Antaurus.ru

Все про Недвижимость
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Как продать дом в собственности

Пошаговая инструкция купли-продажи дома с земельным участком + образец (бланк) договора

Здравствуйте! В этой статье мы поэтапно расскажем о том, как продать жилой дом с земельным участком. Расскажем какие документы должен подготовить продавец и покупатель, как оценить свое имущество, где искать покупателей. И многое другое.

Содержание

Шаг 1. Выбираем способ продажи

Перед тем как приступить к поиску покупателей и собирать необходимые документы, нужно для себя решить, кто именно будет заниматься перепродажей вашей недвижимости.

Тут есть 2 варианта:

  1. Нанять риелтора;
  2. Заняться продажей самому.

Поручать продажу земли с домом риелтору выгодно, если реализовать имущество вам нужно срочно, или вы боитесь стать жертвой аферистов. В таком случае вам придется заплатить довольно большую сумму агентству, но за это они сделают всю работу за вас (найдут покупателя, помогут подготовить необходимый пакет документов, произведут точную оценку имущества и т.д.).

Если вы хотите заняться продажей самостоятельно, то вполне реально найти потенциального покупателя без посторонней помощи. А как именно мы сейчас расскажем.

Шаг 2. Начинаем собирать документы

Еще до начала поисков потенциальных покупателей мы советуем начать собирать документы на свою недвижимость, т.к. этот процесс может растянуться на долгие месяцы.

Итак, придется собирать документы отдельно на строения (например, дом) и отдельно на земельный участок.

Для продажи дома нужно заказать в БТИ тех. паспорт и поэтажный план здания. Вы приходите в эту организацию, пишите заявление согласно образцу, который вам предоставят, после чего вас посещают инженеры, осматривают жилую недвижимость, составляют поэтажный план, на основании которого вам будет выдан технический паспорт.

Для того чтобы продать земельный участок, вам необходимо обратиться в Росреестр и также сообщить о намерениях продать землю. После того как вы напишите заявление, к вам придут кадастровые инженеры, измерят ваш участок и составят межевой план. В течение 30 дней работники Регистрационной Палаты проверят все принесенные вами документы и выдадут кадастровый паспорт.

Возможно у вас на руках уже имеются эти документы, т.к. их выдают при регистрации недвижимости, в этом случае их не нужно заказывать.

В случае если ваш земельный участок не стоит на учете в Росреестре, тогда придется провести ряд дополнительных процедур.

У продавца для оформления сделки обязательно должно быть при себе Свидетельство о государственной регистрации права на землю. Если такого документа у вас нет, тогда необходимо провести перерегистрацию своих прав на землю.

Шаг 3. Оцениваем имущество

Для поисков покупателей, вам необходимо составить объявление, в котором придется указать стоимость продаваемой недвижимости. То есть необходимо оценить землю и дом.

Установить цену можно самостоятельно, или воспользоваться услугами оценщика.

Если вы обратитесь к специалистам, тогда получите точную оценку своего имущества + официальный документ, который можно будет показать покупателю.

Конечно, такие услуги стоят довольно дорого, но так вы точно не продешевите.

Установить цену можно и самостоятельно. Для этого необходимо проанализировать рынок недвижимости, просмотрев все газеты и журналы вашего города и посетив специализированные сайты. На основании имеющихся объявлений вы устанавливаете цену на свое имущество.

На формирование цены влияют следующие факторы:

  1. Географическое расположение продаваемой недвижимости;
  2. Состояние дома, его этажность, подведенные коммуникации (газ, вода и т.д.);
  3. Удаленность от населенного пункта (или центра города);
  4. Имеющаяся инфраструктура;
  5. Наличие дополнительных построек (сараи, бани и т.д.);
  6. Экологические особенности, наличие вблизи живописных пейзажей;
  7. Удаленность от проезжей части и т.д.

Шаг 4. Ищем покупателя

Для того чтобы быстрее найти покупателей, нужно сделать так, чтобы о вашем предложении узнало максимальное количество людей.

Самым действенным способом является реклама через интернет-ресурсы. Поместите свое объявление на специализированных сайтах.

Помимо этого, можно расклеить объявления в районе, где вы продаете недвижимость, или раздавать листовки.

Не забудьте рассказать о продаже всем знакомым, друзьям, соседям и родственникам. Иногда «сарафанное радио» работает лучше интернета.

Нелишним будет разместить объявление на продаваемом доме (или просто на воротах написать «ПРОДАЕТСЯ»).

Шаг 5. Приглашаем покупателя на просмотр и проводим переговоры

Когда вам позвонит потенциальный покупатель и будет интересоваться продаваемой недвижимостью, пригласите его на просмотр. Но перед тем как показывать его, наведите порядок внутри дома и уберите участок вокруг него, вывезите мусор, вынесите хлам, снесите ветхие строения.

Во время переговоров постарайтесь быть дружелюбным, тактичным и ненавязчивым. Демонстрируйте все достоинства продаваемой недвижимости, вскользь упоминая о недостатках.

Шаг 6. Составление и подписание предварительного договора

Если покупатель изъявил желание купить дом с участком под ним, предложите ему подписать предварительный договор. Он составляется в произвольной форме.

В договоре прописываются:

  • Существенные условия, влияющие на оформление сделки;
  • Условия, которые касаются предмета договора (например, цена);
  • Промежуток времени, отведенный на оформления сделки.

Заключение договора не является обязательным условием для совершения сделки, но мы бы рекомендовали все-таки подписать этот документ.

  • Скачать Предварительный договор купли продажи жилого дома

Шаг 7. Сбор всех необходимых документов

После составления и подписания предварительного договора, можно и нужно начинать собирать документы для продажи дома с участком.

В различных ситуациях перечень документов может отличаться, но мы приведем список основных бумаг:

  • Паспорта и копии продавца и покупателя;
  • Нотариально заверенная доверенность, если сделку оформляет не владелец имущества;
  • Нотариально заверенное разрешение супруги или супруга на продажу недвижимости, если оно было куплено в браке;
  • Разрешение совета попечительства (при администрации вашего города, района), при условии, что в сделке принимает участие несовершеннолетний гражданин;
  • Документ, который подтверждает права собственности продавца на продаваемое имущество (договор купли-продажи, свидетельство о праве на наследство или долевого участия в строительстве и т.д.);
  • Технический паспорт;
  • Поэтажный план дома;
  • Кадастровый паспорт;
  • Межевой план участка;
  • Свидетельство о государственной регистрации права на землю;
  • Справка об оплате налога на землю;
  • Выписка из домовой книги;
  • Справка, подтверждающая отсутствие задолженности по коммунальным платежам;
  • Выписка из Росреестра;
  • Справка, подтверждающая отсутствие обременения;
  • Предварительный договор (по желанию сторон).

Шаг 8. Оформление сделки купли-продажи

Обе стороны (настоящий и будущий владелец имущества) должны составить и подписать договор купли-продажи. Это основной документ сделки. Составляется в трех экземплярах.

1-й остается у продавца;

2-й отдается покупателю;

3-й передается в Росреестр.

Его можно заключить как у нотариуса, так и у любого юриста или без их участия.

  • Скачать договор купли-продажи Жилого дома с Земельным участком
  • Скачать Договор купли-продажи жилого дома (земельный участок под жилым домом находится у продавца на праве постоянного (бессрочного) пользования)

Договор должен содержать следующие пункты:

  1. Наименование документа;
  2. Место и дата его заключения;
  3. Перечень всех объектов, которые охватывает договор;
  4. Сумма сделки, т.е. цена дома и участка;
  5. Другие условия сделки.

В договоре обязательно должен быть пункт «Передача земли под домом».

Шаг 9. Составление акта передачи

Передача имущества может быть зафиксирована в акте передачи. Это необязательный документ поэтому может быть составлен в произвольной форме.

Шаг 10. Перерегистрация прав собственности в Росреестре и полный расчет

Для того чтобы каждому читателю была понятна процедура оформления документов в Росреестре, рассмотрим ситуацию на примере.

Пример:

Допустим, покупатель Петров продает свою недвижимость покупателю Иванову.

В оговоренный день Петров и Иванов обращаются в Росреестр, где первый составляет заявление о передаче своих прав и собственности. Затем Петров отдает собранные документы работнику Регистрационной Палаты (документы, перечисленные в шаге 7 + акт передачи и 3 экземпляра договора купли-продажи).

Обе стороны в присутствии представителя Росреестра, ставят подписи в необходимых документах, после чего Иванов передает деньги за недвижимость Петрову.

Если Петров хочет, чтобы деньги за имущество ему передал покупатель лично, он берет несколько свидетелей, которые фиксируют факт передачи денежных средств, после чего продавец составляет расписку, что деньги получены в счет продажи имущества.

Произвести расчет можно через банковскую ячейку. Это более надежный способ для продавца, при этом в банке можно проверить каждую купюру на подлинность.

После оформления всех формальностей Иванов в течение 30 дней получает документы, которые подтверждают его права собственности на купленное имущество.

Особенности оформления, связанные с куплей-продажей земельного участка и дома

Законодательством Российской Федерации не разрешается продавать дом (или любые другие строения) без участка, на котором он стоит. В случае если приобретается половина дома, 1/3 или 1/4 его часть, тогда покупателю полагается соответственно половина, 1/3 или 1/4 участка земли.

В договоре на покупку указывается тот факт, что покупатель приобретает строение с участком. При этом прописывается цена строения (т.е. дома), цена земли и общая стоимость недвижимости.

Можно составить два договора. Один на земельный участок, а другой на дом.

Последствия продажи дома без участка под ним

Несмотря на то что согласно Земельному Кодексу РФ нельзя продать жилое сооружение, без земельного участка на котором он располагается, существуют исключения.

В 2-х случаях есть возможность продать только дом, согласно ст. 35 Земельного Кодекса РФ:

  1. Если земля была изъята из оборота. Этот факт должен быть подтвержден документально;
  2. Если продаваемая часть строения по каким-либо причинам не может быть выделена новому собственнику вместе с земельным участком.

В случае если дом был продан без участка, и он не попадает под действие ст. 35 ЗК РФ, тогда договор считается недействительным. Покупатель вправе составить исковое заявление и обратиться в суд.

Суд обяжет продавца перезаключить договор и передать земельный участок, в противном случае будет наложено обременение (арест) на землю. После чего ее нельзя будет продать, сдать, подарить и т.д.

Заключение

Оформление сделки купли-продажи дома с земельным участком немного отличается от стандартной процедуры. Владельцу необходимо подготовить документы отдельно на дом и отдельно на землю. При этом нельзя продать строение, без участка, на котором оно располагается. Составляя один договор купли-продажи, покупатель становится собственником дома и земельного участка.

Надеемся, что наша статья была вам полезна и теперь вы знаете, как оформить продажу дома с земельным участком. Если возникнут вопросы и сомнения, мы бы советовали обратиться к опытным юристам за консультацией.

Как быстро и выгодно продать дом в деревне: секреты успешной сделки

Продажа частного дома — сложный процесс, для которого придется собрать огромное количество документов и провести множество проверок. При этом выполнение всех процедур вовсе не означает, что недвижимость удастся продать, ведь спрос на подобное имущество относительно низок. Как быстро продать дом без длительного поиска клиентов — этим вопросом задаются собственники, решившие избавиться от имущества.

Читать еще:  Продажа недвижимости в долях

Причины отсутствия спроса

Урбанизация России — главная причина, почему не продается дом в сельской местности. Современная молодежь стремится уехать не в деревню, а в крупный город, где имеется работа и перспектива прилично зарабатывать.

Кто может быть потенциальным покупателем частного дома:

  • взрослые граждане в возрасте от 50 лет,
  • молодые специалисты, которые едут работать в деревню по льготам,
  • будущие фермеры, решившие открыть бизнес в поселке.

Прочие люди редко покупают недвижимость вне города в качестве постоянного места жительства, используя ее лишь как дачу.

Как привлечь покупателей

Привлечения покупателей — самый сложный и кропотливый момент при продаже недвижимости. Важно использовать все доступные источники, на которых можно размещать объявления о реализации дома. Площадки можно разделить на два типа: бесплатные и платные.

Бесплатные источники, на которые следует обратить внимание:

  • интернет-площадки по типу «,Авито», или «,Юла»,,
  • специализированные форумы со свободной регистрации,
  • объявления, размещенные в подъездах или на улице,
  • «,сарафанное радио»,.

При размещении объявления акцент стоит делать на интернет-площадках, где количество пользователей превышает 100 тысяч человек.

  • реклама на различных площадках вроде телевидения или радио,
  • платное размещение объявления на придорожных билбордах.

В настоящее время сложно сказать, какой из источников привлечения эффективнее. Интернет дает инструменты, которые позволят автоматически найти потенциального покупателя. В то же время телевизор смотрят люди в возрасте, поэтому шанс заинтересовать их покупкой гораздо выше.

Когда лучше выставлять на продажу

Риелторские компании ведут открытую статистику сезонности продажи недвижимости. Может показаться, что время года не оказывает влияния на продажу, однако это не так.

Анализ рынка показывает следующее:

  1. Зимой самый низкий спрос на недвижимость. Все дело в больших январских праздниках, на время которых люди тратят не только большое количество времени, но и сбережений. Чтобы продать дом в это время года, придется оформить значительную скидку.
  2. Лето — это время отпусков. Продать жилье в период с май по июль крайне сложно, ведь люди тратят деньги на отдых, и их волнуют более насущные проблемы.
  3. Весной имеется стабильный спрос на жилую площадь.
  4. Осень — идеальное время для реализации помещения. Пик спроса появляется с августа по конец сентября. В этот период продается наибольшее количество квартир и домов.

Осенний всплеск легко объяснить тем, что люди, вернувшись с отпусков, стремятся приобрести и обустроить дом до наступления холодов.

Алгоритм действий

Последовательность действий для продажи недвижимости включает в себя множество пунктов, среди которых выделяется корректная оценка стоимости жилья и подготовка документов.

Определение реальной стоимости

В большинстве случаев собственники дома самостоятельно оценивают свою недвижимость, основываясь исключительно на субъективных факторах. Такой подход возможен, однако обычный владелец не сможет определить реальную цену своего жилья.

Факторы, влияющие на цену:

  • расположение жилья,
  • наличие развитой инфраструктуры для комфортной жизни,
  • общее состояние частного дома,
  • присутствие на территории дополнительных пристроек.

Стоимость можно завысить или занизить, однако для определения реальной цены рекомендуется обратиться к специалистам по недвижимости.

  • иметь статус саморегулируемой организации (СРО) и сертификат,
  • обладать страховым полисом гражданской ответственности,
  • иметь приличную репутацию.

Если решено продать дом через договор ипотечного займа, то банк может самостоятельно предоставить оценщика.

Предпродажная подготовка

Предпродажная подготовка — один из самых ключевых этапов реализации частного дома. Процедура включает в себя несколько действий, направленных на создание благоприятной атмосферы для передачи жилья.

Процесс включает в себя два этапа:

  1. Первое впечатление — залог успешной продажи. Если верить статистике, то 80 % решений об отказе потенциальные покупатели принимают в первые минуты осмотра дома, поэтому стоит привести в порядок фасад и внешний вид сооружения.
  2. Грамотная презентация. Если территория жилья большая, то стоит составить план, в котором будет описан порядок осмотра: преимущества стоит представить в наиболее выгодном свете, а небольшие недостатки завуалировать.

Результат зависит и непосредственно от самого владельца. Правильная подача и вкупе с приятным внешним видом быстрее склонят мнение покупателя в сторону приобретения.

Проверка безопасности

Безопасность — естественная человеческая потребность, поэтому дом необходимо проверить на все установленные строительные нормы. Провести проверку можно либо самостоятельно, либо осуществить запрос в местную администрацию. Она выделит инженера, закрепленного за участком, и он тщательно изучит объект.

Реклама

Один из эффективных способов привлечения клиентов — это реклама. Существует множество методов рассказать обществу о предмете продажи, но наиболее эффективных два: интернет и телевидение.

Особенности рекламы в интернете:

  • попадание целевую аудиторию за счет таргетинга, то есть объявление показывается только тем, кто интересуется покупкой,
  • невысокая стоимость и прозрачность — деньги списываются только тогда, когда пользователь нажал на баннер,
  • глобальность — объявления будут показаны по всему миру и в любое время.

Единственный недостаток постинга в сети заключается в том, что для настройки показа нужны специальные знания, связанные с рекламными сетями. Впрочем, с этим может помочь специалист.

Особенности рекламы на телевидении:

  • реклама охватит более широкую, но не всегда заинтересованную аудиторию,
  • стоимость объявления будет зависеть от канала, на котором оно будет демонстрироваться,
  • количество объявлений строго ограничено.

Не стоит забывать о бумажных объявлениях, которые можно развесить на специальные доски или разместить на придорожных баннерах. Их эффективность относительно низкая, но они могут стать дополнительным инструментом для привлечения внимания.

Способы составления объявлений

Правильно составленное объявление гарантирует привлечения внимания. Для создания хорошего баннера нет необходимости обращаться к специалистам, достаточно следовать традиционным правилам.

На что нужно обратить внимание при составлении объявления:

  • люди любят конкретику, поэтому цифры и факты — неотъемлемый атрибут баннера,
  • чтобы привлечь внимание пользователя или просто прохожего, рекомендуется использовать цветные объявления,
  • картинки привлекают внимание и дают возможность представить, о чем идет речь.

В тексте необходимо отразить наиболее важные моменты: расстояние до города, наличие газа и центрального водоснабжения, степень благоустройства дома. Баня, гараж, теплицы и другие нужные постройки могут стать важным фактором для принятия решения о покупке, поэтому о них необходимо обязательно упомянуть.

Креативный подход

Желающих продать недвижимость миллионы, поэтому риск, что объявление затеряется в огромной массе похожих, очень велик. Чтобы привлечь внимание потенциального покупателя, придется подключить свои творческие способности.

Обыденным «,продается дом», никого не удивить, а вот заголовки типа «,дом с иголочки»,, «,мечта площадью 100 квадратных метров»,, «,ваш новый семейный очаг», заставляют как минимум задержать на них взгляд. Если сам текст написан не менее интересно, без ошибок и опечаток, и снабжен качественными фотографиями, шансы на продажу значительно вырастут.

Подготовка документов

Подготовка пакета документов, необходимого для продажи дома — длительный и сложный процесс. Многие справки придется ждать несколько недель, поэтому их стоит начать оформлять с самого начала.

  • паспорт владельца,
  • документы, устанавливающие право собственности на дом и земельный участок,
  • кадастровый паспорт,
  • справка из домовой книги,
  • технические документы на объект.

Подобный список характерен для стандартной процедуры продажи. В зависимости от ситуации могут понадобиться дополнительные справки. Например, при наличии несовершеннолетних детей, обычно требуется разрешение на их выписку из жилья у органов опеки.

Правила общения с покупателями

Многое для продажи может сделать непосредственно сам владелец. При правильном общении можно добиться расположения клиента, что значительно увеличит шансы на покупку.

Рекомендации при общении с покупателем:

  • при рассказе о доме не стоит преувеличивать его достоинства, лучше честно рассказать о недостатках,
  • необходимо быть вежливым, но не перегибать планку — общение должно быть естественным,
  • если покупатель захотел снизить цену, то желательно прийти к компромиссу или отказать в продаже,
  • в случае отказа от покупки не стоит расстраиваться, необходимо учесть ошибки и ждать нового клиента.

Разговор с покупателем всегда можно передать в руки профессионалов. В таком случае шанс продать дом повышается примерно на 30 %.

Привлечение риелтора

Риелтор — это специалист, выполняющий роль посредника между продавцом и покупателем недвижимости. Задача профессионала заключается в том, чтобы провести сделку максимально быстро и надежно. При этом многие агентства готовы помочь собственникам найти покупателя.

Преимущества работы с риелтором:

  • организация сделки и контроль ее проведения,
  • сбор и проверка документов,
  • консультация и подготовка по бумагам,
  • помощь в передаче или получении авансов,
  • определение ключевых условий сделки,
  • организация процедуры осмотра и показов жилья.

Главный недостаток риелторских агентств — высокая стоимость услуг. Она во многом зависит от региона, но чаще всего является не фиксированной, а процентной. Средний размер оплаты услуг профессионала составляет от 2 до 5 процентов от размера сделки.

Регистрация сделки в Росреестре

Регистрации сделки — это обязательный процесс, без которого официальное завершение невозможно. Оформить соглашение можно двумя способами: через многофункциональный центр или Росреестр. В первом случае процедура занимает гораздо больше времени.

Для регистрации сделки необходимо представить следующие документы:

  • паспорт,
  • договор купли-продажи дома,
  • квитанция об оплате госпошлины,
  • правоустанавливающие документы,
  • свидетельство о государственной регистрации собственности,
  • при наличии: свидетельство об официальном заключении брака,
  • согласие органов опеки о выписке несовершеннолетнего ребенка из жилья.

Заявление об оформлении выдается на месте. Гражданин должен заполнить все пункты и приложить указанные документы.

Налоги

Особенность налога на продажу заключается в том, что выплаты совершаются только при условии владения объектом недвижимости менее 3 или 5 лет.

Обязанность уплаты налогов:

  1. Если гражданин купил дом до 2016 года или получил его по наследству, то минимальный срок владения объектом составляет 3 года. После его завершения собственник будет освобожден от дополнительных взысканий.
  2. Если жилье было куплено после 2016, то минимальный срок составит 5 лет.

В соответствии с законодательством налог будет взиматься с суммы, которая передается от покупателя продавцу. При приобретении дома действует единая формула: разность стоимости объекта при его покупке и последующей продаже. Например, если недвижимость была приобретена за 2 млн, а реализована за 2,3, то размер налога составит 300 тысяч рублей.

За какое время реально продать

Если объявления были расклеены, а рекламные посты размещены на всех доступных площадках, это значительно ускоряет процесс. В среднем, чтобы продать дом по выгодной цене, придется совершить от 10 до 20 показов — это приблизительно 2—6 месяцев.

Советы и рекомендации

Продажа недвижимости — это индивидуальный процесс. Многое зависит непосредственно от территории и расположения объекта. Большую роль играют тенденции. Например, сегодня молодежь не стремится жить в частных домах, а селится в многоэтажках.

Читать еще:  Продажа залогового имущества сбербанк официальный

Несколько рекомендаций по продаже:

  • лучше озвучивать реальную стоимость дома, а не завышать ее,
  • не стоит быть слишком настойчивым при разговорах с покупателями,
  • дом и его территория должны выглядеть ухоженно,
  • не стоит сосредотачиваться на одной площадке для рекламы, лучше задействовать все.

Главный совет — это терпение. Иногда собственники несколько лет не могут продать дом. В таком случае рекомендуется снизить цену или обратиться за помощью к специалистам.

Поможет ли магия

Если вместо конкретных действий собственник начнет читать заклинания и молитвы, то шансы на успех стремятся к нулю. При продаже главное — это искать потенциальных клиентов и работать над внешним видом здания. К магии же стоит обращаться только как к вспомогательному средству.

Видео

Как продать дом быстро и выгодно, рассказывается в следующем видеоролике.

Процедура купли-продажи дома с земельным участком: от оценки недвижимости до передачи денег

При совершении покупки или продажи недвижимости всегда присутствуют риски, а когда речь идет о приобретении дома с участком — риски удваиваются, поскольку речь идет о сделке с несколькими недвижимыми объектами.

На каждый объект регистрируется отдельное право, а это означает, что для участка земли и для дома должны быть отдельные пакеты документов. При принятии решения покупателю стоит проявить осторожность, поскольку сделка может обернуться потерей права собственности на приобретенную недвижимость. Рассмотрим пошаговый порядок действий.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-46-83 . Это быстро и бесплатно !

Видео-версия статьи

Для тех, кому больше нравится смотреть и слушать:

Оценка недвижимости

Продавец может самостоятельно правильно установить цену, ориентируясь на стоимость аналогичной недвижимости, выставленной на продажу. Информацию такого рода можно без труда найти, имея доступ к сети Интернет.

Более затратный вариант – обратиться к профессиональному оценщику: в этом случае владелец дома или получит официальный документ – Отчет об оценке, который включает не только характеристики объекта, но и анализ рынка.

При оценке рыночной стоимости дома с участком учитывают такие факторы, как:

  1. Местоположение: развитость инфраструктуры в районе, транспортная доступность, экологическая обстановка, близлежащие объекты.
  2. Площадь дома и площадь земельного участка.
  3. Материал, из которого построен дом.
  4. Наличие или отсутствие коммуникаций.
  5. Год постройки.
  6. Состояние дома.
  7. Внутренние улучшения.
  8. Наличие иных объектов на участке.
  9. Качество земли и т.д.

Анализ правоустанавливающих документов

Анализ правоустанавливающих документов проводится с целью установления правомерности, владения, пользования и распоряжения собственниками.

Для сокращения сроков продажи и упрощения процедуры регистрации перехода прав желательно наличие у продавца всех документов, удостоверяющих право собственности. Если участок не зарегистрирован в Кадастровой Палате или дом является самовольной постройкой – желательно пройти процедуру регистрации. Это значительно упростит продажу недвижимости, к тому же отсутствие таких документов, как правило, негативно сказывается на стоимости недвижимости.

Удостоверяющим право собственности документом является свидетельство о праве собственности. Этот документ может отсутствовать: например, право собственности перешло к его настоящему владельцу до создания системы госрегистрации. Если право не было зарегистрировано, продавец может обратиться к Регистратору с правоустанавливающими документами:

  • купчая, договор дарения или мены, прошедшие госрегистрацию;
  • при приобретении недвижимого имущества по договору дарения необходима справка об уплате соответствующего налога;
  • если недвижимость перешла по наследству, помимо свидетельства о праве на наследство, необходима справка об уплате соответствующего налога;
  • если дом был построен: договор о предоставлении участка для целей строительства дома на праве частной собственности или договор о праве застройки, заключенный до 26.08.1948 г.) и регистрационное удостоверение.

Документы

Необходимо предоставить следующий перечень бумаг:

  • Документы о праве собственности: правоустанавливающие и правоудостоверяющие;
  • Технический паспорт жилого дома;
  • Выписка из домовой книги;
  • Согласие всех зарегистрированных в доме лиц с их обязательством выписаться в сроки, установленные договором;
  • Документ об отсутствии задолженности по налогам;
  • Выписка из ЕГРП;
  • Кадастровый паспорт на землю или уведомление об отсутствие сведений в Кадастровой палате;
  • Согласие супруга, удостоверенное нотариусом;
  • Разрешение (согласие) органов опеки и попечительства.

Заключение предварительного договора

Приглашаем скачать бланк.
Когда стороны намереваются подписать договор купли-продажи, они вправе оформить предварительный договор, официально закрепляющий такое намерение. Основной договор в последствии заключается на условиях, которые оговариваются в предварительном договоре, который также имеет форму основного документа.

Содержание предварительного договора:

  • условия о предмете договора;
  • существенные условия основного договора;
  • срок, в который подразумевается подписание основного договора. Если срок не оговаривается сторонами, то он считается равным 1 году с даты заключения предварительного договора. Если одна из сторон необоснованно уклоняется от подписания договора, вторая вправе обратиться в суд. Если по истечении определенного сторонами или законодательством срока, основной договор не подписан, подписание основного договора в принудительном порядке невозможно, а предварительный договор прекращает свое действие.

Госрегистрации договор предварительной купли-продажи не подлежит.

Составление основного договора и передача денег

Образец бланка вы можете скачать у нас.

Договор купли-продажи жилого дома или его части с участком оформляется в письменном виде и должен быть подписан сторонами. При желании, договор может быть заверен у нотариуса, но это не является обязательным условием.

Документ должен содержать:

  1. Наименование договора.
  2. Дата и место его заключения.
  3. Предмет договора, т. е. полный список объектов отчуждаемого имущества.
  4. Идентификационные признаки каждого отчуждаемого объекта: местоположение, назначение (категория земель), инвентаризационный номер, площадь, информация о регистрации права в ЕГРП.
  5. Цена договора. Сумма указывается общая, а также отдельно по каждому объекту недвижимости.
  6. Дополнительные условия: время вступления в право собственности, гарантии, порядок оплаты расходов, обусловленных совершением сделки и т. д.).

Фактическую передачу недвижимости рекомендуется оформить отдельным передаточным актом на имущество, однако приемлемым будет указание в тексте договора, что сам договор и является актом приема-передачи и подтверждает факт передачи имущества.

По завершении процедуры передачи наличных денежных средств для покупателя целесообразным будет запросить у продавца расписку в получении денежных средств. После расчета сторонами подписывается договор и акт приема-передачи имущества.

Регистрация

Законодательство обязывает регистрировать переход права на недвижимость при совершении сделки купли-продажи, в связи с этим договор подписывается, как минимум, в 3 экземплярах: по одному для каждой сторон и один – хранится у Регистратора.

Документы для госрегистрации:

  • правоустанавливающие документы на оба объекта;
  • кадастровый план (техпаспорт) на дом и кадастровая выписка на землю;
  • договор купли-продажи с передаточным актом;
  • справка о лицах, зарегистрированных в доме;
  • квитанции об оплате пошлины.

Дополнительно могут потребоваться:

  • согласие супруга, заверенное у нотариуса;
  • разрешение или согласие органов опеки и попечительства;

С паспортом и с заявлением о госрегистрации обращаются обе стороны сделки. Процедура займет 10 рабочих дней.

Финансы

Если недвижимость находилась во владении у продавца менее трех лет – он обязан подать налоговою декларацию по форме 3-НДФЛ и уплатить налог по ставке 13%. В то же время он имеет право на налоговый вычет, но на сумму не более 1 000 000 рублей, или вправе сократить сумму налогооблагаемых доходов на сумму связанных с приобретением данного объекта недвижимости расходов.

Покупатель также вправе воспользоваться своим правом на имущественный вычет, не превышающий 2 000 000 руб. Не следует забывать, что собственник, коим становится покупатель, является плательщиком земельного налога и налога на имущество физических лиц.

При обращении в банк для передачи денег – его услуги обойдутся от 12 рублей в день.

Проверка юридической чистоты сделки при обращении к юристам составит не менее 2 000 рублей. Если предусматривается полное сопровождение сделки, то стоимость такой услуги будет от 35 000 рублей.

Титульное страхование составит в среднем 0,3% от суммы страхования.

Для граждан госпошлина составит 6000 рублей (2000 рублей за регистрацию права на дом и 2000 – на землю, 2000 – регистрация договора); для юридических лиц: 66 000 рублей (по 22 000 тысячи за объект, 22 000 – за регистрацию договора).

Получение выписки из ЕГРП на бумаге обойдется в 200 рублей для граждан и 600 рублей для организаций.

Подводные камни

Не оформлено право собственности на дом или земельный участок. Продавец может владеть землей не на праве собственности, а на праве, например, пожизненно наследуемого дарения.

Дом может оказаться самовольной постройкой, которую впоследствии будет довольно сложно оформить надлежащим образом.

Поддельная доверенность. При совершении сделки, когда действует доверенное лицо, необходимо обратиться к нотариусу, который выписывал доверенность, чтобы убедиться, что она не была отозвана. Стоит также убедиться, что лицо, выписавшее доверенность, дееспособное. Не лишним будет убедиться, что собственник вообще жив.

Если дом был продан без согласия зарегистрированных в нем лиц, сделка может быть оспорена в судебном порядке. Однако, в этом случае спасением может стать страхование риска утраты права собственности, конечно, если покупатель позаботился об этом заблаговременно.

Перед продажей дома рекомендуется провести профессиональную оценку недвижимости и привести в порядок документы на имущество, завершить регистрацию прав на участок и на дом.

При совершении сделки следует произвести тщательную проверку документов, целесообразным будет обращение к юристам. Однако, не стоит забывать, что 100% гарантию на юридическую чистоту сделки не могут дать и профессионалы, поэтому для покупателя нелишним будет обращение в страховую компанию.

Самым надежным способом передачи денежных средств является помещение денег в банковскую ячейку: во-первых, при передаче денег присутствуют свидетели, во-вторых, банк обеспечивает надежное хранение средств, в-третьих, банк дает дополнительные возможности для пересчета и проверки подлинности банкнот. Акт-прием передачи подписывается только после завершения расчетов.

Завершающим этапом станет регистрация договора и перехода прав на недвижимость.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

+7 (499) 938-46-83 (Москва)
Это быстро и бесплатно !

Как правильно продать дом с земельным участком: 8 ответов на важные вопросы

Как быстро продать дом с земельным участком? Существует лишь два способа. У каждого из них есть свои достоинства и недостатки. Первый, самый сложный и рискованный, — это прямое общение с покупателем без посредников. У покупателя рисков гораздо меньше, при оплате через банковскую ячейку они сводятся к нулю. Главное — не соглашаться на сомнительные схемы, якобы упрощающие сделку. Недостаток первого способа в том, что оформление бумаг и переговоры занимают много времени. Чтобы проводить встречи, нужно каждый раз выезжать на объект либо жить на территории постоянно. Второй вариант избавляет собственника от этой необходимости. Всю работу за него сделает риелтор.

Читать еще:  При продаже участка какой платить налог

Все о продаже дома с земельным участком

1. Стоит ли пользоваться услугами профессиональных риелторов?

У такого решения много преимуществ. Чтобы не рисковать, лучше обращаться в крупную фирму с хорошей репутацией. У сотрудников таких компаний есть опыт и своя огромная клиентская база. Она состоит из людей, обратившихся в фирму, чтобы приобрести землю. К их числу прибавляются те, кто дал объявление о поиске самостоятельно. При таком охвате найти желающего можно гораздо быстрее.

Фирмы берут наценку. Она мало влияет на итоговую сумму, которую получит продавец, так как цена за объект будет выше, чем в частном объявлении. Покупатель готов переплачивать за безопасность, ведь частные объявления нередко размещают мошенники. Организации, имеющие десятки и сотни филиалов в разных городах, дорожат своей репутацией. Менеджеры, работающие в них, отчитываются перед своим руководством.

Агенту можно поручить оформление недостающих бумаг. Он справится с задачей гораздо быстрее, чем собственник. Чтобы агент получил право действовать от его лица, собственник оформляет на него доверенность через фирму. По этому документу сотрудник не может действовать в своих интересах. Его ограничивают рамки, обозначенные в тексте. Чтобы не было сомнений в правильности его составления, лучше привлечь консультанта из юридической конторы.

Если владелец знает, как правильно продать дом с земельным участком, и уверен, что справится сам, ему придется запастись терпением. Возможно, в разгар сезона ему удастся быстро продать свое имущество за хорошую цену. В отказе от услуг риелторов есть резон, если покупатель уже нашелся, и его устраивает предложение. В этом случае понадобится только юридическое сопровождение.

2. Как нужно действовать самостоятельно, чтобы сделка состоялась?

  • Необходимо провести так называемый хоум-стейджинг. Территория и все постройки на ней должны производить хорошее впечатление. Можно установить снаружи скамейку или беседку, а интерьер украсить новыми аксессуарами. Также следует обратиться в клининговую компанию.
  • Размещать объявление лучше весной, когда повышается спрос. Начать можно с социальных сетей. Общаться с друзьями и знакомыми проще, поскольку они испытывают больше доверия. Попросите их помочь репостом, рассказать о вашем предложении друзьям. В социальных сетях есть специальные ресурсы, которые каждый день просматривает несколько сотен человек. В случае неудачи нужно обращаться на профильные сайты. В объявлении нужно дать полную информацию. Указать площадь земельного надела, этажность, площадь дома, отделку и материал несущих конструкций, время проведения последнего капитального ремонта. Важно указать, подведен ли газ, электричество, есть ли водоснабжение, отопление, канализация. Чтобы покупатель мог проверить данные, нужно будет предоставить ему кадастровый номер. К объявлению прилагают качественные фотографии. Чтобы удачно заключить соглашение, не стоит давать ложную информацию.
  • Чтобы выгодно продать садовый участок с домом, необходимо привести в порядок бумаги на надел, постройки и оборудование. На их оформление может уйти несколько месяцев. Лучше заняться этим заранее.

3. Какие документы потребуются для проведения сделки?

  • Выписка из ЕГРН, устанавливающая право собственности. Может понадобиться свидетельство о праве наследования или договор, по которому объект был приобретен.
  • Кадастровый и технический паспорт.
  • Квитанция из налоговой службы и других государственных органов об отсутствии задолженностей.
  • Выписка из домовой книги.
  • Свидетельство, выданное при оценке недвижимости.
  • Паспорта участников соглашения и доверенных лиц.
  • Справка о том, что продавец дееспособен и не состоит на учете в психиатрическом диспансере.
  • Доверенность для представителей, заверенная нотариусом.
  • Согласие всех собственников, заверенное в нотариальной конторе, либо свидетельство об их отсутствии. Это может быть брачный контракт, по которому владельцем является только один член семьи, решение суда или соглашение о разделе имущества.
  • Справка об отсутствии обременений — она выдается, если недвижимость не находится под залогом.
  • Согласие банка, если земля или дом являются его собственностью.
  • Если на жилплощади зарегистрирован несовершеннолетний, понадобится письменное согласие органов опеки. Регистрация возможна только в случае, если постройка является объектом ИЖС.
  • План межевания.
  • Договор купли-продажи, подписанный обеими сторонами.

Если на участке проводятся работы, понадобятся дополнительные бумаги:

  • Проект перепланировки или переустройства, разрешение на их реализацию.
  • Разрешение на газификацию и электрификацию, а также на подключение к канализации и водопроводу.
  • Справка из градостроительного комитета и инстанций, занимающихся охранными зонами и поселками с исторической застройкой.

Перед тем как продать участок с домом в СНТ, нужно проконсультироваться с управляющими органами.

4. Как правильно рассчитать рыночную стоимость?

Самое простое решение — изучить аналогичные объявления в поселке, где расположена недвижимость. Лучше обратиться к оценщикам, состоящим в СРО — саморегулируемой организации оценщиков. На объект выедет специалист и по результатам осмотра выдаст официальное заключение. Имея на руках этот документ, проще вести торг. Услуги стоят до 10 000 рублей.

Что учитывать при расчете

  • Площадь владения.
  • Характеристики здания — размер, этажность, материал, оборудование, коммуникации, возможность проживания в холодное время года.
  • Общее состояние — ухоженность надела, степень износа несущих конструкций здания, его отделки и коммуникаций.
  • Наличие хозяйственных построек и их состояние.
  • Инфраструктура — наличие магазинов, школ, медучреждений, железнодорожных станций, автобусных остановок, качественные дороги.
  • Особенности района — экология, климат, удаленность от города. Важно, есть ли природные водоемы и лес, и насколько далеко они находятся.
  • Близость к аэродрому, охранным зонам, линиям электропередач и другие факторы, создающие ограничения на строительство.
  • Степень подготовленности документов.
  • Наличие обременений.
  • Зарегистрированные несовершеннолетние граждане, а также владельцы, которые не хотят давать согласие на проведение сделки.

5. Что делать, если необходимо уточнение границ территории?

Советы юристов, как продать загородный дом с участком быстро, сходятся в одном — сначала нужно привести в порядок бумаги. При различных операциях с землей возникают неточности в замерах. Чтобы решить спор между соседями и другими претендентами на квадратные метры, проводят межевание. Если последний раз его проводили более, чем три года назад, данные устарели. За это время могли поменяться метрика и стандарты оформления. Проверить состояние границ можно по публичной кадастровой карте в интернете. Они должны быть обозначены черными линиями. Красными обозначают спорные места. Если черных контуров нет — четкие границы отсутствуют, и их необходимо уточнить.

На объект выезжают кадастровые инженеры. С помощью измерительных приборов они определяют границы и вносят данные в акт. Замер ведется по внешним контурам, поэтому необходимо присутствие соседей. Они должны впустить сотрудников на свой надел. Акт подписывают инженеры, собственник и его соседи. Затем составляется план. Стоимость работ — от 5 000 до 30 000 рублей. Оформление занимает несколько недель. Данные вносятся в основные документы, устанавливающие право на частную собственность, без которых заключение соглашения невозможно.

6. Как правильно оформить и заключить договор с покупателем?

Он составляется в трех экземплярах — для участников сделки и Росреестра. Экземпляры заверяются у нотариуса. Форма может быть произвольной, однако лучше использовать проверенный шаблон. Чтобы застраховать себя от ошибок следует проконсультироваться у юриста либо поручить ему составление текста. В случае, когда оплата откладывается, стороны заключают предварительный договор, где указаны условия соглашения и срок, в который оно будет подписано.

Документ содержит несколько разделов:

  • Предмет договора, включающий технические характеристики объекта, его адрес и данные о правоустанавливающих бумагах.
  • Полная стоимость и условия оплаты.
  • Ответственность сторон — здесь оговаривается размер неустойки при задержке, определяется лицо, берущее на себя расходы по устранению неисправности. Есть и другие факторы.
  • Права и обязанности сторон — в этой части указывается, кто оплачивает расходы по ремонту и коммунальные услуги до завершения сделки.
  • Реквизиты, паспортные данные.

После подписания договора и передачи установленной суммы оформляется акт передачи. Его составляют в произвольной форме. В Росреестр подается заявление о переходе прав. Сделать это можно через МФЦ.

7. Как продать недостроенный дом с земельным участком?

Если покупателю нужна только земля, а здание не зарегистрировано, можно оформить бумаги без его учета. Так поступают, когда строение не представляет ценности. Даже в случае, когда осталось доделать совсем немного, ликвидность здания очень низкая. Получить за него большую сумму невозможно. Довести работы до конца более выгодно.

При покупке загородной недвижимости в дачном поселке важна близость к лесу и реке, транспортная доступность, экологическая обстановка. Не менее важна развитая инфраструктура. Стоимость складывается в основном из площади территории и преимуществ района. Наличие скважины с питьевой водой и подведенных коммуникаций мало влияет на цену. Газификация и электрификация тоже не оказывают заметного влияния на цену. Она повысится лишь на несколько процентов. Качество постройки и ее обустройство гораздо важнее при оценке коттеджа для постоянного проживания.

При оценке следует учесть, на какой стадии находятся работы. Если готов только фундамент, постройку не принимают в расчет. В случае, когда осталось доделать кровлю, к земле прибавляют расходы на материалы и проведенные работы. Покупателю нужно предоставить проект, чтобы он мог завершить строительство. Чем ярче будет визуализация, тем больше шансов, что она произведет хорошее впечатление, и сделка состоится.

При показе на объекте следует навести порядок — убрать мусор, разровнять землю, аккуратно сложить материалы и инструменты.

Какие документы нужно собрать

  • Разрешение на проведение строительных работ. Не должно быть сомнений в том, что они ведутся легально.
  • Согласованный проект и журнал, где ведутся пометки по его реализации.
  • Выписка из ЕГРН. При ее отсутствии подойдет свидетельство о праве на собственность либо о праве наследования.

8. Можно ли продать участок с незарегистрированным домом?

Если стороны не возражают, такую сделку провести можно. Стоимость здания устанавливается устно или письменно и включается в общую сумму.

Покупатель подвергает себя риску, так как здание может быть построено с нарушениями. Возможно, это и есть причина, по которой оно не зарегистрировано. Оформление бумаг не занимает много времени. Для владельцев нет никаких сложностей в получении новой выписки из ЕГРН. Если владелец до сих пор этого не сделал, это должно вызвать подозрения. Не исключено, что после подписания договора дом придется сносить за свой счет или переделывать его.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector
×
×