Antaurus.ru

Все про Недвижимость
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Как продать половину

Продаем долю в квартире другому собственнику — актуальная инструкция на 2020 год

Здравствуйте. По ходу работы я помогла около 10 клиентам, которые решили продать свою долю квартиры другим собственникам. Раньше можно было просто напечатать договор купли-продажи доли и отдать его в МФЦ. Но сейчас закон изменился.

Потребуется нотариус

Хоть с 31 июля 2019 года были внесены изменения, которые упростили оформления договоров в сделках с недвижимостью (ст. 5 Федерального закона от 01.05.2019 N 76-ФЗ), но данные изменения НЕ коснулись сделок по продаже доли.

Если собственник доли хочет ее продать, в данном случае требуется нотариус, чтобы он составил и заверил (удостоверил) договор-купли продажи доли. Согласно п. 1 ст. 42 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ для регистрации такой сделки Росреестр требует договор только в нотариально-заверенной форме. И здесь не важно как продавцу досталась доля и кто будет покупатель.

Небольшое отступление — если нужна бесплатная юридическая консультация, можете в любое время написать онлайн юристу справа внизу, можете заказать звонок внизу слева или сами позвонить: 8 (499) 938-45-06 (Москва и обл.) ; 8 (812) 425-64-92 (Санкт-Петербург и обл.) ; 8 (800) 350-29-86 (все регионы РФ) .

НЕ нужно ни письменно уведомлять других собственников о продаже, ни получать чьё-либо согласие

Это касается как раз когда один из собственников в квартире продаёт свою долю другому. Всё это прописано в ст. 250 ГК РФ. Также им не надо спрашивать ни согласия от прописанных (проживающих) в квартире, ни разрешения органов опеки, когда другой собственник (не покупатель) — несовершеннолетний. Проще объясню на примерах.

Пример №1 : У Владимира, Андрея и Оксаны имеется квартира. У каждого по 1/3. Андрей — несовершеннолетний. Владимир решил продать свою долю. Устно предложил Оксане выкупить долю. Также предложил это родителям Андрея, т.к. он несовершеннолетний. Ведь остальные собственники имеют право преимущественной покупки. Оксана согласилась её выкупить. Значит Владимиру уже не надо письменно уведомлять Андрея, точнее его родителей. И не нужно никакого разрешения о органов опеки.

Пример №2 : У Ксении, Артема и Ольги есть квартира, у каждого по 1/3. Ксения предложила Артему свою долю выкупить и тот согласился. Теперь Ксения может даже устно не предлагать Ольге выкупить свою долю и вообще не ставить её в известность. Просто продать долю Артему и все.

Пример №3 : У Александра и Степана есть квартира, у каждого по 1/2. Александр предложил Степану свою долю выкупить и тот согласился. Логично, что Александру уже не нужно письменно уведомлять Степана. Такие вопросы мне редко, но задают. Как бы это глупо не звучало.

Пример №4 : Квартира принадлежит трём собственникам — Дмитрию, Артёму и Елене. Артём устно предложил им выкупить свою долю за 700 тыс.руб., но каждый из них отказался по своим причинам. Поэтому Артём пошёл к нотариусу, и уже он письменно уведомил других собственников купить долю за 700 тыс.руб. Одновременно Артём начал искать покупателя «со стороны». Если в течении месяца от других собственников не будет ответа, то Артём может продать долю кому угодно, но только за 700 тыс.руб. Если цена поменяется, то ему придётся заново уведомлять других собственников и указывать новую цену.

Этап №1 — Сначала определяемся со стоимостью доли и порядком оплаты

Это важно сделать, потому что нотариус стоимость доли и способ оплаты сразу укажет в договоре купле-продажи.

По сути стоимость доли определяется сторонами сделки. За сколько собственник готов продать, а покупатель купить. Это всё по договорённости.

После того как определились со стоимостью, теперь нужно подумать о способах оплаты. Здесь вариантов много и об этом стороны тоже должны договориться заранее. Во-первых расплатиться за долю можно в ЛЮБОЕ время — до подписания договора (не очень советую), во время подписания, а лучше всего после регистрации сделки в МФЦ.

Есть ещё и разные способы оплаты, пройдусь кратко по самым распространённым:

  • Сразу наличными или переводом продавцу. Тут всё просто. Покупатель передает продавцу деньги на руки или на его счёт в банке (хоть до, хоть после подписания договора или регистрации сделки), а продавец пишет расписку от руки в получении. Я не очень люблю такой способ, но если покупатель и продавец друг друга хорошо знают и доверяют, то я не отговариваю.
  • Аренда банковской ячейки. Обычно делают так: Продавец с покупателем идут в любой банк, и на имя покупателя арендуют сейфовую ячейку. Сотрудник банка составит им соглашение о том, что продавец может забрать деньги только когда он принесёт уже зарегистрированный договор купли-продажи, т.е. когда покупатель уже станет собственником доли. Ключ от ячейки храниться у продавца. Цена услуги у каждого банка разная, где-то от 1 500 рублей. Арендуют обычно на месяц.
  • Аккредитив. Это счёт в банке. Тут всё тоже самое, что и с арендой ячейки. Только при аккредитиве все операции идут безналичным путем. Покупатель переводит деньги на аккредитив. После сделки продавец приносит в банк зарегистрированный договор, и сотрудник банка переводит деньги уже на его счёт. Цена минимум 2 000 рублей + комиссии за перевод.
  • Депозитный счёт нотариуса. Покупатель наличными или безналом переводит деньги на депозитный счёт нотариуса в банке, а нотариус отдает деньги продавцу только после регистрации сделки. Также наличкой на руки или переведёт на его счёт. Не все нотариусы оказывают такую услугу. Берут за это от 2 000 рублей.

До сделки советую проверить проверить квартиру на обременения — онлайн способ. Отдельная инструкция о проверке на арест.

Этап №2 — Выберите нотариуса

Можно обратиться к любому местному нотариусу по месту нахождения квартиры, но в пределах субъекта РФ — ст. 56 Основ о нотариате. Список субъектов РФ указан в ст. 65 Конституции. Это значит, что если квартира находиться в Москве или Санкт-Петербурге, то можно обратиться к любому нотариусу Москвы или Санкт-Петербурга. Потому что эти два города считаются отдельными субъектами РФ. В остальных случаях можно к любому нотариусу области/края/республики/округа. Например, если квартира в Краснодаре, то к любому нотариусу Краснодарского края.

Если продавец или покупатель не может лично обратиться к нотариусу (например, живёт в другом городе/области), то он должен у своего местного нотариуса оформить доверенность на кого-либо и по почте прислать её своему доверенному лицу. И доверенное лицо уже будет идти к своему нотариусу для оформления и подписания договора купли-продажи. Продавец не имеет право оформить на продавца доверенность на подписание за него договора, и наоборот. Потому что продавец и покупатель не могут быть в одном лице (п. 3 ст. 182 ГК РФ).

По моему опыту, главное при выборе нотариуса — это сервис и обслуживание, который он оказывает. Цены у нотариусов на все услуги практически одинаковые. Поэтому читайте отзывы — вежлив ли он с клиентами, быстро ли работают его сотрудники, готовы ли консультировать и т.п. Я советую на этом заострять внимание, ведь с 2016 года большинство сделок с долями проходят только через них. Из-за этого у нотариусов нет проблем с заказами, вот многие и перестают следить за качеством своих услуг. Считают что всё равно спроса много и народ будет обращаться в любом случае.

Искать нотариуса лучше на Яндекс.Карте. Искать на ней удобно — можно найти нотариуса недалеко от себя, почитать отзывы о нём, посмотреть на оценки, узнать телефон, адрес, часы работы и т.п.

Этап №3 – Собираем документы

Продавцу и покупателю советую заранее пойти к нотариусу и рассказать о сделке. Нотариус выслушает и составит весь список документов, которые необходимо собрать. Еще он может выехать на дом, если одна из сторон по состоянию здоровья или возраста не может сама его посетить. Это чтобы оформить доверенность.

Документы нужны в оригиналах (это основной список):

    Паспорта покупателя и продавца;

Если покупателю от 14 до 18 лет, то нужен его паспорт и паспорт одного из родителей (опекуна, попечителя). Если ему до 14 лет, то его свидетельство о рождении и паспорт одного из родителей (опекуна, попечителя).

Если сторону представляет доверенное лицо, то его паспорт и нотариально заверенная доверенность. При этом оригинал паспорта доверителя или копию приносить не нужно. Доверенность можно оформить у того же нотариуса.

Свидетельство(а) о регистрации права или бумажная выписка из ЕГРН об объекте недвижимости;

Эти документы должен предоставить продавец. Они нужны, чтобы подтвердить право собственности на продаваемую долю. Свидетельства о регистрации отменены и не выдаются с июля 2016 года. Но если есть свидетельство, которые выдано раньше июля 2016 года, то принесите его.

Если свидетельства нет, то подойдет бумажная выписка из ЕГРН об объекте недвижимости. Объект недвижимости в этом случае — это квартира. Выписка также подтверждает право собственности. Её может заказать любой человек за 460 рублей в МФЦ. Как это сделать подробно написано здесь.

Это документ, на основании которого продавец владеет долей. Если доля или квартира была куплена, то это договор купли-продажи. Если досталась по наследству, то свидетельство о наследстве. Когда при приватизации – договор приватизации и т.п.

Технический паспорт на квартиру от продавца. Заказать его можно в БТИ и в МФЦ;

  • Выписка из домовой книги. Другие названия выписки — справка о зарегистрированных лицах и справка о составе семьи. Выписку может получить только собственник. Ее выдают в отделениях МФЦ «Мои Документы», в отделениях УФМС и в паспортном столе. Услуга бесплатная. Как получить выписку из домовой книги.
  • Справка из психоневрологического диспансера;

    Читать еще:  Эксклюзивный договор на продажу недвижимости это

    Нотариусы редко треюбуют такие справки, чтобы удостоверится, что продавец в адекватном состоянии. Особенно, если продавцу больше 65 лет. Нотариусу важно, что пожилой человек понимает свои действия, что он продает свою долю и т.п. Причем некоторые нотариусы требуют пройти освидетельствование в психоневрологическом диспансере, а не просто справку о том, что продавец не состоит там на учете.

    Справка из наркологического диспансера;

    Здесь также как и со справкой выше. Нотариус может потребовать эту справку, если ему покажется, что продавец или сильно пьющий, или употребляет наркотики, или состоит на наркологическом учете. Некоторые нотариусы требуют пройти освидетельствование, а не просто справку о том, что продавец не состоит на учете в наркологическом диспансере.

    Все о задатке — как его правильно передать, чтобы потом не было проблем с продавцами + какие документы подписывать.

    Этап №4 – Нотариус составляет и заверяет договор купли-продажи доли

    1. Далее продавцу и покупателю нужно прийти к нотариусу и отдать документы. Список перечислен выше в третьем этапе. Или их отдаёт доверенное лицо. Об этом далее.
    2. Нотариус составит договор купли-продажи в нескольких экземплярах, которые стороны должны подписать в его присутствии. Если покупателю долю до 14 лет, то его присутствия не потребуется, а договор за него подписывает один из родителей (опекун, попечитель). Если ему от 14 до 18 лет, то он сам ставит подпись в договоре, плюс подпись ставит один из родителей (опекун, попечитель).

    Количество экземпляров договора зависит от количества участников плюс один остаётся у нотариуса для архива. Например, если один продавец и один покупатель, то экземпляров будет три. Для покупателя заверенный экземпляр договора будет оформлен на специальном бланке с водяными знаками, а для продавца и самого нотариуса заверенные экземпляры будут на обычной бумаге. Также я указала ниже, что договор могут составить сами стороны, необязательно чтобы его оформлял сам нотариус.

    Составленные договора стороны подписывают только перед нотариусом, затем нотариус заверит договора (удостоверит подписи на нём). Гос.пошлину за удостоверение договора стороны оплачивают до его подписания. Сколько стоит эта услуга найдёте по ссылке ниже.

    Этап №5 – Нотариус подает документы на регистрацию

    Теперь нотариус обязан САМ, БЕСПЛАТНО И В ЭТОТ ЖЕ ДЕНЬ подавать нотариальный договор на регистрацию . Это уже входит в услугу по удостоверению сделки. Такие обязанности у нотариусов появились с февраля 2019 года на основании ст. 1 Федерального закона от 03.08.2018 N 338-ФЗ. Этот закон исключил тариф нотариуса из ст. 22.1 Основ о нотариате, и в ней же дополнил 2 пункт — что нотариус не имеет право брать деньги за дополнительные правовые услуги.

    Обычно нотариусы подают документы в электронном виде. Тогда сделку должны зарегистрировать в один рабочий день. Если у нотариуса не будет возможности подать электронно, то он или его помощник должен подать документы лично в отделение Росреестра и максимум в течение 2 рабочих дней.

    Участники сделки должны оплатить нотариусу только госпошлину за регистрацию сделки — 2000 рублей (пп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ). Если нотариус подаст документы электронно, то Росреестр установил скидку в 30% — нужно оплатить уже только 1400 рублей. По закону госпошлину оплачивает покупатель, т.к. он выгодоприобретатель, но на практике нотариусу все равно кто передаст деньги.

    Конечно, участники сделки могут отказаться от бесплатной услуги нотариуса и сами подать договор на регистрацию в МФЦ или Рег.палату. Госпошлина будет та же — 2000 р.

    Этап №6 — Регистрация сделки купли-продажи. Забираем документы

    Как только регистратор Росреестра получит документы, он зарегистрирует переход права собственности и внесет соответствующую запись в Единый Государственный Реестр Недвижимости (ЕГРН). Срок регистрации — 1 рабочий день после приема документов в электронном виде (п. 9 ст. 16 Федерального закона о регистрации недвижимости от 13.07.2015 N 218-ФЗ). Из-за загруженности Росреестра, иногда бывают задержки в несколько дней. После регистрации сделки все документы отправят нотариусу обратно. Нотариусы обычно не оповещают клиентов о получении документов, поэтому придется ему звонить и уточнять это по телефону.

    Участники сделки могут прийти к нотариусу в разные дни, ведь каждый получает свои документы. Договора купли-продажи будут с пометкой о государственной регистрации. Свидетельства о праве собственности отменили в 2017 году, вместо них выдают выписки из ЕГРН об объекте недвижимости.

    Стоимость услуг нотариуса

    Стоимость нотариального договора купли-продажи доли можно посчитать по этой ссылке — https://prozhivem.com/kvartira/dolja/prodazha/tarify-u-notariusov-za-dogovor-kupli-prodazhi. Смотрите первый раздел — «Если договор заверяется в обязательном порядке». Цены актуальные на 2020 год.

    Выписка из ЕГРН на квартиру — обзор документа и инструкция заказа.

    Если у вас есть вопросы, можете бесплатно проконсультироваться. Для этого можно воспользоваться формой внизу, окошком онлайн-консультанта, комментариями или телефонами: 8 (499) 938-45-06 — Москва и обл.; 8 (812) 425-64-92 — Санкт-Петербург и обл.; 8 (800) 350-29-86 — все регионы РФ.

    Как продать половину квартиры

    Продавая половину квартиры, следует знать основные нюансы сделки. Ключевые правила — соблюсти право остальных содольщиков на преимущественную покупку, собрать необходимые документы и корректно составить договор.

    Можно ли продать половину квартиры

    Недвижимость может принадлежать нескольким лицам. Этому, как правило, предшествуют процессы:

    • приватизации;
    • оформления наследства;
    • раздела имущества между супругами;
    • получения имущества по договору пожизненного содержания с иждивением.

    Накануне продажи следует определиться, является ли собственность действительно «долевой», поскольку на практике данное понятие часто путают с «совместной».

    В соответствии со ст.244 ГК РФ имущество, которое находится в собственности 2 или более человек, является общим. Владение может быть:

    • Совместным. При этом доли не выделяются, граждане владеют квартирой целиком.
    • Долевым. Предполагается, что квартира поделена на «идеальные» доли. По документам числится, что совладельцам принадлежит 1/2 (1/4, 1/6 и или иная) часть квартиры. Именно такая доля может быть продана. В исключительных случаях возможен раздел квартир на реальные доли.

    Выделение доли в натуре предпочтительнее, поскольку тогда хозяин может продавать имущество, не считаясь с мнением совладельца. Однако выделение реальных долей требует отдельного размещения всех коммуникаций, то есть у каждого из совладельцев должна быть своя кухня, ванная комната и туалет, входная дверь и коридор. Условия для разделения присутствуют в частных домовладениях, рассчитанных на проживание нескольких семей. В квартирах реальное обособление — большая редкость, поэтому имущество продается в идеальных долях, и Продавец обязан получить согласие остальных собственников.

    Порядок продажи половины квартиры

    Проведение сделки по продаже ½ квартиры подчинено ряду правил, обозначенных в Гражданском, Налоговом кодексах. Оформить отчуждение доли будет проще, если следовать пошаговой инструкции.

    Шаг 1. Поиск покупателя

    Найти потенциального клиента на целую квартиру не проблема, и даже «половинки» отлично раскупаются в крупных мегаполисах. На окраинах или в малочисленных городах доли имущества пользуются меньшим спросом, поэтому продаются по весьма заниженной цене. В среднем продавец теряет 1/3-1/4 стоимости имущества, поэтому всегда выгоднее договориться с содольщиками о совместной продаже с последующим разделом денег. Если консенсуса достичь не удается, можно самостоятельно обратиться в риелторское агентство или дать объявление о продаже в средства массовой информации.

    Шаг 2. Уведомление совладельцев

    Данная процедура необходима, если имущество продается 3-му лицу. Тогда, в соответствии со ст.250 ГК РФ, необходимо соблюсти право остальных жильцов на преимущественную покупку. Для этого необходимо:

    1. Обратиться к остальным жильцам с предложением о выкупе доли. В зависимости от особенностей взаимоотношений, сразу можно провести неофициальную беседу и договориться о сроках выкупа.
    2. Если стороны отказываются от приобретения, необходимо в обязательном порядке направить в их адрес извещения о продаже. По закону собственники могут раздумывать над предложением в течение 1 месяца.
    3. По истечении 30 дней можно оформлять сделку. Срок ожидания заключения договора может быть уменьшен, если все совладельцы подадут письменные согласие на оформление договора с 3-м лицом.

    Оповещение о продаже оформляется в свободной письменной форме, но в нем обязательно указываются:

    • характеристики продаваемого объекта;
    • цена продажи и прочие условия.

    Продавец не вправе продать долю по иной цене. Если стоимость объекта меняется, необходимо заново организовать процедуру оповещения о продаже.

    Продавцу рекомендуется предпринять меры по обеспечению доказательств отправки уведомления. Для этого необходимо обратиться в почтовое отделение и направить оповещение о продаже заказным письмом с описью вложения.

    Надежным считается способ оповещения, порученный нотариусу. В случае задержки продажи или неполучения ответа от иных собственников нотариус сможет подтвердить, что заинтересованные лица были оповещены.

    Шаг 3. Собрать пакет документов

    Для продажи 1/2 квартиры покупателю необходимо собрать документы:

    • Письменные отказы прочих собственников от приобретения доли в квартире. При отсутствии обратных данных следует подать доказательства того, что граждане, проживающие в квартире, были должным образом предупреждены о реализации доли и на принятие решение им отводился месячный срок.
    • Удостоверение личности.
    • Правоустанавливающие документы на долю. Это может быть свидетельство о праве на наследство, дарственная, договор купли-продажи или иной документ, на основании которого гражданин стал собственником части квартиры.
    • Свидетельство госрегистрации или выписка ЕГРН.
    • Техпаспорт на квартиру, кадастровый паспорт с обозначением размера доли, принадлежащей Продавцу.
    • Справку об отсутствии задолженности по коммунальным услугам.
    • Справку о числе лиц, зарегистрированных в объекте.
    • Если продавец доли в квартире — несовершеннолетний ребенок, недееспособный человек, недвижимость может быть продана только с разрешения органов опеки и попечительства.
    • При продаже части квартиры, приобретенной в браке, обязательно получение согласия второго супруга на продажу.
    • После проверки документов составляет основной документ, согласно которому передается имущество — договор купли-продажи половины квартиры, а также акт приема-передачи.

    Шаг 4. Составление договора купли-продажи

    Документ оформляется в соответствии с положениями ГК РФ и должен иметь письменную форму.

    Читать еще:  Как лпх может продавать свою продукцию

    Договор включает существенные и обязательные условия. К обязательным относится:

    1. Название документа. Следует указать «Договор купли-продажи 1/2 квартиры», ниже и левее ставится дата и место оформления договора.
    2. Преамбула, в которой указываются полные ФИО сторон; обозначается, кто является Продавцом, а кто — Покупателем. Также приводятся паспортные данные сторон. Если среди контрагентов есть поверенный, работающий по доверенности, или гражданин, представляющий ребенка, недееспособного гражданина, вносятся сведения о нем.
    3. Предмет договора. Следует подробно описать, какая именно квартира продается, указать ее параметры: адрес, квадратуру, место расположения относительно иных объектов недвижимости. Также приводятся сведения о документах-основаниях, по которым квартира перешла в собственность Продавца.
    4. Стоимость объекта (ст. 555 ГК РФ). Цена указывается за квартиру целиком или за 1м2 площади.
    5. Перечень зарегистрированных в квартире лиц (п. 1 ст. 558 ГК РФ). Хозяин половины жилья должен уведомить о гражданах, имеющих право пользоваться ½ квартиры после ее продажи, а также о продолжительности пользования.

    Помимо основных условий, следует прописать дополнительные — уточняющие условия. Они помогут конкретизировать порядок проведения сделки. Сюда входит:

    • Срок передачи жилья. Речь идет о времени подписания передаточного акта — документа, в котором отражено состояние объекта на момент его приобретения. Акт может подписываться до регистрации или после официального перехода права собственности.
    • Особенности состояния объекта.
    • Способ передачи денег в счет оплаты стоимости квартиры. Средства могут передаваться из рук в руки или посредством банка. Наиболее надежной считается оплата с арендой банковской ячейки или открытием аккредитива.
    • Наличие (отсутствие) задолженности по коммунальным платежам.
    • Условия обеспечения обязательств. Если планируется внесение залога, об этом следует указать в договоре.
    • Обязанности сторон и ответственность за нарушение договоренностей. При неисполнении пунктов соглашения могут быть предусмотрены штрафы.
    • Ответственность сторон за неисполнение обязательств.
    • Основные мероприятия при возникновении форс-мажорных обстоятельств.

    Шаг 5. Нотариальное заверение договора

    Без нотариального заверения дальнейшая регистрация перехода права собственности будет невозможна.

    Нотариус не только поставит подпись и печать, но и проверит удостоверения личности обеих сторон, подлинность сопутствующих документов.

    Покупатель и продавец вправе составить соглашение самостоятельно, но будет не лишним передать документ на проверку нотариусу или юристу, которые смогут скорректировать содержание документа, внести новые пункты для исключения разночтения, снижения рисков для обеих сторон.

    Стоимость услуги регулируется законодательством. Госпошлина составит 0,5% от общей стоимости квартиры, при этом она не может быт менее 300 руб. или более 20 000 руб. (п. 1 пп. 5 ст. 333.24НК РФ).

    Оплачивать госпошлину должен тот из контрагентов, для которого важно оформить именно нотариально заверенную сделку. Если продается половина квартиры, справедливо поделить оплату пополам с Покупателем. В договоре могут быть обозначены и иные условия. Так, например, если продается одновременно две половины, то есть покупатель приобретает квартиру целиком, но у 2 собственников по разным договорам, платить госпошлину должен Продавец, поскольку Покупатель, теоретически, покупает объект целиком, и не будь разделения между собственниками, нотариальное заверение было бы необязательно.

    Шаг 6. Произведение оплаты по договору

    Покупатель может внести часть средств в счет стоимости квартиры или оплатить всю сумму сразу. Наиболее безопасно передавать деньги посредством банка или через депозитарный счет нотариуса. Так Покупатель подтверждает, что у него имеется сумма для оплаты, а Продавец может получить средства только после перерегистрации права собственности на Покупателя или при иных обстоятельствах, подтверждающих исполнение обязательств.

    Шаг 7. Госрегистрация имущества

    Регистрация перехода права собственности осуществляется в Росреестре.

    Для госрегистрации предоставляется:

    • Заявление. Покупатель инициирует регистрацию имущества, а Продавец — переход права собственности.
    • Отказы остальных собственников от права преимущественной покупки или документ, подтверждающий оповещение всех содольщиков о продаже не позднее, чем за 1 месяц до оформления договора.
    • Квитанция об оплате госпошлины.
    • Паспорта обеих сторон. Если от лица одного из контрагентов выступает поверенный, требуется его паспорт и доверенность.
    • Продавец предоставляет свидетельство о праве собственности на квартиру, а покупатель — договор, на основании которого осуществляется переход (в 3 экземплярах).
    • Кадастровый паспорт на недвижимость.

    Если жилье было приобретено в браке, потребуется согласие второго супруга на продажу. Дополнительно подается согласие ООП при условии, что недвижимость принадлежит несовершеннолетнему или недееспособному, и от их лица действует опекун (попечитель).

    Шаг 8. Оформление передаточного акта

    Документ оформляется либо до регистрации, либо после. Подписанный акт свидетельствует, что фактически имущество передано, его состояние оценено покупателем, и он готов принять половину квартиры.

    В соответствии со ст. 556 ГК РФ с момента подписания акта считается, что обязательства по передаче имущества исполнены.

    После произведения госрегистрации, передачи имущества и оплаты по договору сделка считается исполненной.

    Что следует учесть при продаже половины жилья

    1. Выделить половину недвижимости в натуре будет сложно, поскольку образование новых коммунальных квартир не приветствуется законом. Особенности конструкции помещений только изредка позволяют провести перепланировку, при которой части квартиры были бы полностью обособлены. В связи с этим продаются «идеальные» (дробные) доли в общей долевой собственности.
    2. При продаже совладельцы в письменном виде должны отказаться от покупки доли. Это правило позволяет остальным собственникам оказывать препятствия к продаже — игнорировать уведомления, обещать приобрести недвижимость и избегать подписания договора. Продавцу стоит стразу обратиться к нотариусу, который оформит все должным образом: направит оповещения, подготовит свидетельство о том, что меры по предоставлению права преимущественной покупки были предоставлены иным собственникам.
    3. Договор в обязательном порядке необходимо заверить у нотариуса. Впоследствии он организует проведение госрегистрации.

    Поскольку продажа части имущества требует согласования с одним или несколькими собственниками, которые зачастую против оформления сделки, можно пойти на хитрость и подарить потенциальному покупателю незначительную часть своей доли, а затем продать ему оставшуюся собственность как содольщику. При этом не потребуется разрешение остальных собственников на отчуждение имущества. Такая операция несет определенные риски, например, признания операции дарения недействительной, но доказать это будет очень сложно.

    Один из вариантов реализации половины квартиры — взять кредит под залог недвижимости. При невозврате средств, нарушении сроков выплат банк конфискует имущество. Банки с хорошей репутацией на такие сделки не идут, а частные финансовые организации выкупаю доли за сумму на треть меньшую, нежели рыночная стоимость и направляют все силы на вынуждение второго собственника к продаже.

    Лучший способ продать половину квартиры — договориться со вторым собственником, привести аргументы в пользу совместной продажи, ведь от этого все получат большую выгоду.

    Продажа долевой собственности осуществляется с учетом интересов иных совладельцев. Часто возникают сложности с уведомлением жильцов о продаже, с получением разрешения на отчуждение доли.

    Как правильно известить содольщика о продаже половины квартиры? Когда можно составлять договор? Как рассчитать госпошлину при продаже? Какие законные способы реализации недвижимости можно применить при отказе совладельцев от продажи доли? Если возникли вопросы, обратитесь к юристу сайта и получите бесплатную консультацию.

    ЗАДАТЬ ВОПРОС ЮРИСТУ БЕСПЛАТНО

    • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
    • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

    Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

    1. Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат
    2. Позвоните на горячую линию:
      • Москва и Область — +7(499)648-11-59
      • Санкт-Петербург и область — +7(812)655-72-96

    Как продать половину однокомнатной квартиры?

    Олег, добрый вечер.
    В правктике есть такое понятие, как продажа доли. В этом случае необходимо взять отказ от остальных сосбтвенников, и продавать долю. В Москве доли пользуются спросом.
    Или предложите второму собственнику продать всю квратиру целиком (так будет выгоднее, нежели продавать долю отдельно) и полученную сумму разделить в соотвествии доли каждого.
    Удачи

    Проверено ЦИАН

    Участник программы «‎Работаю честно»

    Думаю в Самаре Вам будет непросто продать долю, в Москве такая покупка обуславливается в первую очередь возможностью получить столичную прописку. Либо стоимость будет «бросовой».

    Олег, добрый вечер.
    Если не удается договориться- путь один — подарить долю кому-нибудь. Правда, желающих купить через дарение даже в Москве не много, а уж в Самаре и тем паче.
    Да и цена существенно снижается при такой сделке, потому что теоретически ее можно оспорить в суде. Но практически доказать , что это была сделка купли-продажи, а не дарения, невозможно, если только и даритель и одаряемый в суде не скажут, что это была купля-продажа, а не дарение.
    Готова подробней ответить на интересующие вопросы, контакты на моей странице.
    С уважением, Людмила

    Добрый день.
    продать долю Вы можете, уведомив сособственика, но это очень дешево -примерно стомость регистрации.
    Вам стоит попробовать предложить продать всю кратиру и поделить деньги.

    Доброе утро, Олег.
    Пробовали в судебном порядке установить порядок пользования?

    Гражданское законодательство предусматривает несколько вариантов распоряжения имуществом, находящимся в долевой собственности: продажа (с уведомлением/ с согласия сособственников), дарение, передачу в залог, завещание. Также возможен раздел имущества и выдел из него доли. Как правило, при недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условии раздела, заинтересованное лицо вправе обратиться в судебные органы с требованием. Ваш случай осложняется тем, что однокомнатная квартира не подлежит разделу в натуре без нанесения ущерба имуществу, и что не допустимо по закону, поэтому Вы имеете право на выплату стоимости своей доли другим сособственником, т.е. на компенсацию деньгами или иным способом, например, покупкой для Вас отдельной комнаты.
    Техническая сторона вопроса заключается главным образом в том, что должна будет произведена строительно-техническая экспертиза с определением цены объекта имущества, находящегося в долевой собственности, заранее будьте готовы к этапам коректировки оценки, к отводам и к ходатайствам в пользу и с несогласием оценки. Проигравший будет нести все расходы по судебным тяжбам.

    Читать еще:  Сбербанк продажа залогового

    Проверено ЦИАН

    Участник программы «‎Работаю честно»

    Добрый день!
    Олег, продать такую долю теоретически можно, на практике нет!
    Поэтому ищите взаимовыгодное для каждой из сторон решение вопроса: продавайте вместе и делите средства пополам.

    Проверено ЦИАН

    Участник программы «‎Работаю честно»

    1 вариант — попробуйте договориться и продать всю квартиру. Если сособственник не согласен, тогда
    2 вариант — по суду оформите порядок пользования квартирой, используйте полученную площадь как жилье, маленький бытовой склад или поселите туда «родственника из средней азии» за умеренную плату. Во-первых не будет простаивать, во-вторых в таком режиме сособственник охотнее согласится на продажу всей квартиры.
    С уважением.

    Как продать половину квартиры, особенности и трудности сделки

    Можно ли продать половину квартиры? Жилье часто приобретают на условиях долевой или совместной собственности, но, не все знают как продать половину квартиры.

    В течение жизни происходит много событий, в результате которых у одного из владельцев появляется желание продать свою часть недвижимости.

    Проблема заключения сделки по отчуждению половины квартиры также возникает у тех, кто получает в наследство жилую долю, но проживать на новом месте не планирует.

    Как продать половину квартиры?

    Согласно законодательству, гражданин имеет право продать или подарить любую собственность, владельцем которой является

    Как продать пол квартиры? Законодательно у любого собственника есть право, согласно Гражданскому Кодексу, продавать, дарить, менять, завещать недвижимое имущество, даже если это часть однокомнатной квартиры. Поэтому вопрос, можно ли продать половину квартиры, очевиден. Можно.

    На практике осуществить сделку продажи квартиры с долями весьма затруднительно, так как реализация права связана с соблюдением их у других собственников жилья и всех заинтересованных лиц.

    Продажа доли — наиболее сложный вид сделки с недвижимостью, но часто встречающийся в решении жилищных вопросов.

    Как продать квартиру с долями? Следует различать два основных вида общего владения жильем:

    • долевая собственность (доли каждого юридически определены);
    • совместная собственность (без выделения частей совладельцев).

    Одно из основных условий в предпродажной подготовке – согласие всех других собственников долей в квартире. Для этого следует известить всех жильцов о предполагаемой сделке в установленном порядке.

    Каждый из владельцев жилья имеет преимущественное право на приобретение продаваемой части квартиры

    Все владельцы имеют равные права на преимущественную покупку продаваемой доли. Стоимость доли не должна отличаться от обозначенной цены для третьих лиц и договорной, которая, в итоге, появится в документе о купле-продаже.

    Продажу и покупку доли жилья нельзя путать с представлением о продаже и покупке отдельной комнаты, как часто случается на практике.

    Если получение одобрения на сделку затруднительно, то порядок отчуждения будет установлен судом.

    Момент улаживания споров с прочими собственниками является едва ли не самым сложным в процессе продажи части недвижимости.

    Не редки случаи, когда совладельцы одобряют покупку жилой доли, но затем постоянно откладывают заключение сделки по разным обстоятельствам.

    У собственника, решающего, как продать половину квартиры, есть обходной вариант спорной ситуации – оформление дарственной третьему лицу. В этом случае согласия совладельцев не требуется.

    Росреестр — работала государственным регистратором прав. Начальник отдела имущества. Помогаю решать проблемы, возникшие с недвижимостью.

    Поэтому дополнительное посещение юриста или риелтора не обязательно, так как нотариус берет на себя обязанность за всю правовую экспертизу, связанную с переходом доли другому собственнику.

    В принципе, сделка с долей на квартиру осуществляется в таком же порядке, как рядовая сделка купли-продажи. Особенностью сделки является наличие согласия на отчуждение доли. Запрашивать разрешение прописанных граждан собственнику не требуется. Их права не будут ущемлены.

    Отказ от покупки оформляется в нотариате. Если возникает ситуация, что дольщик отказывается от приобретения имущества, а избавиться от доли необходимо по различным жизненным причинам, законодательством предусмотрен иной вариант получения согласия.

    По адресу регистрации второго дольщика заказным письмом с уведомлением и описью вложения направляется предложение о выкупе доли в квартире. В случае, если по истечение месяца со дня вручения или отправления уведомления ответа от заинтересованного лица не поступило, смело можно приступать к осуществлению продажи.

    Можно отметить, что если в результате покупки оставшейся доли квартира полностью будет во владении одной семьи, законодатель разрешает использовать для приобретения части квартиры средства мат капитала.

    В таком случае приобретаемая доля отойдет в собственность всех членов семьи. Такое возможно, если например в результате наследования или приватизации двум, или нескольким родственникам достанется жилье в долевую собственность.

    Использовать такой выход опытные риэлторы не рекомендуют. Соседи могут обратиться в суд для признания сделки дарения притворной.

    Данный факт придется доказывать достоверными сведениями о передаче денег одаряемому, то есть опровергать безвозмездность договора.

    Алгоритм предпродажной подготовки

    Поведение продавца части квартиры должно быть грамотным, последовательным. Рекомендуется выполнение следующих шагов.

    Шаг 1

    Уведомление соседей. Письменно уведомить каждого собственника квартиры о продаже своей доли жилья. Словесное предупреждение подтвердить будет крайне сложно, кроме случая его личного желания приобрести дополнительную часть недвижимости.

    Если сосед никак не определится с решением или всячески препятствует продаже, то требуется составить нотариальное извещение и отправить почтой заказным письмом с описью содержания и уведомлением о вручении.

    О продаже доли в квартире следует заблаговременно предупредить других собственников помещения

    Следует отметить, что в случае состоявшейся сделки без предупреждения другого собственника в письменном виде, он имеет возможность оспорить законность продажи доли.

    Суд удовлетворит его заявление по причине нарушения прав совладельца имущества. Ведь сосед обладает приоритетным правом первым выкупить долю.

    Законодательного способа ускорить подписание согласия на продажу или принудить к этому решению — нет. Оптимальный выход – в направлении заказного нотариального письма от продавца.

    Получатель обязан отреагировать при получении.
    Если через месяц после получения уведомления ответ не направлен, то по умолчанию можно оформлять сделку с посторонним лицом без разрешения совладельца.

    Полученный отказ должен быть нотариально оформлен в письменном виде.

    Шаг 2

    Подготовка презентации жилья. Если долю выкупает совладелец, то презентация вряд ли понадобится. Но для стороннего человека будет важно все: состояние коммуникаций, порядок в местах общего пользования, отношение соседей к возможности вселения нового владельца.

    Других собственников жилья нужно заранее предупредить об ожидаемом визите потенциального покупателя.

    Покупка части квартиры производится в различных целях:

    • для проживания;
    • с намерением оформить регистрацию;
    • вложить средства с намерением постепенного выкупа квартиры полностью.

    Важно помнить, что продавцу нельзя предлагать лучшие условия стороннему покупателю по сравнению с теми, которые были обозначены совладельцам. Стоимость жилой доли остается неизменной.

    Шаг 3

    В пакет документов на продажу половины квартиры входит стандартный перечень

    Подготовка документов. Основные документы, чтобы продать половину квартиры, собственник готовит практически те же, что и на другую недвижимость.

    Но дополнительно, исходя из ситуации, потребуется предоставить:

    • копию извещения о подготовке к продаже, заверенную нотариусом;
    • почтовые уведомления с датами вручения извещений от собственников-молчунов;
    • письменные отказы совладельцев от преимущественной покупки;
    • разрешения от совладельцев, нотариально заверенные.

    Основной пакет документов включает следующие обязательные бумаги:

    • свидетельство, подтверждающее право собственности продавца;
    • выписку о своей жилой доле из кадастрового паспорта;
    • копию кадастрового плана;
    • справку о зарегистрированных лицах;
    • справку-характеристику недвижимости;
    • согласие второго супруга продавца на совершение сделки;
    • документы сторон, участвующих в подписании договора купли-продажи.

    Следует учесть, что если у продавца собственности есть несовершеннолетние дети, на попечении находятся недееспособные, ограниченно способные лица, то дополнительно нужно разрешение-согласие в письменном виде на сделку от органов опеки и попечительства.

    Шаг 4

    При составлении договора продажи дли квартиры не следует забывать, что его пункты не должны противоречить действующему законодательству

    Заключение договора. Оформление договора допускается как у нотариуса, так и самостоятельно, в письменной форме.

    Содержание договора должно соответствовать статье №550 Гражданского кодекса о процедуре продажи долей квартиры.

    Составленное соглашение не должно противоречить законодательству, отражать актуальные требования нормативных актов и постановлений РФ на момент подписания документа.

    Достоверная информация о стоимости, площади, пользователях жилья обязательно включается в текст договора. Упущение важных данных может повлечь за собой признание документа ничтожным.

    Услуги нотариуса помогут предотвратить возможные ошибки.

    Заключение договора завершается подписанием акта приема-передачи недвижимого имущества. Затем новому собственнику нужно зарегистрировать свое право в Центре единой регистрации и сделок с недвижимостью.

    Особенности процедуры продажи половины дома

    При составлении договора продажи части дома или квартиры желательно воспользоваться услугами опытного нотариуса — он сможет учесть актуальную законодательную базу сделки

    Как продать полдома? Оформление продажи половины дома во многом похоже на аналогичную сделку по отчуждению долевой части квартиры.

    Основные этапы следующие:

    1. Письменное предупреждение совладельцев дома о намерении продать свою часть, стоимости, условиях сделки. Получение ответа или месяц ожидания позволяют начать заниматься продажей. Если соседи готовы приобрести вашу долю, можно сразу приступать к оформлению договора.
    2. Сбор документов, включающий правоустанавливающие бумаги собственника, выписки из кадастровых бланков на дом и земельный участок; копии плана дома и участка, нотариальные уведомления, разрешение от супруга и согласие органов опеки, если у продавца есть несовершеннолетний ребенок.
    3. Составление договора рекомендуется проводить с помощью нотариуса, который учтет актуальную законодательную базу в оформлении сделки. Акт приема-передачи части дома и земельного участка обязателен. Без этого документа невозможна последующая регистрация сделки в регпалате.

    Права собственности нового хозяина будут действительны только после внесения записи в едином регистрационном центре.

    Сделки на продажу части жилой недвижимости требуют профессионализма риэлторов и юридической грамотности нотариуса. Продавцу нужны настойчивость и внимание к решению вопросов.

    Более подробно о проблемах, возникающих при продаже доли частной собственности — на видео:

  • Ссылка на основную публикацию
    Adblock
    detector
    ×
    ×