Antaurus.ru

Все про Недвижимость
1 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Купили дом без земли как оформить землю

Реализация прав собственника: можно ли продать дом или земельный участок, на котором он стоит, один без другого?

Земельная собственность может отчуждаться в результате имущественных сделок по усмотрению землевладельца. При этом могут применяться различные варианты продаж земельного участка (ЗУ): с домом, возведённым на его территории или без дома. В каждом из этих случаев требуется следовать специальному алгоритму, установленному земельным и гражданским законодательством.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-46-18 . Это быстро и бесплатно !

Можно ли продать землю отдельно от строения, расположенного на ней?

Можно ли продать свою землю, не продавая дом, расположенный на ней, если строение покупать не хотят? Земля под капитальным жилым строением должна продаваться только совместно с домом, так как имущественные права землевладельца и владельца жилого дома выступают единым механизмом, определяющим правомочие, которое допускает вступление покупателя в права собственности. То есть, земля под домом и сам дом должны отчуждаться одному лицу и не могут принадлежать разным собственникам.

Это положение регулируется нормами статьи 35 ЗК РФ. Договор купли-продажи земли без возведённого на ней дома будет признан ничтожным и не вступит в юридическую силу.

Исключение могут составлять случаи:

  • дом признаётся погибшим объектом и подлежит сносу;
  • постройка была не санкционированной, без официального оформления;
  • продаётся только часть участка, отчуждённая от придомовой территории межеванием.

Можно ли реализовать жилье отдельно от территории, на которой оно стоит?

Жилой дом также может продаваться только совместно с участком, на котором он возведён. Согласно Земельному законодательству земля следует судьбе дома, но без переоформления купли-продажи земельных участков право собственности на участок может оказаться оспоримым.

Дом продаётся без земли только в случаях:

  1. Когда ЗУ не оформлен в собственность.
  2. Продаётся только дом с придомовой территорией, являющейся частью надела.

Не оформленные в собственность участки могут принадлежать землевладельцам на правах:

  • пожизненно наследуемого владения;
  • аренды у муниципалитета;
  • постоянного (бессрочного) пользования.

Они переходят во владение автоматически при продаже дома, с указанием кадастровых и технических характеристик надела и формы права обладания. Это положение закреплено в ч.3 статьи 552 ГК РФ. На основании норм п. 2 статьи 271 ГК РФ, покупателю дома передаётся тот вид владения землёй, который принадлежал продавцу.

Если ЗУ в долевой собственности, но дом принадлежит только одному собственнику, он может продать жилое строение с участком под домом, а не принадлежащая собственнику дома доля земли должна остаться у совладельцев участка.

Если собственник земли и строения один и тот же, то для продажи ему придётся отмежевать часть участка в качестве придомовой территории. Эта часть ЗУ обязательно должна участвовать в сделке, иначе сделка не будет законной.

Что следует учесть в обоих случаях и на что обратить внимание?

При оформлении и проверке правоспособности документации нужно учесть нижеследующее:

  1. Погибшее строение, если оно расположено на участке, но не участвует в сделке должно быть аннулировано как уничтоженное и снято с кадастрового учёта.
  2. Отделение придомовой территории должно оформляться межеванием, с внесением сведений о разделе участка в кадастровые записи.

Кроме этого требуется учитывать следующие нюансы, без которых участие ЗУ в имущественной сделке не может признаваться правоспособным. Данные требования предъявляются в случае:

  • выдела части надела для купли продажи земли без дома, если он возведён на участке;
  • при продаже жилого дома без основной земельной площади.

Они состоят из нижеследующего:

  1. Придомовая территория должна соответствовать установленному региональными властями минимальному размеру.
  2. При выделе участка для продажи, капитальное строение должно размещаться в соответствии с расположением красных линий и иных норм, предусмотренных для жилого дома.
  3. Каждый участок должен иметь подъезд и проход к основной дороге.
  4. Границы вновь образованных участков должны быть ровными, не налагаться друг на друга.

В итоге у продавца должно быть на руках два пакета документации на земельные участки, на одном из которых расположено капитальное строение в виде жилого дома, а второй участок выделяется без строения.

Как происходит оформление покупки и продажи?

В зависимости от того, какая часть земельного участка подлежит купле продаже, выстраивается алгоритм сделки, оформления документации и гражданско-правового договора, удостоверяющего сделку.

Только дома

Если ЗУ не в собственности, то при сделке собирается документация только на жилое строение. В договоре указывается, что данный дом расположен на земельном участке, находящемся в аренде у муниципального образования или принадлежит правообладателю на иных условиях (можно ли купить или продать землю в аренде?).

Если земля оформлена в собственность, требуется разделение участка на две части, одна из которых выступит в качестве придомовой территории, а вторая – останется собственнику в качестве надела и будет использоваться по целевому назначению.

Разделение ЗУ производится межеванием. Для этого требуется нижеследующее:

  1. Подойти в геодезическую компанию.
  2. Написать заявление на реорганизации ЗУ.
  3. Определить под придомовую территорию минимально допустимый размер площади.

Кадастровый инженер, после проведения геодезических работ, выдаст межевое дело на два вновь образованных участка, на основании которых потребуется:

  • снять с регистрационного учёта предшествующий ЗУ;
  • поставить на учёт два вновь образованных участка.

После получения в Росреестре пакета документации на участки с домом и без дома, можно приступать к оформлению сделки. Обязательно – при предъявлении паспортов сторон. Если действуют представители – при предъявлении нотариально удостоверенных доверенностей. Кроме этого потребуется собрать документацию на дом:

  1. Правоустанавливающий документ на дом и придомовую территорию, если ЗУ в собственности.
  2. Кадастровый паспорт на дом и ЗУ.
  3. План ЗУ с указанием границ придомовой территории.
  4. Свидетельство о собственности на дом и ЗУ или выписку из ЕГРН.
  5. Кадастровую справку об отсутствии обременений в виде ареста или залога.
  6. Технический паспорт дома (из БТИ).
  7. Выписка из домовой книги о лицах, прописанных в доме.
  8. Квитанции об оплате налога, коммунальных услуг.
Читать еще:  Как получить землю без торгов

Если дом был приобретён в браке, потребуется нотариально удостоверенное согласие супруга, а при совместном владении – согласие совладельцев.

После составления договора купчей, нужно провести регистрацию сделки в Росреестре. Здесь требуется подать следующие документы:

  • паспорта сторон;
  • заявление на регистрацию;
  • договор купли-продажи ЗУ в трёх экземплярах;
  • правоустанавливающие документы на дом и ЗУ;
  • свидетельство о собственности на дом и ЗУ или выписку из ЕГРН;
  • технический паспорт дома;
  • квитанцию об уплате госпошлины.

Регистрационные услуги исполняются в течение 10 дней, если стороны сделки обратились одновременно, и 21 день – если подошли по отдельности. Стоимость пошлины – 2 тысячи рублей. По завершении регистрации сделка считается совершённой в полной мере, сведения о чём внесены в Государственный кадастр.

Только земли

Некоторые действия в таком случае остаются общими, а некоторые – специфичными. Если на участке расположен полноценный жилой дом, поставленный на учёт в Росреестре – также потребуется процедура межевания (можно ли продать землю без процедуры межевания?). Для оставления за собственником дома, понадобится часть земли, не меньше установленного в регионе минимума. Остаток надела допустимо продать. Межевание состоит из следующих этапов:

  1. Подача заявления в геодезическую компанию.
  2. Геодезические работы по разделению ЗУ.
  3. Составление кадастрового отчёта.
  4. Постановка новых участков на кадастровый учёт.

В этом случае документация на дом не потребуется. Для проведения сделки понадобятся лишь документы на землю, которые состоят из нижеследующего:

  • правоустанавливающий документ на ЗУ;
  • кадастровый паспорт на ЗУ;
  • кадастровый план ЗУ с указанием границ и координат поворотных точек;
  • выписка из ЕГРН;
  • кадастровая справка об отсутствии обременений.

Сделка оформляется составлением купчей на землю, которая обязательно подаётся для регистрации в Росреестр.

Стоимость пошлины для регистрации участка, который продаётся без жилого дома та же – 2 тысячи рублей. Не изменяются и сроки регистрации. Исключение составляют договора, которые удостоверялись нотариально. Здесь пошлина отменяется, а процедура сокращается до трёх дней.

После регистрации новому собственнику выдаётся выписка из ЕГРН на участок, которым он вправе полноценно владеть и пользоваться по целевому назначению. Часть надела в виде придомовой территории сохраняется за предшествующим владельцем.

Особенности налогообложения

Согласно налоговому законодательству, любые доходы физических лиц, к числу которых относится и продажа недвижимого имущества, облагаются НДФЛ. Это положение отражено в статьях 208, 209, 210 и 224 НК РФ. Сумма налога устанавливается в размере 13% общей стоимости дохода за вычетом из общей суммы, полученной по сделке, 1 миллиона рублей.

НДФЛ не удерживается в случаях:

  1. Если недвижимость находилась в собственности более, чем 3 года.
  2. Если совокупная стоимость недвижимости, представленной к сделке, не превышает 1 миллион рублей.

Налоговое удержание производится с продавца недвижимости. Покупатель, согласно нормам статьи 220 НК РФ, вправе получить имущественный вычет, который заключается в возвращении ему 13% общей стоимости недвижимости, не превышающей двух миллионов рублей.

Имущественный вычет не начисляется в случаях:

  1. Если покупатель ранее получал вычет за приобретение недвижимости.
  2. Когда продавец и покупатель являются близкими родственниками: супругами или родителями и детьми.
  3. Если покупатель не является налогоплательщиком.

Больше нюансов о налогообложении купли-продажи земельных участков узнайте в отдельном материале.

При отторжении жилища

Когда участок находится в собственности и дом продаётся совместно с выделенной придомовой территорией, совокупно уплачивается налог с земли и дома, то есть – учитывается общая рыночная стоимость и сумма денег, полученных по сделке. О том, как купить земельный участок вместе с домом, что нужно в этом случае знать об оформлении сделки, узнайте в отдельном материале.

Если участок купили или приватизировали более чем 3 года назад, а дом возведён недавно и срок владения им менее трёх лет, то НДФЛ с продажи земли не удерживается, налогом облагается только стоимость капитального жилого строения.

Имущественный вычет начисляется покупателю и на придомовую территорию, и на жилое строение, если он имеет право на обозначенную налоговую льготу.

При реализации территории

Когда в сделке не участвует дом, то его стоимость не влияет на уплату НДФЛ – налог удерживается только с земельного участка, если тот находился в собственности менее 3 лет и его стоимость выше, чем 1 миллион рублей. То есть налогом будет облагаться только та часть указанной в договоре стоимости ЗУ, которая превышает 1 миллион.

Выплата имущественного вычета в пользу покупателя также осуществляется с той суммы, которая указана в договоре купли-продажи как цена объекта, представленного к сделке. Здесь учитывается только стоимость земли, без учёта цены жилого строения.

Продажа дома без земли и участка без дома допускается только в случаях, соответствующих земельному и гражданскому законодательству: под жилое строение должна выделяться соразмерная часть придомовой территории, или применяться иные нормы законодательства. Сделка оформляется договором и регистрируется в Росреестре. С дохода может взиматься налог.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

+7 (499) 938-46-18 (Москва)
+7 (812) 425-63-64 (Санкт-Петербург)

Возможно ли купить или продать жилой дом или часть дома без земли. Помощь риэлторам.

На рынке недвижимости очень много сложных и разнообразных ситуаций по сделкам купли-продажи. Риэлторам, поверьте, скучать некогда. Еще много неприватизированной или неоформленной в собственность или в аренду земли под домами ( частью дома) или под строениями. Частый вопрос задают риэлторам, возможно ли купить или продать дом или часть дома без земельного участка, на котором этот дом расположен.

Спрашивают покупатели, которые сомневаются в сделках купли-продажи дома без земли, спрашивают продавцы, которые не хотят вкладывать время и деньги в оформление земли, спрашивают совладельцы долей дома, спрашивают люди, которые хотят продать часть земли, а часть участка под домом себе оставить.

В общем, вопросов очень много, попробуем найти ответы и разъяснения по этим вопросам для начинающих риэлторов.

Читать еще:  Как проверить землю при покупке

Возможно ли, законным образом продать дом без земли?

Ситуация первая – жилой дом и земельный участок находятся в собственности у одного хозяина.

По закону, дом и участок это единый имущественный комплекс, это декларирует статья 35 Земельного Кодекса РФ, поэтому если продается дом , то и земельный участок подлежит одновременной продаже тоже. На сделку предоставляется два пакета документов на строение и на участок. Одно без другого Росреестр не зарегистрирует.

Ситуация вторая — дом в собственности, земля в собственность не оформлена.

В этом случае земля может быть в аренде, тогда одновременно с договором купли-продажи дома составляется договор переуступки права аренды и также сдается в Росреестр на регистрацию перехода права аренды. Договор аренды не должен быть просроченным, не должно быть задолженностей по арендной плате. К договору переуступки права аренды прикладывается Уведомление муниципалитета о смене арендатора с входящим номером, в этом случае не обязательно ждать ответа от Администрации, процедура по закону носит уведомительный характер. Все права и обязанности указанные в договоре аренды перейдут к новому арендатору.

Земельный участок может принадлежать собственнику дома на основании договора на бессрочное пользование, пожизненного наследуемого владения или Постановления о выделении участка, то есть основанием является пользование данным земельным участком, а не собственностью продавца. В этом случае жилой дом или часть дома продать можно без земли, но в договоре купли-продажи надо обязательно указать , что жилой дом расположен на земельном участке мерою такой-то на основании такого-то земле отводного документа.

Если дом в собственности, а на землю нет вообще никаких документов, то нотариусы такую сделку вообще удостоверять не будут, надо сначала оформить землю под домом- взять в аренду, приватизировать или выкупить. В простой письменной форме пока еще можно продать дом без земли ( если земля в муниципальной собственности), но это послабление в законе скоро закончится, так как по всем законам о земле строение должно иметь привязку к земле, а не висеть в воздухе.

Ситуация третья – можно ли продать целый дом, а часть земли оставить себе?

Это возможно после того, как будет проведено разделение участка, надо пригласить кадастрового инженера и провести процедуру размежевания, постановки на кадастровый учет двух участков, один с домом, другой свободный, получить два новых Свидетельства о регистрации права собственности на каждый из новых участков. После этого можно продавать дом с участком, на котором дом расположен фактически. Но, уважаемые риэлторы, учтите, что в этом случае нужно соблюдать нормативы земли для конкретной местности, например, в моем районе минимальный участок — это 6 соток.

Ситуация четвертая – жилой дом и земля находятся в долевой собственности.

Напоминаю риэлторам, что после 01 января 2016 года сделки по отчуждению долевой собственности третьим лицам находятся в компетенции нотариусов. В простой письменной форме можно совершить сделку по продаже доли недвижимости совладельцам.

В этом случае должна происходить продажа (дарение) доли в праве дома одновременно с долей в праве земельного участка.

Ситуация пятая – у дома и земельного участка разные частные собственники.

Этой ситуации в принципе не должно быть, но бывает, особенно для старой недвижимости ( до 2001 года), когда в документах был бардак. Эту ситуацию надо привести в соответствие закону. Владелец дома обязан оформить участок под домом путем выкупа или оформлением договора аренды с владельцем участка.

Почему продали дом без земельного участка?

Вопрос такой: умерла бабушка. Прямые наследники я и тетя. Тетя вступила в наследство на дом а на землю нет и продала дом( мы сейчас восстановили права наследства в суде) скажите как могли в регпалате пропустить договор купли продажи на дом без земельного участка. Тетка взяла и отдала документы на землю которые числятся ещё на бабушке новым хозяевам и те в свою очередь хотят оформить на себя. Получается они просто взяли и оформляют чужую землю? Мы вообще запутались, разъясните кто прав а кто нет? И что нам делать?

Ответы юристов ( 2 )

Тетя вступила в наследство только на дома получила свидетельство на право собственности и продала его без земельного участка, потому, что земельный участок находится в муниципальной собственности и бабушка как наследодатель прав на не имела и в наследственную массу он не включен,. поэтому и тетя и вы и все остальные права на землю не имеете пока не получите землю в собственность от государства или через выкуп или приватизацию. Право собственности на земельный участок подлежит регистрации в Росреестре.

А кто в нашем случае должен получить права в собственность? И я правильно вас поняла что люди которые купили дом не имеют право оформить её на себя?

А кто в нашем случае должен получить права в собственность? И я правильно вас поняла что люди которые купили дом не имеют право оформить её на себя?

Без правоустанавливающих документов они не смогут зарегистрировать на себя право собственности.

? скажите как могли в регпалате пропустить договор купли продажи на дом без земельного участка

-дело в том что 552 ГК РФ позволяет продать здание без участка — по этому и зарегистрировали…

Тетка взяла и отдала документы на землю которые числятся ещё на бабушке новым хозяевам и те в свою очередь хотят оформить на себя. Получается они просто взяли и оформляют чужую землю
— тут не так просто если тетя не унаследовала землю у них будут сложности с оформлением прав на землю ..

Я правильно вас поняла что сейчас наследникам надо вступить на землю, получить свидетельство собственности и только тогда кто купил дом может оформить землю на себя?

Я правильно вас поняла что сейчас наследникам надо вступить на землю, получить свидетельство собственности и только тогда кто купил дом может оформить землю на себя?
если строго по правилам то да так наследники должны вступить в наследство на землю тогда они смогут продать землю 3 лицам.
пока у тех кто купил дом только право пользования но нет права собственности на этот участок земли.
… закажите в росреестре выписку о правах по этому адресу тогда узнаете точно кто сейчас зарегистрирован как собственник по этому земельному участку ..

Мы заказали выписку в графе собственник написано правообладатель ( такой термин что он значит) моя бабушка

Читать еще:  Родовое поместье как получить землю

Правообладатель физическое или юридическое лицо, обладающее какими-либо определенными правами. а вот какое право у бабушки из этого слова не понять

есть право собственности, право аренды ит.д

посмотрите другие графы — должна быть колонка вид права — собственность аренда, прочее ..

Дом без земельного участка

Продавать дом без земли незаконно, и считается невозможным действием. В случае реализации возможно два различных варианта. Которые мы рассмотрим ниже.

Дом и земля оформлены на одного и того же владельца

Согласно настоящему законодательству жилой дом и участок, на котором он расположен это один объект недвижимости. Они составляют единое целое, а значит продать одно без другого, не получится. Данная ситуация рассмотрена в 35-ой статье Земельного Кодекса.

Причем нельзя не только продать, но и унаследовать одно без другого.

И даже внесенные 23-го июня поправки в эту статью ситуации не изменили. Дом и участок являются одним объектом. Это значит, что если владелец пытается реализовать только дом, то он автоматически вместе с ним продает и участок.

Если в договоре на покупку оговаривается реализация только одного дома без прилегающей земли, то оно считается недействительным соглашением. В некоторых случаях оформление подобной сделки может быть признано мошенничеством.

Дом записан на одного собственника, а участок на другого

Но встречаются случаи, когда постройка и участок принадлежат разным собственникам.

Такое возможно, когда гражданин владеет непосредственно домом, а участком распоряжается на основании аренды. В данном случае согласно 3 части 552 статьи ГК РФ вместе с домом покупатель автоматически приобретает и права аренды на землю при условии, что договор аренды на данный момент не просрочен.

Но на землю у нового собственника право собственности не будет поскольку они остаются у арендатора земли. Ему принадлежит только дом. Все права на землю будут указаны в договоре аренды. Он должен постоянно продлевать этот договор с сохранением первоначальных условий.

Также возможно, что продавец землей не владеет, но она оформлена на него на основании договора о неограниченном пользовании. Только в этом случае продается лишь один дом, стоящий на земле.

Как купить или продать?

Другой вариант приобрести дом, но не со всей землей, а только с ее частью этого участка. Такое вполне возможно. Но для этого требуется весь участок поделить на доли, которые будут проданы. Делается это за счет размежевания. Каждая из новых частей должна будет получить свой кадастровый паспорт и номер, а также адрес. В таком случае может быть продан только тот участок, на котором по факту находится дом.

Но такое возможно, только если соблюдены наименьшие размеры земли. Они могут отличаться в зависимости от региона страны.

Также возможны ситуации, когда земля под домом вообще никак не оформлена. Например, если она государственная и относится к определенному департаменту. В перспективе в данный департамент можно будет обратиться и арендовать участок под домом либо лишь часть его. А если есть возможность, то и выкупить его.

Но даже при таком развитии событий собственник дома все равно обладает правом пользоваться землей, как минимум в пределах необходимых для обслуживания принадлежащей ему постройки.

Договор купли продажи

С точки зрения оформления документа никаких особенностей нет. Дом в любом случае оформляется с землей. Если участок разделен на доли и дом продан, то все равно за домом числиться участок. Законом установлено минимальное количество земли, которое должно числиться за жилым домом. Часто это 4 сотки. Но в зависимости от региона количество минимального размера может меняться.

Договор дарения

Что касается процедуры дарения то ситуация в точности аналогичная. Подарить дом без прилегающей земли невозможно. С точки зрения закона это один и тот же объект недвижимости. Но и тут допускается разделение земли на части и дарение одной из частей (как это описано выше). Можно разделить участок, присвоив каждому из новых участков свой кадастровый паспорт и адрес. Естественно должны быть соблюдены минимальные размеры. В остальном процедура происходит по стандартной схеме с использованием обычного договора дарения. При этом можно подарить только один из новых объектов недвижимости. Например, часть нового участка, или дом с оставшейся землей.

Дарение доли дома

Общая долевая собственность на дом предполагает, владение равнопропорциональной доли земельного участка, даже если право на землю не оформлено. Иными словами если дарится 1/3 доля дома, то одаряемый получает право регистрировать за собой 1/3 долю земельного участка.

Доля дома всегда должна быть пропорциональна долей участка.

В соответствие с изменениями 2016 г. в законе о регистрации, все сделки с долями оформляются только нотариально. Нотариус проверит добровольности дарителя, и послужит дополнительным гарантом законности сделки. Нотариальные расходы будут: от 3000 до 5000 рублей за техническую работу + 0.5% от кадастровой стоимости отчуждаемой доли (суммируется стоимость доли дома и участка, если последний является предметом договора).

Еще одна особенность: если земля не оформлена, то есть она государственная, долю дома, нотариус скорее всего не разрешит продавать пока не будет регистрация земли.

Сделку заверенную нотариусом почти невозможно расторгнуть или отозвать.

Подводя итог можно сказать, что продажа земли без дома или дома без земли не законна. А дом и участок это один недвижимый объект и продажа одного без другого запрещена. Единственное решение это разделить их на части и при условии, если это не противоречит законодательству продать их.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector