Antaurus.ru

Все про Недвижимость
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Предпродажная подготовка недвижимости

Предпродажная подготовка дома с земельным участком. Типичные ошибки продавцов недвижимости на сайте Недвио

Продажа недвижимости – это искусство, которому можно научиться. Процесс состоит из нескольких взаимодополняющих составляющих, при соблюдении которых сделку по продаже можно осуществить быстро и максимально выгодно для себя.

В число обязательных этапов входит обязательная предпродажная подготовка, правильное составление пакета документов, грамотное размещение информации о продаже, обдуманное заключение договора. В нашем обзоре пойдет речь об основных ошибках, допускаемых продавцами, а также способах их недопущения.

Предпродажный пакет документов

Основным недостатком при реализации дома являются плохо подготовленные документы. В эту характеристику может входить целый ряд недостатков. Перечислим некоторые из них:

  1. Неправильное оформление. Например, несвоевременное вступление в наследство родственников, наличие на земле неоформленных жилых или хозяйственных строений.
  2. Регистрация по месту. Если вы планируете продавать дом, имеет смысл выписаться из него заранее. Проблема будет состоять в выписке детей. Чтобы это сделать, нужно предоставить соответствующие гарантии прописки в жилье с подходящим состоянием для проживания.
  3. Отсутствие доверенности. При реализации объектов с совокупным владением должны присутствовать все владельцы долей. Чтобы исключить непрогнозируемое поведение, лучше оформить генеральную доверенность на продажу.
  4. Кадастровый паспорт старого образца. Его желательно привести к новым стандартам. Обычно замена проводится бесплатно, но занимает какое-то время. Новые документы – это бесспорный плюс.

Краеугольным камнем традиционно считаются документы и технический паспорт с несоответствующими постройками или с последующей перепланировкой жилой площади. В этом контексте есть два пути решения:

  • вы можете привести состояние построек в соответствии с техническим паспортом;
  • можно внести изменения в соответствии с новым планом застройки и планировки жилых помещений.

Иногда клиенты соглашаются купить недвижимость, план которой не соответствует техническому паспорту. Но для этого придется идти на уступки и оплату по более низкой стоимости.

Еще один немаловажный момент — недвижимость, которая является финансовым обеспечением займа, она относится к особой категории. Объект, находящийся в ипотеке, может быть продан только с согласия банка, причем этому должна предшествовать определенная предпродажная подготовка, подразумевающая гарантии выплаты займа.

Такую услугу предоставляют риэлторские фирмы, специализирующиеся на ипотечной недвижимости. Если владелец не готов выполнить эти действия самостоятельно, не имеет необходимого опыта, тогда лучше обратиться за услугой в эти компании. Опытные юристы помогут провести документальную очистку.

Недочеты рекламного объявления

После того, как решены вопросы с документальной частью, необходимо заняться предпродажной подготовкой объекта. Прежде всего, подготовить фотоматериалы и описание характеристик, которые будут размещены на сайтах агентств недвижимости и коммерческих досках объявлений.

Какие ошибки допускают домовладельцы при составлении рекламного объявления?

  1. отсутствует детальная информация о домовладении: коммуникациях, виде отделки, установленных приборах. Детали часто являются определяющими в выборе между подходящими предложениями даже при разной стоимости;
  2. отсутствует информация о времени постройки. Эта характеристика позволяет точнее оценить соотношение цены и качества при приобретении коттеджа или дачи;
  3. отсутствует описание прилегающей инфраструктуры. Эти данные полезны для людей, не проживающих в вашем районе и не знакомых с вашим поселком;
  4. не информативные / не качественные фотографии: желательно предоставить как можно больше фото всех значимых помещений, интерьера и экстерьера дома, внешнего вида участка;
  5. не указаны особенности предложения. Это может быть низкая цена, действующая ограниченный промежуток времени, фотографии ландшафтного дизайна, красивых цветов или садового уголка. Иными словами – все, что заслуживает особого внимания;
  6. не указаны особенности сделки. Форма оплаты, порядок оформления купли-продажи или потенциальные возможности по их обсуждению.

Без указания этих данных путь покупателей к вашему предложению может выглядеть так:

Несмотря на очевидность, такие недочеты очень типичны и распространены среди собственников жилья. Игнорирование этих моментов считается реальным ограничением для осуществления быстрой сделки.

Как правильно подготовить объявление?

Для достижения быстрого результата советуем придерживаться следующего плана:

  1. сфотографируйте все комнаты, они должны быть убраны и желательно не содержать личных вещей;
  2. сделайте фото подсобных и служебных помещений;
  3. сфотографируйте все ваши зарегистрированные постройки, включая малые ландшафтные формы и ограждение;
  4. покажите те уголки, которые составляют определенную ценность и уникальность вашего предложения — это может быть камин, красивая клумба, окружающая природа и т.д.;
  5. приложите план местности с указанием места размещения постройки, формата и формы участка. Укажите место остановки общественного транспорта, а также социально-общественные заведения и магазины;
  6. выделите особенности инженерных коммуникаций, желательно привести время замены или капитального ремонта;
  7. по отношению к землевладению приведите важные особенности, например, наличие системы водоотведения, системы капельного полива, автономных систем по сбору дождевой воды или солнечных коллекторов;
  8. отдельно уделите внимание системе отопления коттеджа, материалам утепления стен и кровли, виду котлов, наличию теплоаккумулятора, типу батарей и т.д.

Даже учитывая, что не все данные могут быть размещены в публичном объявлении, их можно будет оперативно предоставить заинтересованному потенциальному покупателю. Это сыграет на руку, особенно, если ваше предложение имеет хорошее сочетание цены и качества.

Реализация долей имущества с приусадебным участком

В определенных случаях хозяева крупных землевладений хотят продать свою долю. Это можно сделать двумя способами:

  • реализовать свою долю и предоставить возможность покупателю оформить собственность на отдельное домовладение;
  • выделить собственность и присвоить отдельный кадастровый номер.

Оба варианта имеют право на жизнь и могут быть оформлены соответствующим образом. В первом варианте выручка будет ожидаемо меньше, но также будет меньше затраченного времени для продавца. В каждом из этих случаев требуется консультация опытного специалиста. Вполне ожидаемо покупатели довольно осторожно относятся к приобретению невыделенной собственности.

Не забудьте о налогах

Одним из моментов, которые следует заранее предусмотреть, это налоги с реализации недвижимого имущества. Если вы осуществляете одну сделку за год, она не облагается подоходным налогом. В противном случае вам нужно будет предусмотреть, какую сумму придется заплатить.

Этот вопрос решается документально с помощью контракта. Данная тема слишком большая, чтобы ее раскрыть в этом обзоре и требует индивидуального подхода. В этом поможет опытный юрист или же квалифицированное агентство, занимающееся подобными сделками.

Стоит ли прибегать к услугам агентов?

Проводить ли сделку по купле-продаже при помощи агентства недвижимости решать вам. У этого решения есть свои плюсы и минусы.

Безусловно, выгоднее заплатить гонорар профессионалам, которые хорошо владеют вопросом, освободят вас от хлопот и выполнят все необходимое, но так бывает далеко не всегда. На практике, не все агенты заинтересованы в вашей сделке, некоторые могут организовывать показы вашего дома, лишь бы продать другой.

При этом отказ от предложений риелторов существенно сузит поток потенциальных клиентов, что также можно отнести к типичным ошибкам продавцов, который неизбежно приведет к финансовым и временным потерям.

На чем обычно продавцы недвижимости теряют в цене?

  • обычно купля-продажа осуществляется в три финансовых этапа: оформление задатка, выплата основной суммы, оплата остатка после выезда. Если не участвует риелтор, сумма после выезда, как правило, новыми владельцами не оплачивается. Соответственно, не нужно нести послепродажные расходы, если они подразумеваются;
  • продавцы не всегда могут устоять натиску при обнаружении недостатков и снижают стоимость из-за отсутствия альтернативы;
  • возможны юридические недоработки при желании продать с кэш-остатком, в этом случае часто происходят крупные потери, которые нельзя будет компенсировать законным способом.

Профессиональный риэлтор является гарантом выполнения условий договора для каждой из сторон.

Заключение

Исходя из вышеизложенного, можно сделать следующие вывод — главной задачей продавцов является необходимость подготовки корректного документального пакета на свою собственность. Также важно выгодно представить свое имущество потенциальному покупателю, чтобы его хотелось приобрести.

Следующий этап будет связан с заключением договора купли-продажи. При наличии юридических знаний и опыта все этапы вполне можно провести самостоятельно. В противном случае рекомендуем воспользоваться услугами опытных риэлторов.

Основной рекомендацией при реализации своего имущества будет необходимость чистого юридического проведения сделки. Не стоит прибегать к различным уловкам, влекущих не прогнозированные потери. Законные условия считаются гарантией безопасности для каждого владельца, решившего реализовать свое право владения.

Как продать квартиру в период «застоя»

Человек, желающий продать квартиру, обычно следит за индикаторами цен квартирного рынка так же напряженно, как агроном за прогнозами погоды. И на первый взгляд, ситуация кажется благополучной: по данным Центра исследований и аналитики ГК «Бюллетень Недвижимости», с середины лета средние цены выставленного на продажу вторичного жилья медленно, но верно росли, а на середину октября приблизились к отметке 95,9 тыс. руб. за кв. м.

Но данные аналитиков свидетельствуют и о том, что рынок вторичного жилья не вполне здоров: на фоне незначительного роста «ценовой температуры» его активность снижается. Если в феврале срок экспозиции однокомнатной квартиры в базах БН составлял 39 дней, а трехкомнатной – 43 дня, то в августе эти значения равнялись 50 и 58 дням. То есть время работает не в пользу выгодной продажи квартир. Но нет ничего невозможного: наше главное оружие в непростой для рынка недвижимости период – предпродажная подготовка.

Читать еще:  Продала участок какой налог платить

Правило первое: изучите рынок
Чтобы оценить, насколько оправданны ваши ценовые ожидания, имеет смысл сравнить свои запросы с ценами выставленных на продажу квартир в ближайших кварталах. Если у вас типовое жилище, то в каталогах «Бюллетеня Недвижимости» наверняка найдутся не просто аналоги, а точные «близнецы». Если такие квартиры фигурируют в базах предложений не первый месяц, будьте готовы к тому, что цены завышены. Помните и о том, что в объявлениях, которые подают риэлторы, в заявленную цену включена и стоимость риэлторских услуг. Отнимите от цены предложения аналога процентов десять и получите ту сумму, которую у вас есть шанс получить при самом удачном раскладе, если состоится сделка.

В утешение тем, кто продает ненужную недвижимость, чтобы приобрести другую, нужную, – скажем, что при покупке встречного объекта сегодня тоже наверняка будет возможность поторговаться. Правда, в разных сегментах ситуация отличается. Если вы, например, рассчитываете на продажу «трешки» в относительно «свежем» доме 137-й серии (а по словам некоторых экспертов, именно сегмент трехкомнатных квартир в домах категории «новая панель» сегодня более всего «затоварен»), придется быть готовым к попыткам серьезно «подвинуть» вас по цене.

Одно- и двухкомнатные квартиры, если верить статистике, – товар чуть более ходовой. Но в сегменте малогабаритного жилья конкуренцию продавцам доставшихся в наследство «однушек» составляют застройщики, которые выводят на рынок новые объекты, сплошь состоящие из малогабаритных квартир (в минувшем сентябре студии, одно- и двухкомнатные квартиры составляли около 78% предложения жилья в новостройках).

Правило второе: выберите между «быстро» и «дорого»
Ситуация, когда вам нужно быстро продать квартиру, обычно обусловлена тем, что вы уже присмотрели альтернативный вариант («встречку»), и опасаетесь, что она вас не дождется. Но ситуация нынче совсем не такая, как несколько лет назад, когда квартиры, особенно малогабаритные, раскупались, словно горячие пирожки. Сегодня продавец «встречки» может и подождать (очереди желающих у него, скорее всего, нет). А вот покупатели ждать не намерены.

Итак, если продавать нужно срочно, то выставлять объект в продажу придется по цене, меньшей, чем у конкурентов. Если вы не готовы к такому «подвигу» – поэкспериментируйте, начав с той суммы, которая кажется вам справедливой. Но если убедитесь, что предложение, несмотря на все расписанные достоинства, от подчеркнуто доброжелательных соседей до окон в цветущий сад, не находит отклика, – объект переоценен.

Подавая объявление о продаже типовой квартиры по цене, которая, по вашему разумению, ниже среднерыночной, избегайте подробного описания. Пусть привлекательная цена говорит сама за себя – вам обязательно позвонят и подробно расспросят. Да, в этом случае вам придется чаще отвечать на звонки и показывать квартиру. Но высокая активность увеличивает шанс найти покупателя.

Объявление с фото повышает вероятность того, что на объект обратят внимание. Но интерьерные снимки с неприбранными кухонными столами и продавленными диванами ни о чем не расскажут покупателю. Лучше всего в солнечный день, взяв в руки фотоаппарат, провести фотосессию на улице. Снимите сам дом, окружающие скверы, детские площадки, возможно, вид на парк из окна.

Правило третье: готовьте документы заранее
Если речь идет о срочной продаже, правоустанавливающие документы должны быть под рукой и в той кондиции, чтобы хоть завтра – подписывать договор. Лучший вариант – полный пакет документов, показывающий юридическую историю объекта с момента приватизации. Это копии свидетельств о собственности, полученные на основании договоров купли-продажи, дарения, свидетельств о праве на наследство. Если таковых нет, можете заранее запросить выписку из ЕГРП, в которой отражены все права и обременения. Правда, если ожидание сделки затянется, выписку придется обновить: банки и нотариусы требуют, чтобы она была свежей (не более чем месячной давности).

Еще один случай, требующий основательной подготовки, – долевая собственность. Не будем разбирать достойные отдельных публикаций варианты, когда в товарищах согласья нет. Но в наше время часто случается, что самые близкие люди вовремя не озаботились тем, чтобы оформить доверенности на сбор документов, отчуждение и проведение расчетов. При этом если кому-то из возможных участников сделки случилось уехать в отпуск, приболеть, или между собственниками внезапно возникли разногласия, велика вероятность, что «готовый» покупатель отправится на поиски другой квартиры.

Кадастровый паспорт, или техпаспорт старого образца, в котором есть план квартиры, – тоже документ полезный. Предъявив его визитерам, вы покажете, что в квартире нет незаконных перепланировок. Сделайте несколько копий плана, чтобы давать их «смотрильщикам». От вас не убудет, но не исключено, что именно этот листок, отнюдь не похожий на рекламный буклет, станет своего рода поворотной точкой: обсудив все варианты на семейном совете и с карандашом в руках, «расставив» мебель по уже почти своей квартире, потенциальные контрагенты к вам вернутся.

Правило четвертое: больше «позитива»
Кроме прочего, придется потратить несколько вечеров на генеральную уборку. Какой бы привлекательной ни казалась покупателю цена, «убитая» и захламленная квартира – всегда повод активно смотреть другие варианты.

Во-первых, избавьтесь от хлама. Чем меньше оставите предметов обстановки – тем просторнее будет выглядеть жилище. Во-вторых, помните, что запахи – это то, что всегда остается в памяти и может вызывать самые разные ассоциации. Поэтому избавьтесь от «ароматов» пыли, плесени, кулинарных жиров, которые, очевидно, будут преследовать ваших гостей после визита, отмойте кухню и проветрите помещения. В-третьих, вверните яркие лампочки (хороший свет, в особенности в зимние сумерки, поможет создать радостный настрой). И, наконец, приведите в порядок сантехнику, чтобы в санузлах было чисто, а из кранов не капала вода: вложений – минимум, а на эмоциональное восприятие эти мелочи влияют существенно.

Но самое неприятное для покупателя – не кондиция самого жилища, а грязный подъезд. Квартира – это не театр, и начинается она не с вешалки в прихожей, а с парадного входа. Конечно, если бы мы с вами продавали элитные апартаменты в старом фонде, то в первую очередь вложились в реставрацию лепнины в парадной. Но коль скоро речь идет об организации продаж в рядовом доме, придется «поработать» с представителями обслуживающей организации – заставить их добросовестно выполнить обязанности по уборке лестничных клеток и лифтов. И пусть не экономят шампунь и лампочки. Возможно, что вам и самому придется взяться за швабру и тряпку: ведь нерадивость уборщицы может обернуться упущенной выгодой в сотни тысяч рублей.

Правило пятое: разумный и достаточный ремонт
Если речь не идет о срочной продаже – нужно думать о ремонте. Но на вопрос, окупится ли предпродажный ремонт квартиры, – вам не ответит ни один риэлтор. Действительно, в период активного рынка качественно отремонтированная квартира имела шансы быть проданной на 5-10% дороже такой же, но «убитой». Исходя из этих данных, можно было оценивать смету предполагаемых работ. Сегодня, когда на рынке стагнация, а эксперты прогнозируют вероятность снижения цен, продавцы оказываются перед дилеммой: продать сегодня, в состоянии «как есть» (со скидками и с учетом изложенных выше рекомендаций) либо, потратив время и деньги на модернизацию, попытаться «отбить» затраты. Прогнозы, увы, – не в пользу второго варианта.

Но здесь каждый случай индивидуален. Если в окрестных домах выставлено на продажу множество квартир, долгие месяцы не покидающих каталоги, «освеженное» жилище, выставленное по более или менее привлекательной цене, имеет конкурентное преимущество: квартирами, позволяющими заселиться сразу после покупки, часто интересуются ограниченные в средствах ипотечные покупатели.

Предпродажный ремонт с заменой оконных блоков, сантехники, полов и обновлением потолков показан также тем объектам, которые без ремонта продать в принципе невозможно (например, в пригородных многоквартирных домах не первой свежести). Но игра стоит свеч – только если дом не ветхий (с точки зрения ипотечных банков), а с правоустанавливающими документами – все в порядке.

Коль скоро речь зашла о ремонте, дадим еще ряд советов. Не имеет смысл освежать обои и потолки, оставив рассохшиеся оконные рамы и ржавые трубы. Покупатель, ищущий вариант «покупай и въезжай», не оценит такой «модернизации». Лучше поступить наоборот – заменить окна, сантехприборы, очистить стены от наслоений обоев и обработать их обеспыливающей грунтовкой. Атмосфера начатого ремонта сделает объект «позитивнее», уйдут многолетние запахи затхлости, характерные для жилья «сильно б/у». В этом случае покупатель скорее будет склонен к тому, чтобы простить трещины в потолке и горбатые полы.

Если речь идет о квартире не самой низшей ценовой категории, не нужно делать ни дешевую, ни тем более дорогую отделку. Ведь первое, чем займется любой новосел, – это замена обоев по собственному вкусу. Здесь имеет смысл ограничиться черновым ремонтом с подготовкой под оклейку и покраску.

Покупка квартиры на первичном рынке: как снизить риски

Как подготовить квартиру к продаже? Советы риэлторов

Если уж мы решили продать квартиру, то хотим сделать это быстро и не продешевить. Но вот что интересно: некоторые объявления о продаже «висят» на рекламных досках месяцами. Другие же, только успевают появиться, и сразу исчезают – недвижимость продана! При этом по ключевым характеристикам (район, жилая и общая площадь, цена) квартиры почти не отличаются друг от друга. Что это – простое везение, или более удачливые Продавцы знают какой-то секрет?

Читать еще:  Доверенность на продажу дома цена

Конечно, никакого особенного секрета нет. В большинстве случаев причина такой «удачи» – правильная предпродажная подготовка квартиры, или home staging (как это по-модному называют риэлторы). А по-нашему – приведение жилья в товарный вид.

Некоторые продавцы пытаются рассуждать рационально: зачем «убитую» квартиру приводить в порядок, если покупатель всё равно будет делать в ней ремонт по своему вкусу? А вот Покупатель чаще делает выбор эмоционально: ну не нравится квартира – и всё, а ему ведь в ней жить! А почему не нравится, человек может и сам не отдавать себе отчёта. Показалось ему жильё мрачным и тесным, навели тоску затхлый запах и грязные окна, и никаким подсчётом квадратных метров это впечатление уже не исправишь.

Одним словом, даже самый лучший товар нужно умело преподнести Покупателю. Его ЭМОЦИИ должны подсказать ему, что именно эта квартира – отличный выбор, по сравнению с соседними аналогами. А чтобы эмоции его не обманули, квартиру надо правильно подготовить к продаже.

Предпродажная подготовка квартиры (home staging)

Профессиональные риэлторы знают толк в таких делах, ведь основная их работа – это продавать квартиры (а правовые вопросы они, так же как и все остальные, решают с помощью Откроется в новой вкладке.»>юристов и Откроется в новой вкладке.»>нотариусов). Поэтому риэлторы активно используют эмоции Покупателя, используя для этого приемы home staging – предпродажной подготовки квартиры.

Вот что можно предпринять, чтобы воздействовать на эмоции Покупателя и повысить ликвидность (скорость продажи), а иногда и стоимость жилья:

  1. Сделать легкий косметический ремонт или «навести марафет», как говорят риэлторы (главное, правильно определиться с его масштабами);
  2. Сделать уборку в квартире;
  3. Уделить внимание лестничной клетке, лифтам и подъезду;
  4. Сделать правильные фотографии интерьера и экстерьера квартиры для объявления о продаже (для этого есть несложные и эффективные приёмы);
  5. Составить привлекательный и лаконичный текст объявления (и это не так легко, как кажется на первый взгляд);
  6. Подготовить основные документы для продажи квартиры;
  7. Грамотно организовать показы (риэлторы и здесь используют особые приемы).

Теперь немного подробнее, по пунктам – что и как нужно делать для подготовки квартиры к продаже.

Предпродажный ремонт квартиры – стоит ли вкладываться?

Существует стереотип, что хороший ремонт позволяет продать квартиру дороже. Это заблуждение. Вложения в дорогой предпродажный ремонт, к сожалению, не окупаются. Покупатель выбирает не интерьер, в котором будет жить, а место и квадратные метры. Эксклюзивный ремонт может ему и не понравиться, но точно наведёт на мысли о завышенной цене.

Но это не значит, что ремонт не нужен вовсе! Презентабельный вид выделяет квартиру среди конкурентов и помогает ускорить продажу. «Правильный» Откроется в новой вкладке.»>предпродажный ремонт – легкий, недорогой, косметический. Его задача только исключить негативные эмоции у Покупателя при осмотре квартиры, а вовсе не заставить его проявлять бурный восторг по поводу свежеокрашенных стен и нового линолеума.

Риэлторы подтверждают, что решение о покупке квартиры часто бывает эмоциональным (особенно у женщин). Поэтому подходящая по параметрам, но «убитая в хлам» квартира распугает многих Покупателей. И даже тем, кто заранее настроен делать ремонт, неопрятный и запущенный вид жилья может сильно подпортить настроение.

Самое удручающее впечатление производят потолки в бурых подтёках, обшарпанные стены, прожжённый, завёрнутый по краям наружу линолеум, перекошенные, повисшие на одной петле двери, затхлый запах. Чтобы исправить всё это, не понадобится много денег, зато жильё перестанет выглядеть запущенным. Банка краски (для труб и радиаторов отопления), побелка для потолка, дешёвый линолеум, немного усилий – и квартира преобразится.

Нелишним будет оклеить стены самыми простыми обоями в пастельных тонах или обоями под покраску. Не стоит использовать яркие цвета, слишком броские элементы интерьера, необычные формы и стили отделки. Чем нейтральнее фон, тем проще Покупателю представить на нём свои любимые предметы мебели и декора, «примерить квартиру на себя».

Если в квартире никто не живёт, хорошим решением будет продавать её с черновой отделкой.

Генеральная уборка перед продажей квартиры

Продавать «свободную» площадь, без жильцов, гораздо проще. Но как подготовить квартиру к продаже, если Продавец продолжает жить там со своей семьёй?

В первую очередь – избавиться от ненужных вещей (как минимум, убрать их с глаз долой). Если мы, переезжая, не собираемся забирать с собой ковры, сломанную стиральную машинку и бабушкино трюмо, значит, новым жильцам эти вещи тоже не пригодятся. Без подобного хлама комнаты будут казаться просторнее и светлее.

Выбрасывать старую мебель, одежду, книги всегда жалко. Но их ведь можно попробовать продать, или даже раздать даром. Предпродажная подготовка квартиры от этого только выиграет.

Перед показами нужно обязательно вымыть всё до блеска: убрать застарелую грязь и жир с плиты, вытяжки, радиаторов отопления, вентиляционных отдушин. Помыть окна, двери, полы, зеркала, выстирать шторы и занавески. Обязательно почистить сантехнику на кухне, в ванной и в туалете; грязный унитаз испортит все впечатление о квартире в целом.

Хороший прием – вызвать профессионального клинера (уборщика из клининговой компании). Стоит это недорого и точно окупится при продаже квартиры. Ведь эти специалисты умеют отмывать помещения так, как обычной домохозяйке и не снилось. А сверкающая чистотой квартира, несомненно, произведет благоприятное впечатление на Покупателя.

Облагораживаем «подступы» к квартире

Даже если само жилище выглядит идеально, Покупателю могут не понравиться прокуренная лестничная клетка, грязный, заплеванный, неприятно пахнущий подъезд. Вряд ли кто-то станет красить стены подъезда, чтобы продать свою квартиру. Но проветрить, убрать окурки, вкрутить лампочку поярче, помыть пол на площадке совсем не сложно.

Если вымыть кабину лифта и территорию возле мусоропровода, позитивное впечатление о подъезде и будущих соседях гарантировано.

Правильные фото для рекламы

Когда квартира уже выглядит достаточно привлекательно и готова для приема Покупателей, можно давать объявление о продаже.

Дети больше любят книжки с картинками, взрослые предпочитают объявления с фотографиями. Не обязательно быть профессиональным фотографом, чтобы Откроется в новой вкладке.»>правильно сфотографировать квартиру для продажи. Есть несколько несложных и эффективных приемов, которые помогут представить жилье в выгодном свете. Узнать о них можно в отдельной заметке по ссылке. Там же есть и фото с примерами того, как нужно и как не нужно делать.

Текст объявления о продаже квартиры

При составлении текста объявления можно опираться на то, как это делают профессиональные риэлторы. В первую очередь должны быть отражены существенные характеристики квартиры:

  • адрес;
  • количество комнат (смежные, изолированные);
  • тип дома, этаж;
  • общая и жилая площадь, площадь кухни;
  • тип санузла и наличие балконов/лоджий;
  • расположение дома относительно важных объектов инфраструктуры района: детского сада, школы, поликлиники, гипермаркета, остановок общественного транспорта (станции метро) и т.д.

Обязательно нужно перечислить преимущества квартиры, которые выделяют её на фоне других с такими же характеристиками. Это могут быть новые окна, полы с подогревом, бытовая техника известного производителя, вид из окна на парк, сквер или водоём. Каждый хозяин, если хорошенько подумает, найдёт одно или несколько таких преимуществ. Главное, не пользоваться общими фразами, вроде «отличный вид», «евроремонт», «развитая инфраструктура», а давать больше конкретики.

Чтобы не утомлять Покупателей слишком длинным текстом, можно приложить к объявлению план квартиры, он заменит описание планировки, информацию о размерах и расположению отдельных помещений.

Конкурентным преимуществом считается прямая продажа, которая не тянет за собой цепочку Откроется в новой вкладке.»>альтернативных квартир. Такая сделка проще, а риск её срыва ниже.

Если квартира юридически свободна, и в ней никто не живёт и не прописан, это тоже стоит указать в объявлении, как преимущество.

Ну и конечно же, в объявлении нужно обозначить цену квартиры. Объявления без цены, обычно, просто игнорируются Покупателями. О том, как Откроется в новой вкладке.»>самостоятельно рассчитать цену квартиры, можно прочитать на шагах нашей ИНСТРУКЦИИ по ссылке.

Пакет документов для сделки

Теперь кратко о том, какие Откроется в новой вкладке.»>документы для продажи квартиры нужно подготовить (полный список – см. по ссылке на шаге ИНСТРУКЦИИ).

Начать стоит с правоустанавливающего документа. Он есть у каждого собственника жилья. Его нужно только отыскать и сдуть пыль. Это может быть Договор купли-продажи, Договор с Застройщиком, Свидетельство о праве на наследство или другой документ, который устанавливает право собственности Продавца на квартиру. Если оказалось, что этот документ утерян, нужно обратиться с заявлением в Росреестр и восстановить его.

Читать еще:  Как быстро продать недвижимость советы

Ещё нужно убедиться, что право собственности зарегистрировано в Росреестре (в таком случае на правоустанавливающем документе есть печать этого госоргана). Если фактический владелец квартиры имеет право собственности, но по каким-то причинам его не зарегистрировал (такое бывает, например, при наследовании имущества), это нужно обязательно сделать, прежде чем выставлять недвижимость на продажу.

Заниматься сбором других документов и справок по квартире на этапе ее предпродажной подготовки не стоит. Лучше дождаться Покупателя «с серьёзными намерениями», который внесёт Откроется в новой вкладке.»>аванс или задаток, и скажет, какие бумаги его будут интересовать для проверки.

Да, можно с большой долей уверенности предсказать, какие документы захочет увидеть Покупатель. Наверняка он потребует Откроется в новой вкладке.»>Выписку из ЕГРН, Откроется в новой вкладке.»>Выписку из Домовой книги, справку об отсутствии задолженности по коммунальным платежам. И это далеко не полный перечень. Особенно, если у Покупателя кредитные деньги – тогда придется учитывать еще и требования банка.

Но и Покупателя, и банк будут интересовать документы, актуальные на момент заключения сделки. Продажа квартиры может длиться месяцами. Однако, выписка из лицевого счёта квартиры трёхмесячной давности вряд ли убедит разумного человека в том, что вместе с квартирой он не приобретает Откроется в новой вкладке.»>задолженность по коммунальным платежам. То же можно сказать и о других документах, «срок годности» которых ограничен здравым смыслом.

Показы квартиры

Основательно подготовившись к продаже, можно переходить к показам квартиры потенциальным Покупателям. Планировать это мероприятие лучше на первую половину дня, пока у всех бодрое настроение, а комнаты ярко освещены солнечным светом. Хотя не всё так однозначно. Если из окон открывается унылый вид на стройку или серое производственное здание, встречу лучше назначить на вечер, шторы задёрнуть, включить всё освещение (предварительно вкрутив недостающие лампочки), поставить на стол вазу с цветами.

Цель этих ухищрений вовсе не в том, чтобы ввести Покупателя в заблуждение. А в том, чтобы создать более позитивное впечатление о квартире.

Тоску и уныние на Покупателя (кроме тусклых лампочек и индустриального пейзажа) могут навести загроможденность пространства мебелью, неопрятность, неприятные запахи. Перед просмотром квартиру лучше хорошенько проветрить. Если сложить диваны, убрать в шкафы все разбросанные вещи, комнаты будут выглядеть просторнее. Чтобы в квартире приятно пахло, можно испечь пирог или сварить кофе. Такие запахи подсознательно ассоциируются с уютом, которого Покупатель наверняка ожидает от нового жилья.

Детей и животных на время просмотра лучше отправить к родственникам. И те, и другие способны перетянуть на себя внимание, отвлечь от основного предмета общения. К тому же, у кого-то из Покупателей может быть аллергия на шерсть животных.

Безостановочно и навязчиво расхваливать квартиру, пока Покупатель пытается её осмотреть – не стоит. Но нужно быть готовым ответить на каверзный вопрос о недостатках, или к месту ввернуть пару слов о преимуществах своего жилища.

Вот такое непростое и интересное дело – подготовка квартиры к продаже – открывает в Продавце таланты декоратора, фотографа, торговца… А ведь это только начало! Подробно и последовательно обо всём процессе продажи квартиры от её оценки до подписания Откроется в новой вкладке.»>Передаточного акта можно узнать на шагах нашей ИНСТРУКЦИИ (см. ниже).

А что делать тем, кому деньги нужны уже сейчас, а покупателя искать нет времени?

Срочный выкуп квартир! В том числе с долгами, обременениями, под залогом: Откроется в новой вкладке.»>ЗДЕСЬ.

Подробный алгоритм действий при покупке и продаже квартиры представлен в интерактивной карте ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).

Предпродажная подготовка квартиры и ее секреты

Многие, кто решает продать или обменять свою квартиру, задаются вопросом как сделать её более привлекательной для потенциального покупателя и как выручить за нее максимально возможные деньги, а также по возможности выгодно поменять? Это особенно актуально сегодня, когда спрос упал из-за кризисных явлений в стране.

Формула подобной процедуры очень проста. Обмен жилья осуществляется с помощью купли-продажи. Другими словами, надо продать свою квартиру как можно дороже, а купить другую как можно дешевле. Сегодня, когда на рынке недвижимости наблюдается некоторый спад, достаточно сложно убедить покупателя выкладывать за вашу недвижимость нужную вам сумму.

Все хорошо знают, что товарный вид продаваемого продукта напрямую отвечает за его цену. Рваная упаковка, мятые коробки и прочие непрезентабельные моменты не способствуют тому, чтобы их покупали. Даже если на них действует приличная скидка. Конечно такой продукт может продаться, но скидка на него должна быть впечатляющей. В тоже время, когда разговор идет о недвижимости, многие клиенты продающие квартиры твердо протестуют против советов риелтора привести свое жилье в порядок и сделать его привлекательным. Они совершенно не понимают, как важно первое впечатление о продаваемой квартире и, как важно преподнести свой товар в лучшем виде.

Многие считают, что это совершенно не обязательно. Ссылаясь на то, что новый хозяин будет все менять и делать по-своему. Естественно период, когда покупатели шли на просмотр с улыбкой проходит, а те, кто обещал подумать, исчезают как туман. Но есть и такие, кто с порога крутят носом и заявляют, что тут ремонта на тысячи долларов и требуют невероятную скидку.

И вместо того, чтобы правильно понять, что происходит, продавцы предпочитают обвинять риелтора. Мол он плохо рекламирует квартиру или водит не тех клиентов, которые могут что-то купить. На самом деле риелтор все делает правильно, но беда в том, что продавец отказался слушать советы именно этого риелтора. И чтобы не делал продавец, сколько бы специалистов не поменял, в итоге будет только снижение цены. Поэтому давайте сразу поймём, что именно надо делать.

Как правило покупатели делят квартиры на три типа. Первый тип — это «убитая». В такой квартире жить невозможно и надо все менять и делать реконструкцию. Второй тип — «обшарпанная». Это квартира, в которой достаточно сделать косметический ремонт и можно жить. Ну и третий тип — это квартира » заезжай и живи». Как правило последние покупаются более охотно и без длительной торговли. Для того, чтобы квартира сразу заинтересовала ее надо сделать чистой, комфортной и просторной. И начинать надо с простого, а именно с того, чтобы показать простор квартиры.

Для начала надо смело избавить квартиру от ненужного хлама, скопившегося за десятилетия. Конечно когда-то это все было очень нужным, но сегодня это обычное барахло. Поэтому надо по возможности освободить квартиру от этих громоздких и ненужных вещей. Для начала многое можно перевезти на дачу или выбросить. Шкафы антресоли, лоджии и балконы должны быть пустыми или хотя бы содержать те предметы, которые точно переедут на новую квартиру. Но суть в главном, чем меньше хлама, тем больше пространства.

Теперь переходим к мебели. И первой на очереди у нас гостиная. Как правило классическая обстановка в серийной прямоугольной гостиной — это «стенка» у одной стены и диван с креслами у второй. Гвоздем этой красоты всегда является ковер на стене. Конечно когда-то это было прекрасно, но сегодня ковер визуально наезжает на наблюдателя, делая комнату меньше. Поэтому ковер долой, а «стенку» разносим по углам разделяя ее на секции. Также поступаем и с креслами. Поверьте, это будет красиво. А квартира станет удобнее и интереснее, пропадет впечатление вагона.

Не стоит обижаться на риелтора, когда в случае невозможности произвести ремонт, он просит хотя бы сделать генеральную уборку. Иногда надо просто немного подштопать квартиру. Это не значит, что специалист издевается над вами. Он пытается вам помочь. Даже очень ухоженная квартира за годы становится не свежей. Хозяин этого не видит, а покупатель сразу зацепится за незначительные огрехи. А для этого, следует купить дешевые накладки вокруг выключателей. Вымыть окна и двери и конечно подклеить отставшие куски обоев.

Второй важный момент — это сантехника. Она не должна иметь хоть намек на желтизну. В противном случае, покупатель моментально заподозрит, что в доме плохая вода или удручающее состояние труб. Тоже надо сделать с кафелем, зеркалами и стеклянными дверцами душевой кабинки. После всего этого можно закрутить более мощные лампочки.

А теперь самое интересное. Многие кто хорошо продал квартиру не ленились стать немного дворником. Это значит, что они не только привели в порядок свое жилье, но и навели красоту в подъезде и на лестничной площадке. Это удивительно, но люди и на это обращают внимание. Им кажется, что и весь дом вместе с квартирой выглядит хорошо и гармонично. Другими словами, театр начинается с вешалки. И для успеха — это будет просто идеально.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector