Продажа недвижимости банками за долги
Как купить квартиру у банка за долги
Как купить квартиру у банка за долги
Говорят, что залоговую квартиру можно купить у банка буквально за копейки. Причем в виде бонуса к отличному жилью получить бесплатную проверку документов. Разбирались, настолько ли выгодны такие покупки, как рисует их народная молва, и как выкупить квартиру у банка.
Насколько выгодна покупка залогового имущества у банка
Многие люди полагают, что купить конфискованную квартиру можно если не даром, то с огромной скидкой. Такое мнение не совсем соответствует действительности.
Дело в том, что банки не хотят связываться с нерентабельными квартирами в плохом состоянии. Самые выгодные кредиты можно получить под покупку жилья в новостройке, пользующейся спросом, соответственно, банк не выставит на продажу «убитую» хрущевку на окраине. Документы по таким квартирам уже проходили проверку, когда оформлялась ипотека, а значит шанс нарваться на неприятный сюрприз, который может поставить сделку под угрозу, достаточно невелик. При этом покупатели полагают, что могут приобрести такое жилье дешево, но это не так.
Шанс сэкономить есть, но экономия будет не столь большой, как принято считать. Ни банк, ни бывший владелец не заинтересованы в чрезмерном снижении цены. Если квартира в хорошем состоянии и находится на уровне аналогичных «беззалоговых» объектов, она, скорее всего, будет продаваться по рыночной цене. В случае публичных торгов может появиться скидка, но вряд ли она окажется большой — обычно 5-6%.
При этом есть еще неснятое залоговое обременение, которое покупателю иногда приходится снимать самостоятельно. Снять его можно после перехода прав собственности, что создает лишние неудобства и сложности, ведь придется дополнительно учитывать интересы банка и бывшего владельца. К тому же это повлечет за собой дополнительные расходы и повысит общую сумму затрат на покупку.
Четких критериев, определяющих цену залогового имущества на рынке жилья, не существует. Цена, как правило, зависит от способа продажи.
Например, банк может предложить должнику такой вариант:
- банк заключает с должником соглашение о переходе прав на заложенное имущество;
- затем выставляет квартиру на продажу;
- после продажи погашает задолженность заемщика и штрафные санкции;
- оставшиеся денежные средства направляет заемщику.
В этом случае квартира практически всегда продается по рыночной цене и никакой денежной выгоды покупатель не получает.
Покупка в ипотеку. Банк продает залоговую квартиру новому клиенту, который обратился за ипотечным кредитом. У некоторых банков даже есть подборка специальных предложений, привлекательных для покупателей, которые приобретают квартиры и одновременно становятся заемщиками. Дополнительным стимулом для совершения сделки и получения кредита служит сниженная на 1–2 пункта процентная ставка.
В этом случае новый собственник квартиры также платит за нее рыночную стоимость, но выигрывает на ставке по ипотечному кредиту – если бы он просто обратился за займом, без приобретения заложенной недвижимости, ипотеку банк выдал бы ему на общих условиях, а не по сниженной ставке.
Покупка квартиры на открытом аукционе. Здесь есть нюанс – на открытый аукцион квартира может попасть только по решению суда. И начальную ликвидационную стоимость тоже определяет суд, опираясь на мнение оценочной комиссии и банка-кредитора. Как правило, цена на такие квартиры может быть ниже рыночной стоимости в среднем на 25–30%. Это связано с тем, что банк заинтересован как можно скорее продать объект. Ведь в данном случае банку важнее не нажиться на квартире, а быстро и сполна вернуть выданные в кредит деньги. Как раз этот способ позволяет приобрести хороший объект по цене ниже рыночной и, следовательно, наиболее выгоден для возможного покупателя. Именно про этот вариант ходят слухи, что буквально за копейки можно купить царские чертоги.
Где покупать
Квартиры, продаваемые банками за долги , можно приобретать на разных площадках.
На публичных торгах
Если заемщик давно не платит по кредиту, но при этом не готов продавать квартиру добровольно, чтобы выплатить банку сумму задолженности и набежавшие штрафные санкции, банк может обратиться в суд за принудительным взысканием.
Судебная практика по ипотечным спорам складывается в пользу кредиторов. В соответствии с требованиями закона, если квартиры куплена в ипотеку и находится в залоге у банка, суд может вынести решение о принудительной продаже, даже если это жилье у семьи единственное.
Когда семья из Курганинска перестала платить ежемесячные платежи, банк подал исковое заявление, и суд вынес решение о продаже заложенного дома в счет погашения задолженности . Несмотря на то что этот дом был единственным жильем семьи с двумя несовершеннолетними детьми.
В случае когда суд выносит решение о реализации заложенного имущества, квартиру выставляют на публичные торги. Их проводят на персональных интернет-площадках кредитных организаций либо на специализированных платформах. Например, есть продажа залогового имущества по всей России. На торгах квартира достается тому, кто предложил лучшую цену. Торги могут не состояться, тогда через какое-то время проводятся повторные. На них стоимость объекта снижается на 15%. И это как раз тот самый шанс купить недвижимость по сниженной цене.
Однако самые интересные и востребованные варианты уходят с молотка еще на первых торгах, поэтому если какой-то лот приглянулся, следует помнить, что претендентов достаточно много, и не стоит откладывать участие в надежде дождаться снижения цены. Чтобы действительно выгодно приобрести недвижимость на публичных торгах нужно постоянно отслеживать объявления.
Один из основных рисков в этой ситуации – если организаторы или участники нарушат правила проведения торгов, и договор купли-продажи в результате могут признать недействительным, а вы останетесь без квартиры.
Чтобы подстраховаться и убедиться в том, что торги санкционированы, запросите у организаторов информацию о наличии судебного акта или других документов, на основании которых имущество продается на торгах. Такую информацию организаторы обязаны дать по первому запросу участника. Изучите положение о порядке проведения торгов, чтобы понять, какие права и обязанности есть у участников.
На аукционе банка
Если должник согласен продать квартиру с торгов, чтобы рассчитаться с банком, залоговую недвижимость продают на аукционах. При наличии добровольного согласия должника банк-кредитор договаривается о реализации заложенного имущества во внесудебном порядке. Информацию о предстоящих аукционах можно найти на официальных сайтах банка или на сторонних площадках — например, можно посмотреть на Залог24 .
Выкуп квартир, заложенных в банках, на аукционе происходит в таком порядке. Начальная цена лота определяется независимым оценщиком. Если оценка будет сильно ниже существующих на рынке цен, это повод для потенциальных участников насторожиться, поскольку может быть сигналом о рисках, связанных с выставленной на продажу недвижимостью, недвижимостью и организацией торгов. Все участники вносят задаток в размере не более 5% от начальной цены продажи залогового имущества. Задаток победителя аукциона идет в счет будущей покупки, а проигравшим внесенные деньги будут полностью возвращены. Побеждает в торгах лицо, предложившее самую высокую за продаваемую недвижимость.
По такой схеме вряд ли удастся купить недвижимость проблемных заемщиков с существенной скидкой. Такие объекты банки стараются реализовать по рыночным ценам, поэтому стартовая цена будет в рынке. А после, в процессе торгов и повышения стоимости участниками аукциона и вовсе может запросто превысить среднерыночные показатели.
На онлайн-витрине банка
Если какие-то квартиры не удалось реализовать в процессе торгов, банки их вносят в специальный раздел на своих официальных сайтах. Банк заинтересован в том, чтобы продать залоговое жилье в короткие сроки и закрыть долг, а также образовавшиеся убытки. Чаще всего эти объекты недвижимости выставляются на продажу по среднерыночной стоимости. Бонусом для желающих приобрести подобную квартиру служит гарантия банка юридической чистоты и прозрачности проведения сделки.
Имейте в виду — в этом случае есть шанс дождаться снижения стоимости. Если банк не сможет продать заложенную квартиру по заявленной рыночной цене, ему придется снизить цену и продать дешевле. При этом квартира — нецелевой актив банка, ему нечего с ней делать. Непроданная квартира для банка дополнительный источник расходов, ведь на ее содержание уходят деньги. Так что банк заинтересован как можно скорее продать эту недвижимость — чтобы закрыть просроченный кредит и перестать тратить деньги на объект, не приносящий дохода. Поэтому изредка скидка может доходить в сумме до 50% от первоначальной заявленной цены.
Чтобы повысить шансы продать квартиру и привлечь больше покупателей, многие банки предлагают кредит базы с более выгодной процентной ставкой для покупки жилья из залоговой. Оплатить приобретенное имущество покупатель может за счет собственных средств или за счет кредитных средств банка, полученных на специальных льготных условиях.
Определившись, как купить залоговую квартиру у банка , следует выяснить, как участвовать в торгах. Тут все зависит от способа приобретения. Если хотите подобрать жилье на витрине банка, чтобы воспользоваться дополнительными преимуществами и получить ипотеку по сниженной ставке, вам нужно открыть соответствующий раздел на официальном сайте выбранного банка. Такие витрины есть практически у всех крупных банков: у Сбербанка , ВТБ , Россельхозбанка , Уралсиба и других.
Если вас больше интересует арестованная недвижимость , по которой есть решение суда, вам надо искать информацию о публичных торгах. В соответствии с нормами действующего законодательства, установленными Федеральным законом «Об ипотеке», публичные торги по продаже заложенного имущества организуют и проводят судебные приставы. Публичные торги по продаже заложенного имущества проводятся по месту нахождения этого имущества – если заложенная квартира располагается в Москве, торги пройдут там же, если в Твери – участвовать в торгах придется в этом городе.
Как проходят торги
Организатор размещает информацию о предстоящих публичных торгах в периодическом издании, которое служит официальным информационным органом органа исполнительной власти соответствующего субъекта Российской Федерации. Такое объявление публикуется не позднее чем за 30 дней, но не ранее, чем за 60 дней до проведения торгов. В нем указывается дата, время и место проведения публичных торгов, описывается предлагаемое в покупке имущество и его начальная продажная цена.
Торги могут не состояться. Оснований для признания их несостоявшимися два: если никто не предложит стартовую цену или на аукцион подадут заявку меньше двух участников. После этого через месяц проводят повторный аукцион, на котором цена лота снижается на 15%. Если покупка квартиры в собственности у банка для вас способ инвестирования, и вы хотите дождаться более низкой цены, не подавайте заявку при первом объявлении торгов. Отслеживайте судьбу заинтересовавшего вас лота и, если будет объявлен повторный аукцион, подавайте заявку на него.
Учтите, что осмотр залоговых квартир перед торгами не предусмотрен, поэтому покупать объект придется почти наугад.
Чтобы принять участие в торгах, вам нужно будет получить электронную подпись, которая придаст электронному документу юридическую силу. Электронно-цифровая подпись — это «ключ» на USB-флешке. Ее можно получить в авторизованных удостоверяющих центрах по заявлению, к которому следует приложить паспорт, СНИЛС и ИНН. В среднем оформление обойдется в 1-3,5 тыс. рублей.
Электронно-цифровую подпись перед использованием надо будет настроить по приложенной инструкции, а после установить систему криптографической защиты информации.
Особенности и риски покупки арестованной квартиры с торгов и у банка
Рынок недвижимости очень широк, и определенную нишу здесь занимает такая категория имущества, как арестованные квартиры. Это объект недвижимости, который арестован судебными приставами у собственника за долги, а затем выставлен на реализацию. Таких случаев достаточно много, поэтому купить арестованную квартиру вполне возможно. Но для начала необходимо разобраться во всех нюансах такой покупки, а также оценить все плюсы и минусы покупаемого имущества.
Как квартира попадает под арест
Арест имущества происходит за долги собственника тому или иному учреждению, по факту обращения последнего в судебные инстанции. Что касается квартир, то здесь чаще всего задолженность образуется за непогашенный ипотечный кредит банку. Но бывают и другие случаи задолженности. При аресте обязательным условием является то, что квартира находится в залоге. И когда долги систематически не выплачиваются, а только растут и растут, приумножаясь на проценты, неустойки и штрафные санкции, кредитор обращается в судебные инстанции. И уже после судебного решения, приставы описывают имущество должника, а затем это имущество арестовывают, с целью дальнейшей реализации.
Положительные и отрицательные стороны покупки арестованной квартиры
Покупка арестованной квартиры привлекательна тем, что имеет достаточно низкую стоимость, по сравнению с текущей рыночной, поскольку при продаже самое главное – это погасить все долги, а не нажиться на этой операции. Многие соблазняются ценой, а также «прозрачностью» истории квартиры, если она арестована за долги по ипотеке. Ведь, перед тем, как одобрить ипотечный кредит, банк все тщательно проверил. Но так ли все гладко бывает на самом деле?
К минусам приобретения арестованного недвижимого имущества можно отнести:
- Просмотр квартиры перед покупкой невозможен. Такую услугу не предоставляют ни банки, ни другие залогодержатели, ни тем более, судебные приставы-исполнители. Можно довольствоваться лишь адресом, этажом, количеством метров и комнат. Оценивать квартиру приходится лишь по внешним признакам – можно посмотреть на дом (из какого материала сделан, какой год постройки и т.д.), состояние подъезда, поговорить с соседями. А вот какова атмосфера внутри, какой там ремонт, состояние канализации и прочее – посмотреть невозможно. С другой стороны, чаще всего, квартиры попадают на торги за неуплату ипотеки, а ипотеку в большинстве случаев дают на новостройки.
- Неприятности, создаваемые бывшими жильцами, которые могут быть не согласны с решением суда. И поэтому они могут обивать пороги этой квартиры, грозить и т.п. Что и говорить, сама аура в квартире, из которой выселили людей (неважно, по какой причине) – не самая приятная. Хуже всего то, что должник может обратиться в вышестоящие инстанции с обжалованием решения, вынесенного судом, и результат может быть для него положительным. А это значит, будут новые судебные разбирательства.
- Дополнительные сложности с оформлением квартиры. Как правило, снятием обременения с приобретенного имущества будет заниматься ее покупатель. А это время, неудобства, дополнительные затраты.
Как купить арестованную квартиру у банка
Непосредственно у банка залоговую квартиру приобрести можно. Но есть один нюанс – в этом случае она не является арестованной, поскольку арест имущества происходит через суд. Продажа залоговой квартиры значит, что ее собственник не выплачивает ипотечные платежи, и банк пытается урегулировать вопросы задолженности самостоятельно, не прибегая к помощи суда. Приобрести такую квартиру можно тремя способами:
- Продажей имущества занимается сам должник, по согласованию с банком. В этом случае стоимость квартиры ничем не будет отличаться от других вариантов недвижимости – ведь продать собственнику квартиру надо за максимально возможную сумму, чтобы и с долгами расплатится, и что бы еще что-то осталось. По сниженной цене должник продает ее только уже когда поджимают сроки (а банк на продажу дает всего-то 3 месяца), либо когда покупатель не соглашается, ссылаясь на возможные проблемы, связанные с обременением имущества, которое еще придется снимать.
- Продажей квартиры занимается банк через риэлтерские агентства, должным образом аккредитованные. Само банковское учреждение не имеет права заниматься реализацией имущества. Цена квартиры зависит от риэлтора, который может продать ее как по заниженной, так и по завышенной стоимости. Поскольку банку, в принципе, все равно – он не получает никаких прибылей, ему важно погасить все имеющиеся задолженности должника. Схема сделки такова: заключается договор банка с должником о переходе прав на квартиру, затем она реализуется, погашаются все долги, а остаток возвращается бывшему собственнику квартиры. Банк может продать залоговое имущество и новому клиенту, который обратился к нему за получением ипотеки, и дать ему сниженную ставку по этому кредиту.
- Открытые торги. Они проводятся в отношении уже арестованной квартиры, по решению суда. То есть тогда, когда банк обратился за взысканием долгов в судебные инстанции.
Покупка арестованной квартиры на торгах
Реализация арестованной квартиры должна проводиться на открытых торгах, где покупателем выбирается тот, кто назовет самую высокую цену. Такие торги проводит только специализированное учреждение, судебные приставы таких мероприятий не организуют. Продажа квартиры таким способом должна быть проведена в течение 2х месяцев, начиная с даты ареста.
Перечень арестованного имущества можно найти на сайте УФССП, по регионам. Там будет указан адрес конкретного объекта и некоторые его характеристики – метраж, количество комнат, этаж и т.д. Следуя законодательству, отдел судебных приставов назначает первоначальную цену, по которой реализуется конкретная квартира. За основу назначения первоначальной цены, берется стоимость, указанная в исполнительном листе либо в судебном решении. Причем стартовая цена и реальная рыночная стоимость, как правило, далеки друг от друга.
Торги состоятся, если в них участвует более 2 потенциальных покупателей и в предложениях от них существует надбавка к первоначальной стоимости. В ином случае, торги признаются несостоявшимися. Они могут быть назначены повторно, но с уже уменьшенной стартовой ценой на 15%, о чем залогодержатель просит у суда, который и назначает новую стоимость. На вторых торгах как раз есть шанс приобрести квартиру очень дешево.
Процедура проведения торгов
Перед тем, как попасть на торги, предварительно необходимо стать их участником. Поэтому придется совершить несколько действий – на сайте ФССП выбирается подходящая квартира (здесь же указан и размер ее задатка), заключается договор непосредственно с продавцом о задатке, этот задаток оплачивается. Всем проигравшим торги задаток возвращается в полном размере. А вот если покупатель выиграл торги, но отказался ее приобретать, то задаток он в этом случае теряет.
После оплаты задатка подается следующий пакет документов:
- Заявка на участие в установленной форме.
- Подтверждение оплаты задатка за квартиру – платежные документы с отметками банка.
- Документы, подтверждающие личность.
- Опись всех документов, с указанием даты и времени поступления заявки на участие в торгах.
- Конверт, где указана предлагаемая сумма продажи – не ниже стартовой цены. Конверт должен быть надлежащим образом запечатан.
После этого, специальной комиссией, в назначенный день регистрации участников торгов, все представленные документы проверяются. И осуществляется допуск или не допуск конкретного заявителя к проводимым торгам. Отказать в участии могут по нескольким причинам – несоответствие, либо отсутствие каких-либо документов. Все это оформляется протоколом. Если заявитель допущен к торгам, то он становится их участником.
Торги назначаются на определенный день, в который явиться должны все зарегистрированные участники. Тот, у кого в конверте будет назначена самая высокая стоимость квартиры, получает право ее приобрести за эту цену. Уплаченный задаток, конечно же, учитывается.
В этот же день победитель и организатор проводимого мероприятия подписывают протокол об итогах. Этот документ заменяет договор и обладает всеми его правами.
Но существует и опасный момент в проведении торгов – в дальнейшем они могут быть признаны недействительны. В том случае, если были нарушены какие-то правила и не соблюдены какие-то порядки их проведения. «Недействительность» признается только по решению суда, который рассматривает исковое заявление, поданное заинтересованным в этом лицом.
Реализация
залогового имущества
Возможность приобрести имущество на выгодных условиях.
Супер-ставка по ипотеке от 9,8% годовых
Полная база реализуемого имущества
Дополнительную информацию
можно получить по телефону
Торги по имуществу Банка
Фотографии | Адрес объекта | Тип объекта | Контактные данные | Ссылка на торги |
Фотографии | Адрес объекта | Тип объекта | Контактные данные | Ссылка на торги | |||||||||
Фотографии | Адрес объекта | Тип объекта | Площадь | Стоимость за 1 м 2 | Цена | Контактные данные |
Фотографии | Адрес объекта | Тип объекта | Площадь | Стоимость | Куратор проекта | Контактные данные |