Antaurus.ru

Все про Недвижимость
3 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Уменьшение жилой комнаты

«Он неисправим!» – когда проект перепланировки не подлежит согласованию

Не все идеи перепланировки могут быть реализованы. И причина заключается не в профессионализме разработчика проекта.
Если проблема только в этом, после исправления ошибок можно подать заявку повторно и узаконить желаемые изменения. Но есть несколько вариантов перепланировки, которые согласованию не подлежат из-за самой сути проводимых преобразований. Подобные ошибки и заблуждения обходятся владельцам квартир очень дорого, если они воплощены в жизнь до согласования. Поэтому мы расскажем, как не следует даже пытаться изменить свое жилище.


Над комнатами соседей снизу не могут располагаться кухня или санузел

Провальный вариант перепланировки-1: комната без окна и радиатора

Обладатели квартир с просторными комнатами нередко поддаются соблазну разделить их пополам, чтобы в результате стать владельцами многокомнатного жилища. Они ориентируются лишь на распределение квадратных метров, но упускают важный нюанс. В стандартной комнате есть только одно окно, и поделить его между двумя образовавшимися помещениями не получится.


Нельзя проводить перепланировку, по итогам которой получается комната без окна

Люди готовы смириться, устроив в безоконной комнате спальню. Однако закон подобную перепланировку запрещает. Пункт 5.1 СНиП 23-05-95 «Естественное и искусственное освещение» предписывает обязательное наличие естественного освещения в помещениях, где человек находится постоянно. Таковыми Федеральный закон «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» №384-ФЗ признает те, где люди пребывают от двух часов и более. Очевидно, что комната подходит под это определение, даже если ее обитатели планируют только спать в ней.

Кроме того, запрещается оставлять жилое помещение без приборов отопления и искусственного освещения. Хотя эту проблему решить проще, организовав дополнительные точки водоснабжения и энергообеспечения, о таких деталях нередко забывают. Кстати, подобные изменения тоже должны быть отражены в проекте перепланировки.

Провальный вариант перепланировки-2: мини-комнаты

Продолжаем рассматривать ситуацию с разделением большой комнаты на две маленьких. Предположим, что в исходном помещении было два окна и в новых созданы условия для инсоляции. Но проект перепланировки может быть отклонен, если эти комнаты не укладываются в нормативы по минимальной площади. Согласно пункту 5.7 СНиП 31-01-2003 «Здания жилые многоквартирные», установлены следующие ограничения:

  • не менее 14 кв. м для комнат в однокомнатных квартирах;
  • не менее 16 кв. м для гостиных остальных квартир;
  • не менее 8 кв. м для спален, рассчитанных на одного человека;
  • не менее 10 кв. м для спален, предназначенных для двоих.


По итогам перепланировки гостиная должна получиться площадью как минимум 16 кв. м

Существуют ограничения и на размеры кухонь – они должны быть не менее 8 кв. м. Если в квартире предусмотрена кухня-столовая, то под зону готовки необходимо выделить как минимум 6 кв. м. Наконец, популярные в последнее время кухни-ниши не могут иметь площадь менее 5 кв. м.

Провальный вариант перепланировки-3: вход в туалет из комнаты или кухни

Такую ошибку допускают люди, не до конца разобравшиеся с идеей обустройства прохода из спальни в ванную комнату. Наталкивают на такую мысль красивые фильмы, где у каждого жителя большого дома есть свой санузел, попасть в который можно только через собственную комнату.


Проход в помещение с унитазом через кухню или комнату запрещается

Непосредственно против прохода в ванную законодательство ничего не имеет. Но если в помещении присутствует и унитаз, начинаются проблемы. Пункт 3.9 СанПиНа 2.1.2.2645-10 «Санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях» разрешает организовать проход туда через жилую площадь лишь при одновременном соблюдении двух условий:

  1. Это совмещенный санузел, прилегающий к спальне.
  2. В квартире есть еще один санузел (совмещенный или отдельный туалет), в который можно попасть через коридор/прихожую.

Соответственно, делать вход через кухню запрещается, и без вариантов.

Провальный вариант перепланировки-4: расширение санузла за счет комнаты

Причина заключается в том, что в случае внесения подобных изменений часть ванной, туалета или кухни расположится над комнатой соседей. Представьте, что ждет их в случае затопления (да и хозяевам аварийной квартиры придется нести куда более тяжелую в финансовом плане ответственность). Это предотвращает пункт 3.8. СанПиНа 2.1.2.2645-10.


Нельзя расширять санузел за счет жилых помещений и кухонь

Однако есть несколько способов обхода этой нормы (точнее, ситуаций, когда она просто неприменима):

  1. Расположение квартиры на первом этаже. В этом случае соседи снизу отсутствуют, следовательно, ничьи права ущемлены не будут.
  2. Перепланировка второго этажа двухуровневой квартиры. Тогда ее владелец – сам себе сосед снизу, а нарушать свои права закон не запрещает. Однако тут есть оговорка: распространяется такая вольность только на расширение санузла за счет кухни (то есть под увеличенным помещением тоже расположится кухня). Последнюю также запрещено расширять за счет комнаты.
  3. Размещение над комнатами прачечной. Стиральные машины не отражаются в плане БТИ, следовательно, отведенные под них комнаты контролю не подлежат. Поэтому их вполне можно вынести за пределы санузла, сделав его просторнее без перепланировки.
  4. Если ваша ситуация не вписывается ни в одну из вышеперечисленных, а увеличить санузел очень хочется, можем порекомендовать лишь захватить часть коридора или кладовки.
Читать еще:  Увеличение коридора за счет жилой комнаты

Провальный вариант перепланировки-5: изменения, несущие угрозу

Перепланировка квартиры может повлечь куда более страшные последствия, чем потенциальное затопление соседского жилья:

  • деформация или полное разрушение несущих стен;
  • нарушение норм пожарной безопасности;
  • эстетический (для исторически ценных зданий) и технологический ущерб фасадам;
  • создание препятствий для нормального функционирования инженерных систем и коммуникаций, а также затруднение доступа к ним.

Предотвращает подобные вмешательства пункт 1.7.2. «Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда».


Нельзя перепланировкой нарушать целостность несущих конструкций

Эти предписания нередко вызывают вопрос: а что насчет создания проема в несущей стене? С одной стороны, такая манипуляция затрагивает конструкцию, снижения прочности которой законодательство не допустит. Но, с другой, изменения подобного рода не так уж и редки в строительной практике.

Секрет решения проблемы – укрепление проема. Металлическая арматура (для бетонных стен) и швеллеры (для кирпичны)х способны восстановить прочность и не дать несущей конструкции обрушиться.

Соответствующие чертежи и расчеты должны быть внесены в проект планировки, чтобы в процессе экспертизы была возможность убедиться в безопасности планируемого мероприятия. Очевидно, что в этом случае процесс согласования окажется гораздо дольше и труднее.

Теперь вы знаете, какие ограничения накладываются на перепланировку, что нельзя менять в квартирах, а также какие отступления от предписаний существуют. В любом случае, если вы не уверены, подлежит ли ваша идея согласованию, лучше обратиться к специалистам. Запрещенные перепланировки влекут за собой довольно серьезные последствия, поэтому надо заблаговременно исключить все риски

Не крушите, мужики

Теперь, если в ходе ремонта москвичи решили сделать жилье более удобным для своей семьи, им больше не придется ходить по инстанциям, пытаясь получить разрешение. Все вопросы решит окружная служба «одного окна» Мосжилинспекции.

Но есть ряд запретов, связанных с безопасностью дома. О них рассказал на «горячей линии» в «РГ» замруководителя Мосжилинспекции Игорь Глинский.

1 Во многих квартирах есть так называемые технические шкафы, в которых проходят трубы горячего и холодного водоснабжения. Разбирать эти шкафы и замуровывать трубы ради красоты не следует, так как на них расположены вентили, с помощью которых в случае аварии можно перекрыть воду. Кроме того, в последнее время именно там устанавливают счетчики воды. К ним тоже нужен доступ.

2 Важное значение для эксплуатации дома имеет состояние технического подполья. Его часто пытаются снять в аренду и получить в собственность для размещения там производственных помещений. Но это пространство предназначено лишь для размещения инженерных коммуникаций, обеспечивающих эксплуатацию дома и его обслуживание. Когда же в нарушение правил техническое подполье превращают в подвал, который занимают арендаторы, перекрывая доступ к запорной аппаратуре, городу нередко приходится обращаться в суд с исками об изъятии из их ведения указанных помещений. Чреваты последствиями для здания и попытки превратить чердаки в мансарды. Ведь чердак — это не место для еще одного жилого помещения, а прежде всего воздушное пространство между крышей и перекрытием последнего этажа, обеспечивающее особый влажностно-температурный режим. Нарушение режима приводит к порче конструкций дома.

3 Не допускается переустройство помещений, в результате которого они могут быть отнесены в категории непригодных для проживания. Например, вместо кухонной двери сейчас многие предпочитают делать арку. Если она выходит в коридор — на здоровье, нет проблем. А если в комнату? Появление арки превратит ее как раз в нежилое помещение, если в кухне установлена газовая плита. При всей безопасности современной техники исключить на 100 % случаи утечки газа нельзя. Потому требуется наличие плотной перегородки с дверью.

4 Нельзя расширять и коридор за счет комнаты, чтобы не уменьшать жилую площадь квартиры. Норма в наши дни довольно спорная, так как большая часть квартир в новостройках сдаются вообще без перегородок и собственник сам решает, устанавливать их или нет, соблюдая при этом зональность помещений. В Мосжилинспекции с этим согласны. Но это правило предусмотрено федеральными правовыми актами и надзорные органы требуют соблюдать его.

5 Запрещаются любые работы, ведущие к нарушению прочности, устойчивости несущих конструкций здания. Речь идет, например, о различных дополнительных проемах в стенах. Сам по себе проем в отдельно взятой квартире может и не влиять на безопасность здания. А если их много, скажем, в одной и той же стене на каждом этаже? Дом может рухнуть, сложившись как игрушечный домик. В целях безопасности по поручению правительства Москвы МНИИТЭПом разработаны 127 типовых проектов перепланировки, 72 из которых разрешают безопасно вмешиваться в несущие конструкции дома после получения техзаключения об их состоянии. Игорь Глинский советует: воспользуйтесь этими решениями.

6 Нельзя самовольно устанавливать в квартирах отключающие или регулирующие устройства на общедомовых инженерных сетях, которые могут оказывать влияние на потребление ресурсов в смежных помещениях. Типичный пример: вам кажется, что в ванной слишком жарко, и вы поставили перекрывающий вентиль на сушилку. Но вода-то по ней течет из общедомовых сетей, значит, в соседнюю квартиру она тоже перестанет поступать, и у соседей в ванной не будет работать сушилка.

Читать еще:  Увеличение санузла за счет жилой комнаты

7 Забудьте, что разрушив вентиляционный короб, можно втиснуть на это место холодильник, выкроив лишний метр площади. Это приведет к тому, что соседи, расположенные этажами ниже, будут дышать гарью из любой кухни, расположенной по этому стояку. Если они сообщат об этом Мосжилинспекции, вас в любом случае обяжут восстановить вентиляционный короб и еще оштрафуют за незаконную перепланировку.

8 Запрещено увеличение нагрузки на несущие конструкции сверх допустимых по проекту (расчету по несущей способности, по деформациям) при устройстве стяжек в полах, замене перегородок из легких материалов на более тяжелые. Простое, казалось бы, дело: заменить деревянный пол на паркет. Но, разобрав конструкцию дома, под него нужно положить выравнивающую бетонную стяжку не толще 5 см, иначе это приведет к дополнительной нагрузке на несущие конструкции. По этой же причине новые перегородки пеногазобетонных блоков, даже если они не являются несущими, не должны быть толще 7 см.

9 Популярно у москвичей и превращение балконов или лоджий в эркеры или зимние сады с помощью утепления. Не во всех случаях это возможно. Но если вам все-таки хочется это сделать, то, прежде чем браться за такие работы, следует посмотреть серию дома и получить техзаключение от автора проекта. Дело в том, что в результате увеличится отапливаемая площадь помещений и специалисты должны посмотреть, не приведет ли обогрев лоджии к дефициту тепла у соседей.

10 Не разрешается и устройство полов с подогревом от общедомовых систем горячего водоснабжения и центрального отопления. Это объясняется тем, что горячая вода в системе предусмотрена лишь для бытовых нужд. Использование ее для отопления может привести к понижению температуры в трубах, что вряд ли опять же порадует ваших соседей. Кроме того, стихийно устраиваемые подогреваемые полы чреваты авариями и протечками.

Типовые варианты переустройства квартиры

— У вас над головой застучал отбойный молоток? Верный признак того, что сосед затеял перепланировку. Позвоните к нему в дверь. Пусть вас гонят в шею, но стойте на своем и посмотрите, что именно он делает. А вдруг пытается сделать свое жилище комфортнее за счет вашего здоровья? Нужна помощь? Обращайтесь в службу одного окна Мосжилинспекции вашего округа.

2500 рублей — штраф за незаконную перепланировку для физического лица.

Увеличение коридора за счет жилой комнаты

Данная перепланировка была спроектирована и согласована силами специалистов нашей компании.

По итогам инженерного обследования квартиры было подготовлено техническое заключение о возможности проведения перепланировки. Затем началась разработка проекта. В окончательную редакцию документа включили следующие ремонтно-строительные мероприятия.

Проект перепланировки:

За счет сокращения жилой зоны продлили коридор (4). При этом убрали старые межкомнатные перегородки и возвели новые. Две дальние комнаты (2 и 3), которые теперь разделены расширенным коридором, снабдили дверьми-пеналами.

Встроенные шкафы (1а и 2а) демонтировали и построили новый (4а), большей площади.

Проблему маленьких туалета (5) с ванной (6) решили посредством устройства совмещенного санузла. Для этого туалет с ванной комнатой объединили и расширили на площадь коридора.

После этого провели переустройство санузла – установили новые сантехнические приборы взамен прежних. Инженерные коммуникации закрыли декоративным коробом, сделали инсталляцию под унитаз.

Справка Мосгаза:

Поскольку вход в кухонное помещение (7) оказался перекрыт, новый прорезали в ненесущей стене между кухней и комнатой (1). А так как в квартире установлена газовая плита, то сделанный проем закрыли раздвижной дверью с плотным притвором.

Кстати, саму газовую плиту на кухне немного передвинули. Сделано это было силами и с одобрения Мосгаза. Кухонную мойку также переставили на новое место.

Разрешение на перепланировку:

Помимо перечисленных работ, стены санузла и жилых комнат звукоизолировали. А в коридоре выполнили декоративную обшивку из ГКЛ.

Акт о завершенной перепланировке:

Проект, техническое заключение, правоустанавливающие документы, план квартиры из БТИ, заявление, доверенность на перепланировку и справку Мосгаза передали в жилищную инспекцию Москвы через многофункциональный центр.

В регламентные сроки Мосжилинспекция выдала письменное распоряжение, и собственник квартиры приступил к ремонту.

Поэтажный план квартиры с экспликацией помещений после перепланировки:

Все работы выполнялись в точном соответствии с проектом, прошедшим утверждение. В этом лично смогла убедиться комиссия, вышедшая на квартиру для принятия перепланировки. После осмотра обновленных помещений был оформлен акт о завершенном переустройстве и перепланировке.

Акт передали в БТИ, где затем в технических документах отрисовали новую планировку квартиры.

Особенности и правила согласования перепланировки вашей квартиры простым языком

Из статьи вы узнаете:
— что «можно», а что «нельзя»
— как можно частично обойти то, что «нельзя»
А в качестве бонуса, я поделюсь с вами одной хитростью: как можно попробовать обойти то, что уж совсем «нельзя»:)

Читать еще:  Увеличение жилой площади за счет кухни

Итак,
ЧТО ЗАПРЕЩЕНО СТРОГО-НАСТРОГО

⚠. Увеличивать туалет, или ванную за счет КУХНИ или ЖИЛОЙ КОМНАТЫ.
То есть, ванную можно увеличить за счет кладовки, коридора, прихожей (так называемых, мокрых зон).
КАК УЗНАТЬ ГДЕ ТАМ У МЕНЯ МОКРЫЕ ЗОНЫ?
По плану БТИ или по плану от застройщика. Это важно.
Есть тут один нюанс. Если под вашей квартирой находится офис, магазин или нежилой этаж, то МОЖНО ВСЕ.

⚠ Увеличивать кухню за счет ванной комнаты НЕЛЬЗЯ!! Увеличить кухню за счет жилой комнаты НЕЛЬЗЯ. Но, есть тут одна хитрость, о которой — в конце статьи.
Если у вас квартира на 1-этаже, или под вами нежилой этаж, то МОЖНО ВСЕ!!

⚠ Если у вас «однушка» с газовой плитой, или с газовым котлом, то нельзя объединять кухню с комнатой.
В этом случае, глушим газовый стояк и ставим индукционную плиту и тогда — МОЖНО ВСЕ.

⚠ Нельзя делать жилые комнаты без поступления дневного света, в том числе и кухню. Могут не пропустить по нормам инсоляции. ЭТО ВАЖНО!
Но, как обычно, можно схитрить (называем жилую комнату «гардеробной» и ВСЕ. )

⚠ Водяные теплые полы — НЕЛЬЗЯ. Батарею на балкон — НЕЛЬЗЯ.
Но, если очень сильно хочется, то можно схитрить (об этом ниже).

⚠В монолитных домах нельзя трогать несущие стены, колонны и даже, по уму, розетки нельзя в них делать.

⚠ Не вздумайте никогда затронуть общедомовые стояки, вентиляционные шахты и т.д. — можно сильно получить по «шапке» за это!

ЧТО МОЖНО, НО НЕ ВСЕГДА

В «панельках» делать проемы в несущих панелях.
ТУТ, КОНЕЧНО, ВСЕ ИНДИВИДУАЛЬНО.
Влияет расстояние от угла дома, количество этажей в доме и какой у вас этаж. Делают запрос в проектный институт (ИНОГДА) или к застройщику дома. Обычно «добро» НЕ ДАЮТ. А если дают, то «разводят» на индивидуальный проект усиления проема (берут без стеснения по 100 т.р. и больше в Москве)

Оттяпать часть подъезда. Ну, тут варианта три.
1. До сдачи дома это сделать и иногда застройщик сам выдает паспорт БТИ на квартиру с уже измененными стенами.
(ТАК СДЕЛАЛ Я 5 лет назад. Плачу коммуналку за 5 кв .м. подъезда)
2. Собирать подписи у 75% жильцов о том, что они согласны с вашим захватом общего подъезда.
3 Молча захватить часть подъезда, в БТИ не указывать что это ваш подъезд.
На все наезды соседей делать вид, что вы их не слышите. При этом, еще и коммуналку не платить за эти квадраты!
Да, вот так могу и плохому научить;))

Заварить пожарный люк.
Ну, тут надо смотреть какие порядки в вашем доме. Где-то сразу все люки заваривают жильцы, а где-то есть четкие Тех.условия и люк попросту не дадут заварить пожарники. Соответственно, если люк не заварен, то сложнее утеплить и облагородить ваш балкон. Да и безопасность жилища под угрозой.

ЧТО МОЖНО

Сделать жилую комнату на месте кухни.
По идее, этого тоже нельзя, но на планчике указываем, что у нас там «гардеробная» и такую планировку пропускают.
Никому не говорим, что в гардеробной комнате у вас будет стоять кровать, или детская мебель!

Можно, чтобы часть кухни выходила в жилую комнату.
Тут есть тонкость — если только ваша кухня находится на зоне коридора, прихожей или кладовки.
Вариант, когда плита и мойка находятся в зоне кухни, но при этом помещение соединено с комнатой, скорее всего, тоже согласуют. Правда, могут изрядно помотать нервы.
В общем, у меня согласовывали такие планировки без проблем.

Балкон присоединить к комнате можно, но требуют раздвижные перегородки или стеклопакеты. Для того, чтобы балкон был, по сути, изолирован. Этот бред можно обойти, указав в в планах эту перегородку а по факту ее не ставить!

Чуток можно изменить расположение стояков отопления в комнатах, переварив их входы, и прижать трубу ближе к стене. Но это надо согласовывать и вызывать сантехника, который будет перекрывать стояки.

Теперь палю тему!
Допустим, у вас квартира, и хочется кухню там, где жилая комната.
Делаем двойное согласование.
Сначала согласовываем, что на части или всей площади жилой комнаты у вас будет гардероб. Получаем паспорт БТИ.
Затем согласовываем, что в вашей квартире — там, где гардероб, будет кухня. Согласовывающий смотрит текущий план квартиры. Видит — «гардероб». Ок! А там где гардероб, кухня разрешена.
А по сути, кухня у вас получается там, где жилая комната.

Как разместить батарею отопления на балконе писал в одной из статей.
Суть в том, что от стояков ставим тройники и делаем выводы на балкон (кинуть лишнюю трубу нам никто запретить не может), на концах ставим заглушки. Когда все согласовали, то вешаем радиатор отопления на балкон и живем себе. Никто же не придет проверять что у вас там висит;)

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector