Antaurus.ru

Все про Недвижимость
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Блокированный жилой дом это

Что это такое дом блокированной застройки в 2020 году

Жилищный фонд включает в себя несколько десятков видов объектов. Неоднозначная трактовка некоторых определений создает сложности при определении типа строения.

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь к консультанту:

+7 (812) 317-50-97 (Санкт-Петербург)

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Это быстро и БЕСПЛАТНО!

Что в 2020 году называется домом блокированной застройки? Особенности постановки на учет жилого объекта и порядка его использования зависят от вида объекта.

Но порой архитектурные особенности здания затрудняют определение правильного статуса строения. Что в 2020 году подразумевается под домом блокированной застройки?

Общие аспекты

В России основными видами зданий, которые могут относиться к частной собственности, считаются частные строения, многоквартирные здания и квартиры в многоэтажных домах.

Дома, имеющие статус блокированной застройки, обладают признаками всех перечисленных категорий. Это создает сложности при определении типа объекта в целях реализации права владения и пользования.

Основная проблема связана с неоднозначными определениями видов сооружений на законодательном уровне.

Теоретически дома блокированной застройки относятся к многоквартирным, но выдел доли в составе общедомовой собственности невозможен. Фактически общедомовое имущество в таких зданиях отсутствует.

В большинстве случаев неоднозначное определение категории здания требует обращения в суд. На основании индивидуальных особенностей объекта устанавливается тип строения.

От статуса дома зависит порядок его использования. Что же такое блокированная застройка применительно к дому?

Определение

В Градостроительном Кодексе под блокированными домами подразумевается блок малоэтажных однотипных зданий, имеющих общую стену.

По сути, это два или более одинаковых дома, примыкающих друг к другу. Но у каждого дома имеется изолированный вход.

Это основное различие блокированной застройки от типовых малоэтажных многоквартирных объектов. Детальное определение такого объекта присутствует в СНиП 2.08.01-89.

Здесь говорится о строении, состоящем из нескольких жилых секций, поделенных общей стеной и не больше трех этажей в высоту.

Главной особенностью строения признается отдельный выход на частную территорию. Проще говоря, жилой дом блокированной застройки это совокупность малоэтажных домов, возведенных в виде единого объекта.

Отличительными признаками блокированной застройки считаются:

  • придомовая территория может быть совместной или разгороженной;
  • отдельных участков может насчитываться от двух до десяти;
  • общий вход к отдельным блокам отсутствует;
  • отсутствуют помещения совместного пользования;
  • в каждом блоке наличествуют собственные коммуникации;
  • имеется выход на территорию коллективного пользования.

Каковы его особенности

Говоря об особенностях строений блокированной застройки, нужно подметить отдельные правовые нюансы:

При постановке на кадастровый учетТакое здание оформляется как целостное строение. Зарегистрировать лишь отдельный блок не получится
В наследство можно передать часть домаВместе с прилегающей частью участка
Блокированная застройка признается цельным строениемС отдельными выходами для всех блоков, что не позволяет отнести такие дома к многоквартирным

Важнейшим критерием установления объекта как блокированной застройки становится факт отсутствия общедомовой собственности.

То есть не имеется помещений общего пользования, предназначенных для обслуживания двух и более отдельных квартир (чердак, подвал, лестничная клетка, подъезд и т.д.).

Изолированность блоков ведет к отсутствию общедомовой собственности. Основной объект права это участок, на котором размещено здание и инженерные коммуникации с общими приборами учета.

За счет этого затруднен выдел доли каждого собственника и определение порядка обслуживания со стороны управляющих компаний.

Нормативное регулирование

Понятие объектов блокированной застройки и порядок их использования регламентированы разными правовыми документами.

В частности это ЖК РФ, которым определяются основополагающие характеристики таких объектов. Относительно земельных участков под ДБЗ нормы регулируются ЗК РФ.

Что касается правовых нюансов, то многие из них разъясняются Приказами Минстроя и Министерства развития экономики, а также Постановлениями Правительства РФ и строительными нормативами.

Отдельные уточнения возникают на основании судебной практики по особо сложным ситуациям.

Градостроительный Кодекс

В п.2 ч.2 ст.49 Градостроительного Кодекса дается определение касательно жилого здания, признаваемого блокированной застройкой.

Это объект жилого назначения, высотой до трех этажей, включающий в себя несколько обособленных блоков, но в целом не больше десяти.

Каждый блок предопределен для одной семьи/одного собственника и размещен на отдельном земельном участке, но обладает выходом на территорию совместного пользования.

По ГрК РФ дом блокированной застройки это единое здание, состоящее из совокупности отдельных жилых блоков.

По своим основным параметрам здания такого типа напоминают многоквартирные дома. Но существенным отличием выступает отсутствие общедомового имущества.

Жилищный Кодекс

В ч.2 ст.16 ЖК РФ жилым домом называется индивидуальное здание, состоящее из жилых комнат и вспомогательных помещений.

В ст.16 ЖК к видам жилого дома отнесены и многоквартирные дома, и дома блокированной застройки.

Единственным существенным отличием признается наличие общего имущества в МКД, которое не может применяться в качестве жилых помещений.

Определения ЖК РФ не позволяют точно определить вид дома, поэтому Минстрой РФ работает над проектами нормативов, которые окончательно и однозначно определят понятия «многоквартирных домов» и «жилых домов блокированной застройки».

На данное время это определение базируется на совокупности положений различных правовых актов.

Что значит дома блокированной застройки

Жилые дома блокированной застройки являются относительно новым явлением в современном строительстве.

Правовой статус такого объекта характеризует наличие обособленного права собственности на каждую составную часть здания.

В течение длительного времени блокированная застройка выступала предметом серьезных дискуссий.

Для признания объекта блокированной застройкой приходилось обращаться в суд, поскольку в большинстве случаев такие здания приравнивались к многоквартирным домам.

Как получить субсидию на приобретение жилья госслужащим, читайте здесь.

Основаниями, по которым дом признавался блокированной застройкой, признавались такие моменты, как:

Расположение дома на отдельном участке землиЯвляющемся общей собственностью всех собственников дома, но с возможностью выделения в личную собственность отдельного участка перед каждым блоком
Обособленность блоков и отсутствие связи меж ними через общедомовое имуществоЧто в сущности представляет собой соединение в цельное здание нескольких отдельных домов

Вместе с общими чертами дома блокированной застройки обладают различиями в дизайне, форме возведения, жилой площади.

Как пример, можно отметить несколько вариантов домов, которые относятся к жилым домам блокированной застройки:

ТаунхаусЗдание городской застройки, но с элементами загородного жилья. Небольшая площадь квартир, вертикальная планировка, отдельная функция для каждого этажа. Наличие отдельного входа для каждого собственника совмещается с небольшой личной территорией
ВиолеттаЭлитная разновидность таунхаса с большой придомовой территорией, террасой, бассейном, верандой и гаражом
ЛэйнхаусБлокированные дома небольшой площади, совмещенные в целый жилой комплекс. Каждый блок на своей территории обеспечен гаражом
ДуплексДвухквартирные, чаще двухэтажные, блокированные дома с общей крышей и общей глухой стеной
КвадрохаусВключает в себя четыре отдельных блока, связанных общей стеной. Для каждого жилого помещения предусмотрен отдельный выход, придомовая территория и гараж

Существуют и иные варианты домов блокированной застройки. Но даже приведенные примеры свидетельствуют об общности признаков подобных объектов.

Однако у владельцев таких зданий все же возникают проблемы с определением статуса постройки.

Как признать его таковым

Порядок признания дома объектом блокированной застройки предполагает подачу заявки с соответствующей просьбой в:

  • БТИ;
  • органы местного самоуправления;
  • судебные инстанции.

Необходимость признания заключена в том, что статус блокированного дома позволяет оформить в собственность придомовую территорию. Для многоквартирных домов такая возможность отсутствует в принципе.

Обращение в суд становится последним этапом, если органы БТИ и администрация отказались удовлетворить обращение в пользу заявителя.

Руководствуясь существующими характеристиками, судебные органы определили достаточно эффективный метод для разграничения двух родственных понятий касательно жилых домов.

Суд признает дом блокированной постройкой, если каждая отдельная секция:

Не располагает едиными внутридомовыми системамиПредоставления коммунальных услуг, а именно водоснабжение, отопление, электроснабжение и прочие услуги предоставляются непосредственно от поставщика
Обладает общим оборудованиемЗа пределами жилых блоков с целью обслуживания независимых секций

Следовательно, отдельно стоящий дом с количеством этажей не больше трех, в котором каждая секция предназначена для проживания только одной семьи, при отсутствии элементов общедомового имущества, признается домом блокированной застройки.

Такой объект рассматривается как самостоятельное здание и ему присваивается уникальный идентификационный номер.

Технический план

Для ввода в эксплуатацию жилого объекта блокированной застройки потребуется технический план объекта капитального строительства.

Составляется он по правилам ст.24 ФЗ № 218 от 13.07.2015. В плане указывается:

Информация о зданииНеобходимая для постановки объекта на кадастровый учет
Сведения о частях зданияПри выполнении кадастровых работ
Данные о здании с присвоенным кадастровым номеромНеобходимые для внесения записи в ЕГРН

План состоит из графической и текстовой частей. Графическая часть отображает сведения кадастрового плана территории ил выписки из ЕГРН о земельном участке, на котором размещен дом, с указанием местоположения объекта.

Блокированная жилая застройка — что это такое?

Архитектура Европы представлена разнообразными домами, коттеджами, таунхаусами. В России они встречаются не так часто, в основном, в новых жилых комплексах.

Читать еще:  Специализированный жилой фонд

Перед тем, как купить дом блокированной застройки, необходимо знать особенности конструкции объекта, его роль в правовом поле российского законодательства, отличия от многоквартирного жилого дома, нюансы проведения капремонта и другие тонкости.

Как раз об этом и пойдет речь в нашей статье.

Описание дома

Блокированная жилая застройка: что это такое, как выглядит, каковы особенности ее конструкции? В части II статьи 49 Градостроительного кодекса РФ есть четкое определение этого понятия.

Чтобы иметь статус блокированной застройки, здание должно соответствовать следующим характеристикам:

  • высота — не более 3-х этажей;
  • подведение инженерных коммуникаций к каждому жилому блоку отдельно;
  • строение включает в себя несколько частей — от 2 до 10;
  • части дома объединены одной стеной, не имеют между собой прохода;
  • нет помещений общего пользования;
  • у каждого жилого помещения есть отдельный выход на общую территорию.
  • Разновидности домов блокированной застройки

    Виды объектов с обособленной конструкцией различаются формой возведения, но имеют общие черты. В архитектуре выделяются следующие виды домов блокированной застройки:

    1. Дуплекс — городской дом, состоящий из двух квартир, имеет одну крышу и общую глухую стену. Обычно это двухэтажное строение, собственники могут достроить и третий этаж. Дуплексы характерны для архитектуры Англии XIX века.
    2. Таунхаус — блокированный дом с характерными элементами загородных строений. У каждой квартиры свой отдельный вход, перед которой находится небольшая площадка. Заднего двора нет. Жилая площадь небольшая, планировка — вертикальная, у каждого этажа — своя функциональная нагрузка.
    3. Квадрохаус — жилой проект с небольшой придомовой территорией, имеет 4 отдельных входа и гаражный отсек на 4 семьи. Хотя помещения имеет общую стену, их площадь довольно большая. Интерьер имеет улучшенную планировку. На первом этаже находятся технические помещения и кухонное пространство. Спальни расположены на втором этаже. Бывает и третий этаж: обычно это террасы или комнаты для досуга.
    4. Лэйнхаус — дома блокированной застройки с увеличенной придомовой зоной, на которой размещается гараж. Сами дома имеют небольшие параметры, а сама застройка образует целый комплекс. Исторически лэйнхаусы появились во Франции.
    5. Британхаус — это жилье премиум-класса в традиционном английском стиле с отделкой из терракотового кирпича. В строительстве применяются экологически безопасные стройматериалы.
    6. Виолетта — элитное жилье, подвид таунхауса, но в итальянском стиле. Стандартный план придомовой территории предусматривает террасу, веранду, бассейн, гараж.

    Нормативная база

    Понять, что такое блокированный жилой дом, помогают также Земельный и Жилищный кодекс, а также некоторые другие нормативные акты Российской Федерации.

    Понятие определению дано в ЖК РФ. В Градостроительном кодексе обозначены основные архитектурные характеристики и строительные особенности.

    Алгоритм действий с такими объектами регулируется такими правовыми документами, как:

  • Приказом № 223 Министерства строительства и Законом № 161 — в этих актах определен порядок выделения участков под совмещенные объекты, регламентируется порядок получения квартир в них.
  • Письмом Министерства развития экономики РФ — обозначены условия по размещению постройки на земельном участке.
  • Постановлением правительства № 220 2015 года и статьей Земельного кодекса РФ — описывается порядок приобретения квартир в домах блокированной застройки на первичном рынке, оформление участка под данный тип застройки.
  • Особенности юридического статуса

    С правовой точки зрения вокруг статуса дома блокированной постройки витает множество заблуждений.

    Совмещенный дом многие считают разновидностью многоквартирного объекта недвижимости. Несмотря на схожие элементы, это не так. В многоквартирных домах жилые помещения выходят на территорию общего пользования, которая, в свою очередь, ведут на улицу (во двор).

    В блокированном доме каждый хозяин имеет отдельный вход на обособленный участок, а после уже выход на улицу. Это различие — ключевое. Оно регламентируется нормативно-правовыми актами.

    Строение из одного блока не является по закону домом блокированной застройки, так как не соблюдается наличие общей стены между частями застройки.

    Жилое помещение блокированного дома не вносится в кадастровый реестр как самостоятельная единица объекта собственности. В соответствии с Градостроительным кодексом РФ совмещенный объект является единым целым, хотя и состоит из нескольких жилых помещений.

    Поэтому жилье, предназначенное для одной семьи, не может считаться самостоятельной единицей.

    Признание дома объектом блокированной застройки

    Многие граждане интересуются, как признать двухквартирный дом домом блокированной застройки официально. Ведь это дает возможность закрепить право собственности на прилегающую к объекту территорию.

    В процессе определения участка под блокированный дом предусмотрена возможность оформления в собственность право владения и объектом, и территорией.

    Дома, построенные во времена Советского Союза и состоящие из 2-х квартир, не признаются объектами блокированной застройки, так как норматива для них на момент строительства не было. Разрешительная проектная документация появилась с введением Градостроительного кодекса.

    Разграничение двух однотипных домов возможно путем анализа судебных прецедентов. Чтобы признать объект домом блокированной постройки в 2020 году, необходимо, чтобы секция строения характеризовалась следующим образом:

    • внутридомовые коммунально-инженерные системы отдельны для каждого блока;
    • есть оборудование для обслуживания независимых блоков, размещенное за пределами жилого сектора.

    Дом может быть признан блокированным, если количество этажей в нем не превышает 3, а одна секция предназначена для проживания одной семьи и не имеет общих для здания элементов (кухни, санузла, лестничной площадки, коридора).

    Процедура признания объекта домом блокированной застройки проводится в БТИ, судебной инстанции или в органе местного самоуправления. При положительном решении его номер вносится в кадастровый реестр.

    Как получить разрешение на строительство блокированного дома

    Согласно общим правилам строительства возведение дома блокированной застройки на отдельном земельном участке является незаконным. Если несколько собственников соседних участков договорились об общем строительстве, то они должны объединить свои земли в одну.

    Алгоритм действий для получения разрешения на строительство совмещенного объекта включает следующую последовательность действий:

  • Необходимо провести кадастровые работы и составить межевой план на объединенный земельный участок. Кадастровый инженер сам направит документы в Палату.
  • Для оформления документации на участок необходимо подготовить пакет документов, в который входят:
    • градостроительный план с отражением порядка эксплуатации на каждом из участков;
    • разрешение на возведение блочной конструкции.
  • Первоначально земля условно разделяется по участкам для каждого дома, составляется план межевания. Объект ставится на кадастровый учет, а собственники блоков получают право владеть одной из секций.
  • Соответствующими органами выдается разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.
  • Каждый блок и каждый земельный участок ставятся на кадастровый учет. Владелец объекта недвижимости может получить официальные сведения, подав запрос в ЕГРН.
  • Перевод МКД в дом блокированной застройки

    Перед тем, как перевести многоквартирный дом в дом блокированной застройки, следует ознакомиться с указаниями письма Росреестра № 14-07394/16 от 26 августа 2016 г.

    Чтобы перейти в статус блокированной постройки, необходимо разделить участок на две части и изменить разрешенное использование земельного надела. Объект должен иметь признаки блокированного дома, перечисленные в Градостроительном кодексе РФ.

    Самый простой вариант перевести МКД в совмещенный дом — обратиться с заявлением на реконструкцию сооружения в местную администрацию, предварительно согласовав весь цикл процессуальных действий.

    В зависимости от региона, где расположен дом, могут быть свои порядки и правила. Требования чиновников относительно реконструкции, перепланировки могут немного отличаться.

    Управление домом блокированной застройки

    Управление фондом жилой недвижимости происходит по различным программам, которые утверждены на местном или государственном уровнях.

    Одной из региональных инициатив является программа капитального ремонта. В ней регламентируется порядок проведения капитальных работ для аварийных объектов.

    В региональные программы капремонта общего имущества в многоквартирных домах включаются все объекты, расположенные на территории региона, за исключением тех МКД, которые признаны аварийными и подлежат сносу.

    В статье 16 Жилищного кодекса РФ дается четкое определение понятию «многоквартирный дом». В части 3 документа главным квалифицирующим признаком квартиры является прямой доступ в помещение общего пользования. Если в объекте нет прямого выхода в места общего пользования, значит, этот дом не является многоквартирным.

    Дома блокированных застроек не имеют в своих составах квартир, поэтому не относятся к категории МКД. Действия программ капитального ремонта на недвижимость блокированной постройки не распространяются.

    Такие дома не подлежат включению в эти программы. Ответственность по содержанию совмещенных объектов несут их собственники. Но обязательства по уплате ежемесячных взносов на капремонт общего имущества у граждан также не возникают.

    При необходимости установления состояния квартир в блокированной застройке их владельцы должны направить запрос в Бюро технической инвентаризации или жилищные органы, деятельность которых регулируется конкретными законодательными актами.

    Особенности управления домом блокированной застройки

    Для упорядочения условий предоставления коммунальных услуг или организации схемы благоустройства общей придомовой территории владельцы блоков вправе подписать соглашение и выбрать обслуживающую организацию.

    Органы местного самоуправления по месту расположения совмещенного объекта и представители госучреждений окажут содействие с оформлением документации.

    Читать еще:  Какая площадь считается жилой в квартире

    Владельцы домов блокированных построек могут самостоятельно принимать решения относительно необходимости проведения ремонта в их части дома. Обслуживание обычно проводится в соответствии с правилами эксплуатации частных домовладений. При необходимости проведения ремонтных или реконструктивных работ общей конструкции все собственники должны дать согласие на них.

    Если права на землю не разграничены между жильцами, управление происходит по правилам совместной собственности. Наличие разграничений между соседями должно учитывать их интересы.

    Отличие блокированного дома от многоквартирного

    Разница между блокированной застройкой и многоквартирным домом обозначена в пункте 2 части 2 статьи 49 Градостроительного кодекса РФ (здесь обозначены признаки блокированной постройки) и в пункте 6 Положения, утвержденного Постановлением Правительства РФ № 47 от 28 января 2006 г. (содержатся признаки МКД).

    Многоквартирным домом является здание с минимальным количеством двух квартир, имеющим самостоятельный выход на участок, прямой доступ в помещение коллективного пользования — лестничный пролет, коридор.

    В блокированной недвижимости тоже есть выход на общую территорию, но в самом доме отсутствуют внутренние помещения общего пользования.

    В МКД могут быть более 3-х этажей, лифт, мусоропровод, коммуникационные шахты, чердак, подвал, вспомогательные помещения, чего не бывает в блокированных домах.

    Земля и имущество МКД является коллективной собственностью. Каждая семья обладает долей, которая соответствует части площади относительно метража квартиры ко всему зданию. Собственник блокированного дома может иметь автономный участок и полностью оформить его в собственность.

    Заключение

    В этой статье приведены основные определения того, что такое блокированный жилой дом. Его конструкция высокоэкономичная и эффективная. В жилом блоке предусмотрены все удобства, при этом существенно сокращены затраты на возведение внешних стен.

    Плотность застроек позволяет продавать жилье по более доступной стоимости, чем отдельно стоящие дома и квартиры. Дома блокированной застройки идеально подходят ценителям современного комфорта городской жизни.

    Блокированный жилой дом — что это за понятие и особенности подобного объекта недвижимости

    Блокированный жилой дом – это система объединенных между собой небольших квартир. Такие дома относятся к одной из самых небольших, но вызывающих интерес у россиян групп жилищного фонда. Подробней о данной разновидности недвижимости поговорим в статье.

    Блокированный жилой дом — это что и как он устроен

    Блокированный объект недвижимости – это довольно специфический и уникальный со всех точек зрения вид строений.

    Блокированный дом это что?

    Нередко его именуют совмещенными домами, конструкция и концепт построения которых предполагает ряд особенностей. Основными из них можно считать:

    1. Наличие стен, входящих в составные элементы двух и более построек одновременно. Проще говоря, наличие такого явления, при котором стена одного дома примыкает к другому и представляет собой его неотъемлемую часть. При этом между стенами разного помещения нет даже малейшего расстояния, наблюдается их полноценная неразделимость.
    2. Отсутствие большого количества этажей. Как правило, блокированные жилые дома построены в 1, 2 или 3 этажа. Большее количество ярусов у объекта с подобным статусом невозможно.
    3. Отсутствие большого количества комнат в каждом отдельном блоке объекта. Естественно, в учет не берутся кухня и санузел.
    4. Общую инженерно-коммуникационную систему, выделяющуюся в отдельный узел для каждого собственника помещения в строении.
    5. Наличие отдельного входа и приусадебной земли у каждого блока.

    Что такое блокированная жилая застройка в градостроительном кодексе? Блокированные жилые дома являются популярным видом жильем в последние годы. На территории нашей страны распространение таких строений невелико, но вот на западе с каждым годом лишь возрастает. Почему? Потому что блокированные застройки имеют ряд преимуществ, среди которых выделим:

    • эргономичность относительно постройки;
    • экономичность в плане эксплуатации и приобретения отдельных квартир в доме;
    • простота и удобство жилья.

    Изучение правовой базы, касающейся сущности и особенностей блокированного жилого дома в РФ, возможно через рассмотрение таких актов, как:

    • Градостроительный Кодекс РФ (49-ая статья особенно);
    • Жилищный, Гражданский и Земельный Кодексы РФ;
    • Постановление Правительства под номером 220.

    Несмотря на обширную регламентацию особенностей и принципов эксплуатации блокированных построек, их явление с законодательно-правовой точки зрения вызывает немалое количество споров.

    Пожалуй, именно этот аспект отпугивает россиян от приобретения долей в блокированных жилищных домах. С течением времени и большей конкретизации профильных законов положение дел должно измениться. Остается лишь ждать.

    Блокированная постройка – это МКД или нет

    Как было упомянуто совсем недавно, регламентация явления и особенностей эксплуатации блокированных застроек в РФ оставляет желать лучшего.

    С точки зрения формализованного вида закона, подобные жилые дома – это вид многоквартирных строений и их строительство, регистрация, использование на практике должно осуществляться именно в этом контексте.

    С другой же стороны, блокированные застройки обладают некоторыми признаками как частных строений, так и обычных многоквартирных зданий (без разделения на квартиры). Так к какому же законодательно-правовому типу их стоит относить?

    Сразу отметим, однозначного ответа на поставленный вопрос нет. Ни детальное изучение законодательства РФ из-за его противоречивости, ни профильное рассмотрение конкретной ситуации не смогут дать точный ответ.

    В юриспруденции нашей страны статус блокированных жилых домов определяется двумя основными способами:

    • Непосредственно владельцем или владельцами постройки (если ничего против не имеют полномочные госструктуры в лице Градостроительных и архитектурных органов и Росреестра).
    • Судом, если одна из заинтересованных сторон в определении законодательно-правового типа конкретного дома не согласна с другими лицами. Инициировать судебные прения подобного рода могут и полномочные госструктуры, и владельцы блокированного жилого дома, и даже собственники отдельных помещений.

    Окончательное решение относительно того, какой же статус присваивать конкретному блокированному жилому дому, принимается с учетом нескольких параметров.

    Основными из них считаются общие принципы возведения и архитектурные особенности постройки, а также трактовка законодательных положений со стороны заинтересованных лиц.

    В общем, определение типа блокированной постройки – дело сугубо индивидуальное, рассматривать которое можно исключительно в рамках конкретно взятого случая. При ином подходе точно определить законодательно-правовой статус объекта недвижимости не удастся.

    Как объект признается блокированным

    Признать объект недвижимости блокированным можно в мирном, либо в судебном порядке, о чем было упомянуто ранее. Основными аспектами в процедуре подобного определения играют:

    1. Особенности конкретной постройки с точки зрения ее архитектурного концепта.
    2. Непосредственно то, как законодательство РФ трактуют заинтересованные в присвоении объекту конкретного статуса стороны.

    Вне зависимости от последнего аспекта признать постройку блокированной не получится, если она:

    • Имеет более 3-х этажей.
    • Состоит более чем из 10 отдельных помещений (блоков).
    • Не имеет совмещенных стен.

    Помимо этого, у каждого блока должны иметься отдельный вход и приусадебный участок. Подобные требования к блокированным застройкам предъявлены на законодательном уровне и обязательны к соблюдению при оформлении соответствующего статуса постройки.

    При их соблюдении оформление жилого дома в статусе блокированного происходит следующим образом:

    1. Заинтересованные стороны мирно, либо через суд определяют статус жилья (зачастую определяется МКД – многоквартирный дом, реже – совмещенный объект недвижимости с долевым или иным видом владения собственностью).
    2. После этого они же проводят официальную регистрацию дома в выбранном статусе посредством обращения в уполномоченные госструктуры. Как правило, обращаться требуется в БТИ, Градостроительные и архитектурные госорганы и регистрирующую структуру – Росреестр.

    По итогу реализации всех формальных процедур их инициаторы получают необходимые документы и могут начать эксплуатацию блокированного жилого дома в этом статусе или его отдельных блоков в соответствии с законодательством РФ.

    О получении разрешения на строительство блокированного строения

    Чтобы избежать возможные судебные прения относительно определение статуса строения блокированной застройки, перед его возведением важно получить соответствующее разрешение от органов градостроительства и архитектуры РФ.

    Дом блокированной застройки — что это значит в ЖК РФ? Разрешение от органов градостроительства на застройку блокированного дома

    Для этого застройщику необходимо соблюдение целого ряда формальностей. В первую очередь, следует сформировать план будущей постройки и определить ее технические характеристики.

    Если судить по рассмотренным ранее законодательным нормам, блокированный жилой дом должен иметь:

    • до 3 этажей включительно;
    • не более 10 отдельных блоков;
    • общие техническо-инженерные и иные коммуникации.

    Также к каждому отдельному блоку строения обязательно «привязывается» свой вход/выход и приусадебный участок.

    После того как технический план сформирован, можно приступить непосредственно к оформлению разрешения на строительство. Для этого необходимо:

    1. Объединить земельные участки, на которых будет возводиться блокированная постройка (если их несколько), в одно целое и зарегистрировать это в полномочных госструктурах – Росреестр.
    2. Обратиться в местный градостроительный или архитектурный госорган и запросить необходимый для получения разрешения перечень документов.
    3. Собрать последние и предоставить их полномочным лицам органа с соответствующим заявлением о получении разрешения.

    Рассмотрение всей поданной документации и оформление разрешительных бумаг осуществляется госструктурами в течение одного месяца.

    После их получения можно начать строительство. В противном случае, при отсутствии разрешения, следует повторить попытку его получения вновь или отстаивать свои права, если они нарушены, в суде. Иного порядка действий в подобной ситуации не предусмотрено.

    Читать еще:  Блочный жилой дом

    Управление блокированным жилым домом

    Управление многоквартирными домами

    Специфичность жилых домов блокированного типа наиболее сильно влияет на принципы их эксплуатации.

    Многоквартирные дома, к которым рассматриваемые сегодня строения часто относятся по статусу, управляются ТСЖ, либо ЖУК.

    Однако сами блокированные застройки подобных управленцев практически не имеют. Более того, управляются в общем режиме они крайне редко.

    Блокированный жилой дом является поистине уникальным строением, что особенно выражено в управлении им.

    Так как у подобных домов наличия общей собственности жильцов не наблюдается, то за каждый блок отвечает его непосредственный владелец. За редким исключением на собрании всех жителей блокированной застройки определяется необходимость:

    • Формирования своеобразного ТСЖ за слежением за «улицей».
    • Найма жилищно-управляющей компании, которая будет следить за общими коммуникационными, инженерными и другими техническими системами.

    К слову, профильные организации по управлению многоквартирными домами редко проявляют желание сотрудничать с жильцами блокированных построек.

    Удивляться этому не приходится, ведь специфичность и неоднозначная трактовка данного явления нередко доставляет множество хлопот самими жильцами блокированных домов, не говоря уже об управляющих ими компаниях.

    Окончательная форма управления блокированными жилыми строениями должна определяться с учетом его законодательно-правового статуса. Напомним, их всего три:

    • многоквартирный дом;
    • многоквартирная застройка с одним владельцем;
    • совмещенное строение, каждый блок которого выделен в частную собственность его владельца.

    Соответственно, многоквартирные блокированные дома управляются в соответствии с нормами законодательства об управлении МКД. А частые строения, согласно нормам законам о частной собственности, и так далее.

    Любые неоднозначные вопросы относительно эксплуатации подобных строений и споров между владельцами их блоков могут быть решены в суде.

    Отметим, что такие прения – дело непростое и сложное в плане реализации, поэтому лучше решать все проблемы миром. В противном случае необходимо приготовиться к непростому и длительному судопроизводству.

    На этом наиболее важные положения по теме сегодняшней статьи подошли к концу. Как видите, блокированные жилые дома – это типовые строения с блочным архитектурным концептом.

    Надеемся, представленный материал помог разобраться с сущностью блокированных объектов недвижимости каждому читателю нашего портала и дал ответы на интересующие вопросы.

    Кадастровый учет жилого дома блокированной застройки

    Оформление домов блокированной застройки что это?

    Оформить дом блокированной застройки – значит получить выписку из ЕГРН на свой блок и участок.

    Дом блокированной застройки законодательство определяет по признакам:

    • Здание от 1 до 3 этажей
    • В доме от 2 до 10 совмещённых блоков
    • Один блок рассчитан на 1 семью
    • Каждая часть-блок имеет отдельный вход-выход
    • Между блоками есть общая стена без проёмов
    • Каждый блок имеет отопление, освещение, канализацию, водопровод и выход на централизованные системы.

    Примеры домов блокированной застройки: двухквартирные дома советской постройки, таунхаус, дуплекс, лэйнхаус, квадрохаус. В них нет общих подъездов, дверей, чердаков, лестниц, хозяйственных помещений. Общие только стены между соседними блоками. И у каждого блока есть часть земли перед ним, где могут располагаться гараж, палисадник.

    По закону дом с блоками считается цельным строением. Чем он отличается от многоквартирного?

    В многоквартирном доме из квартиры выходят на общую лестницу, в общий подъезд и на территорию, которая принадлежит всем жильцам дома, и выделить каждому часть невозможно.

    От обычного дома отличается тем, что в доме живут несколько семей через стенку. У хозяина отдельного дома сосед на расстоянии нескольких метров через забор на улице, а в блокированных домах сосед живёт через стену. По сути, блокированный дом – среднее между частным домом и многоквартирным.

    Когда жильцы хотят оформить собственность, то собирают пакет документов на дом и землю, регистрируют их в Росреестре.

    Оформление документов даёт право распоряжаться недвижимостью по своему усмотрению. Блок с участком можно продать, завещать, сдать в аренду, застраховать независимо от соседей.

    А начинают оформление с земли, на которой стоит дом. И здесь есть «подводные камни».

    Строительство разрешается только на определённых категориях земель: ИЖС (индивидуальное жилищное строительство) и ЛПХ (личное подсобное хозяйство). На землях для огородничества строительство запрещено.

    Вторая возможная трудность – размеры наделов. Закон определяет минимальный и максимальный размер участка. Например, если на блок отводится 5,5 м 2 при минимальной норме в 6м 2 , то возникают проблемы с оформлением документов.

    Предположим, что все законные требования соблюдаются. Теперь приступаем к оформлению документов.

    Проверяем, есть ли документы на землю, имеет ли участок кадастровый номер. Если все документы в порядке, то приступаем к оформлению части-блока. Если нет, то в первую очередь оформляется и регистрируется земля, а затем наступает очередь дома.

    Блоки жилого дома располагаются на отдельных участках. Для этого их выделяют из общего участка межеванием и определяют границы каждого. Затем регистрируют документы на блок-секцию.

    Как проходит оформление домов блокированной застройки?

    Когда речь идёт о будущих домах на несколько хозяев, то порядок действий такой же, как и при индивидуальном строительстве. Выбирают участок, получают разрешение на строительство и оформляют пакет документации.

    Начинают с оформления земельного участка, на котором планируется строительство блокированного дома. Определяют границы, регистрируют в кадастре, получают кадастровый номер.

    Перед началом строительства необходимо подать уведомление в администрацию – о начале строительства, и о его завершении.

    Также необходим генеральный план земельного участка (ГПЗУ). Он содержит информацию о категории земель, о том, что и как можно на нём строить, чертёж со схемой размещения и границами участка. Форма ГПЗУ установлена правительством России и разъясняет застройщику, как разрешено использовать данный участок, какова высота, размеры сооружений, которые могут быть там построены. На ГПЗУ отмечаются данные и границы разрешённого строительства, требования к объектам и наименьшие отступы от границ для их размещения.

    Этот документ выдаётся бесплатно и обязателен для каждого застройщика. Получить его можно в МФЦ, на портале Госуслуг, на портале правительства Москвы.

    Для получения ГПЗУ потребуется список документов, который указан на сайте Москомархитектуры:

    • Заявление с указанием данных паспорта;
    • Схема земельного участка с указанием имеющихся зданий и расположения инженерных сетей;
    • Свидетельство на земельный участок.

    По закону, ГПЗУ выдаётся в течение 30 дней со дня подачи заявления. В выдаче плана могут отказать, если в заявлении не указаны данные заявителя.

    Далее последовательность действий выглядит так.

    1. Данные о будущем строении вносятся в градостроительный план;
    2. Получают разрешение на строительство;
    3. Проводят разграничение участка на блоки под стройку;
    4. Составляют технический план дома;
    5. Подготавливают технический план на каждый блок;
    6. Дом с участком оформляется в кадастровой палате.

    В кадастр вносят весь дом, а жильцы получают права на индивидуальную часть дома с участком. На каждый блок оформляются отдельные документы о праве собственности и получают индивидуальные номера кадастра.

    Для кадастрового учёта нужно разрешение на ввод всего дома в эксплуатацию и технические планы на каждый жилой блок.

    Примеры различных ситуаций

    Имеется 2-х квартирный дом советских времён со всеми признаками блокированной застройки. Общедомового имущества нет. У каждой части отдельный подъезд, индивидуальное отопление, водоснабжение, освещение, электричество. Каждый блок обладает независимой системой коммунальных услуг, нет общих элементов: кухни, санузла, коридора, лестницы, подъезда.

    Требуется подтвердить его соответствие законодательству и получить право собственности на свою часть. Для этого владельцы дома обращаются в местную администрацию. Её представители приезжают с осмотром и дают письменное заключение о соответствии данного дома признакам блокированной застройки. Копия документа подшивается в приложение к техническому плану.

    Одновременно собственники пишут заявление о прекращении прав на исходный объект, о включении в кадастров и госрегистрации прав. При этом каждый блок получает отдельный земельный участок с подъездными путями.

    Важно учесть нормы местного законодательства, которое устанавливает минимальные и максимальные размеры участков. Например, в г. Протвино Московской области максимальный размер участка 2 000 м 2 , а минимальный 400 м 2 . После раздела территории каждый участок становится самостоятельным.

    Как правило, в современных строениях особенности блокированных домов учитываются в градостроительной документации. Например, таунхаус современной постройки в посёлке принадлежит собственнику вместе с земельным участком.

    Сложность оформления блокированных домов заключается в разнице понятий. Жилые блоки в разных ситуациях считаются квартирами и долями в праве на жилой дом. В связи с этим различается статус здания и статус участка под ним. Поэтому в каждом случае с блокированным необходимо изучить документацию.

    Мы предлагаем комплексное решение в каждом случае. Сначала разграничить и оформить землю. Затем разработать проект реконструкции дома или составить общий технический план дома и планы на каждый блок.

    Какие документы вы получаете в конце получения услуги

    По окончании работ вы получаете выписку из ЕГРН на жилой дом. В ней указан объект недвижимости – здание, наименование – жилой дом блокированной застройки. В кадастре объект существует в виде жилого дома. У вас на руках будет технический паспорт дома и вашего блока.

    Ссылка на основную публикацию
    Adblock
    detector
    ×
    ×