Antaurus.ru

Все про Недвижимость
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Согласие опеки на продажу доли несовершеннолетнего

Согласие опеки на продажу доли несовершеннолетнего

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с ЗАО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

Программа разработана совместно с ЗАО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

Требуется ли в настоящее время разрешение органов опеки при продаже доли в квартире, принадлежащей на праве собственности малолетнему ребенку (десятилетнего возраста)? Имеются ли какие-либо особенности (например, сбор дополнительных документов и др.) при оформлении сделки купли-продажи доли в имуществе, принадлежащем малолетнему ребенку?

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:
Совершение сделок по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего малолетним на праве собственности, во всех случаях требует предварительного разрешения органов опеки и попечительства. Его наличие является необходимым условием регистрации соответствующей сделки, при этом для оформления этого разрешения понадобится письменное согласие ребенка десятилетнего возраста на отчуждение доли. С 01.02.2019 нотариус, удостоверивший договор купли-продажи недвижимости, с согласия сторон сделки самостоятельно направляет в Росреестр заявление о государственной регистрации прав и прилагаемые к нему необходимые документы.

Обоснование вывода:
За малолетних детей (младше 14 лет) сделки по распоряжению недвижимым имуществом могут совершать от их имени только их законные представители — родители, усыновители или опекуны (п. 1 ст. 28 ГК РФ).
При этом законные представители не вправе совершать и не вправе давать согласие на совершение сделок по отчуждению недвижимого имущества ребенка без предварительного разрешения органа опеки и попечительства. Такое отчуждение возможно в некоторых случаях, например при перемене места жительства ребенка, необходимости оплаты дорогостоящего лечения и в иных исключительных случаях (п. 2 ст. 37 ГК РФ; ч. 2 ст. 19, ч. 1 ст. 20, ч. 1 ст. 21 Федерального закона от 24.04.2008 N 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве» (далее — Закон N 48)).
Законом не приведен перечень обстоятельств, при которых орган опеки и попечительства вправе отказать в выдаче разрешения на совершение сделки при проверке законности сделки по отчуждению недвижимости. По общему правилу эта сделка должна соответствовать интересам несовершеннолетнего, не должна ущемлять его имущественные права или законные интересы*(1). При этом не имеет значения, зарегистрирован ли малолетний ребенок в квартире, в которой ему принадлежит доля, или нет.
Алгоритм продажи квартиры (доли в квартире) можно представить следующим образом.
Во-первых, нужно обратиться в орган опеки и попечительства за предварительным разрешением на совершение сделки. В рассматриваемом случае таковым органом может являться отдел по опеке и попечительству администрации соответствующего муниципального района Саратовской области (ст. 34 ГК РФ). Перечень документов, необходимых для получения предварительного разрешения органа опеки и попечительства, нам обнаружить не удалось, поэтому рекомендуем уточнить его непосредственно в органе опеки и попечительства*(2). Предварительное разрешение или отказ в выдаче такого разрешения должны быть предоставлены опекуну или попечителю в письменной форме не позднее чем через 15 дней с даты подачи заявления о предоставлении такого разрешения. Отказ органа опеки и попечительства в выдаче такого разрешения должен быть мотивирован. Предварительное разрешение или отказ в выдаче разрешения могут быть оспорены в судебном порядке (п. 3 ст. 21 Закона N 48).
Во-вторых, при наличии предварительного разрешения нужно заключить сам договор купли-продажи недвижимости. Если несовершеннолетний на момент продажи квартиры зарегистрирован в ней по месту жительства, в договоре купли-продажи можно предусмотреть сроки снятия его с регистрационного учета (п. 2 ст. 292, п. 4 ст. 421 ГК РФ).
С 01.02.2019 нотариус, удостоверив договора купли-продажи, обязан направить в Росреестр заявление о государственной регистрации прав и прилагаемые к нему документы, если стороны сделки не возражают против подачи такого заявления нотариусом (ч. 2, 3 ст. 55 Основ законодательства РФ о нотариате). Среди направляемых нотариусом документов обязательно должен быть документ, удостоверяющий личность ребенка (паспорт законного представителя и свидетельство о рождении ребенка (для детей до 14 лет включительно)).

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Сулейманов Марат

Ответ прошел контроль качества

15 августа 2019 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.

————————————————————————-
*(1) Органы опеки и попечительства могут дать разрешение на совершение сделки при соблюдении определенных условий, например при приобретении в собственность ребенка иного жилья (либо доли в праве общей собственности на жилье), которое должно быть равноценным тому, которое принадлежало ему ранее, то есть не меньшим по площади и стоимости, чем отчуждаемое.
*(2) Примерный список документов, требующийся для предоставления государственной услуги — разрешения на совершение сделки по отчуждению имущества несовершеннолетнего — может выглядеть так:
— заявление обоих родителей (или лиц, их заменяющих);
— паспорта родителей (законных представителей);
— свидетельство о рождении ребенка;
— согласие ребенка в возрасте от 10 лет на отчуждение квартиры или принадлежащей ему доли в праве общей собственности на нее;
— согласие собственников жилого помещения на отчуждение продаваемой доли жилья (оформляется в органе опеки и попечительства или у нотариуса);
— копия паспортов всех собственников жилого помещения;
— свидетельство о праве собственности на квартиру или выписка из ЕГРН (до 01.01.2017 — ЕГРП);
— акт передачи квартиры — в случае приватизации;
— выписка из ЕГРН об объекте недвижимости;
— поэтажный план и экспликация на квартиру;
— отчет о рыночной стоимости имущества;
— единый жилищный документ или выписка из домовой книги и финансового лицевого счета;
— аналогичные документы на приобретаемую недвижимость;
— банковская выписка, подтверждающая факт открытия на имя ребенка расчетного счета (в случае, когда условием выдачи разрешения на совершение сделки является перечисление денежных средств от продажи на счет ребенка).

Продажа квартиры с несовершеннолетними детьми-собственниками

Продажа квартиры с несовершеннолетними детьми-собственниками

Продажа квартиры с несовершеннолетними собственниками и детьми, находящимся под опекой или попечительством, прописанными в объекте, недвижимости возможна. Но на сделку нужно получить дополнительное разрешение от органов опеки и попечительства. В статье расскажем, как правильно провести сделку, в каких случаях она невозможна.

Можно ли продать квартиру с несовершеннолетним собственником или проживающим

Законы России не запрещают сделки с недвижимостью, право собственности или проживания на которую находится у несовершеннолетнего гражданина. Согласно Семейному и Гражданскому кодексам, несовершеннолетними считаются лица, не достигшие 18 лет. Согласно статьям 26–28 ГК РФ, на дееспособность до 18 лет влияет возраст:

  • с 14 до 18 лет ребенок считается ограниченно дееспособным — то есть может ставить подписи на документах, но не может сам инициировать разные сделки с недвижимостью;
  • с 6 до 14 лет ребенок считается частично дееспособным, но не может ставить подписи на документах;
  • до 6 лет ребенок считается полностью недееспособным, и всю ответственность за него несут родители либо опекуны.

В отдельных случаях ребенок становится полностью дееспособным в 16 лет — например, после эмансипации или в результате вступления в брак. В этих случаях гражданин 16–18 лет может сам распоряжаться своим имуществом, и участие органов опеки в сделке не требуется.

Порядок продажи квартиры с долей несовершеннолетнего ребенка в 2020 году включает в себя обязательное получение разрешения от органов опеки и попечительства. Без него сделку могут признать незаконной и аннулировать. Чтобы получить разрешение на продажу, нужно подать в органы опеки и попечительства заявление. Сотрудники органов опеки и попечительства могут всячески проверять сделку, например, беседовать с ребенком и родителями, опекунами, изучать документы на приобретаемую недвижимость, запрашивать другие бумаги, осматривать жилье.

Какие требования предъявляют к сделке органы опеки и попечительства

Защита имущественных прав несовершеннолетних — одна из функций органов опеки и попечительства. Они контролируют сделку и требуют, чтобы ребенку предоставили:

  • долю соразмерную площади в старой квартире, если он являлся
  • собственником квартиры;
  • своевременную регистрацию в новой квартире;

деньги на расчетный счет, если продаваемая квартира — не единственная недвижимость в собственности, либо в связи с переездом в другой город.

Например: Петя и его родители имеют по ⅓ доли от квартиры. Они решили ее продать и пришли в органы опеки, чтобы получить разрешение. Опека потребует, чтобы Пете выделили в новом жилье долю соразмерно площади продаваемой квартиры. Например, если площадь 60 м² и Пете принадлежит ⅓, в новой квартире ему должно принадлежать не менее 20 м². Если новая квартира будет 80 м², доля Пети составит четверь. А у Васи и родителей две квартиры, в каждой из которых — по ⅓ доли. При продаже одной квартиры родители могут просто положить деньги на расчетный счет Васи, потому что у него фактически остается жилье.

Читать еще:  Можно ли продать часть доли

Продажа доли ребенка в квартире или в объекте недвижимости, в котором прописан ребенок до 18 лет — сделка с дополнительными ограничениям. Органы опеки и попечительства могут запретить ее, если:

  • Один из родителей или опекунов отказывается от сделки. По закону, продать недвижимость можно, только если все участники сделки согласны с ней. Интересы ребенка представляют оба родителя или опекуна, поэтому нужно согласие родителей на продажу квартиры несовершеннолетнего или его доли.
  • Новое жилье хуже предыдущего. Например, если после продажи квартиры ребенка переселят в жилье меньшей площади, без ремонта или в аварийном состоянии.
  • Права ребенка ущемлены. Например, если после продажи единственной доли несовершеннолетнего собственника ему не выделят долю в новом жилье.
  • Ребенок не прописан в новом жилье. По закону, ребенка нельзя выписать «в никуда» — выписка ребенка из квартиры при продаже квартиры сопровождается регистрацией по другому месту жительства. Это особенно актуально для тех, кто продает жилье с несовершеннолетними прописанными лицами.
  • Покупаемое жилье недостроено. Если строительство завершено менее, чем на 70%, органы опеки и попечительства откажут в выдаче разрешения. Указанный процент актуален для Тюмени, в регионах значение может отличаться.
  • В новом жилье нет удобств. Если в доме или квартире, которую вы будете покупать, нет инженерных коммуникаций или их части, органы опеки и попечительства откажут в разрешении. К удобствам относятся горячая и холодная вода, электричество.
  • Ребенок — наследник, не вступивший в права. При продаже недвижимости, наследником которой по завещанию является несовершеннолетний, нужно сначала вступить в право наследования и оформить собственность на ребенка.
  • Доля в новом жилье меньше. Если родители решили купить меньшее по площади жилье и выделить такую же долю, как и раньше, например, ½, органы опеки обяжут их выделить большую долю. По закону, метраж собственности ребенка не может уменьшаться.

Например: Родители Маши продают квартиру площадью 90 м². У каждого — по ⅓ доли, то есть каждый владеет 30 м². Следом они покупают новую квартиру площадью 75 м². В этом случае родители обязаны выделить долю, равную не меньше 30 м² — сколько было в предыдущей квартире. То есть Маша получит ⅖ от жилья.

Когда можно перечислить деньги от продажи на счет ребенка

В некоторых случаях часть средств от продажи квартиры перечисляется на счет ребенка. В дальнейшем их можно использовать с разрешения органов опеки на приобретение другого объекта недвижимости, при условии наделения ребенка собственностью в ней. Также ребенок в праве снять данные денежные средства после совершеннолетия. К таким случаям относится:

  • Переезд в другую страну. В этом случае родители могут не выделять долю ребенку, у которого была доля в проданной квартире. Чтобы получить разрешение, нужно предоставить доказательства переезда, например, оформленную визу на долгосрочное проживание.
  • Переезд в другой город. В этом случае тоже можно не выделять долю, но с одним существенным ограничением. Деньги, полученные от продажи доли несовершеннолетнего, должны быть перечислены на счет ребенка.

В каких случаях возможно отступление от норм права

Законодательство предусмотрело возможность опеки принимать решение индивидуально в каждом случае. Некоторые требования закона можно не выполнять при определенных условиях. В их числе:

  • Покупка недостроенного жилья. Оформление права собственности ребенка на недвижимость или долю в ней откладывается до момента ввода жилья в эксплуатацию. Но все время строительства ребенок должен быть где-то прописан, то есть иметь фактическое место проживания.
  • Тяжелая болезнь ребенка. Если ребенку нужно дорогостоящее лечение, можно получить разрешение опеки на продажу квартиры с несовершеннолетним, даже если приобретаемое жилье хуже проданного. С условием, если разница в стоимости недвижимости пойдет на лечение.
  • Состояние ребенка, при котором нельзя жить в квартире. При аллергических реакциях, хронических заболеваниях и врожденных патологиях можно приобрести жилье хуже проданного, если ребенок не может проживать в нынешнем. Например, поменять квартиру рядом с промышленным предприятием на частный дом меньшей площади в деревне.
  • Потребность ребенка в специализированном учреждении. Если несовершеннолетнему гражданину нужны школа-интернат, коррекционная школа, лицей закрытого типа или другое специализированное учреждение, которого нет в городе, допускается переезд в другой город. Возможно незначительное ухудшение жилищных условий. Но выделение доли несовершеннолетнему при продаже квартиры тоже обязательно.

Важно! У сотрудников органов опеки и попечительства нет четкого регламента действий, которого они обязаны неукоснительно придерживаться. В каждом случае рассматриваются все нюансы сделки, и опека действует в интересах ребенка. Если органы опеки и попечительства заподозрят, что вы пытаетесь «прикрыться» одной из вышеперечисленных ситуаций для получения личной выгоды, сделка затянется или вовсе не будет разрешена.

Пошаговая инструкция: как продать квартиру с несовершеннолетним, имеющим права на нее

Давайте рассмотрим все ситуации, в которых для проведения сделки требуется разрешение органов опеки и попечительства. Всего их четыре:

  • несовершеннолетний является собственником продаваемой квартиры;
  • ребенок имеет долю в продаваемом жилье;
  • несовершеннолетний прописан в квартире;
  • ребенок указан в завещании, но не вступил в права наследования.

У всех этих ситуаций есть свои особенности — мы подготовили пошаговые инструкции для каждого из четырех случаев.

Как продать квартиру, если собственником всей квартиры или ее доли является несовершеннолетний ребенок

Может ли несовершеннолетний ребенок быть собственником квартиры? Может, если его родители до этого купили жилье и оформили в его собственность, либо ребенок вступил в наследство. Может ли опекун продать квартиру несовершеннолетнего ребенка? Может, но с жесткими ограничениями:

  • если несовершеннолетнему будет куплена квартира не хуже и также передана в собственность;
  • если деньги от продажи будут перечислены на счет ребенка, но только в случае, если продаваемая квартира — не единственное жилье в собственности несовершеннолетнего.

Чтобы оформить сделку, следуйте простой инструкции.

Шаг 1. Соберите документы

Чтобы получить разрешение органов опеки и попечительства и зарегистрировать переход права у в Росреестре, вам понадобятся:

  • Заявление обоих родителей или законных представителей ребенка.
  • Паспорт гражданина Российской Федерации ребенка (при достижении 14 лет) + свидетельство о рождении, или свидетельство о рождении (если ребенок не достиг 14 лет).
  • Паспорта или другие документы, удостоверяющие личность законных представителей несовершеннолетнего — родителей либо опекунов.
  • Выписка из Росреестра, подтверждающая право собственности ребенка на квартиру — получите ее в местном Росреестре или закажите онлайн, на официальном сайте.
  • Правоустанавливающий документ: договор купли-продажи, приватизации, дарения, мены, свидетельство о праве на наследство по закону или завещанию, договор участия в долевом строительстве, уступки прав требований по договору участия в долевом строительстве, решение суда о признании права собственности.
  • Справка о строительной готовности объекта не менее чем на 70% при участии в долевом строительстве.
  • Кадастровый паспорт с экспликацией — если по каким-то причинам он утерян, получите его в БТИ.
  • Справка о кадастровой стоимости недвижимости — цену можно посмотреть на сайте Росреестра либо заказать выписку из ЕГРН.

Опционально опека может потребовать другие документы. Например, бумаги, подтверждающие приобретение нового имущества — соглашение о задатке либо договор купли-продажи.

Внимание! В опеку предоставляют документы не только на отчуждаемое имущество, но и на приобретаемое. Попросите у продавца предоставить вам кадастровый паспорт и выписку из Росреестра, подтверждающую его право собственности. Данные этих документов понадобятся для составления заявления.

Шаг 2. Напишите заявление в органы опеки и попечительства

Придите в местное отделение органов опеки и попечительства, либо в одно из отделений многофункциональных центров предоставления государственных и муниципальных услуг и напишите заявление на получение разрешения на продажу квартиры. Вам предоставят образец. В заявлении обязательно должны быть указаны следующие данные:

Общая и жилая площадь отчуждаемой и приобретаемой недвижимости.

Данные собственников отчуждаемого жилья — несовершеннолетнего, и приобретаемого — продавца.

  • Точный адрес обеих квартир.
  • Номера выписок из ЕГРН, подтверждающих право собственности указанных лиц на обе квартиры.
  • Обязательство передать в собственность ребенка приобретаемую недвижимость.
  • Дата и подпись заявителей — законных представителей.
Читать еще:  Декларация при продаже недвижимости

Если законный представитель один, нужно будет приложить к заявлению доказательства этому. Например, свидетельство о смерти, документ о признании одного из родителей без вести пропавшим. Если один из представителей просто не может лично приехать в отдел опеки, нужно предоставить нотариально заверенное разрешение на продажу жилья.

Госпошлину за подачу заявления платить не нужно. Согласно ч. 3 ст. 21 ФЗ «Об опеке и попечительстве», документы рассматривают в течение 15 дней с момента подачи заявления. До конца этого срока органы опеки обязаны выдать предварительное разрешение или отказ в его выдаче. Отказ органа опеки и попечительства должен быть мотивирован. Предварительное разрешение или отказ могут быть оспорены в судебном порядке. Обычно компетентные органы не устанавливают конкретный срок действия разрешения, однако в некоторых регионах он определен законодательством субъекта РФ. Если же такие сроки не установлены, документ будет действителен до востребования. Если конкретный срок установлен, сделку по продаже можно провести только пока действует разрешение. Если в течение указанного срока продать квартиру не удалось, всю вышеуказанную процедуру придется пройти заново.

В квартире есть несовершеннолетние собственники: список документов, чтобы получить разрешение органов опеки на продажу такой квартиры

Здравствуйте, посетители Проживём.сом. Продолжаю серию статей про документы от собственников для продажи своей квартиры в 2020 году. Здесь я перечислила документы для получения разрешения органов опеки и попечительства.

Сразу предупреждаю — в каждом населенном пункте свой административный регламент по работе опеки. В одном отделе опеки потребуют такую-то справку, в другом отделе данную сотрудники сами запрашивают. Советую заранее посетить отдел опеку и подробно объяснить свою ситуацию, сотрудники скажут какие документы нужны подать именно вам.

Обращаться нужно в районную опеку только по месту постоянной прописки ребенка — п. 1 ст. 6 Федерального закона об опеке от 24.04.2008 N 48-ФЗ, ст. 20 ГК и п. 28 Постановления Правительства от 17.07.1995 N 713. В каждой опеке свой график приема граждан — в некоторых можно прийти в любое время, в других только в определенный день недели. Лучше заранее уточните это по телефону.

Еще один момент — если ребенок не является собственником квартиры, а просто прописан, разрешение опеки не требуется. Вот теперь разберемся с документами.

    Заявление на получения разрешения на продажу;

Бланк и образец даст сотрудник опеки. Заявления должны подать ОБА РОДИТЕЛЯ (опекуны/усыновители), даже если они разведены. В случае развода об родителя имеют равные права и обязанности в отношении ребенка — п. 1 ст. 61 СК РФ. Если один родитель лишен родительских прав, в органы опеки ему приходить не нужно — он ни в чем не участвует (п. 1 ст. 71 СК РФ). В этом случае достаточно принести соответствующее решение суда.

Если ребенку от 14 до 18 лет, он тоже подписывает заявление — ст. 26 СК РФ. Если ему до 14 лет, присутствие и заявление от него не требуется — ст. 28 СК РФ.

Небольшое отступление — если нужна бесплатная юридическая консультация, можете в любое время написать онлайн юристу справа внизу, можете заказать звонок внизу слева или сами позвонить: 8 (499) 938-45-06 (Москва и обл.) ; 8 (812) 425-64-92 (Санкт-Петербург и обл.) ; 8 (800) 350-29-86 (все регионы РФ) .

Паспорта родителей (опекунов/усыновителей), свидетельство о рождении ребенка или его паспорт. От опекуна требуется постановлении об установлении опеки;

Это документ, на основании которого ребенку принадлежит доля в квартире. Если квартиру купили — договор купли-продажи. Если получил по приватизации — договор передачи квартиры в собственность. По наследству — свидетельство о наследстве. И так далее.

Технический паспорт квартиры;

Заказать тех.паспорт могут только собственники недвижимости в БТИ (инструкция) или в МФЦ (инструкция).

Выписку из домовой книги еще называют справкой о составе семьи или справка о зарегистрированных лицах. В ней перечислены все кто прописан в квартире на данный момент. Если ребенок-собственник не прописан в продаваемой квартире, дополнительно нужна выписка из домовой книги с места его прописки.

Обе эти справки может получить только собственник квартиры. Обращаться нужно в паспортный стол, при себе иметь паспорт и правоустанавливающий документ на квартиру. Выписку обычно выдают в день обращения, иногда на следующий.

Нельзя просто так продать недвижимость, которой владеет несовершеннолетний. Органы опеки следят за тем, чтобы при сделке не были ущемлены права ребенка — п. 1 ст. 21 Федерального закона об опеке. Поэтому есть несколько вариантов, чтобы получить разрешение: 1) Купить ребенку недвижимость, не хуже продаваемой. 2) Деньги с продажи положить на его банковский счет. 3) Подарить ребенку недвижимость (разрешают редко). 4) Подарить ребенку недвижимость + деньги с продажи положить на счет. Все эти варианты я подробно писала здесь.

Дальше я документы разделила по ситуациям:

    Если ребенку взамен покупают недвижимость без ипотеки .

Здесь потребуются документы от продавцов покупаемой недвижимости (оригиналы и копии): 1) Согласие собственника на продажу недвижимости. Сотрудник опеки должен удостовериться, что родители ребенка уже нашли ему недвижимость взамен. Поэтому продавец или сам идет в опеку и пишет согласие на продажу своей недвижимости ребенку, или оформляет своей согласие у нотариуса и передает родителями ребенка. Вместо нотариального согласия продавец может предоставить предварительный договор купли-продажи в нотариальной форме. 2) Правоустанавливающий документ и договор основания; 3) Технический паспорт недвижимости; 4) Выписка из домовой книги и справка о технической характеристике (7 и 9 форма); 5) Паспорта собственников и свидетельства о рождении, если в покупаемой недвижимости также есть несовершеннолетний собственник; 6) Свидетельство о браке, если квартирой владеют супруги.

Если ребенку взамен покупают недвижимость в ипотеку .

При покупке недвижимости в ипотеку, она будет находится в залоге (в обременении) у банка до выплаты сумму долга. Поэтому нужно предоставить согласие ипотечного банка на то, что ребенок будет одним из собственников. Не все банки дают такое согласие, ведь им не выгодно, чтобы в заложенной недвижимости были несовершеннолетний собственник. Если банк не даст согласие, родителям (опекунам) нужно оформить нотариальное обязательство. В этом обязательстве указывается, что родители обязуются выделить долю ребенку после полной выплаты ипотеки и снятии залога.

Помимо согласия банка или нотариального обязательства, нужно предоставить документы от продавцов покупаемой недвижимости. Они перечислены выше в первой ситуации.

Если деньги с продажи доли ребенка положить на его банковский счет .

В данной ситуации один из родителей должен оформить на имя ребенка счет в любом банке. Если ребенку больше 14 лет, он тоже обязан посетить банк. В итоге нужно предоставить в опеку оригиналы и копии договора на открытие счета, выписку по счету и реквизиты. Все документы должны иметь печать банка. Номер счета указывается в заявлении на получение разрешения.

Если взамен продаваемой доли ребенку дарят другую недвижимость .

Например, родители ребенка не хотят покупать ему недвижимость взамен и просят своих близких родственников, например бабушек и дедушек, подарить ребенку долю в их недвижимости. Или у самих родителей имеется другая недвижимость и они сами дарят долю ребенку, а деньги с продажи забрать себе. В данных ситуациях дарители (тот кто подарит ребенку недвижимость взамен продаваемой) должны прийти в опеку и написать заявление-обязательство. При себе иметь паспорт, правоустанавливающий документ на недвижимость, договор основания, технический паспорт, выписку из домовой книги и справку о технической характеристике (7 и 9 форма).

Если у вас есть вопросы, можете бесплатно проконсультироваться. Для этого можно воспользоваться формой внизу, окошком онлайн-консультанта, комментариями или телефонами: 8 (499) 938-45-06 — Москва и обл.; 8 (812) 425-64-92 — Санкт-Петербург и обл.; 8 (800) 350-29-86 — все регионы РФ.

Разрешение органов опеки на продажу доли несовершеннолетнего

Сделка с недвижимым имуществом требует оформления договора купли-продажи, а также регистрации процедуры и права собственности в органах Росреестра. Продавец обязан подтвердить, что его собственность не находится под обременением, у него нет долгов по ЖКХ, а также он должен выписать всех прописанных в ней жильцов. С последним вопросом часто возникают определённые трудности — если на жилплощади зарегистрирован ребёнок, выселить его можно будет только с разрешения органов опеки.

Читать еще:  Свободная продажа что это значит

Нужно ли разрешение органов опеки на выписку ребёнка

Если ребёнок проживает в квартире, которая подлежит продаже, ведомственная организация, занимающаяся защитой прав детей, называемая органами опеки и попечительства, должна быть извещена об этом действии в следующих случаях:

  • Когда несовершеннолетний гражданин указан в документах о регистрации права на объект недвижимости в качестве единственного владельца или ему принадлежит доля в данной жилплощади, органы опеки должны убедиться в том, что ребёнку есть куда переезжать при условии сохранения за ним эквивалентного права собственности в новом жилье. Данное ведомство после проведения проверок должно предоставить родителям или опекунам ребёнка соответствующий документ, свидетельствующий о согласовании с ним этого вопроса.
  • Если малолетний подданный РФ не имеет каких-либо прав собственности в объекте жилой недвижимости, опека обязана лишь убедиться, что он будет поставлен на регистрационный учёт в другом месте, причём жилищные условия не должны быть для него ухудшены относительно предыдущих. То же относится к ситуации, когда происходит обмен неприватизированной квартиры.

Уведомить органы родители обязаны в любом случае, и, если с их стороны дальнейшего действия не происходит, продавцы квартиры могут быть привлечены к ответственности через судебную инстанцию по инициативе опеки.

Как получить разрешение от опеки

Во взаимоотношениях между гражданами в части купли-продажи недвижимости имеются несколько ситуаций, для которых предъявляются разные требования в отношении детей со стороны органов опеки, в частности:

  • Если родителям необходимо продать квартиру, в которой ребёнок является долевым собственником, то, согласно ФЗ № 48, он имеет право действовать лишь в интересах собственника, подписывая документы об отчуждении имущества с согласия опеки. Разрешение опеки выдаётся только в том случае, если родитель имеет опекунские права на ребёнка и действует сугубо в его интересах, а также при условии, что в тот же момент приобретается другая жилплощадь, в которой ребёнок получит долю, не меньшую, чем раньше.
  • Если приобретается новое жильё взамен старого, органы опеки должны провести независимую оценку данного объекта на предмет его стоимости, которая должна быть эквивалентной или более высокой, чем у отчуждаемого имущества. По завершении оценочных действий госструктура выдаёт соответствующее согласие.
  • Когда новая жилплощадь берётся в ипотеку, в том числе и с участием материнского капитала, ведомство должно убедиться в платёжеспособности семьи. Для опеки это гарантия того, что кредит будет полностью погашен, и банк не выселит семью с жилплощади.

Все оценочные и согласовательные действия относительно отчуждения собственности ребёнка органы опеки проводят на основании заявления, написанного опекуном.

Инструкция по составлению заявления в органы опеки

Документ с просьбой о разрешении опеки на продажу квартиры с несовершеннолетним, находящейся у него в собственности, должно иметь регламентированную ведомством форму, образец которой можно скачать здесь. На пустом шаблоне, в печатной или рукописной форме, указываются следующие данные:

  1. Наименование документа в опеку. Подробные сведения об отделе ведомства — шифр, адрес, контактные данные.
  2. Описание объекта недвижимости, подвергающегося отчуждению, — локация объекта, номер из кадастра, количество комнат, общая и полезная площадь.
  3. Личные данные на несовершеннолетнего собственника объекта, с указанием его доли в процентах.
  4. Сведения о приобретаемой квартире в том же объёме, что и о продаваемой.
  5. Указание, какая доля в новом жилье будет находиться в собственности ребёнка.
  6. Подтвердить оформление права собственности на ребёнка при покупке жилья.
  7. В конце документа ставится год, месяц и день его написания, после чего один из официальных опекунов ставит личную подпись.

Важно! После получения заявления сотрудники ведомства берут для себя 15 рабочих дней на анализ всех обстоятельств текущей ситуации и принятия решения. По прошествии указанного срока опека либо выдаёт опекунам согласие, либо отказывает в совершении данной процедуры.

Разрешение на отчуждение собственности

Как выполняется обязательство о выделении доли в квартире

Если опекун заявляет в документе для ведомства о вычленении доли в приобретаемой квартире для ребенка не меньше, чем была у него в собственности ранее, он обязан выполнить данное обязательство, так как именно оно является основополагающим фактором при согласии опеки на продажу квартиры. Доля должна выделяться по следующим признакам:

  • В документе о собственности в соответствии с оценочной стоимостью нового жилья. Если ранее ребёнку принадлежали 25 % квартиры стоимостью 3 млн руб., а вся квартира стоила 12 млн руб., то, если цена новой жилплощади составляет 10 млн руб., ему должна будет принадлежать уже 30 % доля, так как эквивалент считается именно по абсолютному показателю цены, а не по процентному соотношению от всей недвижимости.
  • Ребёнку указанная доля должна быть выделена в натуре, то есть предоставлена отдельная комната со спальным местом, игровой зоной или письменным столом и т. д., либо, если такое разделение невыполнимо, в квартире выделяется зона, принадлежащая несовершеннолетнему сыну или дочери с тем же набором необходимых детских вещей.

Важно! Органы опеки оставляют за собой право на проведение инспекции в отношении исполнения родителями возложенных на себя обязательств, и, если выявляются нарушения, выписывается предписание об их устранении, игнорирование которого может привести к судебному иску.

Документы в органы опеки при покупке квартиры

Ребёнок — собственник доли в квартире

Органы опеки требуют вместе с заявлением копии большого объёма официальных бумаг. Чтобы ведомство вынесло положительное решение, заинтересованное лицо должно предоставить следующие бумаги в соответствии с приведённым списком:

  • Удостоверения личностей обоих родителей или опекунов ребёнка.
  • Документ, подтверждающий семейный статус родителей, — о заключении брачного союза либо об его расторжении.
  • Если дети не достигли 14-летнего возраста, предоставляются их сертификаты о появлении на свет.
  • Если указанный возраст уже наступил — паспорта граждан РФ на каждого ребёнка.
  • 14-летний гражданин считается условно дееспособным, поэтому он должен написать нотариально заверенное согласие о продаже квартиры своими родителями.
  • Договор купли-продажи объекта недвижимости.
  • Такой же договор (или его проект) о приобретении нового объекта, либо документы о собственности на него, если он уже был приобретён заранее.
  • Кадастр на отчуждаемое имущество.
  • Свидетельство о госрегистрации права, подтверждающее долевое участие ребёнка в данной квартире.
  • Выписка из домовой книги с указанием количества прописанных на отчуждаемой жилплощади лиц.
  • Результат проведения независимой оценки объекта с указанием его реальной рыночной стоимости.
  • Справка из коммунальных служб об отсутствии каких-либо долгов за эксплуатацию жилья.

Рассматривая предоставленные документы, органы опеки имеют право затребовать какие-либо дополнительные бумаги, играющие ключевую роль в принятии решения. Следует учесть, что подобные процедуры по смене жилья надо производить исключительно в летний период, во время школьных каникул, так как органы опеки могут отказать в согласовании сделки посреди учебного года школьника.

Переезд в новое жильё

Действия родителей в случае отказа в выписке ребёнка с жилплощади

Разрешение органов опеки на продажу доли несовершеннолетнего выдаётся далеко не всегда, так как родители могут нарушить требования законов России. Основное количество отказов приходит при наступлении ситуаций, описанных в перечне:

  • Опека выявила, что смена жилплощади происходит на худший вариант, что ущемляет имущественные права ребёнка.
  • В ходе заключения договора выясняется, что несовершеннолетний отпрыск получает в собственность долю меньшей стоимости, чем у него была раньше.
  • Локация нового объекта недвижимости не позволяет несовершеннолетнему ребёнку свободно передвигаться к социальным и прочим объектам. Такие ситуации нередко случаются, когда родители обменивают квартиру на дом за городом, где отсутствует метрополитен или общественный транспорт.

В подобных ситуациях родители обязаны выбрать иной объект недвижимости для возможности вычленения в нём доли и приписки сына/дочери, увеличить долю, принадлежащую ребёнку, либо письменно гарантировать, что для поездок в школу или поликлинику ему всегда будет обеспечен какой-либо транспорт. Если же таких возможностей нет, семье придётся некоторый период временить со сменой жилья.

Опека действует исключительно в интересах детей, и, если родители полностью соблюдают все требования, никак не ущемляя интересы своего сына или дочери, ведомство всегда сможет предоставить им искомую справку и поздравить с грядущим переездом.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector
×
×