Antaurus.ru

Все про Недвижимость
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Объекты жилой и коммерческой недвижимости

Что такое коммерческая недвижимость?

Что такое коммерческая недвижимость?

Вся недвижимость разделяется на жилую и коммерческую. Если название жилых помещений говорит само за себя, то определение и характеристики коммерческой недвижимости стоит рассмотреть подробнее. В статье расскажем что такое коммерческая недвижимость , на какие категории она разделяется, рассмотрим недвижимость как источник дохода и дадим полезные рекомендации при покупке таких объектов.

Коммерческая недвижимость — что это значит

Объекты коммерческой недвижимости — это помещения, здания, сооружения и участки, которые предназначены для извлечения прибыли путем сдачи в аренду или ведения предпринимательской деятельности непосредственно собственником. Владельцем коммерческого объекта может быть как юридическое, так и физическое лицо. Доходность коммерческой недвижимости — это главный критерий ее оценки.

Главные особенности коммерческих объектов

ПрибыльностьОкупаемость
Недвижимость приносит прямой доход в виде платы за аренду или косвенный — используется для обустройства предприятия.При правильном инвестировании, вложения окупаются в среднем за 7-10 лет. После этого периода коммерческая недвижимость начинает приносить чистую прибыль.

Интересно! Для сравнения приведем жилые объекты, которые не приносят прибыль, не окупаются и проходят амортизацию в процессе эксплуатации — при стабильной ситуации на рынке могут потерять в цене.

Что относится к коммерческой недвижимости

Большинство людей относят к коммерческим объектам только торговые помещения — магазины, ларьки. Однако, эта группа включает большое количество разных объектов, которые отличаются по характеристикам и сфере использования.

Виды коммерческой недвижимости

Классификация коммерческой недвижимости проходит по целевому назначению. В соответствии с этой характеристикой все объекты разделяют на группы:

Торговые. К торговым относят коммерческие площади, которые используют для реализации товаров, например, магазины, бутики, ТЦ, аптеки, автосалоны.

Офисные. Помещения, в которых работают сотрудники и руководство компаний. Офисы могут использоваться и для приема клиентов, проведения конференций.

Индустриальные. Используются для размещения производственного оборудования, хранения сырья, полуфабрикатов, готовой продукции. К ним относят цеха, склады и сопутствующие им помещения.

Социальные. Например, медицинские, научные, спортивные, детские центры, площадки для занятий разными видами спорта, другие объекты.

Что такое помещение свободного назначения

«Свободное назначение» в качестве характеристики помещения — не стандартизированный, а разговорный термин. Им обозначают недвижимость, которая может быть использована для различных целей. Например, небольшое модульное сооружение, которые часто устанавливают в оживленных местах, подходит для обустройства магазина, офиса, салона или маникюрного кабинета, кафе или закусочной.

Как квартира переходят из категории коммерческих объектов в жилые

По своей сути, строительство многоэтажного дома — инвестиционный проект в сфере недвижимости. Для разработки проекта, закупки материалов и возведения здания привлекают средства инвесторов, которые вкладывают деньги чтобы получить прибыль, или с коммерческой целью. Но, после продажи всех квартир объект перестает быть коммерческим, каждая квартира становится частной жилой недвижимостью, а подъезды, подвалы и чердаки — местами общего пользования жильцов дома.

Как можно использовать коммерческую недвижимость

Коммерческие помещения используют для получения прибыли. С этой целью недвижимость можно:

Организовать под собственное предприятие. Под предприятием подразумевается не только производство продукции, но и любой другой бизнес. Такой вариант подходит собственникам, у которых есть продуманный бизнес-план и желание вести активную предпринимательскую деятельность. Свое помещение помогает сберечь средства на организации и направить их на развитие дела.

Сдать. Если вам принадлежит помещение коммерческого назначения, его можно сдать другим предпринимателям и получать пассивный доход. После уплаты налогов от сдачи недвижимости в аренду вы получите чистую прибыль без дополнительных капитальных и трудовых вложений. Амортизацию или износ помещения можно компенсировать за счет арендатора, прописав это условие в договоре.

🔸 Перепродать. Купив объект в плохом состоянии, например, без ремонта, его можно усовершенствовать и перепродать по более выгодной цене.

Интересно! В некоторых случаях самостоятельно управлять объектами коммерческого типа нерационально, например, если у собственника нет необходимых навыков, информации или времени. Чтобы увеличить прибыльность своих инвестиций, можно оформить договор с компанией, которая оказывает услуги брокериджа коммерческой недвижимости. В ходе сделки собственник передает имущество в управление третьим лицам, которые сделают все возможное для увеличения прибыльности объекта.

Интересные факты о коммерческих объектах в России

🔰 В конце 2017 года общая стоимость коммерческих объектов на территории РФ составила 130 миллиардов долларов. Эта цифра сопоставима с оценкой капитализации Сбербанка и Газпрома.

🔰 Самой дорогой бизнес-недвижимостью в России остаются торговые площадки. Например, в Санкт-Петербурге средняя цена торговых помещений в 2017 году составила 167,2 тыс. рублей за 1 м². В столичных торговых центрах эта цена еще выше — около 408 тыс. рублей.

🔰 Офисная недвижимость оценивается дешевле. В том же 2017 году средняя цена офиса в Санкт-Петербурге составила 150 тыс. рублей за 1 м². В том же году московские офисы стоили больше 330 тыс. рублей за 1 м², что на 16% больше их стоимости в 2016 году.

🔰 Самый большой спрос среди арендаторов и покупателей отмечается на помещения небольшой площади — 10-20 м², расположенные в центре города. Их используют под офисы юристы, туристические фирмы и другие организации.

Как устанавливается и от чего зависит цена коммерческих объектов

Стоимость торговых, офисных и других помещений для коммерции зависит от ряда факторов:

🔹 площади, планировки, расположения на этаже;

🔹 качества ремонта, наличия собственных коммуникаций;

🔹 района и окружающей инфраструктуры;

🔹 наличия отдельного входа и собственной территории.

Для многих сферах коммерческой деятельности важен поток потенциальных клиентов, которые каждый день проходят мимо офиса компании. Такое правило действует для торговых точек, салонов красоты, заведений общественного питания. Поэтому, их владельцы выбирают помещения на центральных, оживленных улицах города, или ориентируются на другие места скопления людей, например, обустраивают бизнес на первых этажах крупных жилых комплексов.

Рассмотрим на примерах, как будет отличаться цена коммерческих объектов с разными характеристиками:

📌 помещение с выходом на оживленную улицу цениться выше, чем с выходом во двор;

📌 продавец или собственник при аренде предварительно оценивает прибыльность бизнеса потенциального покупателя или арендатора, чем выше перспективы предпринимателя — тем выше цена недвижимости;

📌 при выборе помещений под склады или обустройство производственных линий будет учитываться, насколько удобны подъездные пути, наличие поблизости транспортных магистралей, возможность поэтапного расширения производства и доукомплектации.

Важно! Во многих случаях, стоимость 1 м 2 коммерческой недвижимости будет выше, чем жилой. Это связано с возможностью получения дохода, который, со временем, покрывает расходы на покупку объекта.

Особенности налогообложения

Порядок и размер начисления налогов может отличаться, но чаще они зависят от стоимости объекта. До недавнего времени для расчетов использовали данные об инвентаризационной цене объекта из системы БТИ. При этом во многих регионах рыночная стоимость может в разы отличаться от инвентаризационной. Различия в цифрах и недополучение налогов от коммерческой недвижимости послужило причиной перевода системы налогообложения на кадастровую, которая основана на реальной стоимости. С 2015 года рынок коммерческой недвижимости постепенно переводят на кадастровую систему налогообложения.

Ставка может быть фиксированной или плавающей — меняться не чаще 1 раза в год по решению органов местного или федерального управления. Максимальный размер ставки достигает 2,2%.

Кого затрагивают изменения в налогообложении

Ежегодно растет перечень объектов, владельцы которых обязаны платить налоги по новой схеме. Например, в столице за последние 2 года этот список увеличился на 4% и составил 25 тысяч объектов. Почти 90% торгово-офисных объектов Москвы подпадают под действия нововведений. Выросла и налоговая ставка: с 1,3% в 2016 году до 1,5% в 2018 году. Вместе с этим, новый кадастровый налог затрагивает все больше объектов коммерческой недвижимости небольшой площади. В 2015 году изменения в системе налогообложения затрагивали только собственников помещений площадью от 5000 м², сейчас порог снизился до 1000 м². Все эти факторы привели к значительному увеличению взноса от данной отрасли в бюджет столицы — до 30 млрд. рублей.

Интересно! Изменениями в налоговом законодательстве недовольны многие бизнесмены. Теперь им придется каждый год платить в бюджет, в среднем, 650 рублей за квадратный метр недвижимости. Теоретически, оспорить сумму кадастровой оценки можно в Кадастровой палате или заказав независимую экспертизу.

Особенности

📍 Если собственником коммерческой площади выступает юридическое лицо, ставка определяется согласно соответствующему закону представительного органа субъекта РФ по месту расположения объекта.

📍 Если коммерческая недвижимость используется гражданами других стран и их деятельность не связана с РФ, налоговая ставка на их прибыль составляет 20%.

Можно ли получить льготы

Да, право на налоговые льготы имеют научные центры, религиозные организации, управляющие компании и предприниматели, которые работают по упрощенной системе налогообложения.

Что такое экспертиза коммерческой недвижимости и как она проводится

✔ при оформлении сделки купли-продажи;

✔ для решения споров;

✔ при оптимизации налогообложения;

✔ для перераспределения долей между собственниками;

✔ если недвижимость передается в залог по кредиту, в аренду, в доверительное управление.

Чтобы заказать экспертизу, обратитесь в одну из лицензированных оценочных компаний и предоставьте документы:

📔 технические документы на недвижимость: справку из БТИ, кадастровый план;

📔 правоустанавливающие документы, которые подтверждают право собственности и отображают возможные обременения.

Порядок проведения экспертизы:

  1. Обращение заказчика и постановка задач.
  2. Изучение документов и самого объекта оценщиками.
  3. Подготовка и оформление отчета.
  4. Сдача отчета и подписание акта приема-сдачи.

Советы, как выгодно вложить в коммерческую недвижимость

Начинающие инвесторы боятся делать рискованные ставки на акции, ценные бумаги, стоимость которых нестабильна. Покупка коммерческой недвижимости дает возможность получать прибыль без риска — чтобы не случилось в финансовой сфере, недвижимость остается собственностью владельца. При этом важно грамотно оценить все преимущества и перспективы, чтобы сделать правильный выбор с учетом текущей ситуации, а также коммерческой привлекательности объекта.

Интересно! В 2017 году наибольшим спросом на рынке коммерческих объектов пользовались торговые помещения. В их покупку было вложено порядка 712 миллионов долларов или 41% всего объема вложений. Наиболее интересным сегментом эксперты считают стрит-ритейл — помещения на первых или цокольных этажах зданий на оживленной улице. В столице доходность таких объектов составляет 11-12% годовых без учета налогов.

Самым оптимальным способом поиска недвижимости коммерческого типа выступает сотрудничество с агентством по недвижимости. Риэлторы оперируют всей актуальной информацией и предложениями в этом сегменте рынка, поэтому помогут выбрать самое выгодное предложение.

Самая полная классификация объектов коммерческой недвижимости

Коммерческая недвижимость – это здания и земельные участки, которые используются для бизнеса и приносят владельцам доход от аренды или продажи.

Разнообразие сфер деятельности определяет и широкую классификацию объектов.

Рассмотрим, по каким признакам классифицируют нежилую недвижимость.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-46-18 . Это быстро и бесплатно !

Деление по основным признакам

По общепринятым правилам коммерческая недвижимость по функциональному назначению подразделяется на: офисную, торговую, складскую, производственную, гостиничную и универсальную.

По целям владения, недвижимость может использоваться:

  1. для инвестиций;
  2. для обеспечения товарного запаса;
  3. для развития;
  4. для использования истощимых ресурсов.

Недвижимость может быть:

В первом случае, это химические, нефтеперерабатывающие заводы, электростанции; библиотеки и музеи, а также другие подобные помещения общественного сектора.

Вторую группу представляют все остальные объекты, востребованные для инвестирования и использования в коммерческой деятельности. Недвижимость всегда имеет владельца – собственника (физическое или юридическое лицо).

По степени готовности к эксплуатации выделяют:

  • введенную в эксплуатацию (объекты имеют разрешение на полноценное использование по назначению.);
  • требующую ремонта или реконструкции;
  • незавершенную (статус сохраняется с момента выдачи разрешения на строительство и до введения в эксплуатацию).

Какие виды недвижимого имущества бывают?

Все объекты коммерческой недвижимости можно условно разделит на пять групп: офисные, торговые, производственно-складские, гостиничные и универсальные.

  1. Офисная недвижимость. Используется как рабочее пространство для сотрудников, а также место для деловых встреч и приема посетителей.
  2. Торговая недвижимость. Используется для организации процесса продажи товаров и услуг как оптовых, так и розничных. Это всевозможные магазины, павильоны, выставочные залы, а также объекты ресторанного бизнеса, торгово-развлекательные центры.
  3. Производственно-складские объекты. На пути следования к потребителю, товару необходим целый комплекс услуг, которые невозможно организовать в условиях офиса. Здесь в работу вступают производственно-складские объекты. В этой категории помещения постоянного и временного хранения, промышленные, универсальные, автоматизированные, сельскохозяйственные, специализированные и другие. Они могут быть представлены как отдельным зданием, так и целым комплексом.
  4. Универсальная недвижимость. Особенность универсальной недвижимости – возможность использования для разных сфер деятельности (под офис, клинику, мастерскую, магазин и т. д. и т. п.). Обязательной характеристикой такой недвижимости является наличие собственных коммуникаций, отдельного входа, а также капитальные стены.
  5. Гостиничная недвижимость. Это объекты, позволяющие организовать временное проживание людей. Их можно разделить на коллективные и индивидуальные.

К коллективным относят мотели, гостиницы, общежития, пансионаты.

К индивидуальным – соответственно квартиры, коттеджи и т. п. А также можно выделить специализированные объекты: санатории и профилактории, детские оздоровительные лагеря, туристические базы и базы отдыха, кемпинги.

Классы и типы нежилых помещений

Для офисной деятельности

  • Для офисных помещений класс А – это престижные объекты, размещенные в офисных или бизнес-центрах, с современным оборудованием и автоматизацией систем жизнеобеспечения, а также с высоким качеством отделки, свободной планировкой и высотой потолков не менее 3 метров. Они расположены в местах с хорошей транспортной развязкой, в шаговой близости к метро.

Их отличает наличие зон отдыха, систем питания, залов для конференций, высокий уровень коммуникаций. Важный аспект – наличие подземного охраняемого паркинга и службы безопасности.

В данном классе могут быть также подразделения: А1, А2, А3. Это дополнительные элементы сервиса, такие как ресторан, фитнес-клуб или сад на крыше.
Помещения класса В располагаются как в новых, так и в отремонтированных зданиях, с недорогой, но качественной отделкой. В наличии достойно оснащенные зоны для общего пользования, конференц-залы. Высота потолков не менее 3 метров. А вот парковка, скорее всего, будет расположена на улице, но охраняемая и с удобным подъездом.

Может отсутствовать система кондиционирования и другие сервисы. Но в целом эта категория соответствует мировым стандартам.

  • Класс С – это помещения со сроком эксплуатации более 10 лет, расположенные на окраине города. Коридорная система, высота потолков 2,7 метра, ограниченные возможности парковки. Они отличаются низкой транспортной доступностью и скудной инфраструктурой. Набор сервиса тут минимален: телефон, интернет, отопление. Есть подклассы: С1 и С2. В первом, случае есть система климат контроля, во втором только принудительная вентиляция.
  • Офисы D класса это помещения, которые изначально не предназначались для офисной деятельности и были арендованы, например, у производственных предприятий. Они, чаще всего, нуждаются в ремонте, имеют деревянные перекрытия и изношенные коммуникации, а также низкое качество отделки. Отсутствует охраняемый паркинг.
  • Е класс – объекты, не приспособленные под офис, например, подвалы, полуподвалы или склады.
  • Об особенностях аренды и продажи помещений под офис читайте тут.

    Торговые площади

    Торговая недвижимость подразделяется на десять классов: от оснащенных по последнему слову техники торгово-развлекательных комплексов, до небольших магазинчиков на первом этаже жилого дома.

    Критерии, по которым объекты относят к тому или иному классу следующие:

    • архитектурные особенности;
    • расположение;
    • возраст здания;
    • размеры;
    • инфраструктура;
    • качество внутренней отделки;
    • специализация;
    • система охраны;
    • наличие и тип парковки.

    Все выше перечисленные категории определяют класс объекта.

    1. торгово-развлекательные комплексы и центры, мегамоллы;
    2. торговые центры и гипермаркеты;
    3. супермаркеты;
    4. салоны;
    5. гастрономы, промтоварные магазины, аптеки и т. п.;
    6. торговые павильоны;
    7. киоски;
    8. бутики;
    9. первые этажи и подвалы в жилых домах (9 или 10 зависит от качества

    О том, как выбрать помещение под магазин и как его арендовать, читайте здесь.

    Производственно-складские сооружения

    Характеристики класса А:

    • одноэтажное здание с высотой потолков не менее десяти метров;
    • плоский бетонный пол с высоким индексом проектной нагрузки;
    • наличие административных и бытовых помещений;
    • расположение вблизи главных транспортных магистралей, не далее 40 км от города;
    • прямой доступ на территорию с дороги, удобный въезд, парковка;
    • выделенная погрузочно-разгрузочная зона;
    • оснащение специализированными устройствами;
    • охранная сигнализация;
    • видеонаблюдение;
    • система пожарной безопасности и пожаротушения;
    • устройства регулирования влажности и температуры;
    • тепло и водоснабжение;
    • система аварийного электроснабжения;
    • качественная внутренняя отделка и благоустроенная территория;
    • железнодорожная ветка.

    Производственно-складские помещения класса В имеют следующие характеристики:

    • новое или реконструированное здание прямоугольной формы с высотой потолков не менее 6 метров;
    • один или два этажа;
    • бетонный или асфальтированный пол;
    • отопление;
    • автономное электроснабжение;
    • пандус, грузовой лифт;
    • место для разворота транспорта на территории;
    • охраняемая территория;
    • сигнализация, видеонаблюдение;
    • телекоммуникации;
    • вентиляция;
    • офисные и бытовые помещения;
    • контроль доступа;
    • железнодорожная ветка.

    Класс С это:

    • производственное помещение, ангар с высотой потолков не менее 4 метров;
    • пол асфальтированный или бетонный;
    • офисные и бытовые помещения;
    • площадки для маневрирования транспорта;
    • пандусы, лифты, подъемники;
    • вентиляция и отопление;
    • система пожаротушения и сигнализация;
    • охраняемая территория;
    • система телекоммуникаций;
    • железнодорожная ветка.

    И наконец, помещения класса D это:

    • подвальное или полуподвальное помещение, ангар;
    • вентиляция, отопление;
    • система пожаротушения и сигнализации;
    • охрана;
    • офисные и бытовые помещения;
    • площадка для маневрирования машин;
    • телекоммуникации;
    • железнодорожная ветка.

    Универсальные объекты

    1. Премиум. Это современное технологичное здание с высотой потолка не менее 4 метров, с большими окнами, располагающееся вблизи транспортной развязки, метро. Объект оснащен современной системой охраны, пожарной сигнализации, подземным и наземным паркингом.
    2. Люкс. Помещения с качественным ремонтом, пожарной сигнализацией, видеонаблюдением.
    3. Стандарт. Постройки советских времен, но с хорошим ремонтом. Невысокие потолки (3,5 метра), маленькие лифты, неудобная планировка.
    4. Эконом. Расположение в жилом доме, с отдельным входом.

    Гостиницы

    Согласно звездной классификации:

    • недорогие строительные материалы;
    • санузел, ванные и душевые комнаты на этаже на каждые пять номеров;
    • наличие лифта, эскалатора;
    • телефон с городской и междугородней связью.
  • звезды:

    • в номерах умывальники с горячей и холодной водой;
    • минимум в 50% номеров полноценные санузлы;
    • общие ванна или душ на каждые 20 человек, а туалет на каждые 10 человек;
    • стены и пол санузлов водонепроницаемы.
  • звезды:

    • красивый внешний вид и включенность в архитектурный ансамбль улицы;
    • санузлы с качественно сантехникой, стены и пол водонепроницаемы;
    • наличие лифта и автостоянки;
    • городской телефон во всех номерах;
    • санузлы в каждом номере;
    • наличие ресторана и бара;
    • резервная система горячего водоснабжения.
  • звезды:

    • органичное внедрение в архитектурный ансамбль улицы;
    • интерьеры в единой стилистике;
    • качественный ремонт с использованием дорогостоящих материалов;
    • дорогая сантехника;
    • стены и пол санузлов водонепроницаемы.
  • звезд:

    • уникальный дизайн интерьера;
    • качественная внутренняя отделка;
    • площадь санузла от 4 кв. м.;
    • в каждом номере полноценный санузел и телефон;
    • охранная сигнализация;
    • система кондиционирования, звукоизоляции.
  • Для 4 и 5 звезд также обязательным является наличие конференц-зала, медпункта, бассейна, сауны, салона красоты, магазинов, кафе, ресторана, бара.

    Все о том, как открыть гостиницу или хостел и какое помещение для этого выбрать, мы рассказывали в этом материале.

    Заключение

    Качественное понимание классификации объектов коммерческой недвижимости гарантирует правильный выбор и использование их согласно целевому назначению.

    Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

    +7 (499) 938-46-18 (Москва)
    +7 (812) 425-63-64 (Санкт-Петербург)

    Это быстро и бесплатно !

    Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

    Коммерческая недвижимость – объекты для получения прибыли

    Помещения, которые не предназначены для жилья, и эксплуатируются для получения выгоды (прибыли), называются коммерческими. Спрос на объекты подобного назначения стремительно растет, в особенности в мегаполисах. Это и лежит в основе динамичного развития рынка коммерческой недвижимости. Подробно о подобных объектах предлагаем узнать далее.

    Понятие и объекты коммерческой недвижимости

    Коммерческая недвижимость (КН) – это недвижимость, которая используется юридическими и физическими лицами для извлечения прибыли, например, в торговой или производственной деятельности. К таковым объектам можно отнести:

    • торговые центры и магазины;
    • гаражи, автомойки и автосалоны;
    • рестораны и кафе;
    • гостиницы и хостелы;
    • бизнес центры и офисы и проч.

    К КН можно отнеси жилые помещения, которые постоянно используются собственником для сдачи в аренду, например, посуточно, и получения прибыли.

    Отличия коммерческой недвижимости от жилой

    Если тип торговых центров и гостиниц легко определить, то с некоторыми объектами определиться сложно. Например, это многоквартирные дома. Чтобы это сделать, стоит выделить отличия коммерческой от жилой недвижимости:

    • Тип эксплуатации. Многоквартирные дома являются апартаментами, поэтому их относят к коммерческой недвижимости, но вместе с тем каждая отдельная квартира относится к жилому фонду. Дом считается коммерческой до момента, когда передается в эксплуатацию после строительства. Так, когда все квартиры реализуются, объект считается уже некоммерческой недвижимостью.
    • Купля-продажа. Коммерческая недвижимость редко покупается, то есть она часто арендуется. Например, квартиры или загородные дома покупатели часто желают получить в полную собственность, то есть приобрести, а вот офисы или магазины часто берутся в аренду. Это обусловлено тем, что коммерческая недвижимость имеет большую стоимость, ведь в дальнейшем она будет приносить прибыль. К тому же многие предприниматели не желают обременять себя лишними обязательствами, поскольку арендуя помещения, они могут в любой момент закрыть свой бизнес или перенести в другой более рентабельный район.

    Подробнее о продаже коммерческой недвижимости читайте тут.

    • Постоянная прибыль. Коммерческий объект должен постоянно приносить прибыль. Так, если один раз на несколько месяцев сдать свою квартиру в аренду, она не будет считаться коммерческой, а вот если заниматься такой деятельностью постоянно, она будет считаться нежилой и получит статус апартаментов.
    • Окупаемость. Недвижимость жилого фонда не окупается, а вот при покупке или аренде кафе или автосалона через определенный промежуток времени (как правило, 5-7 лет) можно покрыть свои расходы, а затем получить доход.

    Так, в отличие от объектов жилого фонда, КН должна окупиться и приносить доход.

    5 групп коммерческой недвижимости

    Согласно тому, как используется КН, она может относиться к одному из пяти условных групп, с которыми можно ознакомиться в следующей таблице:

    Тип КНПрименение КН
    Свободного назначенияК таковой КН относят те объекты, которые используются в сфере обслуживания, причем нет строгих ограничений. Например, это могут быть спортивные комплексы, бары, кафе, рестораны, гостиничные объекты разных видов.
    ТорговыйИз названия данной группы ясно, что к ней относят те объекты, на которых осуществляется торговая деятельность. Таковыми являются магазины, торговые центры, аптеки, автосалоны и проч.
    ОфисныйОчевидно, что это недвижимость, которая сдается в аренду в качестве офисного помещения. Она может принадлежать как одному, так и нескольким лицам.
    ИндустриальныйК этому типу относят объекты, на которых ведется производственная деятельность. Например, это могут быть заводы, предприятия или склады.
    СоциальныйТакой считается недвижимость, на которой осуществляется социальная деятельность. К примеру, это вокзалы, аэропорты, центры медпомощи.

    Стоимость

    Квадратный метр КН выше квадратного метра объектов жилого фонда, даже если они расположены в одном районе. Как было указано, это связано с будущим доходом. При этом стоимость определяется исходя из различных параметров:

    • площади;
    • места расположения;
    • состояния помещения;
    • окружающей инфраструктуры.

    Это основные параметры, но при этом возможны и другие, например, вход в помещение. Так, если офисный центр расположен в центральном районе, но вход в здание находится не на оживленной улице, а во дворе, его стоимость будет ниже аналогичного центра, вход которого расположен на центральной улице или проезжей части.

    При определении стоимости, по которой помещение будет продаваться или отдаваться в аренду, важную роль также играет потенциальный доход. К примеру, если рассматриваются складские помещения, цена будет определяться не только исходя из площади и места расположения, но и удобства подъездных путей, ведущих к складу, близости магистралей (автомобильных, железнодорожных).

    Каждому типу коммерческого объекта, помимо классических параметров, свойственны индивидуальные критерии, которые будут влиять на стоимость.

    Налогообложение

    Налогооблагаемая база определяется в зависимости от рыночной стоимости КН, причем налоги могут быть как федеральными, так и местными, а ставки – фиксированными или переменными, то есть меняться из года в год исходя из состояния местного бюджета. При этом во внимание стоит принять следующие особенности:

    • Когда владелец КН имеет статус юридического лица, ставка на имущество определяется согласно соответствующему закону представительного органа субъекта РФ, где и находится сама недвижимость. В любом случае, она не может быть больше 2,2%. Это лимит актуален для всех субъектов РФ.

    Когда ИП уплачивают налог на прибыль физических лиц, они могут уменьшить доходную сумму, с которой уплачивается налог, на сумму, которая была израсходована в связи с коммерческой деятельностью. Расходы могут также касаться и использования объекта коммерческой недвижимости. Чтобы это стало возможным, необходимо документально обосновать все расходы.

    • Когда покупатель КН является физическим лицом, он оплачивает наименьший налог из полученных доходов – НДФЛ по ставке в 13%.
    • Если право владения КН переходит от продавца к покупателю, данная операция попадает под понятие реализации (согласно ст. 39 Налогового Кодекса РФ), поэтому будет облагаться НДС. Часто встречаются ситуации, когда имущество вносится в создаваемое ООО, а в дальнейшем выводится из него. В этом случае НДС не уплачивается.
    • Если КН используется гражданами других стран, причем в деятельности, не связанной с РФ, налоговая ставка на их прибыль составляет 20%.

    При оплате налога на КН возможны льготы, которые могут предоставляться по двум критериям:

    • категории налогоплательщика, например, если он социально незащищенный;
    • характеру имущества, например, государственному или муниципальному.

    В любом случае стоит учесть, что к КН не применяется закон об имущественном налоговом вычете, ведь он распространяется только на объекты жилого фонда.

    Экспертиза коммерческой недвижимости

    Такая процедура проводится в разных случаях, включая:

    • оформление договора купли-продажи коммерческой недвижимости;
    • осуществление приватизации;
    • разрешение спорных моментов;
    • передача имущества в виде залога при оформлении кредита;
    • сдача имущества в аренду или доверительное управление;
    • оптимизация налогообложения;
    • перераспределение долей между собственниками и проч.

    Если собственником имущества является физическое лицо, экспертиза потребуется при оформлении ипотечного кредита, составлении брачного договора, исполнении решения суда, разрешения наследственных споров и проч.

    Чтобы провести экспертизу, предварительно потребуется собрать пакет документов, в который будут входить следующие бумаги:

    • Паспорт. Как правило, заказчик экспертизы и владелец объекта – разные лица, поэтому нужны паспортные данные обоих.
    • Правоустанавливающие документы, то есть те, которые подтверждают право собственности и отражают возможные обременения, например, договор аренды или залога.
    • Техническая документация. Таковой является кадастровый план участка, справка из БТИ, план с точными территориальными границами недвижимости, описание осуществляемых перепланировок и проч.

    Сама процедура проводится поэтапно. Изначально ставится техническая задача и определяется необходимая степень детализации, а далее согласуется и оформляется договор между двумя сторонами – исполнителем и заказчиком экспертизы. Далее необходимо передать пакет документов, чтобы оценщики изучили объект и подготовили отчет. Заключительные действия – составление договора об обосновании оценки КН и сдача работы заказчику с оформлением акта сдачи-приема.

    Видео: Рынок коммерческой недвижимости

    Почему, несмотря на кризис, рынок КН начинает оживлять? Что учесть при покупке такой недвижимости? На эти вопросы ответят эксперты по КН в видео, которое вы найдете ниже:

    Итак, коммерческая недвижимость – это объекты, которые приносят доход и не входят в жилой фонд. Как правило, они не приобретаются, а сдаются в аренду, ведь это позволяет бизнесменам не привязываться к определенному району, а при необходимости переехать в более рентабельное место.

    Всё самое важное о нежилой недвижимости: определение, объекты, налогообложение

    Магазины и квартиры, здания и земельные участки часто становятся предметами различных гражданских сделок. Понимание того, чем отличаются нежилые и жилые помещения, поможет обезопасить стороны соглашения от правовых последствий. В свою очередь, нежилая недвижимость отличается друг от друга видами и целевым назначением и должна соответствовать обязательным требованиям законодательства РФ.

    Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

    Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-47-82 . Это быстро и бесплатно !

    Что такое нежилая недвижимость – определение понятия, фонды

    Понятие недвижимости дано в ст. 130 ГК РФ, она представляет собой земельный участок или предмет на ней, перемещение которого невозможно без причинения большого ущерба, и подлежит обязательной государственной регистрации.

    В свою очередь, недвижимость делится на жилой и нежилой фонды. Отличительные признаки нежилой недвижимости:

    1. земельные участки или помещения, не предназначенные для постоянного проживания людей;
    2. имеют регистрацию на определенном участке;
    3. у объекта имеются специальные границы и оно изолировано от других;
    4. в наличии отдельный вход.

    Какое недвижимое имущество относится к данной категории?

    Главное отличие нежилой недвижимости друг от друга – целевое назначение, согласно чему она делится на несколько категорий, в которые входит:

    • промышленная – используется для производства каких-либо материальных ценностей или для поддержки этого производства;
    • коммерческая – используется для получения прибыли тем или иным способом, но без применения производства.

    Объекты – что является зданием, помещением, постройкой?

    Понятие объектов недвижимости прописано в ч. 2 ст. 2 ФЗ № 384-ФЗ и на основании данного закона можно выделить:

    • здание – это капитальное строение, состоящее из нескольких изолированных помещений, которые могут относится как к жилым, так и к нежилым фондам;
    • помещение – это изолированная часть здания, имеющая свое целевое назначение;
    • сооружение – системный объект, обладающий определенными потребительскими функциями и не являющийся зданием.

    Данные объекты классифицируются:

    • по фактическому назначению – торговля, производство, бытовое обслуживание, склады и т. д.;
    • по функциональному – основные и вспомогательные.

    К нежилым объектам относятся некоторые помещения МКД:

    1. Общее имущество владельцев квартир, определенное правилами Минрегиона РФ в письме, – лестницы, коридоры, подвалы и т. д.
    2. Изолированные помещения, не являющиеся квартирами, выделенные на основании ПП РФ № 354 – магазины, кафе, офисы и т. д.

    Статус недвижимости, построенной на дачных и садовых участках, полностью зависит от категории земельных участков. Если земли не являются населенными пунктами, то и постройки считаются нежилыми.

    Право собственности

    Нежилой недвижимостью могут владеть:

    • государственные органы;
    • муниципальные органы;
    • частные лица.

    Собственность может быть как единоличной, так и долевой. В свою очередь, долевая собственность нежилой недвижимости бывает общей или совместной.

    Правила пользования и владения

    Владение и пользование недвижимостью ограничено установленными законодательством РФ правилами. Основными требованиями являются:

    1. использование по целевому назначению в соответствии с нормами ГОСТ и СанПиНа;
    2. соблюдение при владении и эксплуатации прав и интересов других лиц;
    3. своевременная оплата расходов, возникающих в ходе владения и использования объекта.

    Назначение и порядок его изменения

    Порой владельцы нежилого объекта решают перепланировать принадлежащую им собственность под жилье. Или, наоборот, собственник, приобретя жилое помещение, начинает переделывать его под производственную деятельность.

    Правила перевода объекта в жилой фонд предусмотрены в ст. 23 ЖК РФ:

    1. владелец недвижимости составляет заявление в муниципальный орган на изменение статуса помещения, при наличии нескольких собственников требуется согласие каждого из них;
    2. оплачиваются все задолженности по коммунальным платежам;
    3. объект проверяется на наличие обременений;
    4. удостоверяются, что измена статуса не затрагивает интересы других лиц;
    5. муниципальный орган рассматривает заявление и предоставленные документы, при необходимости проводит осмотр объекта;
    6. в течение 45 дней выносится решение о переводе или о запрете на перевод помещения в другой статус.

    Процедура перевода жилой недвижимости в статус нежилой проходит по такой же схеме. После получения разрешения начинается ремонт, по итогам которого проводится проверка специалистами бюро технической инвентаризации. Полученные новые документы регистрируются в Росреестре.

    По закону нельзя запретить владельцу проживать на собственном объекте, если это не затрагивает интересы окружающих. Однако оформить прописку, временную или постоянную, в нежилом помещении нельзя. Полный список мест, где можно прописаться, перечислен в приложении к Постановлению № 713.

    С 2013 года разрешена прописка в дачных домиках при соблюдении установленных законодательством требований. Однако разрешение на постоянную регистрацию в этих случаях обычно удается получить только по решению суда.

    Сделки и налогообложение

    Сделки с нежилой недвижимостью могут проводить физические и юридические лица, а также ИП. Самые распространенные соглашения между сторонами:

    Договора купли-продажи считаются оформленными только после государственной регистрации. Любое серьезное обременение также требует регистрации в ЕГРН. При передаче прав на имущество другому лицу в договоре указывается целевое назначение объекта в зависимости от классификации.

    Согласно НК РФ, собственника нежилого объекта могут обязать платить следующие налоги:

    • налог на имущество, который исчисляется по кадастровой стоимости;
    • налог на доходы;
    • налог на прибыль организаций и ИП.

    Обследование, амортизация и бухгалтерский учет

    Заключение сделок обычно сопровождается проведением обследования недвижимости с целью проверки соответствия принятым нормам. Любая недвижимость имеет свой срок эксплуатации, который зависит от множества факторов. Обследование, а в некоторых случаях и экспертиза, определяет общее состояние объекта, степень износа несущих конструкций и перспективы дальнейшего использования нежилого помещения.

    Для установления кадастровой, инвентаризационной и рыночной стоимости объекта осуществляется оценка недвижимости. Она может оценивать как сам объект, так и преимущества, которые получит покупатель или арендатор. Отчетная документация по оценке предоставляет следующую информацию:

    • исходные данные;
    • порядок проведения оценки;
    • выводы и конечную стоимость объекта.

    На основе полученных данных высчитывается остаточная стоимость недвижимости, которая учитывается в бухгалтерии организации. Нежилой объект может быть отнесен к основным средствам при соблюдении следующих требований:

    1. недвижимость находится в собственности;
    2. получение прибыли от использования;
    3. срок эксплуатации более года;
    4. стоимость имущества больше 10000 рублей.

    Перепланировка, переустройство и реконструкция

    Для изменения устройства нежилого помещения можно провести следующие действия:

    • перепланировка – это изменения утвержденного плана помещения в связи со сносом, переносом или возведением стен и установлением новых границ объекта;
    • переустройство – изменение схемы коммуникационных сетей в следствии перепланировки или в качестве отдельного действия;
    • реконструкция затрагивает технические свойства объекта, не меняя официально утвержденный план помещения.

    На проведение подобных работ требуется разрешение соответствующих инстанций. Особой процедурой является раздел недвижимости на несколько объектов. Он необходим для получения права собственности и кадастрового номера отдельно на каждую часть. Осуществляется на основании соглашения о разделе нежилой недвижимости или судебного решения. После получения новых технических паспортов и планов в БТИ на каждую часть, следует регистрация права собственности в Росреестре.

    Кадастровый учет

    Стоимость имущества, которая учитывается Росреестром как основная, считается кадастровой. Она необходима для исчисления налогов и определяется экспертами-оценщиками. Информацию по ней можно получить:

    • заказав в офисах МФЦ и отделении Росреестра выписку из ЕГРН;
    • заказав справку на сайте Госуслуг или через публичную кадастровую карту.

    Для постановки недвижимости на кадастровый учет требуется технический план объекта, в котором указываются основные параметры имущества. Состоит из:

    1. графического плана объекта;
    2. письменного описания характеристик недвижимости.

    Технический план выдается БТИ на каждый построенный или перепланированный объект.

    Вся недвижимость делится на жилую и нежилую. Четкое определение вида имущества и его целевого назначения необходимо для заключения различных правовых сделок и контроля со стороны разрешительных инстанций. Законодательство РФ регламентирует наступление прав на нежилое имущество, определяет объем и содержание этих прав.

    Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

    Это быстро и бесплатно !

    Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

    Читать еще:  Объект жилой дом
    Ссылка на основную публикацию
    Adblock
    detector