Antaurus.ru

Все про Недвижимость
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Документы для продажи доли дома

Как продать долю в доме?

Жилой дом, как и любая другая недвижимость, может иметь несколько владельцев. В таких ситуациях ведется речь об общедолевой собственности.

К продаже доли имущества прибегают в разных случаях: передача жилья в наследство сразу нескольким лицам, развод и раздел совместно нажитого имущества и т.д.

Далее мы разберемся, как продать долю в доме, какие для этого нужны документы и сроки выполнения процедуры.

Продажа доли в жилом домовладении

Жилой дом с несколькими владельцами находится в долевой собственности. В ряде случаев использование жилья осуществляется по специальной договоренности. Обычно в такой ситуации заключается соглашение, в котором указывается размер всех долей.

При желании одного из владельцев продать свое имущество, он должен в первую очередь предложить его выкуп другим собственникам. Данное правило регулируется ст.250 ГК РФ.

Продавец должен уведомить их о запланированной продаже, назвав стоимость и остальные условия сделки. Но если они не хотят приобретать долю, придется искать других покупателей.

Подготовку и рассылку уведомлений рекомендуется поручить нотариусу. На ответ собственникам дается 1 месяц. В течение этого периода они должны решить, будут ли выкупать выставленную на продажу долю.

Если будет принято отрицательное решение, то оно должно быть нотариально заверено, чтобы в дальнейшем можно было доказать существование данного предложения и их отказ.

Но если другие владельцы не дали ответа в установленный срок, то они теряют свое преимущественное право выкупа, а доля недвижимости может быть продана третьим лицам.

Если нет возможностей установить нахождение других собственников, чтобы вручить им уведомления, или они специально не получают извещение, создавая тем самым трудности в продаже, то право долевой собственности может быть передано с помощью договора дарения.

Дарение является неоплачиваемой сделкой, для проведения которой не требуется согласие других владельцев. Но проведение процедуры лучше поручить нотариусу, чтобы избежать возможных судебных исков.

Кроме того, следует помнить, что рыночная стоимость доли в частном доме намного ниже стоимости полного дома с дальнейшим разделением полученных средств.

Именно поэтому самым выгодным вариантом считается соглашение с остальными собственниками на продажу всего недвижимого объекта с последующим разделом выручки.

Уведомление

Продавец обязан отправить другим совладельцам уведомление о намерении продать долю дома и земельного участка. Рекомендуется доверить эту процедуру нотариусу.

Но также его можно самостоятельно составить и разослать заказными письмами с оповещением о получении. Дольщикам дается на ответ один месяц со дня получения письма.

Возможные решения по уведомлению:

  1. Отказ – при незаинтересованности других собственников в покупке.
  2. Согласие.
  3. Отсутствие ответа в течение 30 дней, после чего продавец может продать свою долю другим покупателям.

Уведомление является обязательным условием при продаже недвижимости, находящейся в общедолевой собственности. Если продать долю третьему лицу без предварительного извещения о сделке других дольщиков, то они могут подать иск в суд.

В результате судья может признать сделку незаконной и передать права покупателям истцу. Но подобное заявление должно быть подано в течение 3-х месяцев с совершения сделки.

Как продать долю в доме с землей

Продажа доли в жилом доме с земельным участком может быть предложена совладельцам или другим людям. Чаще всего к такой сделке прибегают наследники, не желающие делить дом с другими родственниками наследодателя.

Наиболее простым и выгодным вариантом считается предложение выкупа своей доли родне. Но совладельцы не всегда могут прийти к общему решению.

В этом случае есть несколько вариантов продажи:

  • предложить выкуп доли другим дольщикам;
  • дождаться их решения и при отказе найти другого покупателя;
  • продать весь дом (при согласии всех совладельцев);
  • выделить физическую долю и совершить продажу без согласия остальных владельцев.

Продажа доли по согласию собственников

Можно ли продать долю в доме, если она не выделена в натуре? Да, можно. Но для этого понадобиться согласие собственников.

Алгоритм действий в такой ситуации:

  • Составляется уведомление о выставлении доли на продажу. Его можно составить самостоятельно или поручить нотариусу.
  • Оформление доли. Продавец должен получить кадастровый паспорт на дом и земельный участок. Сначала подается заявка в Росреестр и БТИ для оценки объектов. После проведения инженерами землеустроительных и жилищных работ продавцу выдаются соответствующие документы. Далее получается выписка из ЕГРН и технический паспорт.
  • Организационные вопросы, т.е. выписка зарегистрированных лиц, посещение ООП при проживании в доме несовершеннолетних детей, получение справок об отсутствии задолженностей, обременений и арестов в отношении домовладения, изъятие доли из совместно нажитого имущества при согласии супруга и т.д.
  • Договоренность с покупателем. При получении согласия на покупку от одного из совладельцев, заключается предварительный договор. При этом не надо ждать месяц для получения ответов от остальных дольщиков.
  • Составляется договор купли-продажи, который обязательно нотариально заверяется. Помимо данного договора, нотариус также должен составить акт приема-передачи имущества.
  • Регистрация в Росреестре. После подачи соответствующих документов в МФЦ и их рассмотрении получается выписка из ЕГРН. С этих пор новым владельцем доли является покупатель.
  • Документы

    Для проведения подобной операции требуется следующий пакет документации:

  • паспорт;
  • документы, подтверждающие ваши права на дом и земельный участок (договор купли-продажи, свидетельство о дарении или наследовании, договор о приватизации и т.д.);
  • выписка из ЕГРН;
  • кадастровый и технический паспорт;
  • выписка из домовой книги, в которой фиксируется информации о движении жильцов (прописка, снятие с учета);
  • письменное согласие другого супруга, если доля дома является совместно нажитым имуществом;
  • справка, подтверждающая отсутствие задолженностей;
  • копии извещений о вручении уведомлений остальным дольщикам или их отказ в получении;
  • разрешение от соцопеки, если одним из дольщиков является несовершеннолетний ребенок.
  • Перечень документов может различаться в разных регионах страны.

    Сроки

    Примерные периоды времени, требующиеся для продажи доли одному из совладельцев после получения его согласия на выкуп:

    1. Сбор документации: если документы в порядке – 7-10 дней, если необходимо установление доли – до 3-х месяцев.
    2. Регистрация сделки – 5-10 дней через МФЦ, 3-8 дня через Росреестр.

    При определении доли через суд срок может быть увеличен до 5-и месяцев.

    Стоимость

    При продаже доли другому собственнику продавца ждет ряд финансовых затрат, связанных с оплатой госпошлины и нотариальных услуг. Также он будет должен выплатить налог на прибыль за жилье, находящееся в собственности меньше 5-и лет.

    Возможные затраты:

    Читать еще:  Продать участок без межевания

  • 0,5% от стоимости доли – денежный сбор у нотариуса;
  • 1-5 тыс. руб. – за составление договора купли-продажи;
  • 2-10 тыс. руб. – за техническую и правовую работу нотариуса;
  • 2 тыс. руб. – взнос за регистрацию соглашения;
  • 350 руб. – за переоформление документации на землю.
  • За получение прибыли продавец также должен выплатить подоходный налог. Он равен 13% от стоимости сделки. Но если продавцом является иностранец с другим гражданством, то НДФЛ составит 30%.

    Как продать долю в доме без согласия других собственников

    Часто между совладельцами возникают разногласия, которые приводят к отказу приобретать другую долю. Но можно ли продать долю в доме без согласия второго собственника?

    В этом случае существует 2 варианта: продажа третьему лицу и выделение доли в натуре.

    При первом варианте следует придерживаться такого принципа действий:

  • Составляются уведомления для других дольщиков и отправляются им по почте заказными письмами.
  • Выжидается срок получения ответа.
  • По истечению срока или при получении отказов объявление о продаже выкладывается на соответствующие доски объявлений и в СМИ.
  • Обсуждаются условия сделки с найденным покупателем.
  • В банке арендуется ячейка.
  • Оформляется договор купли-продажи, а затем он нотариально заверяется.
  • Регистрируется право собственности покупателя.
  • Продавец осуществляет расчет через банк.
  • Покупатель получает долю в доме и землю.
  • Как разделить на доли в натуре

    В некоторых домах можно физически отделить часть, т.е. выделить долю в натуре. Это позволит продать принадлежащую вам часть жилья как отдельный объект.

    Для продажи такого имущества не требуется согласие остальных владельцев. Кроме того, стоимость доли в натуре выше стоимости части в общедолевой собственности.

    Выдел в натуре может быть проведен лишь при наличии технических и правовых возможностей. При этом отделяемая доля должна по признакам подходить под «жилую» недвижимость.

    Чаще всего к физическому отделению прибегают при наличии определенного порядка пользования помещениями в доме, установленного всеми собственниками, и при организации индивидуального входа в ту часть, которую планируют выставить на продажу.

    Продать отделенную долю в доме в 2020 году можно путем совершения сделки купли-продажи. Для этого следует правильно зарегистрировать свои права на эту часть. Для выделенной доли необходимо получить технический план, по которому затем она будет поставлена на кадастровый учет. После этой процедуры и регистрации прав собственности доля может быть выставлена на продажу.

    Договор купли-продажи выделенной в натуре доли похож на обычный договор при подобных сделках. Но все же у него есть свои особенности:

    1. Необходимы кадастровые паспорта на продаваемую часть дома и на весь дом.
    2. В договоре должна быть указана стоимость части домовладения и средняя рыночная цена всего здания.

    Выделение доли может быть произведено в различные сроки, в зависимости от обстоятельств:

    • 1-2 месяца – при согласии остальных дольщиков на проведение данной процедуры за денежное возмещение;
    • 2-3 месяца – при выделении доли через суд;
    • 6-7 месяцев – при натуральном выделе доли по исковому заявлению собственника.

    Основные нюансы продажи доли дома

    «Доля» в жилой недвижимости с юридической стороны не является отдельной комнатой. Под этим понятием подразумевается право на использование и распоряжение участком дома и земли.

    Ст.246 ГК РФ регулирует процесс выделения доли и ее продажи. При этом покупатель может быть совершенно незнакомым человеком. Выделенную долю не обязательно продавать остальным владельцам недвижимости. Но оповестить их о такой возможности необходимо.

    Основные правила продажи доли:

  • Для продажи своей доли не требуется согласие остальных собственников.
  • Нельзя продать дом без земли и территории под домом. Их размер зависит от размера доли.
  • Первоочередное право выкупа принадлежит другим владельцам имущества. Для этого продавец должен послать уведомление дольщикам. Если кто-то из собственников согласится выкупить продаваемую часть, то совершается сделка купли-продажи.
  • Если дольщики не дали ответа на уведомление в течение 30 дней, то они теряют свое право выкупа.
  • Продажа общедолевой собственности должна быть нотариально заверена.
  • В завершении

    Сложно самому разобраться во всех тонкостях реализации доли в доме. Для этого надо знать все жилищные нормы и законодательные базы.

    Лучше всего обратиться к специалисту, который сам подготовит и проведет сделку. Так вы сможете избежать множества трудностей и неправильного оформления продажи.

    Документы на покупку дома с земельным участком

    Процесс покупки дома и участка земли связан с проверкой документов на данные виды собственности. Именно от наличия всех необходимых бумаг зависит возможность провести сделку в соответствии с законом. Рассмотрим необходимые документы на покупку дома с земельным участком, а также процесс их проверки и заключения договора купли-продажи.

    Пакет документов для продажи дома

    Общий перечень документов на дом должен включать:

    • Правоустанавливающие документы. Это может быть любой документ, на основании которого продавец стал владельцем данной недвижимости.
    • Документы, удостоверяющие право на строительство дома и его сдачу в эксплуатацию.
    • Согласия на продажу от других совладельцев дома, если таковые есть.
    • Выписка из ЕГРН, удостоверяющая права собственности, а также содержащая данные об обременениях данной недвижимости.
    • Справки об отсутствии задолженностей по платежам.
    • Документы на земельный участок.

    В разных ситуациях конкретный список документов на покупку дома с земельным участком может различаться. О типовых нюансах расскажем далее.

    Документы на дом

    В связи с описанной особенностью торговли долями недвижимости к стандартному набору документов добавляются также ряд дополнительных. Весь список документов для покупки дома выглядит так:

    • Выписка из ЕГРН.
    • Правоустанавливающий документ на дом (дарственная, договор купли-продажи, свидетельство о наследстве).
    • Справка об отсутствии задолженности.
    • Согласие дольщиков на продажу.
    • Выписка из домой книги.
    • Технический и кадастровый паспорта дома.
    • Поэтажный план дома.
    • Личные паспорта продавца и покупателя.

    Если совладельцем является супруга, то нужно её согласие, заверенное нотариусом. Если речь идёт о долевой собственности, одним из владельцев которой является несовершеннолетний, то понадобится согласие органов опеки.

    Уважаемые читатели! Мы рассказываем о стандартных методах решения юридических проблем, но ваш случай может быть особенным. Мы поможем найти решение именно Вашей проблемы бесплатно — попросту позвоните к нашему юристконсульту по телефонам:

    Перечень документов и процедура продажи дома

    Процедура продажи дома

    Данная процедура достаточно сложная, требует особого контроля и внимания со стороны как продавца, так и покупателя, и может быть достаточно долгой по времени.


    С каких действий необходимо начинать продавцу такого объекта недвижимости?

    1. Продажа любого объекта начинается с выставления его в продажу, то есть необходимо разместить информацию о продаже дома. Для этих целей существует масса периодических изданий, а также специализированных сайтов в сети интернет.
    2. Далее следует приступить к подготовке документов, необходимых для сделки. Без данных документов регистрация сделки будет невозможна. Что необходимо понимать под регистрацией сделки? Законодатель определил, что все сделки с недвижимостью подлежат обязательной государственной регистрации. Переход права собственности на каждый объект подлежит обязательному учету и внесению в Единый государственный реестр. Поэтому, если, к примеру, необходимо получить сведения о собственнике на тот или иной объект недвижимости, это достаточно просто сделать, получив выписку из реестра.
    3. Исходя из этого, следует, что следующим этапом продажи дома будет государственная регистрация сделки. Для этого продавец и покупатель обращаются в территориальное управление Росреестра с пакетом необходимых документов, а также с договором купли-продажи, который подписывается сторонами в присутствии государственного регистратора.
    4. Заключительным этапом станет получение документов. Их можно будет получить по истечении 10 рабочих дней (срок, отведенный на государственную регистрацию). Данный этап важным будет скорее для покупателя, поскольку он получит свидетельство о праве собственности на объект, и только после этого сможет считать себя полноправным владельцем приобретенного дома.

    Какие документы нужны для продажи дома

    В первую очередь для продажи дома нужно будет подготовить договор купли-продажи. Данный документ двухсторонний и подписывается обеими сторонами сделки. В договоре указывается дата и место совершения сделки, данные продавца и покупателя, характеристика объекта недвижимости, цена договора, и иные условия, которые могут быть существенными.

    Следующим необходимым документом будет документ, подтверждающий, что объект принадлежит продавцу на законных основаниях – Свидетельство о праве собственности, в нем указаны данные собственника, а также основные характеристики, определяющие объект недвижимости.

    Законодатель требует предоставления на регистрацию также правоустанавливающих документов, из данных документов становится понятно, на каком основании возникло право собственности.

    В случае продажи дома, скорее всего, возникнет вопрос и с земельным участком, на котором он расположен. Данная земля может быть оформлена в собственность, и тогда речь пойдет о купле – продаже еще и земельного участка. А возможно, принадлежит собственнику дома на праве аренды, тогда необходимо будет это право переоформлять на нового собственника дома.

    Кроме того, для того чтобы подтвердить, что в данном доме нет зарегистрированных лиц, а также он не находится под каким-либо обременением, предоставляются соответствующие справки.

    Если разграничивать документы, необходимые для сделки, на пакеты со стороны продавца и со стороны покупателя, то в результате получится следующее распределение:

    1. Со стороны продавца и на дом, и на участок потребуются следующие документы:
      • Документ, подтверждающий личность продавца (паспорт).
      • Свидетельство о праве собственности.
      • Правоустанавливающие документы.
      • Документы, характеризующие объект.
      • Справки о зарегистрированных лицах, об отсутствии обременений.
      • Квитанция об оплате государственной собственности за регистрацию перехода права собственности.
    2. Со стороны покупателя:
      • Документ, подтверждающий личность покупателя.
      • Квитанция об оплате государственной собственности за регистрацию перехода права собственности.
    3. Дополнительные документы:
      • В случае использования средств по различного вида сертификатам (на материнский капитал, на приобретение жилья военнослужащим и других) – от покупателя потребуется сам сертификат, от продавца – справка о том, что сумма по договору перечислена не в полном объеме, реквизиты для перечисления денежных средств по сертификату.
      • В случае если одну из сторон сделки представляет третье лицо – нотариально заверенная доверенность и паспорт лица, по ней действующего.
      • В случае использования заемных средств при покупке дома (ипотечный кредит) – кредитный договор и иные документы ему сопутствующие.
      • В случае если собственником отчуждаемого объекта является несовершеннолетнее лицо – разрешение органа опеки на проведение данной сделки.

    Какие документы нужны для продажи дома

    В том случае, если земельный участок, на котором расположен дом находится не в собственности, а передан владельцу дома по договору аренды, пакет документов будет отличаться весьма несущественно от того пакета, который был указан в предыдущем пункте.

    В принципе понятно, что свидетельства о праве собственности на землю в данном случае не будет. Со стороны покупателя нужно будет предоставить документ, подтверждающий арендные отношения, а также справку о том, что земля не находится в собственности.

    Пакет документов в части дома останется неизменным.

    Какие документы нужны для продажи доли дома

    Нередко возникают случаи продажи не всего дома в целом, а лишь его определенной доли. Данная доля должна быть выделена фактически, а не быть частью общей долевой собственности. Поскольку, в противном случае, собственникам невозможно будет определить, кому что принадлежит на законных основаниях.

    Пакет документов для продажи доли готовится такой же, как и для продажи всего дома, с одной оговоркой, во всех документах должно фигурировать в названии объекта размер доли (к примеру, ½ доли индивидуального жилого дома).

    Читать еще:  Как продать вторичное жилье

    Соответственно, земельный участок также будет передаваться не полностью, а в части. Соответственно он должен быть размежёван, границы его четко определяются и фиксируются.

    Какие документы нужны для продажи дачного дома

    По сравнению с пакетом документов для продажи индивидуального жилого дома, в случае продажи дачного дома будет лишь одна большая отличительная особенность. При подготовке документов на дачный дом кадастровый паспорт на объект предоставляется только в том случае, если дом имеет статус жилого.

    В принципе данное отличие вполне логично, индивидуальный жилой дом в любом случае будет иметь статус жилого, а вот дачные домики зачастую такого статуса не имеют, соответственно и кадастровый паспорт на них не требуют.

    На земельный участок пакет документов останется прежним (общий для продажи всех земельных участков).

    Итак, процедура продажи земельного участка подробно рассмотрена. Все основные вопросы, которые могут возникнуть в процессе, затронуты. Данная информация, несомненно, будет полезной к ознакомлению для продавца. Для того чтобы понимать, какие документы необходимо подготовить, и каков алгоритм действий по продаже своего объекта недвижимости. Нелишним данная информация будет и для покупателя.

    Ведь при совершении такой крупной покупки, хочется максимально обезопасить себя от возможных неприятных последствий, а также избежать возможной встречи с мошенниками.

    Перечень документов для продажи жилого дома (части дома). Обучение риэлторов

    Не многие опытные риэлторы, специализирующиеся на продажах городской недвижимости готовы заниматься загородными объектами. Причины две, первая – это лень ездить на дальние расстояния, вторая — это нехватка знаний и опыта работы на загородном рынке.

    Непростое это дело — продажа жилого дома (части дома), очень много специальных знаний требуется риэлтору о земле, о строениях, о пристройках, о документах, о строительных регламентах и так далее.

    В настоящее время главное требование к экспертизе документов – это проверка соответствия разрешенного использования земельного участка целевому назначению строения и наоборот. У земельного участка и строения должна быть « одна судьба», иначе дом подлежит сносу. Например, если земельный участок находится в категории – земля населенных пунктов, разрешенное использование – для строительства жилого дома ( ИЖС), то на таком участке НЕЛЬЗЯ строить магазин или многоквартирный дом. Вариантов два, первый – изменять разрешенное использование земли или сносить дом.

    Самый первый вопрос, который должен задавать риэлтор, это статус земли под домом. Может так случиться, что сначала надо оказать услугу по оформлению земельного участка под домом, а потом уже выставлять на продажу дом с участком. Ликвидность дома повышается и повышается шанс быстрее и дороже продать дом.

    На основании Земельного кодекса РФ и Градостроительного кодекса РФ – каждый дом должен иметь привязку к конкретному земельному участку, то есть должен быть какой то землеотводный документ, то есть дом не должен «висеть» в воздухе.

    Ни один нотариус сейчас не будет удостоверять сделку, если не будет документа о земле, одного из:

    • Постановление Администрации о выделении земельного участка для строительства жилого дома
    • Свидетельство о государственной регистрации права собственности на земельный участок
    • Договор аренды
    • Договор бессрочного пользования
    • Право пожизненного наследуемого владения

    Пример 1. Продажа дома с земельным участком.

    Дом и участок находится в собственности. Имеется два Свидетельства. Для регистрации перехода права собственности предоставляется два пакета документов – первый для дома, второй для земельного участка.

    Полный перечень документов для продажи жилого дома:

    • Договор купли-продажи дома и участка
    • Гражданский паспорт ( требования к паспорту подробно изложены в этой статье)
    • Правоустанавливающий документ ( если дом приобретался до 1997 года то со штампом БТИ на нем о регистрации)
    • Правоподтверждающий документ (Свидетельство)
    • Кадастровый паспорт на дом или Выписка из ГКН ( Государственного кадастра недвижимости, можно заказать в электронном виде на официальном сайте Росреестра
    • Технический паспорт, желательно соответствующий реальности
    • Выписка из ЕГРП ( Единого государственного реестра прав) об отсутствии арестов, запрещений, притязаний третьих лиц, обременений, заказывается в Росреестре, можно в электронном виде
    • Справка по форме 9 или Выписка из Домовой книги
    • Согласие супруга ( нотариальное), если дом приобретен в браке или нотариальное заявление об отсутствии супруга ( ст.34,35 Семейного кодекса РФ)
    • Постановление органов опеки и попечительства, если имеется собственность несовершеннолетнего лица
    • Отказ от преимущественного права покупки от совладельца ( для части дома — обязательно
    • Доверенность, правомочная, непросроченная ( если надо)
    • Договора на техническое обслуживание жилого дома ( вода, газ, электричество)
    • + пакет документов на земельный участок.

    Пример 2. Продается дом в собственности + участок не в собственности, но имеется землеотводный документ.

    Пакет документов + землеотводный документ прикладывается ( оригинал + копия). Росреестр регистрирует такие сделки до 01.01.2018 года. После этой даты сделки с неоформленной землей и неустановленными границами регистрироваться не будут. Покупателю следует после регистрации дома на свое имя заняться оформлением участка под строением, старые документы( бессрочное пользование ) имеют свойство правопреемственности и можно приватизировать землю бесплатно.

    Пример 3. Продается жилой дом (часть дома). Документа на земельный участок нет.

    Можно провести сделку пока еще только в простой письменной форме. Нотариусы такие сделки не удостоверяют. Выход из положения — оформление земельного участка в аренду или в собственность.

    Пример 4. Продается жилой дом + земля в аренде. Пакет документов на дом + Договор переуступки права аренды земельного участка одновременно.

    Нюансы:

    • С 01 января 2016 года все сделки по продажи долей удостоверяют только нотариусы
    • Технический паспорт нужен покупателю, в банк для ипотеки, нотариусу, Росреестру не нужен
    • Каждый дом должен стоять на кадастровом учете и иметь кадастровый номер, иначе право собственности не зарегистрируют
    • Господа риэлторы! Особое внимание на несанкционированные самовольные пристройки, надстройки. Продать по старым документам объект можно, но потом есть большая вероятность возврата сделки, так как новый владелец не сможет зарегистрировать дополнительную площадь, не имея Разрешения от Администрации на такие действия.
    • Если дом и земля в собственности ,то нельзя продать отдельно дом или отдельно участок, если участок большой, то надо сначала его разделить, получить отдельное Свидетельство, а потом можно продавать.

    Доля в праве собственности на дом может быть продана только с долей земельного участка пропорциональной доле дома.

    Ссылка на основную публикацию
    Adblock
    detector
    ×
    ×