Antaurus.ru

Все про Недвижимость
94 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Отказы при продаже комнаты в общежитии

Пошаговая инструкция по продаже комнаты в общежитии

Нередко владельцы комнат в общежитиях интересуются тем, можно ли продать такую недвижимость, и как это лучше сделать.

Покупатели зачастую сомневаются в рентабельности такой покупки. Тем не менее, эти сделки на рынке недвижимости являются стандартными и имеют свои плюсы и минусы.

В статье рассказано, какие требования предъявляются к недвижимости, как продать такую жилплощадь, а также советы, как можно реализовать жилье быстро и выгодно.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 577-04-19 . Это быстро и бесплатно !

Общие правила и требования к недвижимости

Общежития – это жилые помещения, которые отличаются от квартир большей мобильностью. Их приобретают, когда необходимо оформить временное проживание, или – когда получение (приобретение) отдельной квартиры невозможно.

Такие комнаты могут принадлежать к специализированному жилому фонду. Исчерпывающий перечень таких объектов и их признаков дан в главе 9 ЖК РФ. Помещения, которые принадлежат к нему, не подлежат приватизации и участию в имущественных сделках.

Возможно Вам будут интересны следующие статьи:

Специализированный фонд использует комнаты в общежитиях для следующих нужд:

  • для расселения рабочих предприятия;
  • сотрудникам, временно прибывшим в командировку или на стажировку;
  • иногородним студентам, обучающимся в высших и иных учебных заведениях;
  • лицам, оставшимся без жилья из-за техногенных катастроф, пожаров, природных катаклизмов;
  • временного проживания беженцев;
  • сиротам и иным категориям граждан, пользующихся социальными льготами.

В купле-продаже могут участвовать только комнаты в общежитиях, которые были переданы муниципалитетом или ведомством в собственность проживающих в них граждан, участвовавших в приватизации.

Комната обязательно должна быть приватизирована, или иным образом оформлена в собственность, и отнесена к жилому фонду. На неё должен быть оформлен пакет документации, с отдельным кадастровым паспортом. У жилого помещения должен быть самостоятельный (автономный) кадастровый номер и почтовый адрес. Без перечисленных признаков объект не может считаться правоспособным для участия в сделке.

Инструкция, как продать жилплощадь

Алгоритм такой сделки состоит из следующих обязательных шагов, которые выполняются последовательно, или допускают вариации, в зависимости от предпочтений продавца или обстоятельств, сопутствующих сделке. Пошаговые действия следующие:

  • подготовка документации;
  • уведомление соседей;
  • договор с компанией по работе с недвижимостью (по усмотрению);
  • поиск покупателей;
  • организация просмотров;
  • заключение предварительного договора купли-продажи (ПДКП);
  • заключение основного договора;
  • нотариальное удостоверение;
  • регистрация сделки в Росреестре;
  • освобождение комнаты.

Что делать в первую очередь: подготовка необходимых документов

Если собственник жилья добросовестно оформлял документацию, то у него уже должно быть несколько базовых документов, к которым относится правоустанавливающий документ. Им может быть:

  • свидетельство о приватизации;
  • договор купли-продажи, мены или дарения;
  • свидетельство о наследовании.

Кроме правоустанавливающего документа, который собственник получал при вступлении в права собственности, на комнату должны быть оформлен правоудостоверяющий документ – выписка из ЕГРН.

Выписка из ЕГРН предоставляется Росреестром при регистрации сделки. Если этот документы отсутствуют, нужно обратиться в МФЦ за его повторным получением. Он будет подготовлен не позднее одного календарного месяца, его стоимость составляет 250 рублей.

Кроме этого в БТИ следует получить технический паспорт комнаты с экспликацией из поэтажного плана. Он отражает отсутствие несанкционированных изменений комнаты. Этот документ подготавливается не более месяца, его стоимость зависит от параметров комнаты и рассчитывается индивидуально.

Остальная документация рассчитана на то, чтобы покупатель мог проверить отсутствие ареста и долгов по коммунальным платежам, а также отсутствие жильцов, которые могут претендовать на помещение. Для оформления сделки она не требуется.

Уведомление соседей

Согласно статье 250 ГК РФ соседи по общежитию имеют право преимущественной покупки комнаты. Сделка со сторонним покупателем может состояться только тогда, когда соседи дадут нотариально удостоверенное согласие на продажу, отказавшись от права преимущественной покупки комнаты. Это обязательство распространяется только на собственников комнат.

Как оформить сделку без согласия соседей?

Если соседи по общаге дали отказ в оформлении официального нотариального разрешения на продажу, то продавец может уведомить их заказным письмом с уведомлением о получении почтового отправления. Такой алгоритм состоит из следующих шагов:

  1. Написать уведомления о продаже комнаты с предложением воспользоваться правом преимущественной покупки, адресованное каждому соседу.
  2. Вложить каждое уведомление в конверт, подписать адрес соседей, конверты не запечатывать.
  3. Отправиться в почтовое отделение для оформления заказных писем.
  4. Получить опись каждого вложения, проверенного и удостоверенного оператором.
  5. Заклеить конверт, оплатить почтовые расходы и получить квитанцию об отправке.

Эта услуга будет платной, её ценообразование складывается из стоимости:

  • конверта с марками, что по городу составит около 30 рублей;
  • веса письма, в зависимости от чего цена варьируется от 50 до 62 рублей;
  • простого уведомления, что составит около 23 рублей.

После того как письма разосланы, сделку можно проводить не раньше одного месяца. Если покупателем является один из соседей, уведомление не требуется.

Договор с компанией по работе с недвижимостью

По своему усмотрению продавец может заключить договор услуг с компанией по работе с недвижимостью, или с частнопрактикующим риэлтором. В этом случае все последующие действия будут организованы специалистом в сфере недвижимости.

Однако за них придётся уплатить фиксированную сумму, которая в зависимости от стоимости комнаты может составлять 50-100 тысяч рублей, и больше. Или передать посреднику 5-10% стоимости объекта, установленной для сделки.

Читать еще:  Как продать долю в участке

По преимуществу оплата за услугу риэлтора взимается только после того, как подписан договор. Расчет происходит из средств покупателя.

Поиск покупателей

Если собственник недвижимости решил заняться сделкой самостоятельно, то ему придётся подать объявление о купле-продаже жилья:

Организация просмотров

Продавец принимает звонки и договаривается о времени просмотров квартиры. В назначенное время приходят потенциальные покупатели, которым он обязан:

  • показать пакет документации;
  • показать комнату и места общего пользования;
  • ответить на интересующие вопросы.

В случае оформления договора услуг, просмотры организовывает уполномоченный представитель компании.

Заключение ПДКП

После того как покупатель найден, целесообразно, но не обязательно, оформить ПДКП. Этот договор оформляется с целью:

  • удостоверения серьёзности сторон в принятии обязательств на заключение сделки;
  • снятия объекта с продажи, отказа остальным интересующимся лицам;
  • получения аванса или задатка от продавца.

Документ регулируется нормами статьи 429 ГК РФ. Получение задатка регулируется нормами статьи 380, 381 ГК РФ.

Какой порядок заключения основного договора купли-продажи?

Основной договор составляется сторонами сделки в письменной форме, соответственно нормам статей 549 ГК РФ, 550—552, 554—558 ГК РФ. Обязательно нужно указать:

  • наименование документа;
  • дату и место его составления.

Здесь же обязательно даётся предмет договора, в котором содержатся сведения о сторонах и параметры комнаты, участвующей в сделке. А далее вносятся существенные реквизиты ДКП:

  1. стоимость объекта;
  2. условия и сроки предоставления оплаты;
  3. условия и сроки передачи комнаты покупателю;
  4. права и обязанности сторон;
  5. ответственность сторон;
  6. условия расторжения договора.
  • Скачать бланк договора купли-продажи комнаты в общежитии
  • Скачать образец договора купли-продажи комнаты в общежитии

Документ исполняется в трёх экземплярах. Подписи не ставятся. Такой договор у юриста может стоить 5-10 тысяч рублей. Бесплатно его можно подготовить самостоятельно, воспользовавшись бланком договора, внеся в него требующиеся данные.

Нотариальное удостоверение — нужно ли, сколько стоит?

Сделки с недвижимостью, находящейся в долевой собственности, удостоверяются нотариально. Нотариус может составить типовой договор и удостоверить его. За подготовку документа придётся заплатить деньги порядка 5-7 тысяч.

Если он составляется самостоятельно, юристом или риэлтором, то предоставлять его нотариусу следует без подписей. Подписи ставятся в присутствии нотариуса, о чём он делает удостоверительную запись. За удостоверение ДКП взимается пошлина, которая составляет 0,6% общей стоимости недвижимости. С близких родственников взимается о,3%.

Регистрация в Росреестре

Сделка считается совершённой после подписания договора, но вступает в силу только после проведения регистрации. Для регистрации сторонам следует обратиться в МФЦ, и передать составленные и удостоверенные экземпляры договоров (3 экземпляра), с приложением заявления от покупателя и пакета документов, подготовленных для сделки.

Так как договор удостоверялся нотариально, с покупателя не взимается регистрационная пошлина. А срок регистрации сокращается до 3 дней, не считая времени, требующегося для работы МФЦ (получение и передача документации). Завершение регистрационных действий означает переход права собственности к покупателю.

Советы, как можно реализовать жилье быстро и выгодно

Эффективность сделки зависит от многих факторов. Для того чтобы они вели к достижению цели, продавцу можно посоветовать следующее:

  1. Выписаться из комнаты заранее, это привлечёт дополнительных покупателей и укажет на серьёзность намерений.
  2. Освободить помещение от мебели, чтобы оно хорошо осматривалось и казалось больше по размеру.
  3. Провести недорогой косметический ремонт, использовать светлые или пастельные тона, чтобы комната воспринималась более комфортно.
  4. Подготовить и сложить в папку документацию по помещению, чтобы произвести впечатление серьёзного и делового человека. Документы показать, не дожидаясь просьбы посетителя.
  5. При осмотре выглядеть опрятно, разговаривать вежливо и грамотно, подготовившись к беседе с потенциальными контрагентами.

При назначении просмотра, в предварительной беседе, следует определить серьёзность намерений и сразу отказать в просмотре лицам, которые не планируют совершать покупку в настоящий момент. На покупателей с материнским капиталом или расчётом на ипотеку, делать ставку не следует, ведь площади в комнаты может быть недостаточно для положительного решения ПФР. А банки неохотно предоставляют кредит на комнату в общежитии.

Комнату в общежитии продать можно, если она оформлена в собственность. Сделка оформляется стандартным образом, с учётом некоторых нюансов, предусмотренных для долевой собственности. Нужно обратить внимание на подготовку комнаты и её правоспособности к сделке, от этого зависит эффективность достижения результата.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

Нюансы и порядок продажи без согласия соседей комнаты в общежитии

Планируя переезд, многие жильцы задаются вопросом о том, как продать комнату в общежитии без согласия соседей, и вообще возможно ли это. Обычно такой вопрос возникает у тех людей, кто краем уха слышал о том, что при продаже комнате нужно уведомлять об этом соседей. Но нередко, в случае с общежитием, дело обстоит совсем по-иному.

Предупреждать ли соседей

Уведомление соседей касается лишь тех случаев, когда у людей имеется общая долевая собственность. Так, квартира может быть оформлена на несколько людей, за которыми числятся определенные жилые помещения. Именно их собственники и могут продать. Но прежде чем выставить объект на продажу, они обязаны оповестить о своем намерении соседей по квартире, которым в данном случае принадлежит преимущественное право покупки. Если же они отказываются от приобретения комнаты, то она продается в общем порядке.

Однако в случае с общежитием, как правило, дело обстоит иначе. С соседями не связывает общая долевая собственность, поэтому они не обязаны никого оповещать о предстоящей продаже и предлагать соседям приобрести комнату в первую очередь.

Читать еще:  Как продать жилье если собственник ребенок

Оформление: с чего начать

Продажа в этом случае практически не отличается от подобной сделки в стандартном случае. Сделка будет невозможной лишь тогда, когда здание общежития отнесено к специализированному фонду. Но даже из этой ситуации есть выход. Так, продажа возможна, если договориться, что недвижимость после сделки продолжит числиться на балансе муниципалитета.

Подготовив необходимый пакет документов, приступают к совершению сделки. Но также важно, чтобы владелец оформил соглашение о социальном найме, на основе которого затем пройдут регистрацию в Росреестре. Только после того как за владельцем будет числиться недвижимость, он вправе осуществлять с ней сделки.

По закону, приватизировать жилье возможно в том случае, если:

  • общежитие принадлежит муниципалитету;
  • сначала оно принадлежало государству;
  • комната эксплуатируется только по назначению.

Если все вышеназванные условия соблюдаются, то лицо должно обратиться в муниципалитет, чтобы заключать договор социального найма. После этого следует пройти процедуру приватизации. Она практически не отличается от процесса для любой недвижимости. Если в ней отказывают, и заявитель уверен, что это противозаконно, он может обратиться в суд, чтобы оспорить такое решение. Для этого составляют иск, к которому прилагают:

  • технический и кадастровый документы;
  • справку из ЕГРП, на основе которой возникает право приватизировать комнату.

Если суд удовлетворит исковое требование, муниципальные власти будут обязаны разрешить приватизацию.

Подготовка к продаже

Непосредственно для осуществления сделки потребуется пакет документов, включающий в себя следующие бумаги:

  • правоустанавливающие;
  • выписку из домовой книги;
  • документы на право собственности;
  • выписку из лицевого счета;
  • справку, подтверждающую, что долгов по коммунальным платежам нет;
  • если в помещении зарегистрированы лица, не достигшие совершеннолетия, или недееспособные граждане, то необходимо получить разрешение органа опеки.

Получая бумаги, нужно учитывать то, что они имеют определенный срок действия, а также каждая из них будет готовиться определенное количество дней. Поэтому, возможно, что к тому времени, когда покупатель найдется, какие-то из них придется заказывать заново.

Рекомендации и советы

Чтобы продажа недвижимости была осуществлена с максимальной выгодой, нужно подготовить и саму комнату таким образом, чтобы она имела презентабельный вид. Для этого потребуется следующее.

  1. Вывезти мебель, если она не продается с комнатой. Тогда помещение будет выглядеть просторнее.
  2. Сделать небольшой косметический ремонт: подклеить обои, заделать щели, исправить окна, двери и прочее.
  3. Освободить балкон, если таковой имеется.
  4. Убраться, чтобы получить приятный вид и отсутствовали какие-либо запахи.
  5. Лучше всего договариваться о встрече днем, когда соседей не будет дома. Тогда обстановка будет более спокойной, что обеспечит благоприятное впечатление. Договариваясь о стоимости, нужно иметь в виду, что торг уместен лишь до тех пор, пока сумма не будет внесена в договор купли-продажи. После этого вопрос считается решенным. Рекомендуется вносить полную стоимость, чтобы в случае возникновения конфликтной ситуации сумма договора была возмещена в полном объеме.

Что еще учесть

Есть еще несколько моментов, о которых не стоит забывать продавцу, занимающемуся продажей комнаты в общежитии. К ним относятся следующие:

  1. Техпаспорт сегодня предоставлять необязательно, так как кадастровый план его полностью заменяет.
  2. Для заключения договора справка об отсутствии задолженностей не нужна. Однако чтобы покупатель был уверен, что ему не придется в будущем оплачивать долги продавца, ее нужно предоставить.
  3. Как выписка из домовой книги, так и оценка эксперта об объекте недвижимости имеют определенный срок действия. Поэтому их лучше готовить тогда, когда на комнату уже найден конкретный покупатель, с которым достигнута договоренность.
  4. Если фамилия на документах при получении комнаты и будущем оформлении сделки не совпадает, например, по причине замужества, то к вышеназванным бумагам следует добавить свидетельство, подтверждающее факт её изменения.
  5. Согласовывать пункты договора и подписывать его желательно через нотариуса, предварительно убедившись в том, что в нем нет пунктов, противоречащих друг другу.

Заключение

В статье рассмотрен лишь общий случай продажи комнаты в общежитии. Безусловно, в каждой конкретной ситуации могут быть свои особенности, которые должны рассматриваться и учитываться в индивидуальном порядке.

Если у владельца нет соответствующего опыта, и он не знает, как поступить в той или иной ситуации, то лучше всего прибегнуть к помощи специалистов. Это может быть юридическая консультация или обращение к риэлтору, который возьмет на себя все заботы по продаже недвижимости. Конечно, за эти услуги придется заплатить. Зато собственник будет уверен в скорой продаже комнаты, а также безопасной сделке, все тонкости которой известны специалисту.

Важно! Передача денег в большинстве случаев осуществляется через банковскую ячейку, которую арендуют на время совершения сделки. Но могут быть и другие варианты, в том числе, и оплата наличными. В таком случае рекомендуется проверить в банке купюры на подлинность.

Таким образом, способ, как продать свою комнату в общежитии без согласия соседей в 2020 году, решается просто. Сделку совершают, как и при продаже квартиры, стандартным способом.

Нужно ли согласие соседей при продаже комнаты в общежитии,

если в свидетельстве указано вид права: собственность, объект права: комната, назначение: жилое. Иного в свидетельстве не указано. Просьба дать развернутый ответ со ссылками на статьи.

Комната в общежитии является самостоятельным объектом недвижимости и согласия соседей на продажу не требуется. Хотите ответ со ссылками на статьи — обратитесь с личной консультацией к любому юристу на сайт и оплатите ее.

Согласие не нужно ни в каком случае, другое дело, что если бы собственность была на долю, то у соседей было преимущественное право покупки этой доли.

Читать еще:  Продажа домов в 2018 году

В вашем случае вы имеет право собственности на весь объект, а не на долю, а значит правило преимущественной покупки здесь не применяется.

ГК РФ Статья 250. Преимущественное право покупки

1. При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.

Егор. Если у вас общая собственность на комнаты общего пользования (ванна, туалет, кухня и др.), то вы обязаны соблюсти правило о преимущественной покупки совладельцами, которые совместно с вами владеют и пользуются общей площадью, при этом данная сделка обязательно должна быть удостоверена в нотариальном порядке.

Если ванна, туалет, кухня и др. в вашей комнате, то продать свою комнату в общежитии без согласия соседей в 2018 году, решается просто. Сделку совершают, как и при продаже квартиры, стандартным способом. Спасибо, что обратились к нам на сайт.

Если право собственности на эту комнату зарегистрировано. В этом случае согласия соседей не потребуется. По ст. 250 ГК РФ «добро» на совершение сделки нужно, если вы владеете долей. И по закону такие же дольщики, как и вы, имеют преимущественное право покупки. Сначала выясните, кто является владельцем соседних комнат. От собственников необходимо получить отказ от права «первой руки». Если соседняя комната не приватизирована, значит, ее собственник — муниципалитет или другая организация. Чтобы продать комнату в этом случае, за отказом вам придется сходить в городской комитет по жилищной политике. Есть еще один законный вариант выхода из ситуации. Вам необходимо письменно уведомить всех собственников о намерении продать комнату. Обязательно укажите в письме точные данные того, к кому обращаетесь; фамилию, имя и отчество, точный адрес, номер комнаты и площадь. Все ваши данные также должны быть полными. В тексте извещения обязательно должна быть озвучена сумма, которую вы планируете получить за продажу комнаты, основание для владения комнатой – договор купли-продажи (дарения, мены) и реквизиты документа, подтверждающего вашу собственность. И самое главное – четко и ясно пропишите владельцу соседней комнаты предложение воспользоваться преимущественным правом приобретения.

Так понимаю, что и их отказ от покупки тоже не нужен, верно?

forum.megapol.ru

«Корпорация риэлторов «Мегаполис-Сервис»

  • Список форумовОткрытый форумРиэлторская консультация
  • Сообщить другу
  • Версия для печати
  • Поиск
  • FAQ
  • Пользователи
  • Регистрация
  • Вход

Отказ соседей при продаже комнаты в общежитии

Отказ соседей при продаже комнаты в общежитии

Максим Пантелеев » 16.07.2013, 14:22

Сегодня лишний раз убедился, что законы, единые для всех(?), как-то так странно могут исполняться по-разному в разных регионах Речь идет об отказе от преимущественного права покупки комнаты соседей. У нас практика такая, что отказы нужны всегда, не зависимо от статуса дома.
Прошу тех, кто знает (и пользует), подсказать на основании какого документа не требует Росреестр отказ соседей при продаже комнаты в общежитии? И какого уровня такие документы — федерального или регионального?



Re: Отказ соседей при продаже комнаты в общежитии

Жанна Подольск Мегаполис » 16.07.2013, 16:17

Re: Отказ соседей при продаже комнаты в общежитии

Жанна Подольск Мегаполис » 16.07.2013, 16:26

Re: Отказ соседей при продаже комнаты в общежитии

Максим Пантелеев » 16.07.2013, 17:13

Понятно, спасибо, Жанна!
У нас 99% общаг приватизировались через создание отдельных комнат, поэтому адреса звучат так: г.Челябинск., ул Красного Партизана, дом 13, квартира 3, комната №40. Поэтому и не помню даже зеленки, где писалось просто номер комнаты в доме.



Re: Отказ соседей при продаже комнаты в общежитии

Савичева Светлана » 16.07.2013, 17:17

Re: Отказ соседей при продаже комнаты в общежитии

Максим Пантелеев » 16.07.2013, 17:36

Вот, и как у остальных 39 собственников взять ИДЕАЛЬНО ПРАВИЛЬНО отказ??



Re: Отказ соседей при продаже комнаты в общежитии

Савичева Светлана » 16.07.2013, 18:03

Re: Отказ соседей при продаже комнаты в общежитии

Максим Пантелеев » 16.07.2013, 19:15

Вот то-то и оно, что у нас общежитиям перед приватизацией давали статус жилых домов, причем многоквартирных. А соответственно, если у комнаты адрес ул Красного Партизана, дом 13, квартира 3 , комната №40, те есть комната в квартире из 40 комнат, то надо согласие.
Мы хоть это и общежитием все называем, но в Росреестре это многоквартирный дом, например, 100-квартирный (состящий из 5 квартир по 40 комнат).
Из примера Жанны я понял так, что если общагу приватизировали по-комнатно и не меняя статус «общежитие», то нет в адресе номера квартиры и отказа не нужен.
У нас я таких и не знаю с ходу ((

Так что практический вопрос остается — как реально получить правильно с точки зрения закона и безопасности сделки отказ от собственников остальных 39 комнат?



Re: Отказ соседей при продаже комнаты в общежитии

Жанна Подольск Мегаполис » 23.07.2013, 17:02

Re: Отказ соседей при продаже комнаты в общежитии

Максим Пантелеев » 23.07.2013, 17:14

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector
×
×