Antaurus.ru

Все про Недвижимость
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Снять обременение без продавца

Как снять обременение с квартиры

Чтобы она точно-точно стала вашей

В 2018 году я выплатила ипотеку и сняла с квартиры обременение. Теперь она полностью в моей собственности. Расскажу, что такое обременение и как его снять.

Что такое обременение

Обременение — это ограничения собственника в правах пользования и распоряжения квартирой. Представьте кандалы: двигаться можно, но с большим трудом. Обременение может возникать в силу закона или по условиям договора. Видов обременений много, например: залог, арест, аренда, доверительное управление. Каждый вид обременения по-своему ограничивает права собственника.

Обременение может быть добровольное и принудительное. Пример добровольного обременения: залог, когда собственник закладывает имущество, чтобы взять в долг. Пример принудительного: арест квартиры за долги.

В моем случае обременение было наложено из-за ипотеки. Это означало, что я могу жить в квартире, делать в ней ремонт, приводить друзей в гости, но не могу сдать квартиру в аренду, сделать перепланировку или продать ее без согласия банка. Я могу прописать в квартиру близких родственников (родителей, детей, супруга и его родителей), но не могу прописать или сделать регистрацию другим людям. Если я соберусь уехать путешествовать на несколько месяцев, то должна уведомить об этом банк: так было написано в договоре.

По факту я не почувствовала на себе тяжесть обременений. Видимо, потому что я их не нарушала.

Все эти ограничения с владельца снимаются, когда он выплатит ипотечный кредит. Если вы внесли последний платеж по ипотеке или закрыли ее досрочно, вам не могут отказать в снятии обременения.

Я взяла ипотеку в октябре 2013 года, а закрыла в июне 2018 года. Погасила тело кредита и набежавшие проценты за неполный месяц. Точную сумму узнала в колцентре банка: попросила рассчитать сумму полного погашения ипотеки на завтрашний день.

На память я сняла короткий скринкаст о том, как внесла последний платеж за ипотеку

Но погашение кредита — полдела. Теперь нужно снять обременение с квартиры: это не происходит автоматически.

Как снять обременение

Есть два способа снять обременение: лично в МФЦ или в интернете через сайт Росреестра. Второй способ подходит, только если у вас есть квалифицированная электронная подпись. У меня такой подписи нет, поэтому я подавала документы через обычный МФЦ .

Получить уведомление о снятии обременения в МФЦ — бесплатно.

Упрощенно процесс такой:

  1. Собираем документы: справку о закрытии кредита и закладную заказываем в банке, дома находим свидетельство о собственности на квартиру (если оно выдавалось), кредитный договор и паспорт.
  2. Подаем все это в МФЦ .
  3. Дожидаемся уведомления о погашении обременения.
  4. Проверяем все на сайте Росреестра.
  5. Празднуем.

После закрытия ипотеки я позвонила в банк и уточнила, какие документы нужны для снятия обременения. В моем случае потребовались справка о закрытии кредита и погашенная закладная на квартиру.

Справку сделали прямо при мне в отделении банка на следующий день после внесения платежа по кредиту.

Свою справку я отдала в МФЦ, поэтому прикладываю пример из интернета

Одновременно с этим я заказала закладную на квартиру в банке. Закладная — это документ о залоге имущества. Моя квартира в залоге у банка, пока я плачу ипотеку. Закладную готовили 10 рабочих дней — то есть две недели. Во всех банках это происходит по-разному, но суть процесса одинакова.

Я пользуюсь услугами Райффайзенбанка, там можно позвонить на горячую линию и заказать все справки и закладные без визита в офис. В Сбербанке моему другу сказали, что по телефону заказать тоже можно, но лучше все-таки прийти в ипотечный центр и написать заявление, потому что «так надежнее»

Примерно через полторы недели мне пришло смс о готовности закладной. Выдают ее в специальном ипотечном отделении банка по паспорту. Я забирала там же, где подписывала ипотечный договор.

Я отстояла очередь, подошла к специалисту банка, мне подготовили документы и отправили в кассу. Там выдали закладную на квартиру, сшитую с кредитным договором, и отправили обратно к первому специалисту. Тот выдал нотариально заверенную копию доверенности, на основании которой сотрудник банка подписал закладную. Копия доверенности подтверждает, что сотрудник банка имел право подписать мои документы. Получение всех документов в банке бесплатно.

Иногда банк предлагает дополнительные услуги: оформить справку о снятии обременения в МФЦ или застраховать квартиру. Мой консультант ничего не предлагал, поэтому я забрала закладную за 20 минут.

Если закладной нет

Бывают случаи, когда при подписании договора закладную на квартиру не делают. Так было у моего друга Антона. Поэтому сотрудник банка поехал вместе с ним в МФЦ : там они подали совместное заявление на снятие обременения. Это бесплатная услуга.

Возможно, вы не помните, была ли вообще закладная. В таком случае лучше уточнить информацию в банке. Если колцентр не может помочь, идите в ипотечное отделение банка и узнайте лично у сотрудников. Если у вас не было закладной, договоритесь с представителем банка о встрече сразу в МФЦ .

Все собранные документы нужно отвезти в МФЦ и отдать на государственную регистрацию прав на недвижимое имущество.

Моя квартира находится в Красногорске, в районе Павшинская пойма. Я пришла в МФЦ в Красногорске в субботу и попала в гигантскую очередь. Автомат электронной очереди оповестил, что меня примут через 120 минут. Еще я узнала, что можно записаться на подачу документов на другой день или сделать это через интернет. Я записалась на следующую неделю и ушла.

Прием по предварительной записи состоялся точно в назначенное время. Прийти лучше за 5—7 минут, чтобы успеть получить талон в автомате электронной очереди. Если вы опоздаете даже на 3—5 минут , придется снова ждать в общей очереди или записываться заново.

Уточните режим работы МФЦ вашего города: может быть, и там можно записаться через интернет

В отделении МФЦ я заполнила заявление и отдала все документы специалисту. Взамен мне выдали опись документов. В ней же был указан срок, в который справка о снятии обременения будет готова. Обычно справку делают за 5—10 рабочих дней.

Так выглядела моя опись уже после того, как я забирала документы

Лучше проверять готовность документов через сайт или по телефону. 25 июля я проверила на сайте статус документов. Они были готовы и доставлены в МФЦ . Я снова записалась через интернет на прием на 6 августа, чтобы не стоять в очереди.

Для получения справки нужны только опись документов и паспорт. Справку, подтверждающую, что обременение снято, мне выдали за пять минут.

Это моя справка

Как снять обременение через интернет

Если у вас есть электронная подпись, можно сделать все это в интернете. Для этого на сайте Росреестра в категории «Регистрация прекращения прав, ограничений (обременений) прав» выберите пункт «Погашение регистрационной записи об ипотеке».

Дальше система предложит внести ваши данные. В конце нужно приложить к заявке сканы тех же документов, которые я приносила в МФЦ , и подписать заявку своей электронной подписью.

Снять обременение можно через интернет, если у вас есть электронная подпись

Сколько нужно времени

Я сняла обременение чуть больше чем за месяц. 21 июня погасила ипотеку, 6 августа получила уведомление о погашении обременения в МФЦ . Можно быстрее, если делать все в интернете или записываться заранее.

Как убедиться, что на квартиру не наложено обременение

Чтобы быть уверенным в том, что с квартиры снято обременение, можно заказать выписку из ЕГРН в МФЦ за 400 рублей или проверить на сайте Росреестра бесплатно. Я проверила на сайте.

Росреестр сообщает, что обременения нет: последний раздел «Права и ограничения»

Делать это можно через неделю после того, как МФЦ подтвердил вам снятие обременения. Таким же образом проверяется, не наложено ли обременение на другую квартиру.

Как без продавца снять обременение с квартиры?

Как без продавца снять обременение с квартиры?

В начале 2019 года оформлен договор купли продажи с рассрочкой комнаты в общежитии, договор зарегистрирован в регистрационной палате с обременением до момента выполнения обязательств по договору.

На данный момент сумма, указанная в договоре полностью выплачена продавцу, имеются расписки от продавца на все суммы, которые им были получены.

Продавец часто пьет и не идет на контакт для того чтобы снять обременение.

Интересует какие варианты есть решения вопроса без продавца?

Сколько стоит услуга юриста, что бы мне вообще не касаться решением данного вопроса?

Ответы юристов ( 6 )

Интересует какие варианты есть решения вопроса без продавца?

Сколько стоит услуга юриста, что бы мне вообще не касаться решением данного вопроса?

Читать еще:  Правильное объявление о продаже дома

Да, конечно, вариант есть — иск в суд с требованием о погашении регистрационной записи об ипотеке с определенным номером от определенной даты. На основании решения суда ипотека снимается. Ответчиком будет продавец квартиры, которого пригласят в суд, плюсом прикрепляете к иску копии расписку в получении денег и копию договора купли-продажи.

ст. 25 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»:

Регистрационная запись об ипотеке погашается также по решению суда или арбитражного суда о прекращении ипотеки в порядке, предусмотренном настоящей статьей.

  • 8,1 рейтинг
  • 1024 отзыва

Интересует какие варианты есть решения вопроса без продавца?

Или если в Росреестр совместно придете Вы (Ваш представитель с нотариальной доверенностью) и представитель продавца с нотариальной доверенностью либо в судебном порядке.

1. Если иное не предусмотрено федеральным законом или настоящей статьей, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган регистрации прав:

в случае, если не выдана закладная:
совместного заявления залогодателя и залогодержателя;
заявления залогодержателя.
Регистрационная запись об ипотеке погашается также по решению суда или арбитражного суда о прекращении ипотеки в порядке, предусмотренном настоящей статьей.

Учитывая что продавец на контакт не идет, то видимо придется обращаться в суд с заявлением о признании ипотеки прекращенной.

Перед обращением в суд направьте уведомление продавцу (заказным письмом) о необходимости погашения ипотеки, это понадобиться для суда, что Вы предпринимали меры к совместному погашению ипотеки.

Учитывая что продавец на контакт не идет, то видимо придется обращаться в суд с заявлением о признании ипотеки прекращенной.

поправлюсь, нужно заявлять требование о признании ипотеки отсутствующей.

  • 10,0 рейтинг
  • 1651 отзыв

Если продавец уклоняется, то придётся действовать через суд. После получения решения суда, ипотека погасится на основании решения.

В соответствии со ст. 25 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» регистрационная запись об ипотеке погашается также по решению суда или арбитражного суда о прекращении ипотеки.

Также Вы сможете взыскать с продавца убытки за уклонение о регистрационных действий.

Статья 15 ГК РФ Возмещение убытков
1. Лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Рекомендую сначала направить письмо Продавцу, чтобы в дальнейшем иметь доказательство, что уклоняется именно он. Иначе он может просто заявить, что Вы его не приглашали в Росреестр и т.д.

Письмо нужно направлять ценным отправлением с описью вложения и уведомлением о вручении.

Сколько стоит услуга юриста, что бы мне вообще не касаться решением данного вопроса?

Это всё индивидуально решается, у юристов разные стоимости услуг.

И если хотите вообще не касаться этого вопроса — то выдавайте доверенность на юриста в Вашем городе, и он сможет самостоятельно заняться делом под ключ.

Доверенность нужно будет оформить нотариально.

  • 10,0 рейтинг
  • 7658 отзывов эксперт

Андрей, добрый день! В силу ст. 25 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» запись о залоге недвижимости погашается либо при наличии совместного заявления залогодателя и залогодержателя либо по заявлению залогодержателя. Если последний уклоняется от обращения в Росрестр с таким заявлением Вам остается обратится в суд с иском о прекращении залога ответчиком по которому будет выступать продавец а Росреестр привлекается к участию в деле в качестве третьего лица

действовать надлежит следующим образом:

1) Пишете продавцу письмо на его домашний адрес, указанный в договоре в котором говорите что выплатили ему весь долг и требуете явиться в местное МФЦ в определенный день по адресу с паспортом и снять обременение. отправляете заказным с уведомлением и описью вложения

2) Когда продавец не ответит вы идете в это день в МФЦ с договором расписками, свидетельством (копиями) и док-тами подтверждающими отправку письма и подаете заявление о снятии обременения. Пока это заявление рассматривают и выносят Вам отказ (а может и е выносят, практика в МФЦ разная и может получиться все и на этом этапе)

3) вы уведомляете продавца еще раз как в п. 1

4) обращаетесь с иском в суд о снятии обременения на основании ст. 25 об ипотеке + требуете компенсацию расходов на письма и моральный вред

5) дальше с решением идете в мфц и снимаете обременение

  • 7,7 рейтинг
  • 373 отзыва

Добрый день Андрей

Если продавец уклоняется об обращения с заявлением о погашении регистрационной записи об ипотеке, то надлежащим способом зашиты права в данном случае у Вас, на мой взгляд, будет обращение в суд с исковым заявлением о признании обременения в виде ипотеки отсутсвующим, поскольку ипотека, как обременение согласно п. 1 ст. 352 ГК РФ у Вас уже прекращено, а Вам нужно убрать только запись об ипотеке из ЕГРН.

Согласно п. 52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»

В случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующим.

Обременение на квартиру

Смысл этого понятия заключается в ограничении прав хозяина недвижимости из-за того, что часть собственности принадлежит другому физическому или юридическому лицу. Совладельцем квартиры может быть как простой человек, так и государство или какая-либо компания. В большинстве случаев владелец недвижимого имущества не имеет права совершать с жилой площадью следующие действия:

  1. Передавать права на квартиру другому человеку, если это не обговорено с банком — кредитором.
  2. Сдавать квартиру в аренду, если это не предусматривает ипотечный договор.
  3. Влиять на стоимость недвижимости каким-либо методом, например, реконструкция или перепланировка недвижимости.
  4. Использовать недвижимое имущества в качестве залога для получения другого займа.

Классификация

Чтобы иметь полное представление о том, что представляет обременение на недвижимую собственность, необходимо знать виды обременений.

  1. Самый распространенный вид – ипотечное обременение. Встречается если квартира приобреталась по ипотеке или же отдавалась в качестве залога на кредит. До момента полного погашения задолженности собственник жилой площади не имеет возможности продать квартиру.
  2. Некоторые приобретают недвижимую площадь с арендаторами. Необходимо перед покупкой уточнить эту информацию у владельца квартиры. Хозяин должен продавать её только после того, как из нее выселятся жильцы, и жилая площадь будет полностью освобождена.
  3. Ещё одна разновидность обременения – рента. На квартиру накладываются обременения, которые решают проблему покупки недвижимости при помощи выплат, определенных по договору. Такого рода обременение имеет свои риски, например, появление наследников, которые в будущем могут оспаривать право на недвижимую собственность.
  4. Один из самых сложных видов обременения – арест, который производится в случае неуплаты счетов или государственных услуг. Ограничения в такой ситуации проводятся госслужбами.
  5. Если третье лицо присматривает за квартирой – это доверительное управление. Договор составляется на определенный промежуток времени, на время действия которого права частично предоставляются третьему лицу, то есть временному хозяину.

Проверить квартиру онлайн

Узнать, имеется ли обременение на квартиру или нет, можно через глобальную сеть. Для этого необходимо посетить информационный портал ЕГРН. Здесь есть информация о любой недвижимой собственности в Российской федерации. Единый Государственный Реестр Недвижимости отвечает за пополнение Росреестра.

Для получения актуальной информации лучше воспользоваться ЕГРН, информация на Росреестре обновляется не сразу.

Однако онлайн получить информацию можно только через Росреестр. Ввести кадастровый номер и адрес интересуемой недвижимой собственности. В результатах следует обратить внимание на раздел прав и ограничений.

Справка об отсутствии обременения на сайте Росреестра

В настоящее время справку можно заказать на интернет-ресурс Росреестра в разделе «Государственные услуги» — «Получить выписку из ЕГРН».

Выписка стоит 400 рублей и готовится 5 рабочих дней.

При заполнении запроса можно выбрать наиболее удобный способ получения. Можно как в электронном виде, так и в бумажном виде почтовым отправлением (прибавьте 3-5 дней к сроку). Также можно самим забирать в ближайшем территориальном отделе Росреестра сразу после изготовления.

После запроса проводится оплата любым из предложенных на сайте способов. Второй раздел выписки содержит информацию о том, имеются ли ограничения прав на недвижимую собственность или нет.

Перед покупкой недвижимой собственности покупатель имеет полное право узнать, существуют ли обременения на квартиру.

Как снять обременение

Обременение может снять только тот, кто его наложил. Обременение банка снимает только банк, если обременение или арест наложил пристав – то снять его может только он или его врио (временно исполняющий обязанности). Если ограничение прав было наложено решением суда — то снять его может только суд. Документы на снятие обременения можно подать через МФЦ. Срок снятия ограничений составляет 1-3 дня.

Подавать документы для снятия обременения обязательно, автоматически ограничения не снимаются.

Пока наложено обременение на квартиру, передавать права на неё другому лицу в большинстве случаев запрещено законодательством Российской Федерации.

Читать еще:  Продать долю дома полученную в наследство

Главный документ при снятии обременения на недвижимое имущество, кроме решения судебных органов, будет уведомление, свидетельствующее о выполнении всех обязательств, которые были возложены на залогодателя.

Обременение по ипотеке

Для того чтобы снять ограничения с недвижимой собственности, после погашения ипотечного кредита, необходимо получить у кредитора документ, подтверждающий выполнение условий договора.

Также потребуется закладная на жилую площадь. После этого составляется совместное заявление, которое заверяется в банке. При подаче документов в Росреестр требуется присутствие всех собственников жилой площади.

  1. Необходимы оригиналы и копии документов, удостоверяющие личность собственников недвижимого имущества.
  2. Потребуется заявление о снятии обременения. Образец можно взять в банковском учреждении. На документе должна присутствовать печать банка.
  3. Документ, подтверждающий погашение задолженности.
  4. Копия и оригинал закладной недвижимого имущества.
  5. Свидетельство о государственной регистрации.
  6. Документ, подтверждающий оплату государственной пошлины для получения нового свидетельства, и его копия.
  7. Договор купли-продажи имущества.

После того, как были предоставлены все необходимые бумаги, обременение с недвижимого имущества будет снято в течение 3-5 дней. При необходимости получения нового свидетельства срок ожидания увеличивается до 1 месяца. Процесс снятия обременения бесплатен, исключая небольшую государственную пошлины.

Если снятие обременения требуется как можно скорее, рекомендуется обратиться в риэлтерскую организацию.

Обременение по материнскому капиталу

При погашении задолженности с помощью материнского капитала необходимо выполнять все формальности.

Органы опеки тщательно контролируют процесс траты выдаваемых средств. Если в сделке присутствуют нарушения, её могут признать недействительной сделкой.

Чтобы снять ограничения на приобретенную квартиру при помощи материнского капитала, требуется выполнить ряд мер.

  1. Необходимо заранее сделать нотариальные обязательства, что после снятия обременения недвижимость будет перераспределена на всех членов семьи.
  2. Требуется оповестить банк о предстоящей процедуре. Он должен подготовить все необходимые документы и сообщить день приема.
  3. После этого в регистрационную палату требуется отнести паспорта членов семей, документы на жилую площадь, документы на детей и брачный договор.

После этого начинается процесс снятия обременения с недвижимой собственности.

  • Покупатель полностью погашает задолженность, учитывая все начисленные проценты, штрафы и другие платежи.
  • Кредитор делает запрос в банковское учреждение о заявлении для снятия обременения с квартиры, которые предназначаются государственной палате.
  • После проведенной процедуры с жилой площади снимается ограничения прав связи с погашением задолженности перед банком.
  • Ранее на свидетельстве требовали штамп, однако с 2017 г. свидетельства больше не выдают, старое становится недействительно, и выдают выписки из ЕГРН.

Если после погашения задолженности осталась какая-либо часть материнского капитала, её можно использовать по назначению согласно Российскому законодательству.

Заявление для снятия обременения образец

Сделки с квартирами под обременением

Недвижимая собственность с ограничением прав в некоторых случаях может передаваться во владение другому лицу. Исключение оставляет лишь обременение в виде ареста, когда государством налагается запрет на продажу квартиры.

Если была совершена сделка с арестованным недвижимым имуществом, зарегистрировать передачу прав на квартиру другому лицу не удастся.

Также продажа невозможно в тех случаях, когда дом находится в аварийном состоянии.

В других случаях сделка проходит при согласии покупателя принять обременение на жилую площадь и самостоятельно урегулировать данный вопрос.

Продажа недвижимого имущества с ограниченными правами полностью законна, если будет соблюдаться схема, предусмотренная на законодательном уровне.

Договор купли продажи с обременением

Перед заключением сделки продавец обязан уведомить покупателя о том, что на недвижимое имущество наложено ограничение прав. Если в договоре были указаны недостоверные данные, покупатель имеет право обратиться в суд с целью взыскания денежных средств с мошенника.

Главная особенность продажи квартиры с обременением – это обязательно выполнение дополнительных требований. Продажа должна быть согласована с покупателем. В зависимости от разновидности обременения, может потребоваться согласование заинтересованного лица. В некоторых случаях потребуется оформить дополнительные бумаги.

Ограничение прав сильно отражается на стоимости жилой площади, часто цена отличается от рыночной на 30% и больше.

Размер скидки рассчитывается исходя из затрат, которые понесет покупатель недвижимого имущества для снятия обременения с жилой площади.

Покупка квартиры с обременением

Приобретая недвижимую собственность вторичного характера, требуется уделить особое внимание истории квартиры, удостовериться в оригинальности всех документов. Не стоит исключать, что права на квартиру могут быть у других организаций и частных лиц. Покупателю требуется проверить данный аспект перед совершением сделки, чтобы в будущем избежать негативных последствий.

Чтобы максимально уменьшить риски при покупке вторичной квартиры, можно воспользоваться следующими способами.

  1. Привлечь к процессу покупки квалифицированного и опытного риэлтора, который знает все нюансы и особенности в этом деле.
  2. Любое обременение на жилую площадь отражается в Едином Государственном Реестре. Покупатель может за небольшие денежные средства получить выписку. Если ограничения прав отсутствуют, в соответствующих полях будет надпись «не зарегистрировано».
  3. В квартире не должно быть посторонних жильцов, внимание требуется уделить и на оплату коммунальных услуг.
  4. Недвижимая собственность не должна быть сдана, проверяется это при помощи налоговой службы.
  5. Квартира не должна находиться под арестом.
  6. Здание, в котором располагается квартира, не должно иметь статус ветхого сооружения.

Если недвижимое имущество обременено статусом ипотеки, то передать на него права другому лицу можно только при согласовании вопроса с банком кредитором. Это не будет мешать процессу купли-продажи только в той ситуации, когда покупатель заранее знает об ограничениях на квартиру. Очень многие люди стараются избегать таких сделок из-за большого количества опасений. Некоторые нарушения могут привести не только к потере денежных средств, но и к судебным тяжбам.

При покупке ипотечной квартиры, для снятия ограничения, покупатель и банк кредитор должны заключить договор, на основе которого банку будет выплачена оставшаяся часть долга. Если подобный договор не был заключен, передача прав на недвижимую собственность будет невозможна.

Если жилая площадь продается с ограничением прав, продавцу необходимо указать это заранее. Если обременения на квартиру отсутствуют, информация об этом должна быть указана в договоре. В том случае, когда в документации указана недостоверная информация, в отношении продавца накладываются штрафные санкции. Размер денежных взысканий определяется на основе требований покупателя.

Если на жилую площадь наложены ограничения, покупателю рекомендуется получить копии документов, на основании которых было введено обременение.

Ещё один «подводный камень», который может ждать покупателя – совместное имущество, приобретенное в период брака. Рекомендуется уточнить семейное положение продавца. Уточнить достоверные данные можно при помощи отметок в паспорте.

Перед совершением сделки необходимо заранее обговорить и согласовать все детали. Для этого может быть полезен образец договора.

Дарственная с обременением

Процесс дарения квартиры с ограниченными правами ничем не отличается от процесса продажи. Если недвижимость запрещено продавать, оформлять дарственную также запрещено. Если требуется оформление дарственной с ипотекой, необходимо заранее согласовать вопрос с банковским учреждением. Требуется, чтобы банк удостоверился в платежеспособности будущего владельца квартиры. Ситуация заметно упрощается, когда вместе с процессом дарения погашается остаточная задолженность по ипотечной программе кредитования.

При оформлении дарственной с обременением необходимо проконсультироваться с юристом и уточнить все особенности процедуры в конкретном случае.

Выкуп квартир с обременением

На просторах глобальной сети можно найти большое количество организаций, которые занимаются выкупом недвижимой собственности с ограниченными правами. Каждый случай рассматривается в индивидуальном порядке. Итоговая стоимость зависит от обстоятельств.

Когда появляется срочная необходимость продать жилую площадь с обременением, обращение к такому рода организациям становится самым верным решением. Но вместе с этим обращение к подобным компаниям сопровождается риском. Организация, пользуясь спешкой продавца, может начать диктовать свои требования и в итоге обмануть наивного человека.

При покупке квартиры необходимо обращать внимание на наличие ограничений прав на недвижимую собственность. В процессе купли-продажи в обязательном порядке берутся расписки. Если знать все тонкости при покупке квартиры с обременением, можно избежать проблем в будущем и получить финансовую выгоду из этого мероприятия.

Купля-продажа квартиры с обременением: ипотека, арест, аренда, рента

Серьезным препятствием для совершения сделки купли-продажи квартиры может стать обременение, лежащее на объекте недвижимости. Поэтому подробно рассмотрим, какие виды обременения бывают, и что делать с каждым из них. Попутно выясним: чем купля-продажа квартиры с обременением отличается от аналогичных сделок со свободным от ограничений жильем.

Что такое обременение права собственности на недвижимое имущество?

Прежде, чем что-то покупать из жилой недвижимости, необходимо выяснить: кто является собственником/собственниками конкретного объекта? То есть установить лиц, владеющих жилплощадью на правах собственности. Надо иметь в виду, что право собственности неоднозначно и может включать в себя права пользования, владения и распоряжения жильем. И на все эти составляющие (вместе или по отдельности) может быть наложено ограничение. Тогда реализация недвижимости сильно осложнится, а то и вовсе стать невозможной.

Читать еще:  Налог с продажи построенного дома

Кстати, обременений, которые накладываются на жилое помещение, может быть масса. Вот только некоторые из них:

  • рента, в том числе пожизненная;
  • ипотека до ее окончательной выплаты;
  • арест по самым разным причинам;
  • доверительное управление;
  • дети в числе собственников;
  • недееспособные собственники и пр.

Полностью список возможных обременений на жилье можно отыскать в ФЗ за № 122 от 21.07.1997 г., который называется «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ними».

Впрочем, если обременения и есть, это вовсе не означает, что квартиру нельзя купить или продать. Но знать о наличии подобных проблем покупатель должен, дабы не осложнить собственную жизнь решением непосильных задач. Потому что обременение обременению рознь, конечно.

А получить информацию о любых обременениях любого объекта может кто угодно. Ведь все, что происходит с жилым помещением, подлежит обязательной государственной регистрации, а значит фиксации в Росреестре. И по запросу потенциального покупателя сведения будут предоставлены. Таким образом, можно узнать все нюансы будущей сделки.

Обременение прав собственности при ипотеке

С ипотечным обременением все просто и понятно. Квартира находится в залоге у банка. Однако это вовсе не означает, что такую жилплощадь нельзя продать/купить. Это легко можно сделать, при условии согласия банка или даже без такового. Впрочем, банки нередко такое согласие дают, разрешая переоформить квартиру на нового владельца-плательщика. Обстоятельства ведь бывают разные, а кредитной организации важно вернуть кредит. И если потенциальный собственник платежеспособен, то почему бы и нет? Тем более, что объект недвижимости по-прежнему останется в залоге.

Самыми популярными на сегодняшний день схемами покупки ипотечных квартир являются сделки, при которых:

  1. Покупатель на себя берет обязательства по выплате оставшейся части ипотечного кредита. А продавцу выплачивает компенсацию по уже оплаченной части залогового жилья (и возможно еще некий бонус — по договоренности).
  2. Продавцу сначала полностью выплачивается оставшаяся залоговая стоимость жилья. Тот погашает свои кредитные обязательства целиком, после чего с квартиры снимается всякое обременение. И значит, становится возможной государственная регистрация перехода права собственности от продавца к покупателю. А далее передается оставшаяся часть денег за проданное жилье, с оформлением соответствующей расписки и нотариальным ее заверением.
  3. Покупатель передает часть денег банку, гася ипотеку полностью. А вторую часть средств передает продавцу после заключения основного договора купли-продажи квартиры.

Прежде чем выбрать способ расчета и вообще решиться на покупку квартиры, находящейся в залоге по ипотечному кредиту, следует внимательно ознакомиться с существующим банковским договором. И в особенности с пунктом, касающимся досрочного кредитного гашения.

Также надо иметь ввиду, что первый вариант расчета будет невозможен без согласия банка-кредитора, ничего не знающего о платежеспособности нового заемщика. Так что нужно будет заручиться соответствующим согласием, предоставив в кредитную организацию подтверждающие документы.

Важно: можно купить квартиру с обременением не от банка, а от частного лица (оно также фиксируется в ЕГРП), давшего деньги (на определенных условиях) на ее приобретение. В таком случае придется заручаться согласием залогодержателя на замену должника-плательщика.

Обременение прав собственности при аресте недвижимости

Пожалуй, самым непростым случаем обременения можно считать арест, наложенный на квартиру (или иной объект жилой недвижимости). Ему сопутствует запрет на любые действия с жилплощадью — в первую очередь на распоряжение, но возможно даже и на пользование. «Авторами» ареста могут быть правоохранительные органы или судебные приставы. Что же касается целей подобной меры, то это либо обеспечение по какому-нибудь исполнительному производству, либо предварительное ограничение перед обращением взыскания на имущество.

Приобретение такого жилья в обход официальных торгов — предприятие чрезвычайно рискованное. Владелец самостоятельно продать его не сможет по определению — для этого просто не существует законных способов. Пока не будет снят арест, во всяком случае.

Подобное обременение снимается в суде или обращением в органы, арест наложившие. Но государственные организации — это не банк, в своих действиях они строго ограничены законодательными актами. Поэтому просто «договориться» с ними невозможно. При продаже арестованной квартиры есть только один законный способ ее реализовать (и соответственно, приобрести) — это снять арест.

Обременение прав собственности при ренте

Договор ренты при условии пожизненного содержания чаще всего заключают пожилые люди, не имеющие родственников и нуждающиеся в опеке, поддержке. Собственная квартира — это порой их единственный шанс на достойное существование. И они вправе его использовать, заключив соответствующее соглашение.

В соответствии со ст 601, обозначенной в Гражданском кодексе РФ, как «Договор пожизненного содержания с иждивением», лицу, обеспечивающему уход за пожилым собственником жилого помещения, на основании договора ренты гарантировано право собственности на жилье, а также распоряжения им (согласно ст 604 ГК РФ «Отчуждение и использование имущества, переданного для обеспечения пожизненного содержания»), кроме заключения договора купли-продажи (это можно сделать лишь с согласия и позволения рентополучателя).

Приобретая такую квартиру, покупатель должен понимать, что одновременно он приобретает и обязательства по договору ренты, которые далее должен будет исполнять. И всегда останется риск того, что получатель ренты посчитает обязательства некачественно выполненными, возьмет и расторгнет договор, вернув себе недвижимость. Закон предусматривает для него такую возможность. Поэтому риск покупки подобного жилья достаточно велик.

Проблемы при покупке жилья с договором аренды

Еще одна проблема, которую, кстати, труднее всего предусмотреть потенциальному покупателю — это договор аренды, «висящий» над проданной квартирой. Кажется, что новый собственник, прежде чем расстаться с деньгами, проверил все, что мог. Выяснил, что на квартиру не наложено никаких явных обременений, она не арестована и реализуется истинными хозяевами.

Вроде бы все в порядке, государственная регистрация права прошла успешно, но при вселении на жилплощадь обнаруживается, что она занята незнакомыми людьми, которые на претензии новых владельцев предъявляют действующий договор аренды помещения. Что же тогда делать?

Не паниковать! Когда договор длительный (от года и далее), он по закону должен был бы пройти государственную регистрацию, а информация о нем «всплыла» бы при наведении справок. Если этого не случилось, аренда заключена на меньший срок. И придется подождать с вселением, поскольку приобретение недвижимости вовсе не означает «автоматической» отмены арендного договора. Новые владельцы жилья обязаны исполнить обязательства по ранее заключенному соглашению, даже если они о нем ничего не знали.

Впрочем, можно подстраховаться. Заранее поинтересоваться у продавца: есть ли в квартире арендаторы? И потребовать расторжения договора с ними до собственного вселения. Чтобы потом ни с кем не судиться, тратя время и нервы. И не откладывать заветного переезда.

Несовершеннолетние и недееспособные в числе собственников

Нередки ситуации, когда в числе собственников выбранной покупателем квартиры могут оказаться несовершеннолетние, а также недееспособные граждане. Что является препятствием, но вполне преодолимым. Необходимо только получить согласие родителей или опекунов. Правда, следует иметь ввиду, что подобные сделки строго контролируются органами опеки и попечительства.

Важно: перед тем, как приобретать жилье, стоит получить информацию абсолютно обо всех его собственниках. Это позволит максимально точно оценить собственные шансы на безопасную покупку.

Чтобы избежать ненужных волнений, еще перед заключением договора купли-продажи стоит потребовать выписки несовершеннолетних и недееспособных с жилплощади. И надеяться, что опека позволит это сделать, поскольку представители этого органа следят за тем, чтобы условия для вышеперечисленных лиц на новом месте были не просто приемлемыми, но ничем не хуже тех, что у них были по предыдущему месту жительства.

Разрешение от супруга собственника

Даже если у приобретаемой квартиры один собственник-продавец, стоит выяснить: не приобреталось ли это имущество в законном браке? Поскольку тогда потребуется согласие супруга/супруги собственника на реализацию недвижимости.

Согласно ст 35 ГК РФ, согласие супругов на продажу объекта недвижимого общего имущества должно быть оформлено в письменном виде и нотариально заверено. Таким образом, будет подтверждено добровольное и обоюдное согласие на распоряжение им. Если же согласие на заключение договора купли-продажи не будет получено, «обделенный» супруг вправе потребовать аннулирования проведенной сделки.

Если квартиру нельзя отнести к совместно нажитому имуществу, она может быть продана лишь собственником, без всякого согласия второго супруга. Правда, проверить факт «неотнесения» непросто, ведь документы типа брачного договора или предыдущих договоров купли-продажи на объект недвижимости относительно даты заключения действующего (или ранее заключенного) брака не так-то легко отыскать, они нечасто случаются в свободном доступе.

Вот лишь основные ситуации-нюансы в вопросах приобретения квартир с обременением. На деле их гораздо больше, конечно. Причем даже стандартные случаи имеют особенности, требующие самого тщательного изучения для поиска оптимального решения. Поэтому правильно будет обратиться за помощью к специалистам, юридически грамотным и опытным в таких вопросах.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector
×
×