Antaurus.ru

Все про Недвижимость
2 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Особенности оценки жилой недвижимости

Оценка жилой недвижимости

Оценка жилой недвижимости потребуется при совершении с ней различных операций и для получения интересующей информации. Сейчас на рынке представлено множество компаний, но всегда нужно обращаться только к профессионалам, которые смогут справиться со всеми задачами.

Для чего необходима проверка недвижимости и оценка квартиры?

Можно указать несколько целей для проведения оценки объекта:

  1. Сдача в аренду объекта и установление оптимальной платы.
  2. Процедура наследования. Во время нее тоже потребуется узнать стоимость объекта.
  3. Страхование. От стоимости зависят сборы со стороны организации и максимальный размер последующего возмещения.
  4. Продажа или покупка объекта оценки. Нужно выявить оптимальную стоимость, обосновать позицию для второй стороны. Но никто не может принудить участников заключить сделку на основании данных документа.
  5. Определение кадастровой стоимости объекта оценки для начисления налогов и ее оспаривание.
  6. Передача имущества в качестве залога по займу.
  7. Выделяется оценка объекта недвижимости для ипотеки. Организация должна установить справедливую стоимость квартиры, которая выступает в качестве объекта сделки.

Но это только несколько ситуаций, в которых потребуется помощь специалистов по оценке стоимости объекта. На деле направлений их деятельности еще больше, следует определиться с задачей и четко поставить ее для сотрудников.

Ценна на услуги независимой оценки жилой недвижимости

Помещенияот 7000 руб.
Зданияот 10000 руб.
Квартирыот 4000 руб.
Незавершенного строительстваот 6500 руб.
Земельного участкаот 5000 руб.
Домаот 4000 руб.
Установление арендной платыот 1000 руб.

Телефон:
+7 (495) 668-64-79

Как проводится оценка объекта жилой недвижимости?

Может использоваться несколько способов оценки:

  1. Экономическая оценка объекта недвижимости часто проводится рыночным методом, на основании сравнения со схожими вариантами.
  2. Нередко применяется доходный тип. Он основан на определении прибыли, которую можно получить в процессе владения конкретным имуществом.
  3. Другой вариант – затратный. Важным параметром становятся расходы на восстановление.

Каждый метод оценки имеет свои особенности и возможности применения. Поэтому пользоваться способами нужно правильно, доверив процесс подбора специалистам крупной организации.

Чаще всего применяется методика рыночной оценки стоимости жилой недвижимости. Как проводится данный процесс:

  1. Изначально клиенту нужно обратиться в компанию и предоставить информацию об объекте.
  2. Сотрудники могут посетить непосредственно квартиру или дом для осмотра.
  3. Они подбирают похожие варианты, которые выставлены на продажу.
  4. Проводят расчеты и сравнение, определяют среднерыночную стоимость объекта.
  5. Учитывают факторы, которые могут сыграть на повышение или понижение стоимости.
  6. Получают параметры и вносят их в заключение.

Стандартная процедура не занимает слишком много времени у специалистов. Полученные результаты оценки вы сможете полноценно использовать в дальнейшем при совершении различных операций с объектом оценки.

Обращение к профессионалам

Если потребовалась оценка недвижимости для банка или существуют другие поводы для выполнения данной процедуры, то стоит обратиться к специалистам. Только профессионалы смогут справиться со всеми задачами на высшем уровне.

Но в какую фирму обратиться за поддержкой? Идеальное решение – «Независимая оценочная компания». Наша организация имеет по этому профилю значительный опыт и готова предоставить профессиональную помощь.

Просто позвоните нам, сотрудники проведут консультирование и назначат время для встречи. У компании есть несколько весомых преимуществ, среди них:

  1. Минимальное количество затрачиваемого времени.
  2. Привлекаются профессионалы своего дела со значительным опытом.
  3. Вы получите поддержку от лучших специалистов.
  4. Предлагаются привлекательные цены.
  5. Предоставляются максимально точные результаты.
  6. Вы сможете полноценно пользоваться данными в дальнейшем.

Необходимые документы для проведения оценки стоимости недвижимости

Для выполнения оценки стоимости жилой недвижимости эксперт приезжает на место расположения объекта, делая осмотр, во время которого он фотографирует помещения, фасад, прилегающую территорию. Также необходимо представить эксперту правоустанавливающие документы, которые удостоверяют право собственности.

К ним относятся:

  • Договор на продажу или покупку жилой недвижимости;
  • Документ, подтверждающий участие в долевом строительстве;
  • Свидетельство о регистрации имущественных прав и о праве законного наследства жилой недвижимости;
  • Выписка из гос. реестра;
  • Информация о сделках с объектом жилой недвижимости (выдается в Росреестре);
  • Технические документы (кадастровый паспорт или справка-выписка).

Все документы для оценки жилой недвижимости предоставлять необязательно, бывает достаточно одного – об этом наши специалисты сообщают на консультации.

Мы оказываем услуги по оценке жилой недвижимости по Москве и Московской области, а также в различных регионах России.

Чтобы заказать оценку жилой недвижимости по Москве и Московской области, а также в различных регионах России звоните:

Телефон:
+7 (495) 668-64-79

Оценка жилой недвижимости

Оставьте заявку и мы с Вами свяжемся.

Определить стоимость жилья - не самая простая задача. Это связано с тем, что данный показатель напрямую зависит от множества факторов, которые необходимо обязательно учитывать при произведении расчетов. Помимо этого, данная процедура включает в себя необходимость сбора множества документов.

Для того чтобы не допустить ошибку в расчетах, а также быть уверенным в правильности составленных бумаг, необходимо обратиться к профессионалам, которые смогут произвести качественную оценку жилой недвижимости.

Куда обращаться для оценки рыночной стоимости жилой недвижимости

Произведением оценки недвижимости занимается узкий круг специалистов, обладающих необходимыми знаниями на предоставление подобных услуг.

Основным законом, регламентирующим работу данных экспертов, является ФЗ № 135 «Об оценочной деятельности в РФ». При обращении в нашу компанию каждый клиент сможет получить информацию о наличии профессиональных специалистов в нашем коллективе.

Когда необходима оценка жилой недвижимости?

Оценка стоимости жилой недвижимости требуется при проведении многих операций, связанных непосредственно с жилплощадью. В число подобных процедур входят:

  1. Расчет налоговых выплат, предусмотренных для жилой собственности.
  2. Взятие кредита или ипотеки, при которых жилье выступает в качестве залога.
  3. Оформление страховки на квартиру или дом, а также дальнейшее получение выплат вследствие причиненного ущерба.
  4. Разрешение споров, связанных с имуществом. Наиболее часто оценка требуется при разделе жилья между собственниками.
  5. Оформление наследства и вступление в право наследия.
  6. Внесение жилой недвижимости в уставной капитал организации.

Помимо перечисленных операций, оценка жилой недвижимости используется и при продаже квартир. Однако в данном случае процедура носит только рекомендационный характер.

Особенности оценки жилой недвижимости

Существует несколько разновидностей жилой недвижимости, ввиду чего рассмотрение их рыночной стоимости может иметь свои особенности. На сегодня существует следующая классификация подобных объектов:

Частный дом.

К данной категории относятся постройки, рассчитанные на проживание одной семьи и не превышающие высоту трех этажей. Владельцы данной недвижимости обязаны уплачивать как имущественные, так и земельные налоги, что также учитывается при расчете рыночной цены.

Обособленное владение.

Владельцы такого имущества имеют право на распоряжение им по собственному усмотрению. В качестве обособленного жилья могут выступать комнаты и доли, принадлежащие собственникам.

Личная квартира.

В качестве личной квартиры рассматривается отдельное помещение, расположенное в многоквартирном доме. Собственник обязан своевременно уплачивать налоговые обложения, а также имеет право на распоряжение недвижимостью. Аналогом подобных квартир могут считаться коммуналки, отличающиеся особенностями планировки.

Служебная квартира.

Служебная квартира может принадлежать как государственным органам, так и находится в частном владении. В некоторых случаях подобное жилье может переходить в руки жильцов, если данный аспект заранее предусмотрен договором или законодательством.

Ипотечная недвижимость.

Ипотечная недвижимость становится собственностью гражданина в случае выполнения обязательств перед кредитной организацией. В противном случае жилье переходит во владения банка, предоставившего свои услуги. На время выплаты кредита будущему собственнику запрещено использовать квартиру для получения прибыли, а также производить перепланировку.

Оценка недвижимости может быть проведена и в арендуемых жилых объектах. Однако экспертиза может производиться исключительно с разрешения владельца помещения или лица, обладающего необходимыми полномочиями.

Способы проведения оценки

При расчете рыночной стоимости специалисты нашей компании могут использовать один из нескольких существующих методов:

Сравнение.

Производится посредством сравнения оцениваемого жилья со схожими видами недвижимости. При таком методе специалист берет во внимание не менее пяти объектов, что позволяет получить максимально точную и объективную оценку.

Доходный.

При доходной оценке специалист берет во внимание возможные способы извлечения дохода при использовании жилья в тех или иных операциях. Данный способ оценки недвижимости используется крайне редко в связи с некоторыми особенностями процедуры.

Читать еще:  Санузел над жилой комнатой

Затратный.

При затратном методе оценщик берет во внимание суммы, необходимые для возведения или восстановления жилого имущества. Так, к примеру, помещение, где требуется замена окна, будет стоить ниже, чем такая же комната, не нуждающаяся в подобных действиях. При этом разница в цене будет равняться сумме установки нового остекления.

Выбор конкретного метода напрямую зависит от особенностей жилого имущества.

Факторы, влияющие на результаты оценки стоимости жилой недвижимости

При проведении оценки жилой недвижимости наши специалисты учитывают множество факторов, которые могут повлиять на итоговую стоимость жилья. Все они могут быть разделены на несколько основных групп:

Технические характеристики.

В данную категорию входят факторы, связанные с основными параметрами недвижимости и здания, в котором оно располагается. Здесь рассматриваются высота потолков, количество помещений, наличие отделки, этаж (если жилье расположено в многоквартирном доме). А если в квартире имеется лоджия, или из окон открывается красивый вид, то можно рассчитывать на повышение итоговой стоимости.

Место расположения.

На рыночную стоимость жилья особенно влияет его расположение. Оценщики учитывают район, в котором находится имущество, наличие транспортных узлов, а также благоустройства. Немаловажным моментом является и отсутствие поблизости производственных площадей, которые могут снизить стоимость жилплощади.

Состояние самого жилья.

Последняя по списку, но не по значению, группа факторов, влияющих при оценке недвижимости, связана с общим состоянием здания. При расчете берется во внимание год постройки, а также материал, из которых изготавливались конструкции дома. Также определяется степень изношенности коммуникаций.

При проведении работ также особое внимание уделяется законодательным аспектам вопроса. Итоговый отчет составляется в соответствии с установленными требованиями к подобным юридическим документам.

Преимущества проведения оценки стоимости объектов жилой недвижимости

Проведение независимой оценки недвижимости опытными специалистами нашей компании позволяет получить ряд преимуществ:

  1. Разрешение ряда юридических проблем и споров, связанных с ценой недвижимости.
  2. Возможность точного определения стоимости для продажи или сдачи недвижимости в аренду.
  3. Получение информации, связанной с безопасностью жилья.
  4. Возможность узнать об уровне экологии как внутри здания, так и на прилегающих к нему территориях.
  5. Упрощение расчета страховых выплат.

Также может быть проведена независимая оценка жилой недвижимости для целей ипотечного кредитования, после которой владелец сможет взять кредит с наиболее выгодными условиями. Главным условием является наличие аккредитации у компании-оценщика.

Документы, требующиеся при оценке объектов жилой недвижимости

Для того чтобы оценка недвижимости была произведена в кратчайшие сроки, необходимо заранее подготовиться к данной процедуре. Для этого следует собрать перечень определенных документов:

  • свидетельство, подтверждающее право собственности;
  • выписка из БТИ;
  • бумаги, обозначающие четкие границы оцениваемого объекта;
  • документы, описывающие здания и постройки, расположенные на участке.

Список бумаг может видоизменяться в зависимости от категории жилья. Установить точный перечень можно, проконсультировавшись с нашим специалистом. Заранее подготовленные документы, необходимые для оценки жилой недвижимости, позволят получить наиболее точную рыночную стоимость собственности.

Также необходимо подготовить дополнительные бумаги в случае наличия каких-либо обременений на участке. К их числу можно отнести арендные договоры, долговые обязательства, а также обложения, связанные с налоговыми выплатами.

Особенности отчета об оценке

Результаты проведенной экспертизы будут отражены в официальном отчете об оценке. Данный документ включает в себя несколько десятков страниц с описанием следующих факторов:

  • подробное описание объекта;
  • цели и задачи, поставленные перед оценщиком;
  • методы проведения экспертизы;
  • анализ текущей рыночной ситуации.

Также будет указана итоговая рыночная стоимость объектов с обоснованием полученных данных.

Бумаги скрепляются подписью эксперта и печатью нашей компании. К документу прилагаются нотариально заверенные бумаги, предоставленные заказчиком, а также сертификат, подтверждающий право нашего эксперта на ведение оценочной деятельности.

Почему важно обращаться к профессионалам

В случае обращения к аккредитованным специалистам нашей компании с большим опытом работы каждый клиент сможет воспользоваться рядом преимуществ:

  1. Возможность получения консультации от специалиста с юридическим образованием.
  2. Соблюдение конфиденциальности полученной информации.
  3. Гарантия ответственности и высокого качества предоставления услуг.
  4. Оформление итогового отчета в соответствии с установленными требованиями и стандартами.
  5. Оптимальное сочетание цены и объема предоставляемых услуг в рамках расчета рыночной стоимости.

Для того чтобы получить качественные услуги по оценке жилой недвижимости, просто обратитесь к нашим специалистам, позвонив по контактному телефону или оставьте заявку в форме ниже.

1.2 Особенности оценки стоимости жилой недвижимости

Существует три подхода оценки недвижимости: сравнительный, затратный, доходный.

Доходный подход – «совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки»[7].

Доходный подход основывается на принципе ожидания. Данный принцип утверждает, что типичный инвестор или покупатель приобретает недвижимость в ожидании будущих доходов или выгод. Иными словами, стоимость объекта может быть определена как текущая стоимость будущих доходов, проистекающих из факта владения данным объектом. Основным при использовании данного подхода, является определение потенциального, действительного или чистого дохода от эксплуатации объекта, что в свою очередь служит базой для определения стоимости объекта.

Для определения стоимости возможно использование метода прямой капитализации и метода дисконтирования денежных потоков.

Метод прямой капитализации доходов предназначен для оценки действующих объектов, текущее использование которых соответствует их наиболее эффективному использованию. Он является самым простым и достоверным решение задачи доходным подходом при наличии достоверной рыночной информации по ставкам капитализации[9].

Метод дисконтирование денежных доходов пересчитывает будущие прогнозируемые доходы от недвижимости в текущую стоимость по рыночной ставке потенциальной доходности, соответствующей риску инвестиций в недвижимость[9].

Использование доходного подхода при оценке рыночной стоимости предполагает, прежде всего, определение политики эксплуатации оцениваемого объекта, с тем, чтобы точно установить какие направления использования являются доходными и в какой мере возможна реализация этих направлений. Данный подход к оценке недвижимости применим только к доходной недвижимости, т.е. к такой недвижимости, которую можно использовать для получения дохода.

Основные этапы процедуры оценки при данном подходе

Оценка потенциального валового дохода на основе анализа текущих цен и тарифов на рынке для аналогичных объектов. Оценка осуществляется на определенный прогнозный период.

Оценка потерь от неполного использования объекта производится на основе анализа рынка, его динамики (трендов) применительно к оцениваемому объекту. Рассчитанная таким образом величина вычитается из ПВД, а итоговый показатель является действительным валовым доходом.

Расчет издержек по эксплуатации оцениваемого объекта основывается на анализе фактических издержек по ее содержанию и/или типичных издержках на данном рынке. Расчетная величина вычитается из ДВД, а итоговый показатель является чистым операционным доходом (ЧОД).

Затем ЧОД пересчитывается в текущую стоимость объектов различными способами. Выбор способа пересчета зависит от качества исходной информации на рынке.

Определяется текущая стоимость остаточной стоимости объекта недвижимости.

Рассчитывается сумма текущей стоимости ЧОД и текущей остаточной стоимости объекта оценки.

Следующий подход, применяемый в оценке недвижимости, затратный. Затратный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для приобретения, воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний.

Затратный подход преимущественно применяется в тех случаях, когда существует достоверная информация, позволяющая определить затраты на приобретение, воспроизводство либо замещение объекта оценки[7].

Затратный подход определяет стоимость объекта оценки, как полную восстановительную стоимость объекта за вычетом износа, увеличенную на стоимость земли.

Полная восстановительная стоимость объекта может быть рассчитана на базе стоимости замещения или стоимости воспроизводства.

Под полной стоимостью воспроизводства понимаются затраты по воссозданию объекта в первоначальном виде из тех же конструкционных материалов и при той же технологии, включая в них прибыль строительной организации и инвестора.

Стоимость воспроизводства определяется издержками в текущих ценах на строительство точной копии оцениваемого объекта с использованием таких же архитектурно-планировочных решений, строительных конструкций и материалов, и с тем же качеством строительно-монтажных работ. При определении восстановительной стоимости воспроизводится тот же функциональный износ объекта и те же недостатки в архитектурных решениях, которые имеются у оцениваемого объекта.

Читать еще:  Перепланировка кухня над жилой комнатой

Под полной стоимостью замещения понимаются затраты по воссозданию объекта аналогичного по функциональным свойствам из современных конструкционных материалов и при современной технологии, включая в них прибыль строительной организации и инвестора.

Таким образом, стоимость воспроизводства выражается издержками на воспроизводство точной копии объекта, а стоимость замещения – издержками на создание современного объекта-аналога.

Под накопленным износом понимается общая потеря стоимости объектом на момент оценки в процентном выражении, под действием физических, функциональных и внешних факторов.

Основные методы оценки при данном подходе

Метод сравнения продаж. Для применения метода сравнения продаж в соответствии с ФСО-1 необходимо:

— выбрать единицы сравнения и провести сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения;

— скорректировать значения единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и объекта-аналога по данному элементу сравнения;

— согласовать результаты корректировки значений единиц сравнения по выбранным объектам-аналогам;

Метод предполагаемого использования фактически является методом дисконтирования денежный потоков. Оценка земли данным методом заключается в том, что моделируется поток расходов, связанных со строительством на нем улучшений, соответствующих НЭИ, и доходов, которые генерировать недвижимость.

Метод предполагает следующую последовательность действий:

— определение суммы и временной структуры расходов, необходимых для использования земельного участка в соответствии с вариантом его наиболее эффективного использования;

— определение величины и временной структуры доходов от наиболее эффективного использования земельного участка;

— определение величины и временной структуры операционных расходов, необходимых для получения доходов от наиболее эффективного использования земельного участка;

— определение величины ставки дисконтирования, соответствующей уровню риска инвестирования капитала в оценочный земельный участок;

— расчет стоимости земельного участка путем дисконтирования всех доходов и расходов, связанных с использованием земельного участка.

Метод остатка базируется на классической экономической теории, согласно которой стоимость земельного участка определяется всеми ожидаемыми доходами и выгодами от использования такого земельного участка.

Метод оценки затрат на воспроизводство и замещение. Наиболее точно затраты на строительство можно определить, сделав сметный расчет по действующим нормативным документам в строительстве[9].

Последний подход, который применяется при оценке, сравнительный. Сравнительный подход — совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами.

Сравнительный подход рекомендуется применять, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. При этом могут применяться как цены совершенных сделок, так и цены предложений[7].

Сравнительный подход основан на том, что субъекты на рынке осуществляют сделки купли-продажи по аналогии, основываясь на информации об аналогичных сделках. Отсюда следует, что данный подход основывается на принципе замещения, то есть, имеет в своей основе предположение, что благоразумный покупатель за выставленную на продажу недвижимость не заплатит сумму большую, чем та, за которую можно приобрести аналогичный по качеству и пригодности объект.

В рамках сравнительного подхода применяются различные методы, основанные как на прямом сопоставлении оцениваемого объекта и объектов-аналогов, так и методы, основанные на анализе статистических данных и информации о рынке объекта оценки..

Применяя сравнительный подход к оценке, мне необходимо:

1 Выбрать единицы сравнения и провести сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения. По каждому объекту-аналогу может быть выбрано несколько единиц сравнения. Выбор единиц сравнения должен быть обоснован оценщиком. Оценщик должен обосновать отказ от использования других единиц сравнения, принятых при проведении оценки и связанных с факторами спроса и предложения;

2 Скорректировать значения единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и объекта-аналога по данному элементу сравнения. При внесении корректировок оценщик должен ввести и обосновать шкалу корректировок и привести объяснение того, при каких условиях значения введенных корректировок будут иными. Шкала и процедура корректирования единицы сравнения не должны меняться от одного объекта-аналога к другому;

3 Согласовать результаты корректирования значений единиц сравнения по выбранным объектам-аналогам. Оценщик должен обосновать схему согласования скорректированных значений единиц сравнения и скорректированных цен объектов-аналогов.

Подходы оценки жилой недвижимости можно проиллюстрировать с помощью рисунка.

Рисунок 1- Подходов оценки рыночной стоимости жилой недвижимости

Самым надежным из этих методов в мировой практике принято считать метод сравнения продаж. Приемлемая точность его результатов обеспечивается при наличии достаточно большого массива достоверной и доступной информации о состоявшихся сделках купли – продажи жилой недвижимости в данном районе (а при их отсутствии о ценах предложения или спроса).

При применении сравнительного подхода при оценки недвижимого имущества оценщик учитывает следующие положения.

Для формирования выборки сопоставимых объектов и проведения сравнительного анализа в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости с аналогичными характеристика, существенно влияющие на оцениваемую величину.

В качестве единицы сравнения используются типичные для рынка оцениваемого объекта удельные показатели, такие как цена за единицу площади или единицу объема, отношение цены к величине чистого дохода и др. По каждому объекту-аналогу может быть, по обоснованию оценщика, выбрано несколько единиц сравнения.

Корректировка цен аналогов выполняется по выбранным единицам сравнения, принимая во внимание выявленные при анализе рынка основные ценообразующие факторы (элементы сравнения). Среди элементов сравнения анализируются следующие:

— состав предаваемых прав на объект недвижимости;

— условия финансирования состоявшейся или предполагаемой сделки;

-условия продажи (предложения), в том числе разница между ценами предложения/спроса и сделок и компонентами стоимости, не связанными с недвижимостью;

-условия рынка (изменения за период между датами сделки и оценки);

— характеристики местоположения объекта;

— физические характеристики объекта;

— экономические характеристики объекта.

При этом корректировки вводятся по элементам сравнения, различия которых определяют различие цен сравниваемых объектов.

При определении размера корректировок по элементам сравнения и/или расчета оцениваемой величины оценщик использует методы анализа рыночных данных, соответствующие объему доступной информации.

Методы сравнительного подхода применимы к оценке любых объектов недвижимости, аналоги которых представлены на рынке в достаточном для применения метода количестве. Для уникальных объектов и на пассивных рынках указанные методы, как правило, не применяются [7].

Оценка жилой недвижимости (2)

Главная > Дипломная работа >Экономика

1. Теоретические и правовые основы оценки жилой недвижимости

1.1 Понятие и классификация жилой недвижимости

1.2 Виды стоимости объектов жилой недвижимости

1.3 Анализ рынка жилой недвижимости г. Новосибирска

1.4 Цели и принципы оценки жилой недвижимости

2. Подходы к оценке стоимости недвижимости

2.1 Затратный подход, его особенности и методы

2.2 Сравнительный подход, его особенности и методы

2.3 Доходный подход, его особенности и методы

3. Анализ практики расчета стоимости недвижимости

3.1 Описание и анализ объекта оценки

3.2 Применение подходов к оценке стоимости

3.3 Согласование результатов и выводов итоговой стоимости

Введение

Развитие в России рыночных отношений потребовало формирования нового вида деятельности — оценочной. Оценочная деятельность является составной частью процесса реформирования экономики и создания правового государства.

Согласно российскому законодательству оценочная деятельность включает оценку объектов гражданских прав: бизнеса, недвижимости, оборудования и транспортных средств, оценку нематериальных активов и интеллектуальной собственности и других. В данной дипломной работе будут рассматриваться особенности оценки жилой недвижимости.

Деление имущества на движимое и недвижимое берет свое начало со времен римского права. Общеизвестно, что недвижимое имущество является базой, без которой невозможно существование ни одного развитого общества и государства.

Понятие «недвижимость» и «недвижимое имущество» больше определяют правовые отношения, чем характеризуют физический объект, который необходимо именовать как «объект недвижимости».

Оценка недвижимости — это прикладной экономический анализ, цель которого заключается в выявлении наиболее эффективного с экономической точки зрения использования объекта, в исследовании спроса и предложения на соответствующем рынке, а также в разработке модели оценки объекта, которая прогнозировала бы наиболее вероятную цену его продажи.

Смысл оценки состоит в том, чтобы показать реальную стоимость объекта. Ведь цена объектов недвижимости может вырасти или упасть в зависимости от различных условий и обстоятельств рынка.

Читать еще:  Что считается жилой площадью

Также следует отметить актуальность оценки недвижимости в условиях кризиса. В первую очередь кризис ударил по строительным компаниям и всем, кто хоть как-то был связан с сектором недвижимости: покупателям и продавцам недвижимости, риэлторам, ипотечным кредиторам, оценщикам недвижимости и другим субъектам на рынке недвижимости.

Исходя из этого, целью дипломной работы является изучения теории и практики оценки недвижимости в современных условиях и расчет рыночной стоимости реального объекта недвижимости.

Для достижения поставленной цели в данной работе были поставлены следующие задачи:

изучение теоретических аспектов понятия «недвижимое имущество»;

изучение принципов, стандартов и подходов к оценке недвижимости;

анализ оцениваемого объекта;

расчет рыночной стоимости объекта недвижимости.

Объект исследования в данной дипломной работе является жилая квартира, находящийся по адресу г. Новосибирск, Дзержинский район, ул. Есенина, д.63, кв.40

Предмет исследования является рыночная стоимость объекта недвижимости, пути ее определения и особенности.

Методической основой исследования в дипломной работе послужили научно-практические публикации в области оценки недвижимости, законодательные акты РФ, нормативные и методические материалы.

1. Теоретические и правовые основы оценки жилой недвижимости


1.1 Понятие и классификация жилой недвижимости

В процессе проведения экономических реформ в России вновь введено деление имущества на движимое и недвижимое. С 1994 г. к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимости относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты 1 .

Законом к недвижимости может быть отнесено и иное имущество. Например: предприятие в целом как имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности, признается недвижимостью 2 (табл.1).

Таблица 1 — Виды недвижимого имущества

Предприятие в целом как имущественный комплекс, включая:

здания и сооружения;

инвентарь и оборудование;

сырье и продукцию;

требования и долги;

права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги;

другие исключительные права

Все, что прочно связано с землей, в том числе:

Приравненные к недвижимости, подлежащие государственной регистрации:

воздушные и морские суда;

суда внутреннего плавания;

Иные предметы, наделенные статусом недвижимости по закону

Недвижимость, находящейся в жилищной сфере включает: земельные участки и прочно связанные с ними жилые дома с жилыми и нежилыми помещениями, приусадебные хозяйственные постройки, зеленые насаждения с многолетним циклом развития, жилые дома, квартиры, иные жилые помещения в жилых домах и других строениях, пригодные для постоянного и временного проживания, сооружения и элементы инженерной инфраструктуры жилищной сферы.

Традиционно в России недвижимость делится на 3 группы: жилищный фонд, нежилой фонд, земля. Каждая из этих групп развивается самостоятельно, имеет собственную законодательную и нормативную базу (см. рис.1).

Рисунок 1 — Основные типы недвижимости

Жилищный фонд — совокупность всех жилых помещений независимо от форм собственности, включая жилые дома, общежития, специализированные дома, квартиры, иные жилые помещения в других строениях, пригодные для проживания.

Анализ действующего гражданского и жилищного законодательства позволяет сделать вывод, что термин «жилое помещение» имеет несколько значений:

жилое помещение — это помещение, предназначенное для проживания, которое не может быть использовано для производственных целей 3 ;

жилыми признаются дома и помещения, предназначенные для постоянного проживания граждан, а также для использования в установленном порядке в качестве служебных жилых помещений и общежитий [15];

жилое помещение — это жилые дома, квартиры, иные жилые помещения в жилых домах и строениях, пригодные для постоянного и временного проживания;

жилое помещение (если оно выступает объектом договора найма) — это изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания 4 ;

жилое помещение — это помещение, предоставляемое для проживания, благоустроенное применительно к условиям данного населенного пункта, отвечающее установленным санитарным и техническим требованиям [15];

жилое помещение — это помещение, предоставляемое для проживания, отвечающее установленным санитарным и техническим требованиям [15].

Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан 5 .

В процессе классификации выделяют отдельные группы недвижимости, имеющие сходные характеристики функционирования, что определяет возможность единообразных подходов к их оценке. Классификация объектов недвижимости по различным признакам (критериям) способствует более успешному изучению объектов и обследованию рынка недвижимости, облегчает разработку и применение методов оценки различных видов недвижимости.

Для этих целей можно применять разные принципы классификации в зависимости от их происхождения и назначения. Для оценки стоимости земля, здания и сооружения делятся на два класса:

1. Специализированная недвижимость — это недвижимость, которая в силу своего специального характера редко, если вообще когда-либо, продается на открытом рынке для продолжения существующего использования одним владельцем, кроме случаев, когда она реализуется как часть использующего ее бизнеса. Специальный характер недвижимости может быть обусловлен ее конструктивными особенностями, специализацией, размером или местом положения или сочетанием этих факторов.

2. Неспециализированная недвижимость — это недвижимость, на которую существует всеобщий спрос и которая обычно покупается, продается или арендуется на открытом рынке для того, чтобы использовать ее для существующих или аналогичных целей, или в качестве инвестиции, или для развития и освоения.

Определение недвижимости предполагает выделение в его структуре двух составляющих

1. Естественные (природные) объекты — земельный участок, лес и многолетние насаждения, обособленные водные объекты и участки недр. Эти объекты недвижимости называют еще и «недвижимостью по природе».

2. Искусственные объекты (постройки). Искусственные объекты получили название — «недвижимость по закону», однако эта категория недвижимости опирается на «недвижимость по природе».

а) жилая недвижимость — малоэтажный дом (до трех этажей), многоэтажный дом (от 4 до 9 этажей), дом повышенной этажности (от 10 до 20 этажей), высотный дом (свыше 20 этажей). Объектом жилой недвижимости может также быть кондоминиум, секция (подъезд), этаж в подъезде, квартира, комната, дачный дом;

б) коммерческая недвижимость — офисы, рестораны, магазины, гостиницы, гаражи для аренды, склады, здания и сооружения, предприятия как имущественный комплекс;

в) общественные (специальные) здания и сооружения:

лечебно-оздоровительные (больницы, поликлиники, дома престарелых и дома ребенка, санатории, спортивные комплексы и т.д.);

учебно-воспитательные (детские сады и ясли, школы, училища, техникумы, институты, дома детского творчества и т.д.);

культурно-просветительские (музеи, выставочные комплексы, парки культуры и отдыха, дома культуры и театры, цирки, планетарии, зоопарки, ботанические сады и т.д.);

специальные здания и сооружения — административные (милиция, суд, прокуратура, органы власти), памятники, мемориальные сооружения, вокзалы, порты и т.д.;

г) инженерные сооружения — мелиоративные сооружения и дренаж, комплексная инженерная подготовка земельного участка под застройку и т.д.

Приведенные выше системы классификации рассматривают объекты недвижимости не как единое целое, а как основные фонды и земельный участок. Вместе с тем, если проводить анализ именно рыночной стоимости недвижимости, возникает необходимость в разработке собственной системы классификации, которая позволяла бы учитывать основные «товарные» свойства целостного объекта оценки и была бы увязана с уже существующими системами классификации и описания объектов. Применительно к объектам жилой недвижимости возможно несколько типологических построений. Например, в зависимости от продолжительности и характера использования жилья:

первичное жилье — место постоянного проживания;

вторичное жилье — загородное жилье, используемое в течение ограниченного периода времени;

третичное жилье — предназначено для кратковременного проживания (гостиницы, мотели и т.д.).

Применительно к условиям крупных городов принято выделять следующие типологические характеристики:

1. Элитное жилье.

К нему предъявляются следующие основные требования:

размещение в наиболее престижных районах города;

принадлежность к «старому» фонду (при наличии проведенного капитального ремонта и реконструкции) или к «сталинскому» фонду;

общая площадь квартир не менее 70 кв. м;

наличие изолированных комнат по конфигурации, приближенных к квадрату, и большой кухни (площадью не менее 15 кв.м.);

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector