущественной покупке? Обязательно межевание и раздел доли дома в натуре нужно делать до сделки купли продаж?

Да, именно так. Ход рассуждений совершенно правильный. Право преимущественной покупки недвижимого имущества предусмотрена ст. 250 ГК РФ. Если никто из дольщиков не согласится купить, через месяц после уведомления можно продать любому другому лицу по цене не ниже предложенной дольщикам.

Если по одному адресу собственнику принадлежат доля дома (1/3) и участок без установленных границ (не размежеванный) означает ли это что данный участок и предназначен для эксплуатации доли дома и может продаваться толь с долей дома?
Максим

Здравствуйте Максим! По вашей информации получается, что собственник №3 имеет в общей долевой собственности на дом 1/з доли. Дом расположен на земельном участке 27 соток, на этот участок имеется кадастровый паспорт, в котором должны содержаться сведения о правах,

Поскольку на этом участке находится дом, находящийся в общей долевой собственности у троих собственников, следовательно в силу ст.35 ЗК и земельный участок должен находится в общей долевой собственности. Но размер земельного участка слишком большой для одного дома ( возможно раньше там еще были дома ) Поэтому нельзя исключать, что собственников у этого участка может быть не три, а больше.

Читать еще:  Как выкупить долю дома

Пунктом 4 ст.35 ЗК РФ допускаются случаи, когда земельный участок, на котором находится здание может принадлежать собственнику здания без права собственности на земельный участок, на котором расположено здание.

. Если в кадастровом паспорте, сведений о правах на земельный участок не содержится, запросите эти сведения в кадастровой палате вместе со свежей выпиской из кадастрового паспорта на земельный участок.

На земельный участок пл.5.46 сотки запросите кадастровый паспорт с приложением плана земельного участка, в котором будут указаны границы участка и его расположение на местности. Полученный кадастровый паспорт на участок 5, 46 сотки вы можете сверить с кадастровым планом на 27 соток и подстраховаться от возможной кадастровой или иной ошибки при оформлении прав на земельные участки.

Статья 35. Переход права на земельный участок при переходе права собственности на здание, сооружение

1. При переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник. *35.1)

В случае перехода права собственности на здание, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком.

3. Собственник здания, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу. *35.3)

4. Отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением следующих случаев:

1) отчуждение части здания, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка;

2) отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота в соответствии со статьей 27 настоящего Кодекса;

3) отчуждение сооружения, которое расположено на земельном участке на условиях сервитута.

Отчуждение здания, сооружения, находящихся на ограниченном в обороте земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, если федеральным законом разрешено предоставлять такой земельный участок в собственность граждан и юридических лиц.

Не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.

Отчуждение участником долевой собственности доли в праве собственности на здание, сооружение или отчуждение собственником принадлежащих ему части здания, сооружения или помещения в них проводится вместе с отчуждением доли указанных лиц в праве собственности на земельный участок, на котором расположены здание, сооружение.

Инструкция по покупке земельного участка без посредников

Шаг 1 — убедиться, что покупаете участок у собственника

После того, как вы выбрали себе земельный участок — можно переходить к юридической стороне покупки и оформлению сделки в Росреестре.

Для начала рекомендую документально убедиться, что человек, который представился вам собственником, действительный и единственный владелец земельного участка, что земля не продана ранее и не находится под арестом или обременением. Росреестр предоставляет такую информацию только на платной основе, зато отправить официальный запрос в ЕГРН можно не выходя из дома.

Обратите внимание, что Росреестр присылает выписки из ЕГРН в течение 3-х дней (бывают задержки). Если хотите получить информацию о собственнике быстрее, то рекомендую заказывать выписки напрямую через API Росреестра — так вы получите документ в течение дня. Стоимость та же — 250 рублей, данные официальные — из ЕГРН Росреестра и подтверждены электронной цифровой подписью регистратора (ЭЦП).


Выписка из ЕГРН, которую я недавно заказывал через API Росреестра

Шаг 2 — проверить документы на земельный участок

Вот какие документы нужны при покупке земельного участка:

  1. Сверьте паспортные данные продавца с данными, указанными в выписке из ЕГРН. Не советую покупать земельный участок, если право собственности еще не установлено, так как при оформлении сделки могут возникнуть неустановленные границы или не погашенный налог.
  2. Если продавцом выступает юридическое лицо — запросите уставные документы и проверьте правоспособность на сайте Федеральной налоговой службы.
  3. Сверьте — один и тот же кадастровый номер во всех документах и правильно ли указана категория земель.
  4. Если продавец состоит в браке, у него должно быть нотариально заверенное согласие супруга на продажу. Без этой бумаги сделка не состоится.
  5. Не поленитесь, измерьте земельный участок хотя бы линейкой на Яндекс Картах и сравнить с цифрами в документах. Площадь должна совпадать. Бывают случаи, когда права оформлены до того, как состоялось незаконное соглашение о разделе земельного участка между собственниками.

Шаг 3 — оставить продавцу задаток

Прежде, чем вступать с продавцом в какие-либо финансовые взаимоотношения, рекомендую получить у него максимальную скидку, после чего еще несколько дней поискать новые варианты и только после этого, оставлять задаток.

Внешне задаток и аванс очень похожи (подтверждают намерение осуществить сделку), но имееют ряд отличий:

  • Аванс в случае неисполнения покупателем или продавцом своих обязательств, должен быть возвращен покупателю. Хотя условия и считаются негласными, но должны быть прописаны в договоре купле-продажи, иначе возврата аванса можно не дождаться, а рассчитывать на «джентельменские соглашения» я бы не стал.
  • В случае, если в договоре указан задаток и от сделки отказались вы (покупатель), то задаток вам не вернется, а если продавец отказался от сделки, то он будет обязан вернуть вам задаток в двойном размере.

Любой задаток должен быть оформлен в виде расписки, а лучше в виде предварительного договора купли продажи.

Шаг 4 — оформить покупку участка в Росреестре

Порядок действий при покупке земельного участка у собственника следующий:

  1. Договоритесь с продавцом о встрече в МФЦ «Мои Документы» вашего города;
  2. Возьмите талон для подачи документов на регистрацию прав;
  3. Пока будете ждать своей очереди, внимательно прочитайте и договор купли продажи земельного участка (подготавливает и оплачивает продавец);
  4. Оплатите госпошлину за регистрацию прав и сделайте копию квитанции об оплате;
  5. Когда подойдет электронная очередь, пройдите на стойку регистрации, подпишите договора купли продажи в 3-х экземплярах (убедитесь, что возле подписи продавца синей ручкой записано: «Деньги в размере *** рублей получил полностью») и передайте остальные документы регистратору. Передачу денег рекомендую делать также в присутствии регистратора. Если сумма в договоре будет занижена (например, когда земля в собственности менее трех лет), возьмите с продавца расписку о получении остальной суммы;
  6. На этом сделка закончена. Если все сделано правильно, то через 14 дней, там же в МФЦ, вы получите зарегистрированный в РосРеестре договор и станете новым собственником земельного участка.

Причины приостановки регистрации земельного участка

Причиной ограничения прав может стать следующее:

  1. Судебное постановление об аресте имущества;
  2. Частный или публичный сервитут на недвижимое имущество;
  3. Ипотечный кредит, в котором земля выступает в качестве гарантии выплат;
  4. Залоговые обязательства;
  5. Не погашенная задолженность продавца по налогам;
  6. Доверительное управление имуществом;
  7. Аренда земель, в том числе специального назначения (охранные и санитарные зоны, лесной фонд и сельскохозяйственные угодья), которые представляют интерес для государства;
  8. Концессионное соглашение (договор c государством о платной передаче земли на определенный срок пользования).

Особенности покупки земельных участков в СНТ

Покупка дачного участка без дома в СНТ (садоводческом некомерческом товариществе) не противоречит действующему законодательству, но существует ряд особенностей:

  • Земля в садоводческом товариществе не предназначена для индивидуального жилищного строительства, так как находится на землях сельскохозяйственного назначения. Соответственно цена за такой участок должна быть ниже. Если садовый участок находится в зоне жилой застройки на территории земель населенных пунктов, то перевести участок в ИЖС не составит труда.
  • Вы можете построить на дачном участке дом, но чтобы признать его жилым, потребуются дополнительные согласования, документы, время и деньги. Без ввода в эксплуатацию дом будет считаться хозяйственной постройкой.
  • Покупая землю в садовом обществе надо быть готовым к тому, что придется считаться с интересами всех членов СНТ и исполнять решения общего собрания садоводов. Вести же огородничество или садоводство вы можете и в индивидуальном порядке, не вступая в члены такого объединения. В этом случае, Правление СНТ заключает с вами договор на использование объектов инфраструктуры СНТ, причем плата по договору не может быть меньше размера членских взносов.
  • В учетом перечисленного выше, суммарные затраты на строительство дома в СНТ могут оказаться выше, чем строительство на участке под ИЖС.
Читать еще:  Кто платит риэлтору покупатель или продавец

Как оформить покупку земельного участка у юридического лица

Физические и юридические лица, а также государственные и муниципальные образования могут участвовать в сделках по купле-продаже земли. Однако, юридическим лицам придется собрать дополнительный пакет, состоящий из учредительных документов, протокола собрания учредителей с решением о проведении сделки, постановления местной администрации о передачи земли и т.д.

Как составить договор между юр и физ лицом

Договор купли продажи можно заключать между двумя физическими, между физическим и юридическим лицом, а также между двумя юридическими лицами. Никаких ограничений тут нет. Обязательных требований к составлению нет, но важно следующее:

  • В разделе «Предмет договора» следует как можно подробнее описать земельный участок. Не бойтесь написать лишнее — чем больше будет данных о земле, тем ниже вероятность спора в будущем. Укажите площадь участка, адрес, кадастровый номер, целевую категорию, данные регистрационного свидетельства и тд;
  • Обременения на участок, если таковые имеются, следует подробно описать. Покупатель должен знать обо всех ограничениях и возможных претензиях на участок третьих лиц;
  • Договор должен быть зарегистрирован в Росреестре.

В договоре не должно быть условий:

  • о праве продавца выкупить участок;
  • ограничений на пользование землей после покупки;
  • отказа продавца от ответственности, если на участок будут заявлены претензии третьих лиц.

Какие документы потребуются

При покупке земли юридическим лицом у физического лица последний должен предоставить:

  1. Выписку из ЕГРН;
  2. Документ, свидетельствующий о правах на землю (решения органов власти о выделении, договор купли-продажи у прежнего собственника и т. д.) или регистрационное свидетельство права собственности от регионального представительства ФСГРКК с указанием собственника, категории земли, площади участка, адреса, номера по кадастру;
  3. Кадастровый паспорт земельного участка с номером, адресом, площадью, кадастровой стоимостью, категорией земли, видом использования, сведениях о регистрации прав;
  4. Паспорт гражданина РФ.

Риски при покупке земельного участка

Спешка при покупке зачастую оборачивается проблемами с оформлением, претензиями на собственность третьих лиц и прочими неприятностями. Далее лишь несколько из существующих групп рисков при покупке земельного участка:

Недобросовестность продавца

Случается, что для ускорения продажи, продавец или агентство замалчивают важные обстоятельства. Например, купленный участок может относиться к землям лесного фонда и не подлежать продаже в принципе. В данном случае рассчитывать можно только на аренду.

Иногда продавец не предупреждает покупателя о категории земель. Например, сельскохозяйственные земли нельзя использовать для промышленных целей, и покупателю приходится отдельно заниматься переводом участка в другую категорию. Земля может оказаться захваченной самовольно, и прав на нее по закону попросту нет.

Участок может находиться под арестом, запретом на продажу или продан несколько раз (как правило, с актами старого типа без кадастровых номеров). Мошенники часто используют поддельные свидетельства о собственности (дубликаты, не действительные и т.д.), поэтому Правительство РФ решило их отменить. С 2016 года подтверждать право собственности будет только выписка из ЕГРН.

Небрежное оформление документов

Составленные документы иногда не совпадают с данными кадастрового паспорта в размерах. Нередко при заключении договора забывают об интересах третьих лиц (супруги, супруга), имеющих имущественное право на землю, если она приобреталась в браке. Если права на землю есть у несовершеннолетнего, то в договоре необходимо согласие опекунов и попечителей.

Невнимательность

Бывают случаи, когда после сделки, покупатель получает совсем другой участок. Показывали один, а продали другой — хуже. Будьте внимательны — следите, чтобы кадастровые номера в документах соответствовали участкам, которые вы смотрите на местности. Чтобы перестраховаться — требуйте у продавца кадастровый паспорт, вынос границ земельного участка на местности и используйте мобильное приложения KadastrRU с геолокацией.

О возможности продажи дома без земли, на которой он стоит

Говоря о том, можно ли будет продать дом без земельного участка, на котором он стоит, стоит отметить, что законодатель закрепил такую возможность в правовых нормах. Случаются ситуации, в которых требуется продать дом без земли, которая находится в собственности. В такой ситуации нужно разобраться со всеми моментами.

Продажа дома без земли

Земельный кодекс не запрещает продать дом, а землю оставить в своей собственности. Указывается, что сделки, в которых участвует недвижимость, представленная в виде строений, расположенных на земельном участке, производятся совместно с землей, если право собственности на здание оформлялось на одного человека. Согласно нормам права, земельный надел и строение, расположенное на нем, связываются воедино.

Перед тем как продать дом, нужно разобраться в законодательной базе, согласно которой к понятию недвижимость относится то имущество, имеющее неразрывную связь с землей. То есть, если вы собрались продавать земельный участок, то вместе с ним должен быть продан стоящий на нем дом, и наоборот. Когда вы приобретаете дом, то автоматически вам переходит право собственности в отношении земельного надела.

Когда речь идет о том, что продается часть дома, стоит сказать, что пропорционально этой части будет отчуждаться земля. При составлении соглашения, на основании которого будет продан дом, учитывается вопрос, касаемо земли. В том случае, когда договор был оформлен без указания на передачу прав собственности относительно участка, то он считается несоответствующим действительности.

Важно! Стоит обратить внимание на то, что в Земельном кодексе указываются исключения из данного правила. Они прописаны в пункте 4 статьи 35.

Существует ряд исключений, когда земля не продается вместе с домом. В частности, это происходит:

  • так случается, если земля не может быть отчуждена вместе с частью дома, который купит человек (вместе с проданной частью дома не реализуется земля);
  • в ситуации, когда участок земли, на котором располагается здание, является изъятой из оборота.

Документация

Для того чтобы не терять время при оформлении сделки, нужно знать, какие именно документы требуется подготовить. В их число включается документация, на основании которой удостоверяется личность собственника недвижимости. Свидетельство, подтверждающее наличие у человека правомочий собственника, техническая документация, касающаяся участка, в том числе его план. Бумаги, устанавливающие наличие прав в отношении имущества. Кроме того, вам потребуется написать заявление, которое нужно будет направить в администрацию. Также не забудьте приложить выданное административным органом постановление.

Вам нужно будет полностью оформить договор, посредством которого будет проведена сделка купли-продажи дома, к нему должен прилагаться акт, необходимый для проведения приемки-передачи предмета договора. Нужно будет подготовить свидетельство, необходимое для регистрации права покупателя в отношении объекта недвижимости.

Последовательность действий

В том случае если вы хотите продать принадлежащую вам недвижимость без земельного участка, но при этом не знаете, как это правильно сделать и с чего начать, то лучше всего будет обратиться к профессионалам в данной сфере. Это вариант поможет сэкономить ваши нервы и денежные средства. Однако стоит оговориться, что если вы обладаете самым минимумом необходимых навыков, а также желанием, то намного дешевле вам будет разобраться с этим вопросом самому.

Для того чтобы ваши действия увенчались успехом, нужно будет осуществлять действия в определенной последовательности. Изначально нужно будет узнать, имеются ли бумаги от бывшего собственника, которые касаются дома. В случае отсутствия таковых вам нужно будет обратиться в административный орган и написать заявление с просьбой о переводе на себя прав собственности или заключения договора аренды. После этого нужно заняться получением документации относительно участка. К ней относят кадастровые бумаги, технические, в частности, паспорта. Учитывая законы, следует сказать, что если площадь участка не большая, то кадастровый паспорт не потребуется.

Займитесь выяснением размера земли, которая включена в ведения здания. В том случае, когда такой земли недостаточно, потребуется соответствующее постановление. Затем пригласите специалистов для проведения определенных действий. После получения составленных ими бумаг можно обратиться в организацию, проводящую процедуру регистрации земли, на руки получите бумаги, носящие технический характер. В последующем эти документы подаются в орган, проводящий регистрационные действия, и получить свидетельство. В заключение составляется договор купли-продажи, и подписывается передаточный акт.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector