Antaurus.ru

Все про Недвижимость
107 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Малоэтажный жилой дом это

Что такое малоэтажная жилая застройка?

Не всем людям уютно жить в многоэтажных домах крупных конгломератов. Такой же привычный городской комфорт, но с загородным спокойствием может обеспечить малоэтажная жилая застройка.

Этот вид недвижимости приобретает все больше популярности. И связано это не только с микроклиматом, но и с обеспечением доступными и качественными коммунальными услугами.

В малоэтажном жилье должны существовать особые подходы в системе управления, но действующие нормативные акты не совсем адаптированы к такому виду застройки.

В этой статье описаны основные вопросы по правовому регулированию малоэтажной жилой застройки, назначению земли, на которой она расположена, особенностям эксплуатации, ее преимуществам и недостаткам, а также перспективам развития в России.

Правовые аспекты

Четкая регламентация определения «малоэтажная жилая застройка» в российском законодательстве отсутствует. Но в части 2 статьи 49 Гражданского кодекса Российской Федерации обозначено, что строительство и реконструкция многоквартирного дома высотой до 3-х этажей могут осуществляться без экспертизы проектной документации.

Исключения составляют постройки, для поддержания которых используются средства госбюджета. В Градостроительном кодексе РФ прописано лишь несколько позиций, которые косвенно указывают на связь с малоэтажной жилой застройкой.

В СНИП по градостроительству и планировке населенных пунктов обозначены следующие категории объектов недвижимости:

  • многоэтажные жилые дома;
  • индивидуальные жилые сооружения;
  • жилые строения средней этажности;
  • жилые дома малой этажности.

Еще в этом документе описана процедура получения документов на разрешения проведения строительных работ на индивидуальном жилищном объекте.

Малоэтажная жилая застройка — это сколько этажей

Не все ясно в правовом поле и с количеством этажей. СП 42.13330.2011 устанавливают ограничения на объекты малоэтажного строительства — это 4 этажа, включая мансардный уровень. А в СП 54.13330.2011 прописано 3 этажа с учетом подвала, мансарда и цоколя. Если отталкиваться от этого норматива, то объект не может превышать 2-х этажей.

Эти пробелы в законодательстве создают сложности для застройщиков, особенно в вопросах разработки градостроительных и разрешительных документов. В спорных ситуациях приходится отталкиваться от принципа «что не запрещено, то разрешено».

Из-за подобных неясностей территории становятся менее привлекательными для крупных строительных компаний. Массовая застройка все равно так или иначе ведется, но страдают вопросы организованности. В большей степени это касается благоустройства и инфраструктуры.

Особенности эксплуатации

После завершения всех строительных работ, в ходе эксплуатации здания, также возникают сложности. Управляющим компаниям не хватает проработанности нормативно-правовой базы.

В малоэтажных жилых застройках отсутствует подключение к центральным системам отопления, водопровода и канализации. Встает вопрос о необходимости создания собственных водозаборных скважин и котельных установок.

Это сложное техническое оборудование, которое требует надлежащего обслуживания. Обычно опытом в этой области могут похвастаться далеко не все управляющие компании.

Решением организационных вопросов в малоэтажных жилых застройках могут заниматься управляющие компании и некоммерческие объединения жильцов — жилищные кооперативы и товарищества собственников жилья.

В категорию малоэтажного жилищного строительства относятся следующие виды сооружений:

  • одноквартирный жилой дом высотой до 3-х этажей;
  • особняк;
  • блокированный жилой дом;
  • апартаменты;
  • коттедж;
  • резиденция;
  • вилла;
  • дуплекс;
  • таунхаус.

Назначение и использование земельного участка

Строительство объектов малоэтажного строительства тесно связано с видами разрешенного использования земельного участка.

Градостроительным регламентом определены основные правила землепользования:

  • назначение земли у малоэтажной жилой застройки может быть определено для ведения личного подсобного хозяйства;
  • на участке разрешено размещать гаражи, другие подсобные сооружения, сады и огороды;
  • земля под блокированную застройку подходит под строительство жилого дома высотой до 3-х этажей, предназначенного для постоянного проживания, но не разделенного на квартиры. У объекта может быть общая стена с соседними жилыми строениями, но общее количество сблокированных домов не может превышать 10;
  • на земельном участке под малоэтажную жилую застройку может находиться передвижное жилье (кемпинг, палаточный городок, вагончик, прицеп), которое может подключаться к инженерным коммуникациям, проходящим по этой территории.
  • Нормативы для объектов малоэтажного строительства

    СНиП регулирует расстояния между соседними домами и постройками, инженерными сетями. Виды нормативных отступов делятся на следующие категории:

    • санитарные;
    • градостроительные;
    • экологические;
    • противопожарные.

    Расстояния между зонами малоэтажной жилой застройки определяются в границах отведенного земельного участка и за его пределами.

    Классификация малоэтажных жилых застроек

    Дома высотой до 3-х этажей классифицируются по нескольким параметрам:

  • месторасположение (городские застройки высокой плотности, отдельно стоящие жилые дома с участком до 0,15 га в городской черте или ближайшем пригороде, загородные дома с такой же площадью земельного надела);
  • уровень качества жизни (элитные, бизнес и средний класс, эконом-варианты);
  • периодичность проживания (капитальные, сезонные);
  • размеры и наличие участка (дома с садом, огородом, хозпостройками, гаражом, но не более половины всей площади земли, постройки с приквартирным участком, сооружения без участка);
  • количество этажей (что значит 1- , 2- , 3-этажные);
  • конструктивное решение (деревянные, панельные, монолитные, кирпичные, блочные, комбинированные);
  • наличие нежилой площади (с подвалом, мансардой, верандой);
  • наличие дополнительных помещений (гараж, летняя кухня, прачечная, зимний сад, сауна).
  • Для оформления разрешения на сооружение объекта малоэтажной застройки необходимо иметь участок с видом целевого использования поселение и ВРИ в соответствии с типом проекта дома.

    Преимущества и недостатки малоэтажных сооружений

    Эта категория недвижимости сегодня развивается стремительными темпами, поэтому ее доля в общем объеме строительства постоянно растет.

    Это связано со многочисленными преимуществами малоэтажных домов:

  • требуется минимум согласований проекта;
  • низкая плотность населения на 1 кв. м;
  • высокие темпы строительства;
  • возможность возведения по индивидуальным проектам;
  • экологичность;
  • низкая себестоимость жилья;
  • минимум затрат на организацию детских площадок, зон отдыха и стоянок;
  • автономность инфраструктуры;
  • комфортность проживания;
  • эстетичность и удобство эксплуатации;
  • сниженная нагрузка на прилегающие автодороги.
  • Имеются у объектов этой категории жилья и некоторые недостатки:

    • высокая стоимость земли под строительство и подключения коммуникаций;
    • сложности в оформлении участка.

    Малоэтажное жилье в России

    Что такое малоэтажная многоквартирная жилая застройка для жителей России? В 2020 году это наиболее оптимальный формат для всех участников рынка — на него приходится 52 % всего объема жилищного строительства. За 20 лет доля ввода в эксплуатацию малоэтажного жилья увеличилась в 7 раз.

    В государственных масштабах малоэтажное строительство рассматривается как способ увеличить темпы строительства и повысить доступность жилья для всех категорий населения. Это связано с более низкой стоимостью квадратного метра, чем в многоэтажных проектах.

    Ко всему прочему, в рамках комплексного освоения удаленных территорий более выгодно возводить невысотные жилые дома. Малоэтажные проекты позволяют улучшить качество проживания: они отличаются безопасностью и более семейным окружением, наносят меньший вред окружающей среде.

    Девелоперам малоэтажные объекты нравятся прежде всего высокой скоростью строительства и меньшим количеством согласований.

    Ипотека на малоэтажное жилье

    Ипотечные займы на рынке «малоэтажки» распространены не так активно, как среди городского жилья. Главное отличие в получение кредита заключается в размере первоначального взноса, который достигает 40-50 %.

    Кредиты на объекты малоэтажного строительства предлагают многие банки, среди которых Сбербанк, Альфа-Банк, Газпромбанк, ВТБ 24, Россельхозбанк, банк «УралСиб», банк «Возрождение» и другие.

    Заключение

    Будущее у малоэтажного сегмента в России есть. Его приоритетный статус поддерживается экономикой страны и программно-целевыми методами.

    К 2020 году в рамках модернизации экономики планируется увеличить ввод жилья до 120 млн. м. кв. в год. При сохранении действующей структуры жилищного строительства выполнить эту задачу сложно.

    И в этом плане малоэтажная жилая застройка имеет существенные преимущества:

    • формируется благоприятная жилая среда;
    • технологический цикл возведения здания занимает мало времени;
    • высокое качество строительства;
    • приемлемая стоимость.

    В сравнении с многоэтажным проектом малоэтажная застройка является более комфортной и здоровой, гармонирует с окружающей средой и экономит ресурсы.

    Малоэтажное строительство: это должен знать каждый

    Малоэтажное строительство – один из ключевых факторов комплексного освоения территорий и одно из главных направлений государственной политики в РФ. По прогнозам Правительства России, доля жилья такого типа к 2020 году должна превысить 70 %. Предполагается, что развитие малоэтажного строительства (МЖС) поспособствует общему экономическому росту страны за счет создания миллионов рабочих мест в сфере строительно-монтажных, отделочных работ, на рынке стройматериалов и в области специализированных услуг.

    Основные понятия

    На сегодняшний день четкого определения малоэтажного строительства в Градостроительном кодексе РФ (ГрК РФ) нет. Существует только несколько уточнений, которые косвенно можно отнести к этому вопросу:

    • описание процедуры получения разрешения на строительство в ст. 51;
    • упоминание о жилых домах высотой не более чем 3 этажа (жилые дома блокированной застройки) и об отдельно стоящих объектах капитального строительства высотой не более чем 2 этажа, не требующих экспертизы, в ст. 49;
    • выделение малоэтажных объектов в составе жилых зон в ст. 35.
    Читать еще:  Кухня над жилой комнатой снип

    Уточнить понятие помогает Приказ Минэкономразвития РФ № 540 от 01.09.2014 г., в котором приведены факторы классификации земельных участков по типу разрешенного использования. В документе сказано, что малоэтажная жилая застройка – это строительство жилого дома высотой не более 3 надземных этажей, пригодного для постоянного проживания и не предназначенного для раздела на квартиры. Не стоит путать определение Минэкономразвития РФ с положениями Градостроительного кодекса. В документе Министерства в качестве основного признака указаны только надземные этажи, а в ГрК РФ – общее количество этажей, включая подземные. Однако на сегодняшний день в строительной отрасли сложилось свое неофициальное определение малоэтажного дома. К малоэтажным зданиям относят дома до 4 этажей включительно без лифта и мусоропровода. В редких случаях туда могут отнести даже здание с 5 этажами.

    Что представляют собой малоэтажные жилые комплексы

    Малоэтажный жилой комплекс (МЖК) – это единая система, которая предоставляет владельцам не только квартиры, но и сопутствующую инфраструктуру. К данной категории недвижимости относят коттеджи на несколько семей, таунхаусы, многосекционные дома и т. д. Жилой комплекс таких зданий располагается на специально отведенной территории. Площадь дворового пространства, как правило, больше, чем около многоквартирных домов. Здание имеет продуманный архитектурный облик, включает квартиры различных форматов и планировок. Рядом с МЖК обычно много зеленых насаждений, внутренние дворы бывают отгорожены от автомобильных дорог. Реализовать подобные решения в многоэтажных ЖК бывает сложно.

    Расскажем подробнее

    Планировки квартир. Квартирография проектов в МЖК значительно отличается от предложений многоквартирных новостроек. Многие планировки при малоэтажном жилищном строительстве являются свободными. Владелец сам определяет внутреннее пространство квартиры. Основные тренды: увеличение площади кухни, санузла, уменьшение зон коридоров, объединение помещений.

    Благоустройство. Как уже было сказано выше, в МЖК реализована концепция «двор без машин», особое внимание уделяется созданию зон отдыха для детей и взрослых. Преимущественное размещение малоэтажных жилых комплексов на окраинах города и в периферийных районах позволяет обеспечить непосредственную близость от домов лесных массивов. Для МЖК с большим количеством квартир строят многоуровневые парковки. За счет подземных этажей удается практически полностью освободить дворы от автомобилей.

    Инженерные сети. Обязанности по содержанию централизованных сетей МЖК по умолчанию ложатся на застройщика как на собственника комплекса. Компания реализует один из 4 возможных сценариев:

    • передает права на инженерные сети действующим сетевым или ресурсоснабжающим организациям по договору купли-продажи, по совместному инвестиционному контракту либо в порядке добровольного отказа;
    • «бросает» собственность в одностороннем порядке (редко), в результате чего появляются бесхозяйные сети, и обязанности по организации их дальнейшего обслуживания ложатся на муниципалитет;
    • передает права некоммерческой корпоративной организации, специально созданной для строительства инженерной инфраструктуры МЖК по инвестиционному контракту;
    • оставляет сети в собственности, передавая их на правах аренды стороннему предприятию, которое выступает перед жильцами как поставщик услуг.

    Технологии малоэтажного строительства

    Каркасная технология. Метод строительства распространен в США и Канаде, поэтому называется также «канадским». В России дома, построенные по такой технологии, называют каркасно-щитовыми (каркасно-деревянными) и каркасно-панельными.

    • основа здания – металлический или деревянный (в зависимости от технологии) каркас, ограждающие конструкции – крупные стеновые панели из плит OSB, ЦСП;
    • степень заводской готовности домокомплектов достигает 80–90 %;
    • утеплитель располагается между внутренней и наружной обшивкой каркаса, чаще всего в качестве него используются минеральные материалы;
    • особое внимание уделяется герметичности пароизоляции для защиты каркаса.

    Компании, специализирующиеся на каркасном домостроении, располагают современными программными комплексами и производственным оборудованием для изготовления конструкций высокого качества.

    Легкие стальные тонкостенные конструкции(ЛСТК). Технология является одним из подвидов каркасного строительства. Ее особенность заключается в возведении каркаса дома и строительной системы из тонкостенных металло- и термопрофилей. Термопрофили имеют перфорацию для снижения теплопроводности.

    Другие особенности технологии:

    • стеновые ограждения – листы ЦСП, ГВЛ и т. д.;
    • в конструкции используются негорючие материалы, что позволяет обеспечить высокую степень пожарной безопасности домов;
    • срок службы жилья достигает 50 и более лет;
    • такой вид малоэтажного строительства подходит не только для возведения жилых домов, но и для устройства объектов хозяйственного, спортивного, социально-культурного назначения.

    SIP-панели. Технология быстрого возведения МЖК основана на использовании особых стеновых и кровельных конструкций. Панели SIP (Structural Insulated Panel) по сути являются сэндвич-панелями из листов OSB-3, заполненными пенополистиролом.

    • для легкого соединения в торцах элементов установлены калиброванные деревянные бруски, которые не создают мостиков холода;
    • силовой каркас отсутствует, его роль играют бруски соседних SIP-панелей и обшивка в целом;
    • для фиксации слоев используется полиуретановый клей высокой прочности;
    • стоимость домокомплекта из SIP-панелей почти вдвое ниже, чем у кирпичных построек;
    • проектный срок службы домов – около 80 лет.

    Степень пожарной опасности таких зданий сравнима с характеристиками строений из сруба и бревна. В США, например, по бескаркасной технологии возводят многоквартирные жилые дома высотой до 9 этажей, поликлиники, школы и т. д.

    Ячеистый бетон. Особенность материала в наличии множества закрытых воздушных пор диаметром 1–1,5 мм. Различают пено- и газобетон. Материалы имеют разную технологию производства и различные характеристики. Ячеистые бетоны достаточно прочные, негорючие, обладают высокими теплоизоляционными свойствами.

    • для защиты от внешних факторов бетонные блоки покрываются тонкостенной штукатуркой или облицовываются кирпичом. Степень паропроницаемости отделки должна быть ниже, чем у стен;
    • в отличие от каркасных технологий строительство из ячеистого бетона требует устройства монолитного фундамента;
    • максимально допустимая высота домов ограничена для снижения деформационных нагрузок на стеновой материал.

    Поризованная керамика. Для строительства используются поризованные керамические крупноформатные блоки. Материал популярен в Европе. Блоки характеризуются низкой теплопроводностью, достаточно высокой прочностью. Параметры материалов регламентирует ГОСТ 530-2007.

    • за счет высоких теплоизоляционных свойств поризованной керамики строительство осуществляется без утеплителя;
    • капиллярная структура сохраняет способность стен к естественному парообмену;
    • небольшой вес материалов позволяет снизить требования к фундаменту.

    Дома малой этажности – перспективный тренд, уверенно захватывающий современную строительную сферу. Стоит ожидать, что со временем будут появляться и другие технологии возведения, а производители предложат новые экономичные материалы.

    Технология малоэтажного строительства

    В процессе разработки проектной и сметной документации стоит соблюдать определённые требования и нормативы, которые предъявляются к различным строительным объектам согласно их классификации. Чтобы правильно классифицировать объект, необходимо знать основные понятия и критерии для идентификации здания. В нашей статье мы поговорим про малоэтажное строительство. Мы расскажем, что это такое, какие нормативные документы и СНиП регламентируют такое строительство, а также перечислим основные технологии.

    Понятие малоэтажного строительства

    Сразу стоит отметить, что конкретного определения, что такое «малоэтажное строительство» не существует. С момента введения в действие Градостроительного кодекса РФ в нём есть лишь несколько позиций, косвенно указывающих на связь с малоэтажной жилищной застройкой:

    1. Так, в СНиП по градостроительству и планировке населённых пунктов в составе жилых зон выделяются следующие категории жилых построек:
    • индивидуальные жилые сооружения;
    • жилые дома малой этажности;
    • жилые постройки средней этажности;
    • многоэтажные жилые дома.
    1. Прохождение архитектурно-строительной экспертизы не требуется для домов с количеством этажей не более трёх.
    2. Также в этом документе описывается процедура получения разрешающих документов на строительство индивидуального жилищного объекта.

    Согласно СНиП и другим нормативным документам к категории малоэтажного жилищного строительства можно отнести следующие виды сооружений:

    • Жилой дом одноквартирный высотой не более 3-х этажей.
    • Блокированный жилой дом.
    • Коттедж.
    • Вилла.
    • Таунхаус.
    • Дуплекс.
    • Резиденция.
    • Апартаменты.
    • Особняк.

    Использование земельного участка

    Строительство малоэтажных домов неразрывно связано с видами разрешённого использования частного земельного участка. Так, данным градостроительным регламентом определены основные правила застройки и землепользования:

    1. На приусадебном участке для ведения подсобного личного хозяйства разрешено размещать жилой дом, пригодный для постоянного проживания, который не может делиться на отдельные квартиры (не многоквартирный) высотой не более трёх этажей. Также на участке разрешено размещать огороды, сады, гаражи и другие подсобные сооружения.
    2. На участках для малоэтажных жилых домов разрешено всё то же самое, что в пункте выше.
    3. Участки для блокированной застройки подходят для возведения жилого дома, который может использоваться для постоянного проживания и не может делиться на квартиры. Высота такой постройки тоже может быть не более трёх этажей. Сооружение имеет общую стену с соседними жилыми постройками. При этом общее число сблокированных домов может быть не более 10-ти.
    4. Под передвижным жильём подразумевается размещение на участке различных сооружений (кемпингов, палаточных городков, вагончиков или прицепов), которые могут использоваться в качестве жилья. Эти сооружения могут подключаться к инженерным коммуникациям, проходящим на данном земельном участке.
    Читать еще:  Одноквартирный жилой дом определение

    Нормативы

    Согласно СНиП регламентируются основные нормативные разрывы и отступы от соседних построек, инженерных сетей и других градостроительных элементов. Все эти виды нормативных расстояний можно разделить на следующие категории:

    • противопожарные;
    • санитарно-бытовые;
    • экологические;
    • градостроительные (красные линии);
    • строительные (расстояние в сейсмоопасных зонах);
    • санитарно-ветеринарные;
    • отступы от надземных и подземных инженерных коммуникаций.

    При этом все расстояния, которые нормируются при малоэтажной застройке, можно разделить на две категории:

    • разрывы в пределах отведённого земельного участка;
    • нормативные отступы за пределами участка.

    Классификация

    Малоэтажное строительство может классифицироваться по нескольким параметрам. Так, в СНиП вы можете найти деление по следующим признакам:

    1. По месторасположению малоэтажные дома делятся на:
    • Сооружения, расположенные в городе. Это застройка высокой плотности, для которой характерен минимальный придомовой участок и обособленный вход.
    • Постройки в пригороде или городской черте. В эту категорию попадают отдельно стоящие жилые дома с участком не более 0,15 га.
    • Загородные дома. Сюда относятся отдельно стоящие индивидуальные жилые дома, которые размещаются на участке площадью 0,15 га и больше.
    1. По уровню доходов малоэтажное жильё делится на такие категории:
    • Элитные дома. У таких построек нормируются только нижние пределы площадей помещений.
    • Бизнес и средний класс имеют тот же принцип нормирования площадей, что и у категории выше.
    • Дома эконом класса. Это жильё для муниципального строительства. В нём площади помещения нормируются по верхним пределам.
    1. В зависимости от периодичности проживания выделяют такие виды жилых малоэтажных домов:
    • Капитальные постройки для круглогодичного проживания.
    • Дачи сезонного проживания.
    1. В зависимости от размеров и наличия земельного участка классификация выполняется так:
    • Дома с придомовым участком для разбивки сада, огорода, размещения подсобных построек, гаража. При этом площадь всех сооружённых построек на участке не должна занимать более его половины.
    • Постройки с небольшим участком (приквартирным). В этом случае площадь участка не может превышать половину общей площади жилого дома.
    • Сооружения без земельного участка.

    По количеству этажей дома для круглогодичного проживания могут быть одно-, двух- и трёхэтажными.

    1. В зависимости от конструктивного решения дома бывают из древесины, панельные, монолитные, из штучных материалов (кирпич, блоки), комбинированные. Выбор типа материалов для дома влияет на его долговечность, стоимость, звукоизоляционные и теплотехнические качества, а также эксплуатационные затраты.
    2. В зависимости от качества отделки капитальные дома бывают без отделки, со стандартной или высококачественной отделкой. Дачи обычно строятся с черновой отделкой.
    3. В зависимости от наличия нежилой площади бывают дома с верандой, мансардой, подвалом или без таких площадей. От их наличия зависят строительные затраты и объёмы земляных работ.
    4. На уровень комфортности дома влияет наличие дополнительных помещений – летней кухни, гаража, сауны, зимнего сада, постирочной и т.п.

    Технологии малоэтажного строительства

    Современные технологии строительства малоэтажных домов очень разнообразны и позволяют выбрать каждому застройщику подходящий вариант. Так, для строительства малоэтажных домов подходят следующие технологии:

    • каркасное домостроение;
    • блочные дома из пеноблоков и газобетона;
    • дома из бруса.

    Рассмотрим перечисленные методики подробнее.

    Каркасное домостроение

    С использованием этой технологии вы получите дом в кратчайшие сроки. При этом вы можете использовать одну из двух разновидностей этой технологии:

    • По быстроте сборки дома каркасно-панельной технологии нет равных. Для строительства жилья используются заводские или самодельные сэндвич-панели. Для их дополнительной фиксации применяется каркас из бруса. Технология монтажа дома настолько простая, что вы без труда справитесь самостоятельно. Для изготовления СИП-панели используется листовой древесный материал (обычно ОСП) и утеплитель (пенополистирол).
    • Монтаж сооружения по каркасно-щитовой технологии займёт чуть больше времени, зато себестоимость дома будет ниже, чем при использовании СИП-панелей. Суть метода в том, что на строительной площадке сначала сооружается каркас дома из бруса, затем он обшивается листовым древесным материалом. После установки крыши между стойками каркаса закладывается утеплитель и зашивается ГВЛ, фанерой, ОСП. В конструкции стен обязательно используется ветробарьер и пароизоляционная мембрана.

    Среди плюсов этой технологии стоит отметить следующее:

    1. На возведение стен дома по этой технологии вы потратите значительно меньше денег, чем на строительство дома из кирпича.
    2. Благодаря небольшому весу стен можно заложить облегчённый фундамент, что позволит сэкономить на материалах и объёмах земляных работ.
    3. Благодаря тому, что стены по большей части состоят из утеплителя, такой дом быстро прогревается и отлично сохраняет тепло. Так, стена из СИП-панели толщиной 20 см приравнивается по теплоизоляционным характеристикам к кирпичной кладке толщиной 50 см.
    4. Поскольку стены обладают низкой теплопроводностью, зимой вы можете сэкономить на отоплении.
    5. Не нужно делать длительную технологическую паузу после возведения коробки, ведь дом практически не даёт усадки.
    6. Возведение коробки можно выполнять в любое время года, ведь полностью отсутствуют мокрые процессы.

    Важно: если коробку можно строить и зимой, то фундамент рекомендуется возвести до наступления холодов.

    К недостаткам каркасной технологии можно отнести следующее:

    1. Такой дом обладает высокой герметичностью, поэтому вам придётся обустроить эффективную и недешевую систему приточно-вытяжной вентиляции.
    2. Этот дом сложно назвать экологически чистым жильём. Более того используемые материалы подвержены горению, а пенополистирол выделяет вредные вещества в процессе горения.
    3. Хоть производители СИП-панелей и каркасных домов и уверяют, что постройка очень прочная и может прослужить до 75 лет, это не всегда так.

    Дома из ячеистого бетона

    Если раньше малоэтажные дома строили чаще из кирпича, то сегодня на смену ему пришел современный ячеистый бетон. Из него делают пеноблоки и газоблоки, которые применяются для возведения стен дома. У этих материалов есть масса достоинств:

    • С использованием ячеистого бетона дом можно возвести в 3 раза быстрее, чем из кирпича. Более того себестоимость постройки будет намного ниже.
    • Такой материал не подвержен усадке, поэтому в доме из блоков можно сразу делать отделку и заселяться в него.
    • Пористый газоблок способствует естественной циркуляции воздуха в помещении, поэтому в доме формируется благоприятный микроклимат.
    • Высокие теплоизоляционные характеристики материала.
    • Под лёгкие пористые стены можно обустроить облегчённый фундамент, что позволит сэкономить при строительстве.
    • Гладкая ровная поверхность стен из газоблоков не нуждается в дополнительном выравнивании перед финишной отделкой.

    Минусы ячеистого бетона:

    • Высокая пористость материала приводит к его повышенной гигроскопичности, поэтому стены оставлять без отделки нельзя. После впитывания влаги теплоизоляционные свойства газобетона снижаются.
    • Ячеистый бетон имеет низкую прочность на скалывание, поэтому перед укладкой плит перекрытий, монтажом крыши нужно делать монолитный армопояс, а это влечёт за собой дополнительные расходы и затраты времени.

    Жильё из бруса

    Сегодня для возведения малоэтажных домов очень часто используют профилированный и клееный брус. При этом вы можете выбрать более дорогой и качественный клееный брус или не такие дорогие профилированные изделия камерной сушки.

    К плюсам домов из бруса стоит отнести такие моменты:

    1. Древесина обладает высокими теплоизоляционными характеристиками.
    2. Брус позволяет получить красивые стены, которые не нуждаются в финишной отделке.
    3. Вы можете использовать маломощный фундамент, ведь древесина – довольно лёгкий материал.
    4. Простая технология монтажа позволяет самостоятельно в кратчайшие сроки возвести коробку дома.
    5. Дом из бруса – это экологически чистое сооружение с благоприятным для человека микроклиматом внутри.
    6. Из бруса можно строить зимой.
    1. Древесина нуждается в обработке защитными составами.
    2. Усадка дома может длиться несколько месяцев.
    3. Некачественный материал может деформироваться и растрескиваться.

    Вводятся правила управления малоэтажными жилыми комплексами

    До сих пор в жилищном законодательстве не было чётко прописано понятие малоэтажных жилых комплексов. В разное время их относили то к таунхаусам, то к индивидуальным, то к блокированным постройкам.

    Это создавало определённые трудности как для собственников помещений в таких жилых домах, так и для управляющих организаций. Теперь решено закрепить на законодательном уровне правила управления и содержания малоэтажных жилых комплексов.

    Новая глава в ЖК РФ

    Депутаты Госдумы внесли на рассмотрение законопроект «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации», согласно которому предлагается дополнить ЖК РФ отдельной главой. Эта глава будет регулировать правила управления и содержания общего имущества малоэтажных жилых комплексов.

    Документ даёт чёткое определение малоэтажному жилому комплексу. Под ним понимается “комплекс отдельно стоящих жилых домов и (или) блокированных жилых домов и (или) многоквартирных жилых домов с количеством надземных этажей не более чем три (без учёта мансардного этажа)”.

    Читать еще:  Снести жилой дом

    Важным условием отнесения малоэтажных жилых домов к комплексу является тот факт, что он должен быть построен одним застройщиком “в результате комплексного освоения территории и расположен на земельных участках, образующих один или несколько элементов планировочной структуры поселения”.

    Ещё один момент: малоэтажный жилой комплекс должен включать в себя “территории общего пользования, некапитальные сооружения, элементы благоустройства и озеленения в пределах комплекса”. Также предлагается, чтобы собственники помещений в таких комплексах приняли на общем собрании внутренний документ, утверждающий правила совместного проживания и добрососедства.

    Размер доли в праве собственности на общее имущество будет соразмерен общей площади помещения и земельного участка в собственности каждого владельца помещения.

    Высшим органом управления малоэтажным жилым комплексом признаётся общее собрание собственников, на котором выбирается способ управления и управляющая организация. Собственники на ОСС должны будут определить содержание договора управления, порядок его заключения и расторжения по собственной инициативе.

    Пояснения к законопроекту

    Как сказано в пояснительной записке к проекту Федерального Закона «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации», необходимость введения правил управления малоэтажными жилыми комплексами вызвана сразу несколькими обстоятельствами.

    Во-первых, в последнее время всё активнее идёт малоэтажное строительство, с чем связана проблема их эксплуатации и управления. Во-вторых, нужно урегулировать отношения собственников, проживающих на одной территории и взаимодействующих между собой и с управляющей организацией. Ну и, наконец, на сегодняшний день нет действующих норм жилищного законодательства, регламентирующих управление и содержание малоэтажных жилых комплексов.

    Кроме того, в различных НПА не существует точного определения малоэтажного жилого дома и указание на количество этажей в таком МКД. В Приказе Минэкономразвития РФ №540 от 01.09.2014 года «Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков» малоэтажный жилой дом описан, как дом для постоянного проживания высотой не выше 3 надземных этажей.

    Также нужно учитывать и тот факт, что при нынешних темпах и особенностях возведения новостроек, зачастую один застройщик осваивает определённый земельный участок. На этом участке ведётся строительство малоэтажного жилого комплекса или коттеджного посёлка. При этом, даже двухэтажные дома могут являться многоквартирными.

    В виду отсутствия правового регулирования данного вопроса возникают многочисленные судебные споры между собственниками и управляющими организациями из-за злоупотребления правами обеими сторонами и нарушений законодательства. Для разрешения спорных ситуаций судам приходится руководствоваться нормами жилищного законодательства в части управления МКД. Но это не является выходом из проблемы.

    Поэтому и предлагается узаконить отдельным определением статус малоэтажных жилых комплексов, урегулировать отношения, возникающие с управлением ими, а также установить чёткие критерии для таких типов домов, правила эксплуатации и содержания.

    В законопроекте говорится, что под объектами малоэтажного жилищного строительства подразумеваются жилые дома с количеством надземных этажей не более чем 3 (без учёта мансардного этажа), предназначенные для проживания одной или нескольких семей. Инициаторы предлагают установить следующие виды объектов малоэтажного жилищного строительства:

    • отдельно стоящие жилые дома, не предназначенные для раздела на квартиры;
    • жилые дома блокированной застройки, не предназначенные для раздела на квартиры, с общей стеной с соседним домом и самостоятельным выходом на придомовой земельный участок;
    • малоэтажные многоквартирные жилые дома, состоящие из двух и более квартир, с выходом в помещения общего пользования.

    Инициаторы законопроекта хотят исключить из состава общего имущества малоэтажного жилого комплекса объекты социальной, транспортной и коммунальной инфраструктуры. Законопроект подразумевает передачу этих объектов инфраструктуры застройщиком в собственность муниципальных образований или специализированных организаций. Однако предлагается предоставить право застройщику на оформление этих объектов в свою собственность.

    Порядок созыва и проведения общего собрания собственников помещений в МКД (ст.44-48 ЖК РФ) предлагается распространить и на собрания собственников помещений в малоэтажном жилом комплексе. До первого общего собрания правила добрососедства будет разрабатывать и вводить в действие застройщик при передаче жилых помещений покупателям.

    Проект Федерального закона

    Проект Федерального закона “О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации” предполагает, что придомовая территория малоэтажного жилого комплекса будет формироваться застройщиком на этапе планировки проекта строительства. Границы этой территории определяются внешними границами одного или нескольких земельных участков, приобретённых застройщиком для малоэтажного строительства.

    Собственникам принадлежит на праве общедолевой собственности общее имущество малоэтажного жилого комплекса, которые вправе им владеть, пользоваться и распоряжаться.

    К общему имуществу малоэтажного жилого комплекса не относятся:

    • строения, сооружения и другие объекты инженерной, транспортной и социальной инфраструктуры с механическим, электрическим, санитарно-техническим и иным оборудованием;
    • котельные, водонапорные башни, тепловые пункты, трансформаторные подстанции,
    • инженерные сети тепло-, газо-, электроснабжения, горячего и холодного водоснабжения, водоотведения;
    • дороги, проезды и другие элементы коммунальной инфраструктуры;
    • объекты социального назначения (детские сады, школы, поликлиники, больницы, иные образовательные, медицинские, социальные учреждения) и земельные участки, на которых они расположены.

    Собственники помещений в малоэтажном жилом комплексе не имеют права:

    • “осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество малоэтажного жилого комплекса;
    • отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество малоэтажного жилого комплекса, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на помещение в малоэтажном жилом комплексе.”

    Уменьшить размер общего имущества малоэтажного жилого комплекса можно только с согласия всех собственников. Увеличить размер общего имущества малоэтажного жилого комплекса посредством изменения границ между земельными участками в пределах застройки можно на основании решения ОСС.

    Управляющая организация не имеет права передавать объекты общего имущества в малоэтажном жилом комплексе в пользование иным лицам. Такое решение может принять общее собрание собственников.

    Собственники помещений в малоэтажном жилом комплексе должны содержать общее имущество этого комплекса. Размер платы за содержание общего имущества пропорционально доле в праве общедолевой собственности, если иное не установлено решением ОСС.

    Первое собрание собственников проводит застройщик в течение одного месяца после получения разрешения на ввод в эксплуатацию 50% жилых помещений в составе малоэтажного жилого комплекса и их передачи по акту покупателям.

    Если в состав малоэтажного жилого комплекса входит более 100 жилых помещений, то общее собрание собственников может проводится в форме собрания уполномоченных. Порядок созыва и проведения такого собрания утверждает общее собрание собственников.

    К компетенции общего собрания собственников помещений в малоэтажном жилом комплексе относится принятие решения о:

    • выборе способа управления;
    • выборе управляющей организации, изменении или расторжении договора управления;
    • установлении размера платы за содержание общего имущества;
    • пользовании общим имуществом;
    • распоряжении, уменьшении/увеличении общего имущества, предоставлении объектов в его составе в пользование третьим лицам на основании договоров;
    • утверждении, применении, изменении и отмене правил добрососедства и других документов, регулирующих основы взаимоотношений собственников;
    • другие вопросы, отнесенные настоящим Кодексом к компетенции ОСС.

    Если в малоэтажном жилом комплексе не более 50 квартир, то собственники могут выбрать на общем собрании непосредственный способ управления. Если квартир больше 50, то решением ОСС должна быть выбрана управляющая организация. До проведения первого собрания собственников выбор управляющей организации и заключение договора управления осуществляется застройщиком.

    Выбранная решением ОСС управляющая организация осуществляет свою деятельность на основе договора управления и несёт ответственность перед собственниками за оказание услуг и выполнение работ по содержанию общего имущества малоэтажного жилого комплекса.

    Договор управления заключается собственниками с управляющей организацией в письменной или электронной форме с использованием системы. Собственники, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в малоэтажном жилом комплексе, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора.

    Собственники на основании решения ОСС могут в одностороннем порядке расторгнуть договор управления, если управляющая организация не выполняет своих обязанностей и условий заключённого договора. Решения по вопросам расторжения договора управления и выбора управляющей организации принимаются большинством голосов не менее 2/3 от общего числа голосов всех собственников помещений в малоэтажном жилом комплексе.

    Если у вас остались вопросы, вы всегда можете обратиться к нам за консультацией. Также мы помогаем управляющим компаниям соответствовать 731 ПП РФ о Стандарте раскрытия информации (заполнение портала Реформа ЖКХ, сайта УК, информационных стендов) и ФЗ №209 (заполнение ГИС ЖКХ). Мы всегда рады вам помочь!

    Ссылка на основную публикацию
    Adblock
    detector