Antaurus.ru

Все про Недвижимость
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Как лучше продать дом

Как правильно продать дом с земельным участком: 8 ответов на важные вопросы

Как быстро продать дом с земельным участком? Существует лишь два способа. У каждого из них есть свои достоинства и недостатки. Первый, самый сложный и рискованный, — это прямое общение с покупателем без посредников. У покупателя рисков гораздо меньше, при оплате через банковскую ячейку они сводятся к нулю. Главное — не соглашаться на сомнительные схемы, якобы упрощающие сделку. Недостаток первого способа в том, что оформление бумаг и переговоры занимают много времени. Чтобы проводить встречи, нужно каждый раз выезжать на объект либо жить на территории постоянно. Второй вариант избавляет собственника от этой необходимости. Всю работу за него сделает риелтор.

Все о продаже дома с земельным участком

1. Стоит ли пользоваться услугами профессиональных риелторов?

У такого решения много преимуществ. Чтобы не рисковать, лучше обращаться в крупную фирму с хорошей репутацией. У сотрудников таких компаний есть опыт и своя огромная клиентская база. Она состоит из людей, обратившихся в фирму, чтобы приобрести землю. К их числу прибавляются те, кто дал объявление о поиске самостоятельно. При таком охвате найти желающего можно гораздо быстрее.

Фирмы берут наценку. Она мало влияет на итоговую сумму, которую получит продавец, так как цена за объект будет выше, чем в частном объявлении. Покупатель готов переплачивать за безопасность, ведь частные объявления нередко размещают мошенники. Организации, имеющие десятки и сотни филиалов в разных городах, дорожат своей репутацией. Менеджеры, работающие в них, отчитываются перед своим руководством.

Агенту можно поручить оформление недостающих бумаг. Он справится с задачей гораздо быстрее, чем собственник. Чтобы агент получил право действовать от его лица, собственник оформляет на него доверенность через фирму. По этому документу сотрудник не может действовать в своих интересах. Его ограничивают рамки, обозначенные в тексте. Чтобы не было сомнений в правильности его составления, лучше привлечь консультанта из юридической конторы.

Если владелец знает, как правильно продать дом с земельным участком, и уверен, что справится сам, ему придется запастись терпением. Возможно, в разгар сезона ему удастся быстро продать свое имущество за хорошую цену. В отказе от услуг риелторов есть резон, если покупатель уже нашелся, и его устраивает предложение. В этом случае понадобится только юридическое сопровождение.

2. Как нужно действовать самостоятельно, чтобы сделка состоялась?

  • Необходимо провести так называемый хоум-стейджинг. Территория и все постройки на ней должны производить хорошее впечатление. Можно установить снаружи скамейку или беседку, а интерьер украсить новыми аксессуарами. Также следует обратиться в клининговую компанию.
  • Размещать объявление лучше весной, когда повышается спрос. Начать можно с социальных сетей. Общаться с друзьями и знакомыми проще, поскольку они испытывают больше доверия. Попросите их помочь репостом, рассказать о вашем предложении друзьям. В социальных сетях есть специальные ресурсы, которые каждый день просматривает несколько сотен человек. В случае неудачи нужно обращаться на профильные сайты. В объявлении нужно дать полную информацию. Указать площадь земельного надела, этажность, площадь дома, отделку и материал несущих конструкций, время проведения последнего капитального ремонта. Важно указать, подведен ли газ, электричество, есть ли водоснабжение, отопление, канализация. Чтобы покупатель мог проверить данные, нужно будет предоставить ему кадастровый номер. К объявлению прилагают качественные фотографии. Чтобы удачно заключить соглашение, не стоит давать ложную информацию.
  • Чтобы выгодно продать садовый участок с домом, необходимо привести в порядок бумаги на надел, постройки и оборудование. На их оформление может уйти несколько месяцев. Лучше заняться этим заранее.

3. Какие документы потребуются для проведения сделки?

  • Выписка из ЕГРН, устанавливающая право собственности. Может понадобиться свидетельство о праве наследования или договор, по которому объект был приобретен.
  • Кадастровый и технический паспорт.
  • Квитанция из налоговой службы и других государственных органов об отсутствии задолженностей.
  • Выписка из домовой книги.
  • Свидетельство, выданное при оценке недвижимости.
  • Паспорта участников соглашения и доверенных лиц.
  • Справка о том, что продавец дееспособен и не состоит на учете в психиатрическом диспансере.
  • Доверенность для представителей, заверенная нотариусом.
  • Согласие всех собственников, заверенное в нотариальной конторе, либо свидетельство об их отсутствии. Это может быть брачный контракт, по которому владельцем является только один член семьи, решение суда или соглашение о разделе имущества.
  • Справка об отсутствии обременений — она выдается, если недвижимость не находится под залогом.
  • Согласие банка, если земля или дом являются его собственностью.
  • Если на жилплощади зарегистрирован несовершеннолетний, понадобится письменное согласие органов опеки. Регистрация возможна только в случае, если постройка является объектом ИЖС.
  • План межевания.
  • Договор купли-продажи, подписанный обеими сторонами.

Если на участке проводятся работы, понадобятся дополнительные бумаги:

  • Проект перепланировки или переустройства, разрешение на их реализацию.
  • Разрешение на газификацию и электрификацию, а также на подключение к канализации и водопроводу.
  • Справка из градостроительного комитета и инстанций, занимающихся охранными зонами и поселками с исторической застройкой.

Перед тем как продать участок с домом в СНТ, нужно проконсультироваться с управляющими органами.

4. Как правильно рассчитать рыночную стоимость?

Самое простое решение — изучить аналогичные объявления в поселке, где расположена недвижимость. Лучше обратиться к оценщикам, состоящим в СРО — саморегулируемой организации оценщиков. На объект выедет специалист и по результатам осмотра выдаст официальное заключение. Имея на руках этот документ, проще вести торг. Услуги стоят до 10 000 рублей.

Что учитывать при расчете

  • Площадь владения.
  • Характеристики здания — размер, этажность, материал, оборудование, коммуникации, возможность проживания в холодное время года.
  • Общее состояние — ухоженность надела, степень износа несущих конструкций здания, его отделки и коммуникаций.
  • Наличие хозяйственных построек и их состояние.
  • Инфраструктура — наличие магазинов, школ, медучреждений, железнодорожных станций, автобусных остановок, качественные дороги.
  • Особенности района — экология, климат, удаленность от города. Важно, есть ли природные водоемы и лес, и насколько далеко они находятся.
  • Близость к аэродрому, охранным зонам, линиям электропередач и другие факторы, создающие ограничения на строительство.
  • Степень подготовленности документов.
  • Наличие обременений.
  • Зарегистрированные несовершеннолетние граждане, а также владельцы, которые не хотят давать согласие на проведение сделки.

5. Что делать, если необходимо уточнение границ территории?

Советы юристов, как продать загородный дом с участком быстро, сходятся в одном — сначала нужно привести в порядок бумаги. При различных операциях с землей возникают неточности в замерах. Чтобы решить спор между соседями и другими претендентами на квадратные метры, проводят межевание. Если последний раз его проводили более, чем три года назад, данные устарели. За это время могли поменяться метрика и стандарты оформления. Проверить состояние границ можно по публичной кадастровой карте в интернете. Они должны быть обозначены черными линиями. Красными обозначают спорные места. Если черных контуров нет — четкие границы отсутствуют, и их необходимо уточнить.

На объект выезжают кадастровые инженеры. С помощью измерительных приборов они определяют границы и вносят данные в акт. Замер ведется по внешним контурам, поэтому необходимо присутствие соседей. Они должны впустить сотрудников на свой надел. Акт подписывают инженеры, собственник и его соседи. Затем составляется план. Стоимость работ — от 5 000 до 30 000 рублей. Оформление занимает несколько недель. Данные вносятся в основные документы, устанавливающие право на частную собственность, без которых заключение соглашения невозможно.

6. Как правильно оформить и заключить договор с покупателем?

Он составляется в трех экземплярах — для участников сделки и Росреестра. Экземпляры заверяются у нотариуса. Форма может быть произвольной, однако лучше использовать проверенный шаблон. Чтобы застраховать себя от ошибок следует проконсультироваться у юриста либо поручить ему составление текста. В случае, когда оплата откладывается, стороны заключают предварительный договор, где указаны условия соглашения и срок, в который оно будет подписано.

Документ содержит несколько разделов:

  • Предмет договора, включающий технические характеристики объекта, его адрес и данные о правоустанавливающих бумагах.
  • Полная стоимость и условия оплаты.
  • Ответственность сторон — здесь оговаривается размер неустойки при задержке, определяется лицо, берущее на себя расходы по устранению неисправности. Есть и другие факторы.
  • Права и обязанности сторон — в этой части указывается, кто оплачивает расходы по ремонту и коммунальные услуги до завершения сделки.
  • Реквизиты, паспортные данные.

После подписания договора и передачи установленной суммы оформляется акт передачи. Его составляют в произвольной форме. В Росреестр подается заявление о переходе прав. Сделать это можно через МФЦ.

7. Как продать недостроенный дом с земельным участком?

Если покупателю нужна только земля, а здание не зарегистрировано, можно оформить бумаги без его учета. Так поступают, когда строение не представляет ценности. Даже в случае, когда осталось доделать совсем немного, ликвидность здания очень низкая. Получить за него большую сумму невозможно. Довести работы до конца более выгодно.

При покупке загородной недвижимости в дачном поселке важна близость к лесу и реке, транспортная доступность, экологическая обстановка. Не менее важна развитая инфраструктура. Стоимость складывается в основном из площади территории и преимуществ района. Наличие скважины с питьевой водой и подведенных коммуникаций мало влияет на цену. Газификация и электрификация тоже не оказывают заметного влияния на цену. Она повысится лишь на несколько процентов. Качество постройки и ее обустройство гораздо важнее при оценке коттеджа для постоянного проживания.

При оценке следует учесть, на какой стадии находятся работы. Если готов только фундамент, постройку не принимают в расчет. В случае, когда осталось доделать кровлю, к земле прибавляют расходы на материалы и проведенные работы. Покупателю нужно предоставить проект, чтобы он мог завершить строительство. Чем ярче будет визуализация, тем больше шансов, что она произведет хорошее впечатление, и сделка состоится.

Читать еще:  Как продать 1 2 долю

При показе на объекте следует навести порядок — убрать мусор, разровнять землю, аккуратно сложить материалы и инструменты.

Какие документы нужно собрать

  • Разрешение на проведение строительных работ. Не должно быть сомнений в том, что они ведутся легально.
  • Согласованный проект и журнал, где ведутся пометки по его реализации.
  • Выписка из ЕГРН. При ее отсутствии подойдет свидетельство о праве на собственность либо о праве наследования.

8. Можно ли продать участок с незарегистрированным домом?

Если стороны не возражают, такую сделку провести можно. Стоимость здания устанавливается устно или письменно и включается в общую сумму.

Покупатель подвергает себя риску, так как здание может быть построено с нарушениями. Возможно, это и есть причина, по которой оно не зарегистрировано. Оформление бумаг не занимает много времени. Для владельцев нет никаких сложностей в получении новой выписки из ЕГРН. Если владелец до сих пор этого не сделал, это должно вызвать подозрения. Не исключено, что после подписания договора дом придется сносить за свой счет или переделывать его.

Как быстро и выгодно продать дом в деревне: секреты успешной сделки

Продажа частного дома — сложный процесс, для которого придется собрать огромное количество документов и провести множество проверок. При этом выполнение всех процедур вовсе не означает, что недвижимость удастся продать, ведь спрос на подобное имущество относительно низок. Как быстро продать дом без длительного поиска клиентов — этим вопросом задаются собственники, решившие избавиться от имущества.

Причины отсутствия спроса

Урбанизация России — главная причина, почему не продается дом в сельской местности. Современная молодежь стремится уехать не в деревню, а в крупный город, где имеется работа и перспектива прилично зарабатывать.

Кто может быть потенциальным покупателем частного дома:

  • взрослые граждане в возрасте от 50 лет,
  • молодые специалисты, которые едут работать в деревню по льготам,
  • будущие фермеры, решившие открыть бизнес в поселке.

Прочие люди редко покупают недвижимость вне города в качестве постоянного места жительства, используя ее лишь как дачу.

Как привлечь покупателей

Привлечения покупателей — самый сложный и кропотливый момент при продаже недвижимости. Важно использовать все доступные источники, на которых можно размещать объявления о реализации дома. Площадки можно разделить на два типа: бесплатные и платные.

Бесплатные источники, на которые следует обратить внимание:

  • интернет-площадки по типу «,Авито», или «,Юла»,,
  • специализированные форумы со свободной регистрации,
  • объявления, размещенные в подъездах или на улице,
  • «,сарафанное радио»,.

При размещении объявления акцент стоит делать на интернет-площадках, где количество пользователей превышает 100 тысяч человек.

  • реклама на различных площадках вроде телевидения или радио,
  • платное размещение объявления на придорожных билбордах.

В настоящее время сложно сказать, какой из источников привлечения эффективнее. Интернет дает инструменты, которые позволят автоматически найти потенциального покупателя. В то же время телевизор смотрят люди в возрасте, поэтому шанс заинтересовать их покупкой гораздо выше.

Когда лучше выставлять на продажу

Риелторские компании ведут открытую статистику сезонности продажи недвижимости. Может показаться, что время года не оказывает влияния на продажу, однако это не так.

Анализ рынка показывает следующее:

  1. Зимой самый низкий спрос на недвижимость. Все дело в больших январских праздниках, на время которых люди тратят не только большое количество времени, но и сбережений. Чтобы продать дом в это время года, придется оформить значительную скидку.
  2. Лето — это время отпусков. Продать жилье в период с май по июль крайне сложно, ведь люди тратят деньги на отдых, и их волнуют более насущные проблемы.
  3. Весной имеется стабильный спрос на жилую площадь.
  4. Осень — идеальное время для реализации помещения. Пик спроса появляется с августа по конец сентября. В этот период продается наибольшее количество квартир и домов.

Осенний всплеск легко объяснить тем, что люди, вернувшись с отпусков, стремятся приобрести и обустроить дом до наступления холодов.

Алгоритм действий

Последовательность действий для продажи недвижимости включает в себя множество пунктов, среди которых выделяется корректная оценка стоимости жилья и подготовка документов.

Определение реальной стоимости

В большинстве случаев собственники дома самостоятельно оценивают свою недвижимость, основываясь исключительно на субъективных факторах. Такой подход возможен, однако обычный владелец не сможет определить реальную цену своего жилья.

Факторы, влияющие на цену:

  • расположение жилья,
  • наличие развитой инфраструктуры для комфортной жизни,
  • общее состояние частного дома,
  • присутствие на территории дополнительных пристроек.

Стоимость можно завысить или занизить, однако для определения реальной цены рекомендуется обратиться к специалистам по недвижимости.

  • иметь статус саморегулируемой организации (СРО) и сертификат,
  • обладать страховым полисом гражданской ответственности,
  • иметь приличную репутацию.

Если решено продать дом через договор ипотечного займа, то банк может самостоятельно предоставить оценщика.

Предпродажная подготовка

Предпродажная подготовка — один из самых ключевых этапов реализации частного дома. Процедура включает в себя несколько действий, направленных на создание благоприятной атмосферы для передачи жилья.

Процесс включает в себя два этапа:

  1. Первое впечатление — залог успешной продажи. Если верить статистике, то 80 % решений об отказе потенциальные покупатели принимают в первые минуты осмотра дома, поэтому стоит привести в порядок фасад и внешний вид сооружения.
  2. Грамотная презентация. Если территория жилья большая, то стоит составить план, в котором будет описан порядок осмотра: преимущества стоит представить в наиболее выгодном свете, а небольшие недостатки завуалировать.

Результат зависит и непосредственно от самого владельца. Правильная подача и вкупе с приятным внешним видом быстрее склонят мнение покупателя в сторону приобретения.

Проверка безопасности

Безопасность — естественная человеческая потребность, поэтому дом необходимо проверить на все установленные строительные нормы. Провести проверку можно либо самостоятельно, либо осуществить запрос в местную администрацию. Она выделит инженера, закрепленного за участком, и он тщательно изучит объект.

Реклама

Один из эффективных способов привлечения клиентов — это реклама. Существует множество методов рассказать обществу о предмете продажи, но наиболее эффективных два: интернет и телевидение.

Особенности рекламы в интернете:

  • попадание целевую аудиторию за счет таргетинга, то есть объявление показывается только тем, кто интересуется покупкой,
  • невысокая стоимость и прозрачность — деньги списываются только тогда, когда пользователь нажал на баннер,
  • глобальность — объявления будут показаны по всему миру и в любое время.

Единственный недостаток постинга в сети заключается в том, что для настройки показа нужны специальные знания, связанные с рекламными сетями. Впрочем, с этим может помочь специалист.

Особенности рекламы на телевидении:

  • реклама охватит более широкую, но не всегда заинтересованную аудиторию,
  • стоимость объявления будет зависеть от канала, на котором оно будет демонстрироваться,
  • количество объявлений строго ограничено.

Не стоит забывать о бумажных объявлениях, которые можно развесить на специальные доски или разместить на придорожных баннерах. Их эффективность относительно низкая, но они могут стать дополнительным инструментом для привлечения внимания.

Способы составления объявлений

Правильно составленное объявление гарантирует привлечения внимания. Для создания хорошего баннера нет необходимости обращаться к специалистам, достаточно следовать традиционным правилам.

На что нужно обратить внимание при составлении объявления:

  • люди любят конкретику, поэтому цифры и факты — неотъемлемый атрибут баннера,
  • чтобы привлечь внимание пользователя или просто прохожего, рекомендуется использовать цветные объявления,
  • картинки привлекают внимание и дают возможность представить, о чем идет речь.

В тексте необходимо отразить наиболее важные моменты: расстояние до города, наличие газа и центрального водоснабжения, степень благоустройства дома. Баня, гараж, теплицы и другие нужные постройки могут стать важным фактором для принятия решения о покупке, поэтому о них необходимо обязательно упомянуть.

Креативный подход

Желающих продать недвижимость миллионы, поэтому риск, что объявление затеряется в огромной массе похожих, очень велик. Чтобы привлечь внимание потенциального покупателя, придется подключить свои творческие способности.

Обыденным «,продается дом», никого не удивить, а вот заголовки типа «,дом с иголочки»,, «,мечта площадью 100 квадратных метров»,, «,ваш новый семейный очаг», заставляют как минимум задержать на них взгляд. Если сам текст написан не менее интересно, без ошибок и опечаток, и снабжен качественными фотографиями, шансы на продажу значительно вырастут.

Подготовка документов

Подготовка пакета документов, необходимого для продажи дома — длительный и сложный процесс. Многие справки придется ждать несколько недель, поэтому их стоит начать оформлять с самого начала.

  • паспорт владельца,
  • документы, устанавливающие право собственности на дом и земельный участок,
  • кадастровый паспорт,
  • справка из домовой книги,
  • технические документы на объект.

Подобный список характерен для стандартной процедуры продажи. В зависимости от ситуации могут понадобиться дополнительные справки. Например, при наличии несовершеннолетних детей, обычно требуется разрешение на их выписку из жилья у органов опеки.

Правила общения с покупателями

Многое для продажи может сделать непосредственно сам владелец. При правильном общении можно добиться расположения клиента, что значительно увеличит шансы на покупку.

Рекомендации при общении с покупателем:

  • при рассказе о доме не стоит преувеличивать его достоинства, лучше честно рассказать о недостатках,
  • необходимо быть вежливым, но не перегибать планку — общение должно быть естественным,
  • если покупатель захотел снизить цену, то желательно прийти к компромиссу или отказать в продаже,
  • в случае отказа от покупки не стоит расстраиваться, необходимо учесть ошибки и ждать нового клиента.
Читать еще:  Как быстро продать дома

Разговор с покупателем всегда можно передать в руки профессионалов. В таком случае шанс продать дом повышается примерно на 30 %.

Привлечение риелтора

Риелтор — это специалист, выполняющий роль посредника между продавцом и покупателем недвижимости. Задача профессионала заключается в том, чтобы провести сделку максимально быстро и надежно. При этом многие агентства готовы помочь собственникам найти покупателя.

Преимущества работы с риелтором:

  • организация сделки и контроль ее проведения,
  • сбор и проверка документов,
  • консультация и подготовка по бумагам,
  • помощь в передаче или получении авансов,
  • определение ключевых условий сделки,
  • организация процедуры осмотра и показов жилья.

Главный недостаток риелторских агентств — высокая стоимость услуг. Она во многом зависит от региона, но чаще всего является не фиксированной, а процентной. Средний размер оплаты услуг профессионала составляет от 2 до 5 процентов от размера сделки.

Регистрация сделки в Росреестре

Регистрации сделки — это обязательный процесс, без которого официальное завершение невозможно. Оформить соглашение можно двумя способами: через многофункциональный центр или Росреестр. В первом случае процедура занимает гораздо больше времени.

Для регистрации сделки необходимо представить следующие документы:

  • паспорт,
  • договор купли-продажи дома,
  • квитанция об оплате госпошлины,
  • правоустанавливающие документы,
  • свидетельство о государственной регистрации собственности,
  • при наличии: свидетельство об официальном заключении брака,
  • согласие органов опеки о выписке несовершеннолетнего ребенка из жилья.

Заявление об оформлении выдается на месте. Гражданин должен заполнить все пункты и приложить указанные документы.

Налоги

Особенность налога на продажу заключается в том, что выплаты совершаются только при условии владения объектом недвижимости менее 3 или 5 лет.

Обязанность уплаты налогов:

  1. Если гражданин купил дом до 2016 года или получил его по наследству, то минимальный срок владения объектом составляет 3 года. После его завершения собственник будет освобожден от дополнительных взысканий.
  2. Если жилье было куплено после 2016, то минимальный срок составит 5 лет.

В соответствии с законодательством налог будет взиматься с суммы, которая передается от покупателя продавцу. При приобретении дома действует единая формула: разность стоимости объекта при его покупке и последующей продаже. Например, если недвижимость была приобретена за 2 млн, а реализована за 2,3, то размер налога составит 300 тысяч рублей.

За какое время реально продать

Если объявления были расклеены, а рекламные посты размещены на всех доступных площадках, это значительно ускоряет процесс. В среднем, чтобы продать дом по выгодной цене, придется совершить от 10 до 20 показов — это приблизительно 2—6 месяцев.

Советы и рекомендации

Продажа недвижимости — это индивидуальный процесс. Многое зависит непосредственно от территории и расположения объекта. Большую роль играют тенденции. Например, сегодня молодежь не стремится жить в частных домах, а селится в многоэтажках.

Несколько рекомендаций по продаже:

  • лучше озвучивать реальную стоимость дома, а не завышать ее,
  • не стоит быть слишком настойчивым при разговорах с покупателями,
  • дом и его территория должны выглядеть ухоженно,
  • не стоит сосредотачиваться на одной площадке для рекламы, лучше задействовать все.

Главный совет — это терпение. Иногда собственники несколько лет не могут продать дом. В таком случае рекомендуется снизить цену или обратиться за помощью к специалистам.

Поможет ли магия

Если вместо конкретных действий собственник начнет читать заклинания и молитвы, то шансы на успех стремятся к нулю. При продаже главное — это искать потенциальных клиентов и работать над внешним видом здания. К магии же стоит обращаться только как к вспомогательному средству.

Видео

Как продать дом быстро и выгодно, рассказывается в следующем видеоролике.

Как быстро продать дом без риэлтора и не тратя свои нервы?

Продажа дома не немного проще, чем покупка – нужно учесть массу нюансов, собрать и привести в порядок все документы на недвижимость и выставить объект на продажу. Правда, практически сразу после публикации объявления в сети начинаются звонки от вездесущих надоедливых риэлторов. Поэтому далее поговорим о том, как продать дом быстро и выгодно, обойтись без назойливых агентов по недвижимости и не портить себе нервы.

Как подготовить дом к продаже?

Есть мнение, что человек принимает решение о покупке в первые 15 секунд после осмотра. Дальше он может сомневаться, может уйти подумать и так далее – но первичное впечатление является определяющим, так что покупателя нужно приятно удивить еще со старта. Поэтому, перед тем как выставить на продажу жилой дом, проделайте следующее:

  • Наведите на участке порядок, не лишним будет поставить во дворе уютную лавочку, привести в порядок беседку, если она есть, установить во дворе какой-то аксессуар, который добавляет колорита, уюта.
  • Если вы даже делали капитальный ремонт пару лет назад, перед продажей можно сделать косметические работы.
  • Обязательно наведите порядок. Идеальный порядок, даже лучше, чем перед Новым годом. На один такой раз лучше вызвать клининговую компанию.
  • Подчеркните положительные стороны каждой комнаты, они точно есть. Например, комната без солнечной стороны хорошо подойдет для кабинета или библиотеки и в таком же духе со всеми остальными помещениями.
  • Просто посмотрите на свой дом глазами покупателя – вы бы купили его за указанную стоимость?

Конечно, есть факторы, которые вы не сможете устранить, но они могут негативно сказаться на процессе продажи. Например, месторасположение и степень развитости инфраструктуры.

Какие нужно подготовить документы?

Любой покупатель будет смотреть на документы уже на этапе осмотра даже в первый раз. Кроме того, если заранее подготовить необходимые документы, процесс продажи будет проходить значительно быстрее.

Для того, чтобы выгодно и быстро продать дом и земельный участок, подготовьте такие документы:

  • Кадастровый паспорт.
  • Акт ввода дома в эксплуатацию.
  • Правоустанавливающие документы на объект недвижимости.
  • Если состоите в официальном браке – нотариальное согласие второго супруга на продажу.
  • Справка из ФНС об отсутствии задолженности по имущественным налогам.
  • Выписка из ЕГРН об отсутствии обременений, арестов.
  • Справка из Управляющей компании или ЖЭКа об отсутствии долгов по коммунальным платежам.
  • Проект дома и разрешение на строительство – если есть, лишним не будет.

Если собственников несколько, но также нужно будет подготовить их согласие на продажу дома.

Как рассчитать стоимость дома?

Продать свой дом «за три копейки» никто не захочет. Каждому хочется побыстрее и подороже, а на практике получается обратное. Почему? Потому что объект недвижимости просто переоценен.

Оптимальная для дома стоимость – половина успеха в его продаже. Если самому объективно оценить этот фактор сложно, лучше воспользоваться услугами профессионального оценщика. Кстати, его заключение будет являться официальным документом, что тоже плюс при продаже.

Факторы, которые влияют на стоимость дома

На стоимость объекта недвижимости (это касается не только частного дома), оказывают влияние следующие факторы:

Уважаемые читатели! Мы рассказываем о стандартных методах решения юридических проблем, но ваш случай может быть особенным. Мы поможем найти решение именно Вашей проблемы бесплатно — попросту позвоните к нашему юристконсульту по телефонам:

10 советов, которые помогут продать дом быстро и выгодно

Почему продать дом самостоятельно можно быстрее, чем через агентство? Как правильно рассчитать стоимость и подготовить дом к продаже? Как разместить эффективное объявление и как общаться с покупателями, чтобы увеличить вероятность продажи? На эти и другие вопросы я подробно отвечаю ниже.

Если кратко, то для продажи дома нужно:

  1. Подготовить документы;
  2. Подготовить к продаже дом;
  3. Разместить продающее объявление;
  4. Найти покупателя и взять у него задаток;
  5. Оформить сделку в Росреестре и заплатить налог.

Что выгоднее: продавать дом самому или через агентство

За последние 10 лет образовалось такое количество риэлторских агенств, что сосчитать их стало невозможно. В одной только Москве их больше 2-х тысяч! Даже профессиональный праздник появился по инициативе Московской гильдии — день риэлтора (19 декабря).

Допустим, вы по совету знакомых, либо рекламы в интернете, выбрали агентство, заключили с ним договор и стали ждать, когда вам приведут покупателя. Сколько продлится ваше ожидание? Месяц? Два? А, может полгода? Напрасным будет искать в договоре сроки продажи — скорее всего они расплывчаты или составлены с большими юридическими оговорками. Конечно, можно расторгнуть договор из-за затянувшихся сроков, но как это сделать официально, если в договоре они не прописаны? Скорее всего — никак.

Совет 1 — не рассчитывайте продать дом через агентство недвижимости быстрее, чем при самостоятельной продаже. Люди охотнее покупают недвижимость напрямую у собственника.

Кроме того, существует блестящая юридическая уловка — «согласование стоимости продаваемого объекта». То есть стоимость вашего дома будут определять якобы независимый оценщик, который, скорее всего, по-совместительству будет сотрудником агенства. Такая оценочная стоимость будет явно ниже рыночной. К вопросу, как самостоятельно оценить дом перед продажей, мы еще вернемся.

Также, риелторы могут «левачить» — то есть кроме комиссии с продавца (1-5% от суммы сделки), агенства (особенно топовые) любят брать скрытую комиссия еще и с покупателя, увеличивая тем самым стоимость вашего объекта и, как следствие, сроки.

И последнее — придя в агентство недвижимости, вы не знаете, кто будет работать по вашей сделке, а если и узнаете, то никто вам не скажет — опытный это специалист или стажер, который будет учиться искусству продажах на вашем объекте.

Совет 2 — самостоятельная продажа дома выгоднее, чем продажа дома через агентство минимум на 50 тысяч рублей (это комиссия самого скромного агенства).

Какие документы нужны при продаже дома

Начните продажу дома с подготовки документов:

  1. Кадастровый паспорт на дом и земельный участок;
  2. Нотариальное согласие супруга на продажу дома;
  3. Акт ввода дома в эксплуатацию;
  4. Справка из ФНС об отсутствии задолженности по имущественным налогам;
  5. Справка из Управляющей Компании (ЖЭК) об отсутствии задолжности по коммунальным платежам;
  6. Разрешение на строительство и проект дома (если есть);
  7. Выписка из ЕГРН. Документ хоть и платный, зато очень полезный в процессе продаже. Например, помогает документально подтвердить покупателю свое право на владение домом, а также убедить в отсутствии арестов, обременений и других проблем с домом и земельным участком. Другими словами: официальная выписка из Росреестра помогает в принятии решения о покупке.

Обратите внимание, что Росреестр присылает выписки из ЕГРН в течение 3-х дней (бывают задержки). Если хотите получить информацию быстрее, то рекомендую заказывать выписки напрямую через API Росреестра — так вы получите документ в течение дня. Стоимость та же — 250 рублей, данные официальные — из ЕГРН Росреестра и подтверждены электронной цифровой подписью регистратора (ЭЦП).


Выписка из ЕГРН, которую я недавно заказывал через API Росреестра

Как подготовить дом к продаже

Подготовка дома может стать и увлекательным занятием, которое откроет в вас и дизайнера, и архитектора, и мастера на все руки. Сделайте дом привлекательным и выделяющимся на фоне остальных каким-то неповторимым штрихом. Это может быть флюгер на крыше, красивая кованная калитка, свежевыкрашенный забор, уютная скамейка или модный почтовый ящик рядом со входом. В доме и рядом с домом должна быть чистота и ухоженность.

Читать еще:  Согласие собственника на продажу доли

Несколько простых советов:

  • Перед продажей дома, рекомендую сделать небольшой косметический ремонт: избавьтесь от трещин, пятен, сколов, царапин, подклеить обои, побелить потолки и тд;
  • Самые заметные места в доме украсьте яркими шторами, вазой с цветами или настенным бра;
  • Подчеркните положительные стороны комнат и помещений. К примеру, одна солнечная, другая — уютная, третья — идеальна для библиотеки или кабинета, если туда перенести стол и поставить несколько полок;
  • Посмотрите на собственный дом глазами покупателя.

Совет 3 — психологи утверждают, что люди принимают решение о покупке в первые 15 секунд, поэтому заинтересуйте покупателя еще на подходе к дому.

Примерно так должен выглядеть фасад готового к продаже дома

Как рассчитать оптимальную стоимость дома

Правильная оценка дома перед продажей — половина успеха. Переоценка своей недвижимости приводит к потери времени, а недооценка — лишает денег, которых, как известно, много не бывает.

Совет 4 — имейте в виду, что стоимость вашего дома определяется только уровнем жизни вокруг него. Дорогой ремонт, красивый сад или бассейн в вашем доме — не являются решающими факторами при продаже. Другими словами: чем богаче ваши соседи, тем дороже ваш дом.

Существуют два подхода оценки стоимости недвижимости:

  1. Затратный подход, который состоит в определении затрат на покупку такого же земельного участка и постройку аналогичного дома с учетом его износа;
  2. Сравнительный, где вы сравниваете свой дом с такими же домами, выставленными на продажу. Чем больше найдете сравнений, тем точнее сможете определить рыночную цену.

Совет 5 — в процессе общения с покупателем выясните истинные причины покупки и сделайте на них акцент. Если покупатель любит баню — не забудьте показать ему место, где баню можно построить.

Факторы влияющие на стоимость дома (по важности)

  1. Юридическая чистота (есть все необходимые документы, дом свободен от прав третьих лиц, никому не заложен и под арестом не значится);
  2. Район проживания (чем богаче ваши соседи — тем дороже ваш дом);
  3. Местоположение дома (экология, ландшафт, начало улицы или конец, близость водоема или парка, удаленность от трассы);
  4. Техническое состояние дома (год постройки, изношенность, внешний вид);
  5. Инженерные сети (отопление, электричество, газ, водопровод, канализация, интернет);
  6. Инфраструктура вокруг дома (подъездные пути, магазины, школа, детский сад, больница);
  7. Готовность к сделке (в доме никто не прописан и никто не живет).

Совет 6 — помните, что ключевыми факторами для покупателя будут не его достоинства дома, а его недостатки. Заранее оцените обстоятельства, которые могут заставить вас пойти на скидку (шум проходящих электричек, плохая дорога, железистая вода и т.д.) и увеличьте цену на размер предполагаемой скидки.

Как подать эффективное объявление о продаже

Для начала известите соседей и знакомых о своих намерениях — шанс продажи через «сарафан» достаточно высокий. Но самый эффективный способ продать дом — разместить объявление в интернете (время объявлений в газетах прошло — не тратьте свое время).

  1. Зарегистрируйтесь на сайте Avito.ru и получите доступ в личный кабинет. Бесплатно разместить в рубрике «недвижимость» можно будет только одно объявление, но нам больше и не надо;
  2. Сделайте 10-15 фотографий в высоком разрешении. Кроме того рекомендую снять видео, но добавить видео на Авито можно только в виде ссылки на YouTube, а это не всегда удобно;
  3. Внимательно выбирайте местоположение дома на карте. Если дом рядом с окружной дорогой, можно указать, что дом расположен в черте города и увеличить тем самым количество просмотров объявления;
  4. Существуют платные услуги, с помощью которых вы можете выделить свое объявление цветом или добавить рамку, но я не советую тратить на это деньги. Единственное, что работает — это поднятие в поиске. Делать поднятие лучше в понедельник или вторник, когда максимальная активность пользователей;
  5. Указывайте в объявлении только технически важную информацию: наличие коммуникаций, инфраструктуры, тип материала стен, вид кровли, год постройки, этажность, площадь, размеры, количество комнат и санузлов. Фразы типа: живописное место, тихо, уютно, красиво — в описании объявления лишние. Это сугубо ваше личное мнение, пишите только факты. Кроме того не используйте шаблонные фразы типа: срочно, торг, посредников не беспокоить, но обязательно укажите, что собственником являетесь вы;
  6. Указывайте в объявлении реальную стоимость дома и уж точно не стоит размещать объявление без цены. Нет цены — нет спроса;
  7. Не дублируйте объявления на одном и том же сайте, а если увидите, что ваш объект продает еще кто-то кроме вас, не стесняйтесь пожаловаться на объявление-дубликат в поддержку Авито.

Пример объявления: Продам дом из газосиликатных блоков 2009 года постойки. 2 этажа + мансарда. 1-й этаж: кухня — 20 кв/м, гостевая спальня — 15 кв/м, гостевой санузел — 3 кв/м,. 2-й этаж: спальня — 20 кв/м, детская спальня №1 — 15 кв/м, детская спальня №2 — 15 кв/м, санузел с ванной — 10 кв/м. Автономное газовое отопление, центральное водоснабжение и канализация. Асфальтированная дорога до участка. Сделан качественный ремонт, установлена итальянская сантехника. Двор выложен плиткой, посажены плодовые деревья, есть зона барбекю и баня на дровах. В собственности больше 5 лет. Собственник.

Совет 7 — чем больше будет показов дома, тем быстрее будет продажа. Старайтесь перевести в показ каждый входящий звонок от потенциального покупателя.

За какое время реально продать дом

Итак, вам начали звонить потенциальные покупатели в перемешку с риэлторами. По моим наблюдениям, чтобы найти реального покупателя, придется сделать от 5 до 20 показов, то есть получить от 10 до 50 входящих звонков. Планируйте потратить на продажу загородного дома от 2 до 6 месяцев.

Кроме того, будьте готовы в течение 2-х недель (обычно такой срок предоставляют для передачи дома новому владельцу) выписаться и выехать из проданного дома.

Совет 8 — если продажа затягивается, снижайте цену, либо снимите дом с продажи и выставите снова в высокий сезон (март-апрель и октябрь-ноябрь).

Покупатель найден, цена за дом установлена, осталось лишь правильно оформить продажу дома в Росреестре. Для обеих сторон это последний и самый ответственный шаг.

Обратите внимание, что при продаже дома покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости. Это означает, что если право собственности на дом было зарегистрировано в Росреестре, то новый собственник автоматически становится арендатором по договору аренды на тех же условиях, что и старый арендатор — это называется универсальное правопреемство. Другими словами — вы можете продать дом не оформляя переуступку права аренды на землю.

Какие налоги с продажи дома придется платить

Налоговым законодательством РФ предусмотрена оплата подоходного налога при продаже недвижимости физическими лицами (НДФЛ), владеющими ею менее трех лет в размере 13% от стоимости, указанной в договоре купле-продажи или от 70% кадастровой стоимости, если в договоре указана меньшая сумма.

Совет 9 — иногда выгоднее продать дом дешевле, чем ждать покупателя по нужной вам цене. Так вы будете уже с деньгами, которые можно положить в банк под проценты и со временем отбить потерю в стоимости. Если предлагают деньги — деньги нужно брать.

В заключение

Самостоятельная продажа дома — это не только выгодно, но и полезно. Один раз пройдя этот «путь», вы навсегда закрепите за собой навыки продавца, которые обязательно пригодятся вам будущем.

И еще один совет:

Совет 10 — следите за глобальными движениями цен на недвижимость, чтобы продавать свои объекты, когда они стоят дорого и покупать обратно, когда недвижимость стоит дешево. Нельзя рассчитывать на вечный рост.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector
×
×