Antaurus.ru

Все про Недвижимость
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Как проверить землю при покупке

Как правильно проверить земельный участок перед покупкой?

Предпродажная подготовка земли и документации по ней проводится продавцом. Но и покупатель должен проявить активность.

Рекомендуется самостоятельно провести проверку земельного участка перед покупкой. Сделать это можно бесплатно (или с минимальными вложениями) и без привлечения продавца.

В статье обсудим, как проверить земельный участок перед покупкой, что именно должно попасть в область ревизии, на что стоит обратить особенное внимание и какие способы провести проверку существуют.

Способы проверки земли

Все недостатки и проблемы с земельным наделом после его приобретения придется решать покупателю. Для того чтобы избежать разочарований, рекомендуется проверить землю по 2 направлениям:

  • анализ местности;
  • исследование подлинности бумаг, которые прилагаются к договору.

В обоих случаях подразумевается целый комплекс действий. И большинство из них представлено ниже.

Проверка на местности

Наиболее подходящее время для покупки земли — весна. Во время этого сезона можно без проблем проверить качество грунта и оценить общий рельеф местности.

Кроме того, для плодотворного пользования и покупателя будет целое лето. Это касается как сельскохозяйственных угодий, так и участков под ИЖС.

Проверка на местности даст четкое представление о том, где находится земля и как она выглядит. Не рекомендуется выбирать участок только на основании его географического положения и проверки этой информации на карте. Нужно поехать на объект.

Качество грунта

Качество грунта важно не только для сельскохозяйственных работ, но и для участков под строительство. Например, песчаная почва станет плохим выбором под площадку для будущего дома. Это же касается и рельефа, поэтому наличие низин или холмов на участке не приветствуется.

Для проверки качества грунта рекомендуется выкопать яму глубиной 1 метр или больше. Желательно сделать несколько ям (4-6) по периметру, чтобы получить представление обо всей делянке.

Через час необходимо проверить выкопанные ямы. Если в них есть вода, значит, грунтовые воды расположены близко к поверхности. Это может быть хорошо для сельского хозяйства, но при строительстве дома придется отказаться от погреба.Также то, насколько сильно затапливается участок, можно проверить по домам на соседних наделах.

Внимание! Рекомендуется пообщаться с местными жителями. Они предоставят намного больше полезной информации о местности, чем это сделает продавец или риэлтор.

Коммуникации

На продаваемом участке не обязательно должны быть проведены коммуникации, однако стоимость такой земли ниже.

Ведь проводить работы придется покупателю, а иногда это стоит довольно дорого. Если продавец утверждает, что электричество подведено, то недалеко должны быть опоры электросети и 2 кабеля, которые от нее идут.

Проверить, подключены ли коммуникации на участке, можно по запросу в местные органы самоуправления.

Например, у председателя СНТ. Заодно здесь можно узнать, проводились ли отключения за долги. А если коммуникаций нет, то руководство СНТ или другого органа самоуправления подскажет порядок подключения всех систем и порекомендует конкретного подрядчика, который работает в этом районе.

Важно! Вместе с исследованием наличия коммуникаций также следует оценить инфраструктуру.

Нужно обратить внимание на:

  • есть ли дорога к участку;
  • ходит ли поблизости общественный транспорт;
  • есть ли в округе магазины, заправки и прочие прелести цивилизации;

Удаленность от инфраструктуры также снижает стоимость участка.

Границы

Межевание рекомендуется проводить примерно раз в 5 лет, но этого правила редко придерживаются. Наличие забора по периметру участка не дает представления о его реальных границах. Есть вероятность, что ограждение частично захватывает соседскую территорию.

Если надел не огорожен, а межевание проводилось недавно, можно ориентироваться на межевые столбы. Заказывать услуги по межеванию должен продавец. Желательно, чтобы границы были заново определены недавно (несколько месяцев назад, максимум 1 год).

Проверить границы участка поможет обычный GPS-навигатор. У каждого земельного надела есть координаты, если забить их в карту, то на ней выделится область, а навигатор поможет обойти участок по реально отмеченным границам.

Зоны отчуждения

Возле земельного участка могут располагаться потенциально опасные объекты. Например, к ним относятся трубы газопровода, а также железнодорожное полотно.

При строительстве дома необходимо соблюдать безопасное расстояние, но часто зона отчуждения покрывает значительную долю участка.

окупать такие наделы невыгодно, поэтому о зонах отчуждения и их радиусе нужно узнавать заранее.

Не все потенциально опасные объекты видны. Те же трубы пролегают под землей. Но вызывать геодезистов для проверки не нужно. Достаточно обратиться к председателю СНТ или в другой орган самоуправления, который занимается этим районом.

Справка! Информацию о зонах отчуждения выдают бесплатно.

Анализ экологической ситуации

Полноценную проверку экологической обстановки может провести только инспекция. При исследовании берется проба грунта, воздуха и воды из ближайшего водоема. Но для обычного покупателя это затратно, а договор купли-продажи земельного участка не требует результатов таких экспертиз даже от действующего собственника.

Единственный способ, как проверить экологическую ситуацию на участке, поехать туда лично и просто осмотреться.

К ухудшению обстановки приводит наличие:

  1. заводов, фабрик и других производственных предприятий;
  2. скотоводческих ферм;
  3. мусорной свалки.

Также состояние участка можно оценить по внешнему виду. Если он зарос сорняками, деревьями (кроме плодово-ягодных), имеет провалы в почве и другие недостатки — речь идет о том, что собственник не следил за экологической ситуацией в пределах своего надела. А значит, стоимость участка должна быть ниже, так как покупателю придется потратиться на восстановительные работы.

Ревизия документов

Документы запрашиваются у продавца. Их проверка проводится, чтобы обезопасить покупателя от судебных исков и признания сделки недействительной в дальнейшем.

Основным способом проверки документов является самостоятельный заказ выписки из ЕГРН на сайте Росреестра. Ее может запросить любое лицо. Часть сведений в открытом доступе предоставляется бесплатно в режиме онлайн.

Кадастровых бумаг

Продавец должен предоставить:

  • Кадастровый паспорт. В некоторых случаях собственники предоставляют паспорт (кадастровый план) старого образца. Он также является удостоверяющим документов, заменять его не требуется.
  • Выписка из ЕГРН. Сведения в обоих документах должны совпадать.

При проверке кадастровых бумаг нужно обратить внимание на следующие пункты:

  • Имя собственника. Это должен быть продавец, если по выписке есть другие владельца (долевая собственность) к договору потребуется приложить их письменный отказ покупать землю.
  • Назначение землепользования. Покупатель может изменить назначение и после подписания договора, но перевести землю из сельскохозяйственной категории очень сложно. Изначально рекомендуется покупать землю под определенные нужды.
  • Кадастровый номер. По нему даже в режиме онлайн можно проверить местоположение участка и некоторые другие сведения.

Дополнительно продавец может предоставить план межевания. Информация о границах и положении участка должна совпадать со сведениями из кадастровых документов.

Правоустанавливающих документов и обременения на участок

Выписка ЕГРН — основной документ, который необходим сегодня. В ней содержится информация о владельцах и обременениях.

Если участок оставлен под залог, имеет задолженности и т.д., все это будет указано в специальной графе. Выписка имеет срок годности (до 30 дней, чаще 14), так что сведения в ней актуальные. Если же происходят какие-то изменения, Росреестр выдает владельцу новую выписку с соответствующими отметками.

История владения наделом

К договору купли-продажи земельного участка прикладывается множество документов. Среди них должна быть бумага, подтверждающая переход права собственности к продавцу.

Это может быть:

  1. договор купли-продажи;
  2. свидетельство о вступлении в наследство;
  3. договор дарения;
  4. свидетельство о приватизации.

С помощью этих документов можно посмотреть, кто был предыдущим владельцем. Если же интересует вся история владения, то лучше заказать расширенную выписку из ЕГРН.

Это платная услуга, зато покупатель будет максимально осведомлен о том, что происходило с землей раньше. Это поможет оценить вероятность получения претензий от предыдущих собственников.

Нотариальное заверение доверенности продавца

Покупателю повезло, если у земли, которой он заинтересовался только 1 владелец. Это делает процесс купли-продажи простым, а комплект документов — минимальным. Однако если землей владеет семья, покупка усложнится.

От продавца дополнительно требуется нотариально заверенные бумаги:

  • согласие супруги, так как земля в совместном пользовании;
  • брачный договор, если супруга не претендует на участок;
  • отказ остальных дольщиков выкупать часть земли, если надел в долевом владении;
  • согласие остальных владельцев, если продается целый участок, а не доля (т.е. продавцов несколько).

На заметку! Проверить подлинность доверенности можно в ближайшем офисе нотариуса. Такие документы получают номер и регистрируются в базе.

Полезное видео

Дополнительная информация о тонкостях проверки в видео-ролике:

Заключение

Покупка земли требует от участников сделки внимательности. Достаточно один раз выехать на объект и проверить соответствия во всех документах. Это не займет много времени, но сделает приобретение долгожданной и счастливой покупкой.

Проверка земельного участка перед покупкой

Покупка земельного участка — дело ответственное. И подойти к этой процедуре нужно весьма серьёзно.

Читать еще:  Взять землю под лпх в беларуси

В этой статье разберём как проверить земельный участок, какие документы потребуются, на что обратить особое внимание.

Проверить земельный участок можно онлайн по кадастровому номеру или точному адресу. Как это сделать? Давайте разбираться, ничего сложного!

Зачем нужно проверять земельный участок и что можно узнать?

Естественно, ответ на этот вопрос можно выразить просто — чтобы не попасть в руки мошенников, чтобы участок потом не забрали обратно, чтобы не было проблем с судами, госорганами и т.п.

Выделим самые важные пункты:

  1. Первое, в чём нужно убедиться при покупке земельного участка — это выяснить кто в действительности является на сегодняшний день собственником земли. Для этого нужно заказать выписку из ЕГРН — Единого государственного реестра недвижимости. Ее может заказать любой человек даже без ведома и разрешения собственника.
  2. Посмотреть историю всех собственников земли. Для этого нужно заказать выписку из ЕГРН о переходе прав. Такую выписку также может получить совершенно любой человек.
  3. Выяснить действительную площадь земли.
  4. Сделано ли межевание, определены ли четко границы в соответствии в действующим законодательством.
  5. Есть ли какие-либо ограничения или обременения.
  6. Есть ли какие-то «особые отметки» в выписке из ЕГРН.
  7. Какое назначение участка. Можно ли на нём строить дом?

Обратите внимание: если на земельном участке расположен дом, который стоит на кадастровом учёте — нужно проверить и его. По аналогии с земельным участком потребуется также заказывать выписки из ЕГРН на дом. Потому что покупать вы будете 2 объекта недвижимости — земельный участок и объект капитального строительства (дом).

Проверка собственника земельного участка и ограничений / обременений прав

Смотрим у собственника правоустанавливающий документ

Собственник земельного участка (титульный владелец) обладает правом собственности на свою землю на основании так называемого правоустанавливающего документа. Возьмите у него копию этого документа.

Правоустанавливающим документом может быть:

  1. Договор купли-продажи.
  2. Договор дарения.
  3. Судебное решение, в том числе мировое соглашение.
  4. Соглашение о разделе совместной собственности супругов.
  5. Брачный договор.
  6. Свидетельство о праве на наследство.
  7. Распоряжения, постановления, решения органов власти о предоставлении земли.

Сверяем данные правоустанавливающего документа с данными из Выписки из ЕГРН

  1. Закажите выписку из ЕГРН, а для полной проверки лучше заказать 2 выписки: Обычную выписку из ЕГРН и Выписку из ЕГРН о переходе прав. Из второй выписки можно узнать историю всех собственников земельного участка. Если недвижимость часто переходила из рук в руки — на этом моменте стоит насторожиться. Лучше, чтобы собственник владел недвижимостью более 3-х лет.
  2. Сверяем ФИО, дату госрегистрации права и номер госрегистрации. Эти сведения находятся в Разделе 2 выписки из ЕГРН. Если всё нормально — двигаемся дальше.

Выписка о переходе прав на земельный участок выглядит следующим образом:

Есть ли ограничения и обременения прав ЗУ

Ограничения и обременения прав можно посмотреть в Графе 3 Раздела 2 выписки из ЕГРН. Это очень важно!

Вот так выглядит запись, если есть ограничение или обременение. Например, запрещение регистрации на основании постановления судебного пристава:

Если никаких ограничений и обременений нет — этот Раздел выписки из Росреестра выглядит следующим образом:

Также следует обратить особое внимание в выписке из ЕГРН на следующие пункты:

  1. Заявленные в судебном порядке права требования.
  2. Сведения о возражении в отношении зарегистрированного права.
  3. Сведения о наличии решения об изъятии объекта недвижимости для государственных и муниципальных нужд.
  4. Сведения о невозможности государственной регистрации без личного участия правообладателя или его законного представителя.
  5. Правопритязания и сведения о наличии поступивших, но не рассмотренных заявлений о проведении государственной регистрации права (перехода, прекращения права), ограничения права или обременения объекта недвижимости, сделки в отношении объекта недвижимости.
  6. Сведения об осуществлении государственной регистрации сделки, права, ограничения права без необходимого в силу закона согласия третьего лица, органа.
  7. Сведения о невозможности государственной регистрации перехода, прекращения, ограничения права на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения.

Если в этих пунктах прописано «данные отсутствуют» — то волноваться не стоит, всё хорошо. Если имеются какие-то записи — их нужно изучить и сделать выводы стоит ли покупать такой земельный участок или нет.

Сверка технических характеристик земли

Кадастровый номер, адрес и площадь земельного участка

Следующим шагом после проверки данных о собственнике, о его правах и ограничениях или обременениях переходим к техническим характеристикам участка.

И первое, что нужно сопоставить — это данные из выписки ЕГРН и данные из правоустанавливающего документа собственника:

Если всё хорошо — двигаемся дальше.

Виды разрешенного использования земельного участка

Крайне важный пункт! От вида разрешенного использования зависит сможете ли вы построить дом на этом участке или нет.

Перечислим некоторые виды разрешенного использования:

  1. Для индивидуального жилищного строительства. Размещение жилого дома (отдельно стоящего здания количеством надземных этажей не более чем три, высотой не более двадцати метров, которое состоит из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании, не предназначенного для раздела на самостоятельные объекты недвижимости); выращивание сельскохозяйственных культур; размещение индивидуальных гаражей и хозяйственных построек.
  2. Для ведения личного подсобного хозяйства (приусадебный земельный участок). Размещение жилого дома; производство сельскохозяйственной продукции; размещение гаража и иных вспомогательных сооружений; содержание сельскохозяйственных животных.
  3. Ведение личного подсобного хозяйства на полевых участках. Производство сельскохозяйственной продукции без права возведения объектов капитального строительства.
  4. Садоводство. Осуществление хозяйственной деятельности, в том числе на сельскохозяйственных угодьях, связанной с выращиванием многолетних плодовых и ягодных культур, винограда, и иных многолетних культур.
  5. Сельскохозяйственное использование. Ведение сельского хозяйства; размещение зданий и сооружений, используемых для хранения и переработки сельскохозяйственной продукции.

Видов разрешенного использования земли существует большое количество. Мы перечислили наиболее часто встречающиеся.

Вот так это выглядит в Выписке из ЕГРН:

Графа «Статус записи об объекте недвижимости»

Если в этой графе указано «Сведения об объекте недвижимости имеют статус «актуальные» — всё нормально.

Если увидите запись «Актуальные незасвидетельствованные» — читайте эту статью.

Надеемся, что наша статья помогла вам в сложных вопросах купли-продажи земельных участков.

• Чтобы заказать выписку – заполните форму ниже.

Как проверить земельный участок перед покупкой

Проблемы с поиском?

Загрузка данных с сервера Росреестра.

Произошла ошибка при обмене данными

Сообщение о ошибке будет направлено администрации портала.

Вы можете воспользоваться ручной формой заказа: Отправить запрос специалисту

По вашему запросу ничего не найдено

Уточните запрос, укажите полностью ваш адрес и проверьте ошибки.
Если найти объект все равно не получается, вы можете воспользоваться ручной формой заказа и наш оператор сам найдет нужный Вам объект: Отправить запрос оператору

Найдено объектов

Кадастровый номерАдрес объекта
Выбрать

В этой статье вы узнаете как проверить земельный участок перед покупкой и, что требуется для проведения прозрачной сделки. Если в ходе заключения договора купли-продажи или после покупки будет установлен факт несоответствия с законом, сделку могут аннулировать.

Зачем еще нужна проверка земельного участка – для определения всех манипуляций, проводимых с объектом. Документация содержит основную, но не полную информацию. Осмотр поможет получить нужную информацию, убедиться, что на участке нет чужих строений.

Перед организацией осмотра актива нужно понимать, как проверить земельный участок перед покупкой, определиться с целями – для чего нужна земля. Заявление на проверку земельного участка подается в несколько инстанций. Земельный актив проходит такие виды проверок:

Юридическая проверка помогает определить, насколько сделка будет чистой, есть ли подводные камни, несоответствие действительности и данным, прописанным в документах. Специалисты проводят анализ материалов, кадастровых данных, выписок, выданных Росреестром. Юридическая проверка установит или опровергнет факт наличия судебных запретов, обременений, наложенных на актив.

Техническая проверка отвечает за техническую часть земли, например, можно ли подключить инженерные коммуникации, относится ЗУ к охранной зоне или нет, сколько на участке деревьев и можно ли их вырубить. По завершению составляется и выдается акт проверки земельного участка.

Градостроительная проверка даст оценку, какую конструкцию можно возвести на ЗУ. Оценку проводят эксперты на месте, анализируются документы, составляется план, анализируется проект планировки территории. По завершению потенциальному покупателю выдается отчет с результатами осмотра ЗУ.

Внимание! Самый главный метод проверки участка является «Юридическая проверка», получите выписку из Росреестра и вы узнаете все юридические проблемы о нем.

Что можно выяснить после проверки?

Проверка земельного участка по адресу – покупка недвижимости у собственника. Выгодные предложения, существующие на рынке, привлекают внимание многих соискателей. Эксперты рекомендуют рассматривать несколько предложений, анализировать, сопоставлять данные, выводить среднестатистическую цену.

Читать еще:  Докупить землю к имеющемуся участку

Если предлагают заниженную стоимость, нужно быть осторожным, а чтобы убедиться, что условия прозрачны, проводится при покупке проверка земельного участка.

Комплексная проверка земельных участков физических лиц снижает риски, помогает приобрести объект без неприятных инцидентов. Что можно выяснить после проверки:

  1. Соответствует расположение, планировка с предъявленными документами.
  2. Находится ли объект под арестом, используется ли в качестве залога.
  3. Существуют ли несоответствия с кадастровой документацией.

Проверка – залог того, что сделка не имеет подводных камней, что объект принадлежит владельцу, предложившему сделку, а не мошеннику, действующему от его имени.

Кому нужна проверка земельных участков

Кому нужна проверка земельных участков перед покупкой – предпринимателю (юридическому лицу) и физическому лицу. Предприниматель планирует инвестировать денежные средства в покупку земельного участка для ведения коммерческой деятельности. Перед заключением сделки проводится осмотр, в ходе которого удается определить – можно реализовать задуманные планы или нет.

Физическое лицо может купить участок для ведения хозяйства в личных целях, для возведения жилого объекта, дачного дома. Покупается участок частным лицом и под огород, сад.

На что обратить внимание при осмотре земельного участка перед покупкой

При осмотре земной поверхности с фиксирующей границей нужно акцентировать внимание на такие нюансы:

  1. Документы. Убедитесь, что субъект имеет полный пакет документов. Это дает основания утверждать, что субъект собственник, сделка пройдет в рамках закона. Предъявленные документы должны соответствовать тем, что представлены на ресурсе Росреестра.
  2. Соответствие информации. Данные в бумагах и реальное состояние объекта должны соответствовать. Например, в справках будет прописано, что земля подходят для строительства жилого дома, а на самом деле она подходит только для подсобного хозяйства (в этом случае построить дом на такой земле запрещено законом).
  3. Информация. Площадь, прописанная в бумагах, должна отвечать той, что есть в действительности.

Частные лица могут осуществить проверку через кадастр, воспользовавшись онлайн сервисами. Можно осуществить проверку земельного участка через Росреестр, запросив у них выписку.

Все документы нужные для проверки земели, вы можете заказать на официальном сайте: https://rosreestr.info/

Важно! Акцентируйте внимание на месторасположении земли, территория не должна входить в особую зону.

Под особой зоной нужно понимать:

  1. Трубопроводы, проходящие через магистраль.
  2. Водохранилища, относящиеся к объекту охраны.
  3. Участки газоснабжения.

Приобретаемый участок не должен находиться под каким-либо обременением.

Риски приобретения земельного участка

Заключая сделку, покупатель рискует больше, чем продавец. В случае неправомерных действий вернуть землю проще, чем деньги. На рынке чистых сделок существует мало, среди основных рисков приобретения земельного участка выделяют:

  1. Без деталей. Продавец заинтересован в быстром заключении сделки, учитывая свои интересы, а не интересы покупателя. В ходе ускоренной продажи детали опускаются, продавец предоставляет те данные, способствующие быстрой реализации земельного актива.
  2. Неполная информация. В предъявленной документации могут отсутствовать все данные, что повлияет на сроки приобретения актива.
  3. Наличие коммуникаций. Осмотр объекта – первое, что должен сделать покупатель. Так он лично убедиться, что на участке не проходят инженерные коммуникации (если они есть, перенести их сложно или невозможно).
  4. Отсутствие коммуникаций. Независимо от целей, возлагаемых на земельный актив, без инженерных коммуникаций не обойтись. Убедитесь перед покупкой, что их можно проложить.
  5. Невнимательность. Не спешите во время осмотра, это может дорого стоить.

Земельный актив может иметь другое предназначение, земля не подходит для возведения нужного объекта. Риски приводят к недостаточной юридической чистоте, сделку могут аннулировать, признать незаконной.

Как выполняется проверка кадастра земели

Перед тем как проводить осмотр, нужно определить, какие документы нужны для проверки земельного участка. Потребуются документы, подтверждающие личность обеих сторон, акт о проведении оценки ЗУ, денежная оценка, справки, подтверждающие отсутствие запрета продажи.

Если владелец муж, жена должна дать письменное согласие на реализацию земельного актива, но только если ЗУ приобретен в браке. Список документов для проверки земельного участка можно посмотреть на официальном сайте Росреестра. Здесь же можно выполнить проверку кадастра ЗУ.

  1. физических проверка земельных участков производится с помощью сайта Росреестра – зайдите на ресурс.
  2. Вам нужен блок «Кадастровая стоимость», он отображается в меню сверху. Заходим туда.
  3. В открывшемся окне введите адрес актива или кадастровый номер.
  4. Поиск начнется после клика на кнопку «Найти объект».

Заказ выписки из ЕГРН на земельный участок займет считанные минуты, система автоматически обработает данные и выдаст результат.

Проверка земельного участка перед покупкой

Для физических лиц и индивидуального использования земельного участка

Наша компания предлагает Вам получить уникальную услугу — правовой экспресс анализ статуса земельного участка перед покупкой.

Участок проверяется сразу по нескольким параметрам:

  • наличие охранных зон и иных ограничений;
  • правовой статус участка, исходя из его местоположения по генеральному плану и ПЗЗ;
  • проверка земельного участка на предмет судебного разбирательства;
  • выявление препятствий по доступу к земельному участку.

На основании вышеуказанных данных делаем резюме по возможности использования земельного участка под заявленные Вами цели.

Анализ участка производит юрист с многолетним опытом работы в области земельно-правовых отношений и вопросах охранных зон. Результатом услуги является электронная выписка в которой содержаться ответы на вышеуказанную информацию, а также краткое заключение юриста.

Стоимость проверки одного участка – 3500 рублей.

Стоимость проверки двух участков – 5500 рублей.

Стоимость проверки трёх участков – 7500 рублей.

Иные вопросы по земельным участкам стоимость по договоренности.

Выписка ЕГРН испрашиваемого земельного участка в подарок!

Для юридических лиц под коммерческое использование земельного участка

Стоимость проверки одного участка – 15000 рублей.

Стоимость проверки двух участков – 25000 рублей.

Стоимость проверки трёх участков – 30000 рублей.

Заказать проверку земельного участка можно по телефону 8 (812) 909-31-95 или напишите нам e-mail: info@jurist-dolina.ru

Покупка земельного участка у собственника документы

В нашу компанию к земельным юристам все чаще обращаются клиенты за предоставлением специальной услуги для того, чтобы проанализировать документы при покупке земельного участка. И первостепенно это связанно с тем, что после проведенной и оформленной покупке участка при его ненадлежащей проверке может возникнуть множество практически нерешаемых проблем. Например, невозможность полноценного и главное законного использования земельного участка в связи с его нахождением в охранной зоне, невозможность использования приобретенного земельного участка в связи несоответствием его целевому назначению, отсутствие для данной территории правил землепользования и застройки и т.д.

Здесь мы постараемся наиболее полно раскрыть с какими непредвиденными трудностями может столкнуться приобретатель земельного участка после того как финансовые сбережения будут переданы продавцу , документы покупателю а сделка успешно зарегистрирована. Как не попасться в в расставленную продавцом ловушку и предупредить самые негативные последствия, какие документы смотреть при покупке земельного участка?

Список документов для покупки земельного участка

Начнем с того, что по уже по сложившейся практике перед покупкой земли агенты по недвижимости все как один настоятельно рекомендуют требовать у продавца или еще лучше получать самостоятельно выписку из единого государственного реестра недвижимости (ранее выписка ЕГРП). Действие несомненно и безусловно правильное , так как в таком документе-выписке может содержаться очень много актуальной для изучения информации , в том числе той, которая предостережет от покупки проблемного земельного участка. Однако такая выписка далеко не всегда является панацеей. Во-первых, информация, содержащаяся в такой выписке может быть не донца понятна лицу, не обладающему опытом и широкими знаниями в области земельно-градостроительного законодательства. Во-вторых, помимо выписки есть также и другие не менее полезные и даже более насыщенные источники информации, которые в безусловном порядке нужно изучить перед покупкой земли. Это сведения правил землепользования и застройки, генерального плана поселения, данные судебных баз. Стоит отметить что эти документы оформляемые при покупке земельного участка вполне возможно отсутствуют у продавца и искать или запрашивать их нужно будет самостоятельно.

Но указанное выше правила покупателя, применяемое агентами действует в любом случае. В безусловном и безотлагательном порядке рекомендуется заказывать выписку из ЕГРН. В данной выписке мы смотрим.

  1. Вмененную категорию и применяемый вид разрешённого использования земельного участка. Насколько эти данные соответствуют тому, что мы планируем делать на участке. Если, например, мы планируем возводить для своей семьи жилой дом, то это может быть категория земель населенных пунктов с разрешенным использованием под ИЖС, или же земли сельхоз назначения с видом использования под садоводство.
  2. Наличие ограничений и охранных зон. Наличие такого рода может полностью исключить дальнейшее строительство на земельном участке. Так, например, полностью запрещено строительство в 100 метровом поясе санитарной защиты (охраны) водных объектов, используемых для обеспечения чистой питьевой водой г. Москва
  3. Наличие судебных запретов и ограничений. Если на распоряжение участком наложен судебный запрет, то сделку по его покупке в Росреестре не зарегистрируют. Скорее всего попытка продать такой земельный участок это мошенничество.
  4. Наличие сведений о границах земельного участка –координаты. В идеальном варианте нужно вызвать инженера- геодезиста на место, чтобы он эти ориентиры (границы) показал.
Читать еще:  Помогу взять землю в аренду у государства

Какие еще документы проверить при покупке земельного участка

После изучения данной выписки переходим к сведениям Правил землепользования и застройки. Основное ,пожалуй даже самое главное, что нам понадобится в изучаемом документе это карта градостроительного зонирования и карта охранных зон. И первое, что мы смотрим, это территориальная зона, в которой расположен земельный участок, это может жилая зона, рекреация, сельхозназначения, промышленная , общественно-деловая и т.д. От того, в какой именно тер.зоне находится земельный участок зависит потенциальная возможность его использования. Так, например, участок имеет категорию земель и вид разрешённого использования, соответствующий возможности произвести на нем строительство жилого дома, но расположен в территориальной зоне рекреации. Это может быть одной причин из отказа согласовать строительство дома и вполне возможно, что в суде оспорить такой отказ не получится.

Также при проверке территориальной зоны смотрим какие виды разрешенного использования для нее предусмотрены, нет ли противоречия с тем, что у Вас указано в выписке ЕГРН.

Далее поговорим о том как проверить документы при покупке земельного участка, чтобы после получения на руки земельных документов не выяснилось, что он находится в зоне строительных ограничений и возводить запланированные объекты нельзя.

Достаточно важным документом, который подлежит тщательному изучению является карта охранных зон. Значительная часть проблем с земельным участком, возникает именно виду наличия охранных зон и выяснится это, как правило, уже после покупки.

Наличие охранной зоны на участке может полностью исключить возможность его использования под планируемые Вами цели. Учтите, что граница охранной зоны может не отсвечиваться в выписке ЕГРН, а в ПЗЗ присутствовать и наоборот.

Далее переходим к генеральному плану поселения- документу, во исполнение которого будет в дальнейшем предусматриваться использование территория города или поселка. В данном документе мы смотрим функциональную зону, к которой относится земельный участок, это также, как и в случае с ПЗЗ может быть зона рекреации, жилищного строительства или, промышленность и т.д. Понимание того в какой функциональной зоне находится земельный участок может иметь определяющее значение для принятия решения о его покупке. Анализ этого вопроса рекомендуем к обязательному включению в алгоритм действий при покупке земельного участка

Также в генеральном плане исходя из функционального назначения территории можно понять какая инфраструктура планируется в месте, где вы покупаете участок, какие социальные и промышленные объекты будут возводится.

Изучение указанных документов лучше всего доверить специалистам в области градостроительных отношений, недвижимости и землепользования. Исходя из практики юридических компаний наибольшее количество людей обращается за правовой помощью уже после опрометчивой покупки земельного участка. Зачастую помочь уже нельзя, или же такая юридическая помощь будет достаточно дорогим удовольствием по стоимости явно несоизмеримой с тем, если бы участок проверили перед покупкой. Именно поэтому так важна юридическая помощь при покупке земельного участка.

Ошибки при покупке земельного участка

Приведем основные больные места-острые проблемы с которыми новоиспеченный приобретатель уже сталкивается после покупки земельного участка и которые будут являться существенным непроходимым препятствием к использованию земельного участка:

А. После получения земельных документов ( после покупки) собственник пишет в местную администрацию о начале строительства ( в случае строительства жилого дома это будет простое уведомление о начале строительства) , либо обращается за выдачей разрешения на строительство, но ему отказывают , так как земельный участок полностью находится в охранной зоне. Стоит отметить, что полностью исключается строительство:

  • в 100 метровой зоны специального защитного пояса санитарно-эпидемиологической охраны источников водоснабжения города Москвы
  • в охранной зоне сети газораспределения между поселками
  • в полосе берега 20 м для водного объекта
  • в зонах минимальных градостроительных расстояний до объектов коммуникаций
  • в санитарно-защитных зонах, в части размещения жилых построек
  • иных зонах.

Строительство допускается с учетом определенных ограничений и необходимости согласований:

  • в водоохранной зоне и прибрежной полосе защиты водоема;
  • в зоне особой охраны электрических или кабельных линий;
  • в зонах исторической охраны памятников культуры;
  • иных зонах.

Б. При направлении запроса о выдаче архитектурной группой разрешения на строительство или уведомления в архитектурную группу о начале строительства получен отказ . Отказ обоснован тем, что указанный в выписке ЕГРН вида использования не предусмотрен территориальной зоной, в которой находится земельный участок.

Такой отказ будет не вполне законным поскольку в Градостроительном кодексе РФ такая ситуация специально оговаривается с указанием на то, что приведения в соответствии с ПЗЗ земельный участок может застраиваться в с использование вида разрешенного использования. Тем не менее такие отказы имеют место быть и оспаривать, его, возможно, придется уже в суде. Поэтому вместо хлопот по строительству и благоустройству участка новый собственник получает головную боль в виде хождения по судам и финансирования услуг специализированных адвокатов по земельным спорам. Всего это можно было избежать, если бы совершены правильные действия при покупке земельного участка и проведен юридический анализ документов компетентным специалистом.

В. После приобретения участка и расположенного на нем здания к Вам наведываются приставы с требованием о его сносе или же об освобождении части участка от забора, строении и т.д. Такая ситуация может возникнуть, когда предыдущий собственник земли, возвел здание или строение и даже зарегистрировал его в Росреестре, но в обход требований законодательства. Например, когда такое здание попало в зону градостроительных ограничений и по требованию эксплуатирующей организации было признано судом подлежащим сносу.

Или же документ- допускающий строительство объекта ( разрешение на строительство) был признано недействительным –незаконным , а здание уполномоченным судебным органом признано самовольной постройкой в связи с тем , что его функционал не соответствует основному (целевому) назначению земельного участка.

Однако все эти подводные камни и риски при покупке земельного участка можно с высоким процентом вероятности исключить, проверив на чистоплотность продавца через специальные судебные публичные информационные базы.

Документы для покупки земельного участка в снт

Наиболее инвестиционно привлекательными и дорогостоящими участками являлись земли из состава населенных пунктов с видами допустимого использования под приусадебное (личное)подсобное хозяйство и индивидуальное жилое строительство. К слову эти виды использования почти не отличаются и для обоих допускается размещение жилого дома на земельном участке.

Менее привлекательными и дорогостоящими считались участки в садоводстве на землях с/х назначения. Основополагающим фактором являлась возможность полноценного возведения капитального объекта жилого дома на землях поселения и невозможностью на землях сельхозначения в СНТ.

Однако теперь ситуация кардинально поменялась, в связи с принятием долгожданного нового закона об СНТ, а также внесенных поправок в Градостроительный кодекс РФ в августе 2018 года. Теперь стало возможным строительство жилого дома на землях СНТ. Однако стоит отметить, что в утвержденном зонировании территории должна быть предусмотрена возможность строительства жилого дома. Эту информацию можно посмотреть в карте зонирования для территориальной зоны в которой находится СНТ. Также исходя из практического опыта наших земельных юристов можно сказать, что наибольшее количество проблем возникает все таки в садовых товариществах.

Поэтому проверяемые и запрашиваемые документы при покупке земельного участка под ИЖС и СНТ имеют некоторые различия.

При провоцировании конфликтных ситуаций руководством товарищества в ход идут любые недозволительные и незаконные методы: отключение от электричества , отказ в полноценном подъезде к своему участку по дорогам общего пользования и т.д. Обращаем внимание лиц, рассматривающих покупку земельного участка в СНТ- все чаще приобретали земли сталкиваются ситуацией, когда земли по которым осуществляется подъезд к купленном участку находятся в собственности частного лица. И выясняется это не на стадии покупки участка, а уже после того как построен дом и на территории участка организовано и ведется хозяйство. Выход из этой ситуации есть, так как если эти земли пусть находятся и в частной собственности, но исходя из документации по планировке территории являются землями общего назначения, то препятствовать проезду по ним нельзя. На это есть четкое указание в 217 ФЗ.

Но согласитесь, что лучше эту информацию получить на стадии покупки земельного участка и , наверно, отказаться от приобретения такого потенциально проблемного объекта недвижимости .

Уважаемый, читатель, искренне надеемся, что приведенный справочный материал помог Вам ответить на вопрос что нужно проверить при покупке земельного участка.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector