Antaurus.ru

Все про Недвижимость
1 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Участок жилой застройки

Земельный участок под индивидуальное жилищное строительство

В последние десятилетия в большинстве сфер жизни российского общества произошли масштабные изменения. К числу самых значимых эксперты относят становление и развитие рынка земли. Сегодня в оборот этой недвижимости вовлечен широкий круг физических и юридических лиц. Несмотря на присущий рынку земли элемент инерционности, наличие недочетов и даже противоречий в законодательной базе, инвестиции в такие активы постоянно увеличиваются. Поэтому у многих россиян возникает интерес к тому, что такое земельный участок под ИЖС.

Отличия участков под ИЖС от земель других категорий

Список предложений земли не ограничивается наделами, в названии которых присутствует лишь аббревиатура ИЖС. Встречаются также участки типа ДНТ, СНТ и прочие. Эти сокращения обозначают конкретный вид собственности на определенный земельный надел. Но наиболее востребована земля, которая относится именно к рассматриваемой категории.

Вначале следует упомянуть, как расшифровывается ИЖС участок. Это – аббревиатура, которая означает “индивидуальное жилищное строительство”. Забегая наперед, отметим, что покупка такого участка допускает использование материнского капитала. К тому же на данную финансовую операцию распространяется возможность применения налогового вычета. Подробнее речь об этом пойдет ниже.

Если участок относится к категории “земля для ИЖС” – это значит, что территория предназначена для возведения частного дома по индивидуальному проекту. Исходя из данной формулировки эксперты единодушны во мнении касательно случаев, когда надел по документам официально попадает под данную категорию.

Если будущие владельцы земли собираются проживать в построенном доме постоянно, прописаться там и получить почтовый адрес, приобретать следует только такой участок.

Следует объяснить, что означает статус ИЖС применительно к зданию. Прежде всего оно должно иметь не более трех этажей. Кроме того, согласно ст. 49 Градостроительного Кодекса , на территории городских поселений и округов застройка и конфигурация ИЖС должны соответствовать общему плану населенного пункта.

Каждый земельный надел характеризуется видом разрешенного использования, определение которого является прерогативой специалистов при местной администрации. Поэтому полезно узнать, в чем разница СНТ и ИЖС. Кстати, аббревиатура СНТ означает “садоводческое некоммерческое товарищество”.

Отличия между участками этих категорий:

  1. Надел под ИЖС располагается, как правило, в черте городского поселения или муниципального образования. Земля СНТ имеет исключительно сельскохозяйственное назначение.
  2. На земле под ИЖС можно строить жилой дом высотой не более 3 этажей. На участках СНТ разрешается строительство лишь дачных домиков.
  3. Оформление постоянной регистрации на наделе под ИЖС не сопряжено ни с какими сложностями, но для постановки на учет на земле СНТ следует сначала ходатайствовать о признании постройки жилой и вводе ее в эксплуатацию.
  4. Поскольку участки под ИЖС располагаются на территории поселения, их благоустройство финансируется из местного бюджета. Для развития инфраструктуры вокруг СНТ тоже используются бюджетные средства, но его внутренняя территория благоустраивается только за счет взносов членов товарищества.

Если речь зашла об аббревиатурах, стоит упомянуть также понятие ДНП – “дачное некоммерческое партнерство” и ЛПХ – “личное подсобное хозяйство.

Больше информации по этому вопросу можно получить в статье «Категории земель в РФ».

Преимущества участков под ИЖС

Основные преимущества участков под индивидуальное строительство заключаются в особенностях целевого оформления возведенного на них жилья. Частично этот вопрос затрагивался выше, но стоит уточнить некоторые моменты.

  • Покупка земли под строительство дома сопровождается значительными затратами на возведение сооружения. Если при нехватке средств придется обращаться в банк за кредитом, финансовая организация предоставит крупный заем под залог участка под ИЖС.
  • Поскольку наделы рассматриваемой категории находятся в пределах населенных пунктов, подключение к инженерным коммуникациям, в первую очередь к системам водо- и электроснабжения, не сопряжено с особыми сложностями.
  • Уменьшение фискальных сборов. Зная, сколько стоит участок, можно рассчитать предусмотренную законодательством сумму налогового вычета. Государство вернет покупателю надела под ИЖС 13% от суммы сделки. При этом в учет принимается сумма затрат на приобретение участка не более 2 млн. руб. То есть возвращается максимум 260 000 рублей.

Владельцу участка под ИЖС делать это не придется.

Наделам в ДНП и участкам под ЛПХ тоже присущи некоторые особенности. Приобретение земли ЛПХ имеет определенные преимущества перед наличием права собственности на наделы землепользования других категорий.

Достоинства и недостатки наделов под жилое строительство

Плюсы участков под ИЖС определяются, прежде всего, их расположением на территории населенного пункта. Среди достоинств можно перечислить то, что:

  • власти обязаны поддерживать дороги в хорошем состоянии, отслеживать инфраструктуру земель: поблизости должны располагаться остановки общественного транспорта, магазины, больницы, школы;
  • на участках данной категории допускается возведение хозпостроек, обустройство огорода или сада;
  • владельцам предоставляется возможность оформления налогового вычета.

Но тип земли ИЖС – отнюдь не идеальная форма собственности. Она имеет также некоторые недостатки, в частности:

  • участок данной категории не может превышать установленную законодательством площадь. Эта норма варьируется в регионах и определяется решением органов местного самоуправления;
  • строительство жилого частного дома регулируется большим количеством нормативных актов. Поэтому на каждом этапе возведения здания гражданину придется оформлять соответствующий пакет документов и учитывать требования различных ГОСТов и СНиПов. На это уйдет масса времени. А процедура ввода в эксплуатацию чрезвычайно бюрократизирована.

Законодательные нормы использования земли под ИЖС

О том, что такое ИЖС в Земельном кодексе , уже упоминалось выше. Кроме этажности, в п.39 ст. 1 ЗК РФ прописано требование к общей высоте строения – она не должна превышать 20 метров.

Одной из ключевых характеристик дома является его неделимость на самостоятельные объекты недвижимости.

Помимо комнат, в нем могут находится вспомогательные помещения, предназначенные для удовлетворения жильцами бытовых и других нужд.

В августе 2020 года законодательство претерпело изменения касательно вопроса использования земель под ИЖС. Тогда вступил в силу Закон № 340-ФЗ от 03.08. 2020 «О внесении изменений в Градостроительный Кодекс…» . Согласно его положениям, порядок начала и окончания возведения объекта ИЖС носит уведомительный характер.

Застройщик не обязан получать разрешение на проведение работ. Достаточно лишь поставить в известность уполномоченный орган.

Кстати, в этом заключается принципиальное отличие земли ИЖС от СНТ по новому закону. Чтобы построить жилой дом на участке для садоводства, нужно получить разрешение от градостроительного отдела районного органа самоуправления по месту расположения надела.

Нормы застройки участка под ИЖС

В последнее время никаких изменений в нормах строительства на участках данной категории не произошло. Так, при возведении дома в данном случае следует руководствоваться положениями СНиП 31.02.2001 . В частности, объект индивидуального жилищного строительства должен иметь общую площадь не более 1,5 тыс. м2. Кроме того, при застройке участка нужно соблюдать установленные расстояния от здания:

  • до проезда – 3 м,
  • до дороги – 5 м.

Действуют также правила размещения ограждений. Например, следует помнить, что удаленность забора от дома должна быть не меньше 3 м. Нежилые постройки могут находиться на расстоянии 1 м от ограждающей участок конструкции.

Все, что можно делать на землях ИЖС, тоже регламентируется СНиПами. В частности, если надел расположен в холмистой местности или поблизости от леса, водоема, хозяину придется создать укрепленный фундамент или оформить разрешение на вырубку деревьев.

Кто и какие здания может строить на земле под ИЖС

Основным документом, регулирующим проведение строительных работ на наделах под ИЖС, является Градостроительный Кодекс РФ. Обычно используются такие земельные участки под строительство коттеджа. При этом внутренняя конструкция сооружения должна соответствовать следующим требованиям:

  • высота потолка – 2,5 м;
  • размер спальной комнаты – не менее 8 м2;
  • площадь гостиной – от 12 м2;
  • общая площадь санузла – не меньше 2,7 м2.

На участке разрешается возводить гараж. Причем нормы СНиПов относительно размеров этой постройки носят рекомендательный характер. Обязательны к соблюдению только удаленность гаража от забора, а также от собственного и соседнего домов.

Кроме того, категория земель под ИЖС позволяет собственнику строить:

  • баню,
  • сарай,
  • навес,
  • встроенную/пристроенную веранду,
  • беседку,
  • туалет.

Если говорить о том, кто может заниматься возведением сооружений на таком участке, то при выборе компании-контрагента необходимо удостовериться, что у нее есть разрешения на строительство частного дома.

Как можно бесплатно получить надел под ИЖС

Получить землю под строительство частного дома на безвозмездной основе могут:

  • граждане, на содержании которых находится трое и больше малолетних детей. Родители должны состоять в официальном браке (иметь брачное свидетельство) и обладать статусом многодетной семьи. Быть многодетными могут также родители-одиночки. Участок предоставляется однократно, а его площадь не должна быть меньше 3 соток. Максимальное значение этого параметра в каждом регионе РФ отличается. В среднем по стране площадь составляет 30 соток;
  • граждане иных категорий в случаях, предусмотренных законодательством субъектов РФ, например:
    • кавалеры Ордена Трудовой Славы;
    • Герои Советского Союза;
    • Герои Труда РФ и так далее.

Сама процедура бесплатного получения земли в ЗК РФ описана в общих чертах со ссылкой на региональные законы. Тем не менее, можно выделить следующие этапы:

  • подача в орган местного самоуправления заявления на постановку в очередь:
  • сбор пакета документов;
  • ожидание предоставления участка;
  • получение земли.

Чтобы надел не был изъят, рекомендуется приступить к строительству в первый же год оформления его в собственность.

Как приобрести надел под ИЖС

Давайте разберемся, как правильно купить землю под строительство дома. Хотя эта процедура обычно трудностей не вызывает, чтобы не потерять время и деньги, нужно заранее:

  • убедиться, что земля действительно предназначена для ИЖС;
  • выяснить основания покупки надела текущим владельцем и проверить законность его права собственности;
  • удостовериться в отсутствии обременений на землю.

Сама же покупка участков земли под ИЖС включает следующие этапы:

  1. Обращение в городскую администрацию с заявлением о выделении надела.
  2. Ожидание принятия решения. Органу местной власти отводится на это 30 дней. При наличии оснований возможен отказ.
  3. При принятии положительного решения власти публикуют в интернете и СМИ извещение о продаже земельного участка на аукционе.
  4. В случае отсутствия других претендентов либо по результатам торгов администрация оформляет договор купли-продажи надела.

Чтобы сделка прошла без задержек, нужно знать, какие документы должны быть при покупке земельного участка ИЖС. Кратко перечислим их:

  • документ, указывающий предназначение земли;
  • паспорт гражданина РФ;
  • правоустанавливающий документ на надел;
  • выписка из ЕГРН об отсутствии обременений;
  • регистрационное свидетельство с присвоенным участку кадастровым номером;
  • технический паспорт.

Аренда надела у администрации под застройку

Чтобы арендовать участок под ИЖС, нужно выполнить следующие действия:

  1. Заказать в горадминистрации копию плана местности в масштабе 1:500.
  2. Подобрать участок без строящихся объектов.
  3. Выяснить в местной администрации, возможна ли аренда этого надела.
  4. Убедиться в отсутствии на участке объектов, препятствующих строительству.
  5. Подать заявку на застройку.

На принятие органом власти решения может уйти несколько недель. При положительном исходе рассмотрения заявки проводится аукцион. Извещение о нем публикуется в СМИ и интернете.

Заключение

Земля под ИЖС входит в число самых популярных форм собственности. На таком участке можно возвести полноценный дом. Он станет надежным активом не только текущих собственников, но и их детей. Однако при строительстве необходимо соблюдать нормы ГОСТов и СНиПов. Если постройка возведена без нарушений, ни один суд не обяжет владельца снести ее. Ему не придется решать и проблемы, связанные с оформлением недвижимости в собственность.

Магистр юридических наук по направлению «Гражданское и семейное право». В 2005 году окончил СПбГУ, в 2012 году – экономический факультет МГУ им. М.В. Ломоносова по специальности “Финансовая аналитика”. После получения второго высшего образования основал независимую оценочную компанию. Занимаюсь оценкой недвижимости, земли и другого имущества.

Нормы и правила расположения жилых строений и хозяйственных построек на участках

Задумывая строительство жилых или хозяйственных строений в ИЖС и садовых товариществах, нужно ознакомиться с требованиями нормативной документации: строительной, природоохранной, санитарной и противопожарной, регламентирующей расположение объектов капитального строительства относительно друг друга, соседей, водных источников и так далее.

После получения права пользования землёй и правом застройки, начинается планирование структуры участка. Строительство жилищно-хозяйственных построек ведётся для продолжительной эксплуатации и должно обеспечивать:

  • узаконивание строения;
  • безопасность проживания;
  • удобство проживания;
  • безопасность и удобство проживания соседей;
  • беспрепятственное перемещение людей и транспорта по местам общего пользования;
  • отсутствие негативного влияния на водные источники, флору и фауну района.

Поэтому планировка участка и взаимное расположение его элементов должна быть заранее продуманной и соответствовать нормам и правилам.

Строительные нормы, регламентирующие расположение построек

При частной застройке нужно помнить о «красной линии» (п. 11 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ) — границе между вашим участком и зонами общего пользования, а также чужими частными землевладениями. Границу с улицей при установке забора нужно соблюдать буквально. Если забор расположен почти на красной линии, то калитка и ворота могут открываться только вовнутрь. Створки не должны пересекать этой условной черты, создавая возможные неудобства прохожим, велосипедистам, водителям.

Основным нормативным документом, определяющим минимальные расстояния до различных хозяйственных и природных объектов, являются обязательные (не рекомендательные) для исполнения СНиП 30–02–97. Согласно им расстояния до красной линии согласно п. 6.6 не должны быть менее:

  • жилого дома — 5 м от улицы и 3 м от проезда (улица имеет имя, проезд — нет);
  • хозяйственных построек — 5 м и от улицы и от проезда.

Забор является границей вашего участка, но это не значит, что во внутреннем пространстве вы можете размещать строения и посадки без ограничений. Кроны деревьев не должны перекрывать тротуары и излишне нависать над соседним участком, звуки и запахи жилых и хозяйственных строений не должны мешать прохожим и соседям. Расстояния до забора между участками могут быть изменены по договоренности с соседями, заверенной нотариусом.

Минимальные нормируемые расстояния от межи между участками до объектов (п. 6.7):

  • жилая постройка — 3,0 м;
  • птичник, хлев, свинарник и т.д. — 4,0 м;
  • теплица с подкормкой органическими удобрениями — 4,0 м;
  • гараж, сарай — 1,0 м (но сток воды с крыши, по п. 7,5, не может быть организован на соседний участок — скат крыши ориентируют на свой участок);
  • баня, сауна, душ, туалет — 2,5 м (подробнее в разделе «Санитарные требования»);
  • высокие деревья — 4,0 м;
  • деревья среднерослые — 2,0 м;
  • кусты — 1,0 м.

Расстояния от строений замеряют от цоколя или стены, если нет декоративных элементов, которые выступают далее, чем на 500 мм. Расстояние между зелёными насаждениями и оградой измеряется до условного центра ствола. Обильно разросшаяся крона дерева, при правильной посадке, не может служить причиной претензии от соседей.

Планируя участок, учитывайте, что согласно п. 6.13 совместная площадь сооружений (дом, хозпостройки, беседка, гараж), площадок и дорожек не может занимать более 30% всего участка. Остальное пространство — зелёная зона, замостить весь двор — нельзя.

Внимание! Постоянный забор можно устанавливать только после внесения границ вашего участка в кадастровый план. На период узаконивания роль ограды может исполнить натянутая на столбы сетка-рабица. Высота постоянного ограждения не должна превышать 1,5 м, чтобы не затенять участок соседей.

Предельно допустимые параметры застройки участков жилой территории для малоэтажного индивидуального строительства

Коэффициент застройки (Кз) — отношение площади, занятой под здания и сооружения, к площади участка.

Коэффициент плотности застройки (Кпз) — отношение площади всех этажей зданий и сооружений к площади участка.

Тип застройкиРазмер земельного участка, м 2Площадь жилого дома, м 2 общей площадиКоэффициент застройки КзКоэффициент плотности застройки, Кпз
А1200 и более4800,20,4
10004000,20,4
800320 (480)*0,2 (0,3)*0,4 (0,6)*
Б6003600,30,6
5003000,30,6
4002400,30,6
3002400,40,8
В2001600,40,8
1001000,51,0

А — Усадебная застройка сельско-городского типа с размером участка 1000–1200 м 2 и более с развитой хозяйственной частью.

Б — застройка городского коттеджного типа с размером участка от 400 до 800 м 2 и коттеджно-блокированного типа (2–4 квартирные сблокированные дома с участками 300–400 м 2 с минимальной хозяйственной частью).

В — многоквартирная застройка блокированного типа с размером участков 100–300 м 2 .

* В скобках — допустимые параметры для коттеджной застройки.

1. При размерах земельных участков свыше 1200 м 2 площадь жилого дома не нормируется при Кз ≤ 0,2 и Кпз ≤ 0,4.

2. При раз мерах приквартирных земельных участков менее 100 м 2 плотность настройки (Кпз) не должна превышать 1,2. При этом Кз не нормируется при соблюдении санитарно-гигиенических и противопожарных требований.

Санитарные требования к планировке участка

Санитарным нормам при планировке участка нужно уделить особое внимание, ведь они направлены на сохранение здоровья людей. В СНиП 30–02–97 даны минимальные расстояния, которые должны быть выдержаны между постройками из санитарных соображений (п. 6.8).

  • дом и погреб — более 12,0 м от туалета, птичника, жилья мелкого скота;
  • дом и погреб — более 8,0 м от душа, сауны, бани;
  • колодец — более 8,0 м от туалета, компостной кучи, септика.

При планировании строительства следите, чтобы эти расстояния соблюдались и по отношению к строениям на прилегающих участках.

Если помещение для птиц, коз, поросят имеет общую стену с жилым домом, вход в него должен быть изолированным, на расстоянии не меньше 7,0 м от входной двери в дом (п. 6.9). До смежного участка расстояние от такого блока должно составлять:

  • от дома — не меньше 3,0 м;
  • от помещения с животными — не меньше 4,0 м.

При примыкающих к дому гаражах, расстояние до межусадебной межи составляет (п. 6.9):

  • от дома — больше 3,0 м;
  • от гаража — больше 1,0 м.

При отсутствии в посёлке или садовом товариществе централизованной подачи воды и магистральной канализации разрабатываются автономно работающие инженерные сети. Подробно устройство и специфика размещения таких объектов, как скважина, колодец, септики, выгребные ямы, фильтрационные колодцы и т.д., относящихся к водоснабжению и водоотведению, рассмотрены в СНиП 2.04.02 — 84 и СНиП 2.04.01 — 85. Санитарно-защитные зоны регламентируются ТСН-40–301–97. Дистанции между прокладываемыми на соседних участках трубопроводами и кабелями смотрите в СНиП 2.07.01–89 (табл. 16).

Противопожарные правила размещения объектов на участке

Согласно п. 4.7 СНиП 30–02–97 расстояния между строениями в пределах вашего участка из соображений противопожарной безопасности не нормируются. Расстояния, препятствующие распространению пожара, между строениями на смежных участках зависят от строительных материалов, составляющих основу дома, гаража или хозяйственного блока и принимаются согласно таблице из СНиП. Таблицей нужно пользоваться таким образом: А, Б и В — классы горючести материалов. По вертикали — данные о строении на вашем участке, по горизонтали — на соседнем. Например, у вас дом — деревянный, у соседей — каменный. В точке пересечения В (по вертикали) и А (по горизонтали) находим расстояние — 10,0 м.

Материал несущих и ограждающих конструкций строенияРасстояния, м
АБВ
АКамень, бетон, железобетон и другие негорючие материалы6810
БТо же, с деревянными перекрытиями и покрытиями, защищенными негорючими и трудногорючими материалами81012
ВДревисина, каркасные ограждающие конструкции из негорючих, трудногорючих и горючих материалов101215

Правилами допускается блокировка домов на двух расположенных рядом участках (однорядная застройка) или на четырёх участках (двухрядная застройка). Между домами, составляющими такой блок или группу, может почти не быть прохода, расстояния — не подвергаются нормированию. По отношению к строениям на других участках действуют правила, основанные на вышеприведённой таблице. Такая планировка позволяет наиболее рационально использовать площадь выделенного участка, особенно при его небольших размерах.

Внимание! Если на участке будут строиться два жилых дома с последующим размежеванием, правила к ним применяются, как для двух смежных участков.

Блоки из двух домов (однорядная застройка)

При постройке жилых домов высотой более одного этажа, нужно применять СНиП 2.07.01–89. Правила разработаны с точки зрения обеспечения всех проживающих на улице достаточным количеством солнечного света (по результатам расчёта инсоляции) и предупреждения распространения огня при возгорании одного из строений. Если дома на улице 2-х и 3-х этажные, расстояние между ними должно быть более 15,0 м. Для четырёхэтажных домов минимальное расстояние составляет 20,0 м.

Такая застройка нашими нормами не разрешена

При отсутствии магистрального газоснабжения, газовые баллоны от 12 л и больше должны храниться в отдельной пристройке со стороны глухой стены или ящике из металла или другого негорючего материала (п. 8.12). До входной двери должно быть более 5,0 м. По НПБ 106 непосредственно в доме, на кухне, можно держать баллоны до 12 л.

Природоохранные нормы строительства

Исходя из мер по предотвращению пожаров и для сохранения природы, граница застройки должна отстоять дальше 15,0 м от границы лесных массивов (п. 4.7 СНиП 30–02–97).

Правила сохранения водных ресурсов, если они расположены вблизи от вашего участка, регламентируются Водным кодексом РФ. Это касается в первую очередь правил устройства водоснабжения и водоотведения. Кроме этого, ограничения касаются использования береговой линии для выгула животных, отдыха, насыпания отвалов земли, компостных сооружений, распашки. Ограничены возможности в использовании удобрений на вашем участке. Нельзя огораживать даже небольшой участок под пляж или мостки для лодки/рыбалки — вся береговая линия на ширину до 20,0 м — собственность государства.

Чем грозит невыполнение норм расположения строений

Строить изначально лучше с учётом всех норм, так вы не получите проблем с властями, соседями, или, что серьёзнее — со здоровьем или сохранностью имущества. Если вы купили участок, постройки на котором не соответствуют требованиям, то действовать нужно по всем направлениям. То, что касается санитарных норм — нужно исправить, то, что касается отношений с соседями — нужно урегулировать все спорные вопросы, зафиксировав достигнутое согласие в письменной форме и заверив его у нотариуса. Во многих случаях добрые отношения с соседями — залог беспроблемного строительства и узаконивания.

Если постройки на участке возводились во время действия более мягких нормативных документов, то рассмотрение вопроса ведётся на основании их требований.

Наказания за несоблюдение норм расположения строений определены Кодексом об административных правонарушениях. Это различные суммы штрафов, а, кроме того, последует отказ по введению в эксплуатацию до устранения несоответствий.

При желании выполнить пристройку к дому — её придется узаконивать в районных органах. Самовольная застройка, согласно ГК РФ (ст. 222), должна быть в большинстве случаев снесена (кроме отдельно оговоренных).

Внимание! Полный порядок в разрешительных документах на ваши владения поможет, при желании, без проблем продать участок и дом.

Земельные категории и участок под жилую застройку

Строить можно не на любом земельном участке, строительство на нём должно быть разрешено. Как гласит закон, правовой режим земель определяется принадлежностью к категории и разрешённым использованием в соответствии с зонированием территорий. По своему содержанию эти два понятия различны.

Домик в деревне

Если целью является строительство дома для постоянного проживания, в котором можно будет зарегистрироваться на постоянной основе, то сделать это позволительно только на таком земельном участке, где разрешено индивидуальное жилищное или дачное строительство. Во всех остальных случаях на земле можно только возделывать бамбук или построить небольшой дачный домик.

Подразумевается, что категория земли имеет более общее и широкое значение, чем вид её разрешенного использования. В одной категории могут быть несколько видов разрешенного использования.

Основных категорий, которые достойны внимания, две. За редким исключением, почти все предложения по продаже земли относятся либо к землям поселений, либо к землям сельскохозяйственного назначения. Правовой статус земли каждого из двух вариантов имеет свои плюсы и минусы. Чем же они отличаются.

Земли поселений

Самый простой и удобный с точки зрения дальнейшего оформления в собственность вариант – участок в населённом пункте. Как правило, в этом случае он относится к категории «земли поселений», а значит, юридических проблем со строительством дома не будет. Земли поселений бывают двух видов: «ИЖС» — под индивидуальное жилищное строительство и «ЛПХ» — под личное подсобное хозяйство. С практической точки зрения особой разницы между ними нет.

Земельный участок под ИЖС имеет следующие ограничения. Дом должен быть жилым, не выше чем в три этажа и не больше одного дома на участке. Кроме того, приобретя такой участок, необходимо в течение трёх лет построить дом по согласованному в органах местного самоуправления проекту, выполненному лицензированной проектной организацией. По окончании строительства дом нужно по всем правилам зарегистрировать в административных органах и получить техпаспорт. С оформлением регистрации для постоянного проживания проблем не возникнет.

Если участок под ЛПХ расположен на земле населенного пункта, это приусадебный земельный участок. На нём можно построить жилой дом, производственные, бытовые и иные здания, строения и сооружения. Такой участок ничем не уступает земле для ИЖС. Более того, строительство дома на участке, выделенном для ЛПХ, не требует предварительных разрешений и согласований. Такой дом можно официально зарегистрировать и жить в нём на постоянной основе. Конечно, если всё сделано с соблюдением градостроительных регламентов, строительных, санитарно-гигиенических, противопожарных и экологических правил и нормативов.

Земли сельхозназначения

Здесь также возможно несколько вариантов. На одних участках можно без каких-либо ограничений построить жилой дом для круглогодичного проживания, зарегистрироваться в нём и жить. На других разрешено возведение только жилого строения, в котором, например, нельзя зарегистрироваться. Однако при наличии определенных условий его также могут признать жилым и тогда регистрацию разрешат.

Земельный участок для ЛПХ, расположенный за чертой жилой зоны называется полевой земельный участок. Возможность его застройки полностью исключается, поскольку он имеет сельскохозяйственное назначение, то есть может использоваться только для выращивания сельхозпродукции. Некоторое время назад строительство капитальных домов на бывших полях было довольно распространено, но юридически это незаконно, и такую самовольную постройку на основании судебного решения могут предложить снести.

Существует некоторая возможность строительства подсобного хозяйства и проживания на сельскохозяйственных землях фермерского назначения, но для этого необходимо стать фермером, то есть получить соответствующий сертификат.

Участок на земле для сельского хозяйства, но с разрешением использовать его под дачное строительство, обойдется в разы дешевле, чем участок в населённом пункте. Каких-либо ограничений на возводимые постройки тут не налагается. Но может возникнуть проблема с пропиской. Если земля предназначена для садоводства, построить капитальное строение будет нельзя, к тому же налагаются ограничения и на габариты дома, и даже на материал и высоту заборов. На участках, предназначенных для огородничества, строить вообще ничего нельзя.

Существует немало требований для того, что бы постоянная регистрация на дачном участке стала возможной. Необходимо будет не только доказать, что дом является капитальной постройкой, но и что к нему можно подъехать в любое время года, что вы проживаете только там и не имеете другого места жительства.

Не смотря на то, что есть решение Конституционного суда, в котором отказ в регистрации в дачном доме признан антиконституционным, есть много причин, по которым вам могут отказать. Постановление КС нормой прямого действия не является, и в случае необходимости регистрироваться придётся через суд. Кстати, это постановление распространяется только на дома, расположенные в черте поселений. На дачи вне населённых пунктов оно не распространяется.

В пригородном дачном строительстве есть ещё один минус. Дачный дом может пойти под снос, если границы города решат расширить. Компенсация при этом не возместит вложенных в строительство капитального здания затрат. Если же дом построен на участке для ИЖС, он в обязательном порядке наносится на генеральный план города. Даже если по проекту застройки он пойдёт под снос, владелец без компенсации не останется.

Перевод земель в другую категорию

Вопрос перевода земель из одной категории в другую далеко не простой, но крайне прибыльный и сулящий баснословный доход. Фактически одним изменением назначения земли можно поднять её стоимость в несколько раз. Однако сам процесс перевода фактически никак не урегулирован, несмотря на некоторое количество нормативных актов. На практике перевод земли из одной категории в другую по ходатайству собственника, если не использовать административные ресурсы, невозможен. Только органы местного самоуправления могут инициировать процесс изменения назначения земель. Вид разрешённого использования изменить немного легче, инициатива при этом уже принадлежит собственнику, но и тут без пресловутого административного ресурса не обойтись.

Планировка и застройка жилой территории

Жилые территории предназначены для организации жилой среды, соответствующие современным социальным, градостроительным и экономическим требованиям.

Жилые территории формируются в виде следующих градостроительных объектов:

· Участки жилой застройки, в составе жилых групп, общественных зон и микрорайона.

· Группы жилой застройки в составе общественных зо микрорайонов или автономно расположенные в соседстве с комплексами и зонами иного функционального назначения.

· Жилые комплексы в составе жилых «микрорайонов»

· Жилые районы. В состав жилого района входят жилые группы и зоны общественного пользования жилого района.

При застройке и проектировании жилого района учитываются следующие нормативные условия:

· Безопасность среды обитания по санитарно-гигиеническим требованиям.

· Безопасность среды обитания по противопожарным требованиям. Нормированию подлежат градостроительные характеристики территории.

· Минимальная удельная обеспеченность территориями общего пользования в районе.

· Минимальная обеспеченность зелеными территориями.

· Обеспеченность стандартным комплексом объектов повседневного и периодического обслуживания территории.

· Доступность объектов обслуживания, длина пешеходных переходов до остановок наземного и общественного транспорта, а также от остановочных комплексов общественного транспорта до торговых центров, поликлиник, автостоянок.

· Общедоступность озелененных территория общего пользования

Схема планировочной организации территории определяет планировочную структуру территории и включает в себя:

· Предложение о развитие застройки

· Предложение по развитию культурно-бытового и транспортного обслуживания

· Предложение по развитию инженерного обеспечения

· Устанавливается регламент градостроительного зонирования территории и основные показатели ее градостроительного развития

· Определяется архитектурно пространственное решение территории

· Определяются использование земельных участков

· Определяются параметры объектов транспорта и инженерной инфраструктуры.

· Дается решение по благоустройству и озеленению территории

· Определяются линии регулирования застройки, красные линии, линии санитарно-защитных зон.

Чертеж содержит: Задачи: планировочное решение, объемное решение (застройка)

· Разработку проектных решений и мероприятий по реорганизации жилой застройки, сносу, реконструкции и новому строительству, в том числе жилых домов, объектов обслуживания, улично дорожной сети, пешеходной связи и развитию природного комплекса. Природный комплекс – территории городских лесов, лесопарков, поймы рек, парки сады, скверы, объекты спортивного (Уктус), специального (питомники) иль иного назначения ,медицинского назначения (санатории) а также относятся резервные территории, предназначенные для создания или развития новых территорий природного комплекса.

· Архитектурно планировочные структуры

· Объемно планировочное решение застройки, для иллюстрации этих пунктов выполняется чертеж в М 1:2000 с охватом за пределы не менее 100м.

Основные ТЭ показатели и являются важной частью планировки. Большое внимание при согласованиях и конкурсах на застройку территории. Эти показатели необходимы для характеристики объекта, который вы принимаете, показывают интенсивность и эффективность использования территории.

Основные ТЭП показатели

наименованиеединицы изм.количество
территория проекта застройкига30-50
расчетное количество населениячел.15-25тыс.
обеспеченность общей площадью квартирм 2 /чел.20-25
средняя этажность застройкиэтаж8-10
площадь жилого фонда (общая площадь)м 2300-500тыс.
плотность брутто жилого фондам 2 /га8-10 тыс.
плотность метто жилого фондам 2 /га15-25 тыс.

Плотность «брутто» – соотношение суммарной площади жилых зданий к площади проектируемой территории.

Плотность «метто» — соотношение суммарной поэтажной площади к площади жилой застройки.

Наименованиекол-во га% площади проекта территории
Проектируемая территория всего в том числе:30-40100%
Iтерритория участков жилой и смешанной жилой застройки18-31,344,3-60
IIТерритории общего пользования всего в том числе:10,9-20,736,3-51,8
участки детских садов3-49,7-11
участки школ3-4,510-12
участки объектов обслуживания1,2-34-7,5
участки зеленых насаждений1,1-1,83,7-4,5
участки коммунальных объектов0,2-0,30,7-0,8
участки гаражей, стоянок1,1-1,83,7-4,5
жилые улицы и проезды3-4,310-10,8
автостоянки0,5-11,6-2,5
IIIПрочие территориидо 2до 5%

Прочие территории – территории памятников истории и культуры, зоны охраняемого и природного ландшафта, санитарно-защитные зоны, технические коридоры, инженерные коммуникации городского и федерального назначения.

Градостроительные характеристики жилых территорий также включает нормативный размер квартала на территории жилого назначения (5-15га), плотность застройки жилых участков на территории жилого района 15-20 тыс. м 2 /га

Для застройки с различной средней этажностью, с учетом требований инсоляции и проветривания приняты следующие плотности жилого фонда на территории жилого района:

этажность2-34-67-910-1213-1415-1820 и более
плотность жилого фонда м 2 /га4,5 тыс.6,3 тыс.8,5 тыс.8,8 тыс.9,3 тыс.9,7 тыс.10,3 тыс.

четверг, 4 октября 2012 г.

Минимальная обеспеченность территории или участками общего пользования (школы, детские дошкольные учреждения) в зависимости от площади проектируемой территории принимается в соответствии с нормируемыми параметрами участка для этих элементов территории.

Наименованияединицы измеренияплощадь в пределах
АТерритории общего пользования всего В том числе:га6,8-11
участки детских садовга0,9-1,5
участки школ2,3-3,8
участки зеленых насаждений (сады, скверы, бульвары)1,2-1,8
объекты приближенного обслуживания0,5-0,8
объекты районного обслуживанияга0,7-1,0
участки гаражей-стоянокга1,1-1,8
участки коммунальных объектовга0,2-0,3
БТерритория жилых участков всего В том числе:га18-30
озеленённые участкига7,5-12,5
гостевые автостоянкига1,0-1,7

Некоторые нормативные требования к функционально планировочной организации к проектируемой жилой территории.

Условия безопасности среды обитания населения обеспечиваются соблюдением следующих Санитарно-гигиенических требований:

1. Инсоляция. Размещение и ориентация жилых зданий должны обеспечивать непрерывную продолжительность инсоляции жилых помещений и территорий не менее 2.5 часа в день на период с 22 марта по 22 сентября.

2. Ориентация. Дворы при жилых зданиях следует располагать с учетом раскрытия на южную сторону горизонта. Присоединение жилых зданий или секций жилых домов под углом, внутренние углы между ними необходимо раскрывать на южную сторону. Внутренние углы на север не допускаются. Также не допускается ориентация жилых комнат в однокомнатной квартире на Север.

3. Санитарные разрывы. Минимальное расстояние между противостоящими стенами жилых зданий принимается в соответствии с этажностью этих зданий.

Нормируемые расстояния, мколичество этажей
2-45-78-1011-16>17
между длинными сторонами>80
между длинной стороной и торцами с окнами жилых комнат>60
расстояние между зданиями башенного типа при расположении их на одной оси

Расстояние от служебных объектов к объектам обслуживания и хозяйственным площадкам до застройки не менее 15м.

Расстояние от детских и спортивных площадок до жилого зданий не менее 20-40м, в зависимости от назначения и размеров площадок.

Требования по соблюдению противопожарных нормативов для безопасности среды обитания:

Противопожарные выходы между торцами жилых и отдельно стоящих зданий I и II степени огнестойкости следует принимать не менее 6 м.

Замкнутые и полузамкнутые дворовые пространства необходимо предусматривать проезды для пожарных автомобилей.

Для домов башенного типа должен быть предусмотрен кольцевой объезд для пожарных автомобилей с твердым покрытием.

Вдоль фасадов, не имеющих входов, допускается полосы шириной 6 м с грунтовым покрытием или проезды шириной 3.5м

В домах длинной более 150м устраиваются арочные проезды. Расстояние между арками не более 300м. Высота арочного проезда не менее чем 4.25м и ширина не менее 3.5

К жилым зданиям в 9 этажей и общественных 5 и более следует предусматривать проезды для пожарных машин с двух сторон здания, к зданиям с меньшей этажность с одной продольной стороны.

Ширина пожарного проезда для зданий до 5эт. – 3.5м, до 16эт – 4.2м, выше 17эт – 6м.

Автостоянки для размещения автомобилей (гостевые) проектируются из расчета 1 место на 20-30 квартир для жилых районов. Для коттеджей и малоэтажной застройки – 70 машиномест на 100 жителей. Размеры площадок: для автомобилей – 25м, для мотоцикла с коляской – 8м, без коляски – 3м, для велосипеда – 0,6-0,9м 2

Площадки для автомобилей до 20 машино-мест могут иметь совмещенные въезды-выезды шириной не менее 6м, при большей вместимости въезд и выезд разделяют.

На территории автостоянок, ширина полосы, при двухстороннем движении — 6 м, при одностороннем – 3м.

Для коттеджной застройки не более 200м. При организации транспортной системы жилой группы должна обеспечиваться возможность подъезда к жилым зданиям непосредственно к каждому входу.

В зависимости от характера движения и назначения, проезды бывают основные и второстепенные. Основные проезды 5.5м, второстепенные – 3.5м. При основных обязательно разделение транспортного и пешеходного движения с выделением тротуаров шириной не менее 1м.

В стесненных условиях сложившейся застройки допускается (в крайнем случае) подъезды к жилым домам и объектам обслуживания жилой группы осуществляется с основных проездов и жилых улиц.

Проезды, ведущие к входам в жилые дома следует размещать параллельно к жилым зданиям не ближе 5м от стены, от глухих торцов не ближе 1.5м разъездные площадки 2.5 шириной, 15м длиной и через расстояние 70-75м.

На территории жилой группы не допускаются сквозные проезды.

Принцип транспортного обслуживания жилой группы – разветвлённое тупиковое движение. Протяженность тупиков не более 150м и заканчиваются разворотными площадками 12х12 минимальное, в основном применяются 15х15м.

Гостевые автостоянки размещают в отдалении от площадок для отдыха, для игр детей, спортивных площадок, по возможности – с глухих торцов зданий, совмещенные с разворотными площадками.

Благоустройство и озеленение жилой территории.

Главной задачей внутриквартального благоустройства – создание комфортных условий для проживания , отдыха и досуга населения.

Озелененные территории как объекты градостроительного нормирования классифицируются на:

· Территории зеленных насаждений в жилой, общественной и производственной застройки.

Парк – озелененная территория, многофункционального или специализированного направления рекреационной деятельности с развитой системой благоустройства и предназначенной для периодического массового отдыха населения, размеров не менее 5га. Доступность парка для жителей района не более чем 1.2км. Расстояние парка до жилой застройки не менее 30м.

Сад – озелененная территория с ограниченным набором видов рекреационной деятельности, предназначенное, в основном для прогулок и повседневного тихого отдыха населения. Размеры сада 2-5га.

Бульвар – озелененная территория расположенная, как правило, вдоль улиц или рек и предназначенная для транзита пешеходного движения, прогулок и повседневного отдыха. Ширина бульвара не менее 15м. На бульваре устраивается аллея шириной 3-6м, дорожки 1.5-3м.

Сквер – компактная озелененная территория для повседневного кратковременного отдыха и транзитного пешеходного передвижения населения. Размером от 0.15-2.0 га. Минимальное расстояние от сквера до здания 5-10м.

Озеленение способствует созданию условий для проживания населения. Защита от шума, ветра, пыли, солнца.

Озеленение элементов благоустройства.

Озеленение детских игровых площадок древесными породами зеленых насаждений. Для покрытия детских площадок можно применять устойчивый от вытаптывания злаковый газон.

Площадки для тихого отдыха следует размещать среди древесно кустарниковых групповых посадок.

Спортивные площадки, размещенные вдали домов, окружают высокими растущими кустарниками и деревьями.

Требования доступности общественных зданий и сооружений для инвалидов и других маломобильных посетителей. 1

Общие требования к участкам и территориям. 2

Входы и пути движения. 3

Лестницы и пандусы внутри зданий. 4

Лифты и подъемники. 4

Пути эвакуации. 4

Санитарно-гигиенические помещения. 4

Особые требования к среде жизнедеятельности маломобильных групп населения. 5

Стоянки автомобилей. Основные положения и требования к зданиям автостоянок и их размещения. 5

Не нашли то, что искали? Воспользуйтесь поиском:

Лучшие изречения: На стипендию можно купить что-нибудь, но не больше. 9417 — | 7462 — или читать все.

Читать еще:  Кадастровый паспорт на жилой дом образец
Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector
×
×